[스크랩] 등기부등본 보는 법(권리분석)

▶등기부 등본 보는 법-권리분석 각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등 기의 우열이 가려지며, 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기(갑구 기재사항)가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 갑구와 을구사이의 등기순위는 접수일자에 의하고 일자가 같을 때에는 접수번호에 의하 여 그 우열을 가린다. 우선, 매입하려는 부동산이 등기부등본 기재사항과 일치하는가, 실제 소유권자가 등기부등본상 소유권자와 동일인인지 확인한다. 그밖에 등기부등본상 소유주와 건축물관리대장이나 기타 대장의 소유주가 다른 부동산, 토지소유주와 건물소유주가 다른 부동산은 계약을 피하는 것이 좋다. 만약 이같은 기본사항에 이상이 없다하더라도 등본에 다음과 같은 권리가 설정돼 있으면 계약에 신중을 기해야 한다. 1. 갑구에 있어서는 소유권에 대한 압류,가압류,경매개시결정,가처분,가등기,예고등기등 처분제한등기가 되어 있지 않은지 확인해야 한다. 압류,가압류 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문이다.구체적으로 압류는 확정판결 기타의 채무명의에 의한 강제집행(경매)을 하기 위한 보전수단으로 경매가 실행될 수 있으며 가압류는 금전채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간동안 채무자가 자기재산을 도피, 은닉하지 못하도록 묶어두는 보전수단으로 소송이 끝나면 곧바로 경매가 실행된다 경매개시 결정 경매개시결정이란 부동산의 강제경매 또는 경매법에 의한 경매절차개시를 선언하는 법원의 결정으로서 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있다는 의미이다 가처분 처분금지의 가처분은 해당부동산에 대한 처분행위,즉 양도나 저당권설정등을 못하도록 한 것으로 처분금지가처분소송의 원고가 재판에서 승소를 한다면 가처분이후의 모든 등기는 말소된다. 가등기 가등기의 사항란에 있는 경우 순위번호란을 뺀 사항란에만 가로줄이 그어져있고 아래에 한 칸의 여백이 있다. 이는 본등기의 순위를 보존하기 위한 장치이며 가등기를 신청한 사람이 본등기를 실시하면 가등기를 신청한 날짜로 순위가 매겨진다. 즉 선의의 제3자가 가등기와 본등기 사이에 어떤 권리관계가 설정돼도 그 보다 권리가 앞서며 본등기순위는 가등기순위를 따른다. 예고등기 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기 되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적의미의 등기다. 원고가 승소판결을 받았을 경우 선의의 제3자가 설정한 등기라 하더라도 모두 말소된다. 물론 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따른다.   2. 을구에 있어서는 근저당권, 지상권, 지역권, 전세권등이 있는지 확인해야 한다. 그러나 갑구기재사항이 소유권의 변동과 직접적인 관련이 있음에 반하여 을구의 기재사항은 소유권이외의 권리를 뜻한다. 물론 채무자(소유자)가 채무금액을 변제하지 못할 시에는 압류, 가압류와 마찬가지로 근저당권자나 전세권자들도 경매를 신청할 수 있다. 단지 갑구의 기재사항보다는 다소 유동적이라 할 수 있다. 왜냐하면 아파트의 경우에 있어서 최소한의 근저당설정액은 대부분 갖고 있기 때문이다. 근저당권의 채권 최고액이란 채무자가 현실로 부담할 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이며, 실제채무액은 채권최고액의 약 80%정도 되는 것이 일반적인 관행이다. 주의할 것은 지상권이든 전세권이든, 지역권이든 설정된 부동산의 소유권이 바뀌어도 기존소유주와의 계약관계는 계약기간까지 계속 유효하다는 것이다. ※참고사항-부동산권리분석에 필요한 공부서류 관련공부서류 발급기관 내     용 등기부등본 등기소 부동산의 권리관계 (목적물표시,소유권,소유권외 권리관계) 국토이용계획확인원 시·군·구청 부동산의 공법상제한 및 이용사항 지적도(임야도) 시·군·구청 토지의 모양등 지적형태에 관한 사항 토지대장(임야대장) 시·군·구청 면적,지목등 사실에 관한 사항 건축물관리대장 시·군·구청 건물의 소재,구조,용도등 사실에 관한 사항 공시지가확인원 해당 동사무소 공시지가 확인 ..

출처 : "부동산"은 해발 몇미터?

글쓴이 : 어깨동무 원글보기

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