[스크랩] [부동산경매]“위험하지만 매력적인 재테크"

법률지식·권리분석·현장답사는 성공 경매의 필수

재테크 이야기 세번째는 “위험하지만 매력적인 재테크” 수단인 ‘부동산경매’입니다. 법원경매는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 위험 부담률도 상당히 높습니다. 최소한의 법률지식과 이를 바탕으로 철저한 권리분석, 그리고 현장답사를 통해 분석하는 노력이 필요합니다.

정부의 규제로 부동산 시장은 한겨울이지만, 경매시장은 뜨겁다. 입찰법정 입구에서 경매에 참여하려는 시민들이 개정을 기다리고 있다.

정부의 강도 높은 규제로 부동산 시장은 한겨울이지만 부동산 경매에 대한 관심은 여전히 뜨겁다.

경매 물건이 감소세를 보이고 있는데도 입찰경쟁률은 높아지는 추세가 이를 반영하고 있다. 최근에는 부동산 경매가 실수요자를 중심으로 유용한 재테크 수단으로 자리잡고 있다.

경매에 투자자가 몰리는 이유는 투자대상으로 매력적이기 때문이다.

부동산 경매는 증권시장이나 부동산시장과 달리 경기를 덜 타는 편이고, 오히려 불황기에 많은 기회를 제공하는 특징이 있다.

불황기가 기회인 부동산 경매시장

경매가 재테크의 수단으로 각광을 받은 것은 불과 얼마 전이다.

1993년 5월 까지 부동산 경매는 매수 희망자끼리 가격경쟁을 벌이는 구두 호가(呼價)방식으로 진행됐다.

호가제 시절에는 좋은 물건은 소위 말하는 ‘어깨들(조직폭력배)’의 전유물이었다.

현재 부동산 경매는 서면입찰 방식으로 진행된다. 용지를 받아 칸막이가 있는 기록대에 들어가 가격을 제시하면 된다.

입찰 마감 후 입찰서를 개봉하여 최고가 매수금액을 제시한 자에게 낙찰된다.

법원 경매방식이 호가제에서 서면입찰로 바뀌면서 일반인의 발길이 크게 늘었다.

경매진행 방식의 변경과 더불어 IMF라는 특수한 경제상황 또한 경매시장의 활황기를 가져온 주요 요인 중의 하나다.

금융위기 이후 부동산 가격 급락과 더불어 부도를 내는 기업체가 줄을 잇자 각 지방법원 경매계에는 하루에도 수백 건씩 경매신청이 쇄도했다.

"IMF는 I Am Fine"의 약자(略字)라고 비웃으며, 급매물로 나온 부동산을 경매를 통해 최저가에 매입하여 막대한 부(富)를 축적한 사람들이 꽤 많았다.

여기에 IMF 체제에서 벗어나 경기가 어느 정도 회복되고 부동산 투기열풍이 불기 시작했던 2001년도 하반기 이후부터 투자자들은 주거용부동산 위주의 참여에서 벗어나 재건축, 재개발, 신도시, 신행정수도, 택지개발, 경전철, 고속철, 도로망 확충 등 각종 대형 호재가 있는 테마형 부동산을 따라 움직이는 경향이 뚜렷해졌다.

이러한 소재가 있는 부동산이면 경쟁입찰자수 20~30명은 기본이고, 물건에 따라 낙찰가율이 1000%까지 치솟기도 했다.

소재가 있는 물건이면 물건종별에 관계없이 물불 안가리고 무리를 해서라도 낙찰 받고야 만다는 얘기다.

감정가 이상의 고가낙찰이 빈번하여 소위 ‘묻지마 입찰’이라는 신조어까지 만들어 냈다.

현재도 ‘묻지마 입찰’의 형식으로 일확천금을 노리고 뛰어드는 투기꾼이 존재하는 것은 사실이지만, 실제 거주할 목적으로 경매시장에 참여하는 실수요자들이 많아지고 있다는 점이다.

부동산 경매시장은 엄청난 발전을 거듭했다. 작년 2006년 한해 동안 진행된 전국 경매물건의 감정가 총액은 81조1706억원, 진행된 경매물건은 총 42만8667건에 달한다.

경매 제대로 알자

대법원 법원경매 사이트(www.courtauction.go.kr)(위)과 한국자산관리공사(KAMCO)에서 운영하는 공매 전자입찰시스템 온비드(www.onbid.co.kr)(아래)

부동산 경매는 국세청이 세금체납자의 부동산을 처분하는 과정에서 적용되는 <국세징수법에 의한 압류재산공매>와 금융기관에서 채권회수를 위해 유입한 <비업무용 부동산 공매처분>, 그리고 법원에서 시행하는 <부동산경매>의 세 가지 종류가 있다.

압류재산 공매와 비업무용 공매는 자산관리공사에서 진행하고, 부동산 및 동산 경매는 법원에서 진행한다.

따라서 법원 경매 부동산은 채권자가 법원에 강제매각을 의뢰하면(신청 접수) 경매법원이 여러 사람에게서 매수신청(응찰)을 받아서 가장 높은 가격을 제시한 최고가 매수 희망자에게 물건(채무자 소유 부동산)을 낙찰시킨다.

신문에서 가끔 ‘법원 경매 부동산의 입찰 매각공고 안내’라는 광고가 게재된다.

신문에 게재된 부동산은 7~14일 이내에 관할 법원에서 경매가 진행된다.

매각공고는 대부분 처음 경매되는 부동산을 대상으로 하는 신(新)건경매와 낙찰됐지만 매수인이 매각대금을 납부하지 않아 재입찰 되는 재경매, 그리고 유찰된 부동산으로 1회 유찰될 때마다 20~30%씩 낮아진 가격으로 다시 입찰에 부쳐지는 구(舊)건 경매로 나뉜다.

경매는 채무 불이행으로 대부분 시작된다. 채권자가 채무자를 상대로 민사소송을 통해 판결을 받았다면, 채무자 명의의 부동산을 법원에 강제매각 의뢰할 수 있다.

이때 부동산을 강제집행하려면 승소한 판결정본과 판결확정증명원 그리고 송달증명원을 첨부해야 한다.

채무관계를 공증증서로 받아두거나 부동산을 담보로 근저당을 설정했다면 민사소송의 번거로움 없이 집행할 수 있다.

여기에서 판결정본이나 공증증서로 강제집행하는 것을 부동산 강제경매라고 말한다. 저당권 설정으로 강제집행하는 것은 담보권 실행에 의한 임의경매라 한다.

재테크 시장에서 각광받는 경매

부동산 경매의 가장 큰 장점은 무엇보다 시가(市價)보다 30~40% 싸게 부동산을 구입할 수 있다는 점이다.

법원 경매 부동산은 현 시가를 반영하는 감정평가액을 최초 입찰가격으로 해 경매를 시작한다.

감정평가액은 권리금의 합산되지 않으며 부동산 투기 붐으로 형성된 거품이 배제된 가격이기 때문에 부동산 과열 현상에 따른 투자손실이 없다.

또 법원경매는 한 번 유찰될 때마다 최저 입찰가격을 20~30%씩 떨어뜨려 입찰을 재개한다.

보통 3~4회 유찰 되면 가격은 시세의 반값으로 떨어진다. 최저 입찰가가 1억원일 때 유찰됐다면 다음 경매의 최저 입찰가가 8000만원이 되고, 또다시 유찰되면 6400만원 그 다음에는 5120만원이 되는 셈이다.

경매 입찰에 참여하기 위해서는 먼저 부동산을 철저하게 조사하는 것이 필수다. 우선 해당 부동산에 대한 하자 여부를 살펴보아야 한다.

하자에는 선순위 세입자와 유치권 및 유익비(물건의 가치를 증가시키는 비용) 청구권 의 여부, 말소되지 않은 선순위 가압류와 가등기·가처분 여부를 확인해야 한다.

그 다음 현장을 답사해 주변 환경, 교육여건과 건물이 낡은 정도, 리모델링 비용 등 세밀하게 조사해야 한다.

수익과 함께 위험도 큰 경매

부동산 경매 열풍을 반영하듯, 시중에 부동산 경매 관련 서적들로 넘쳐나고 있다.

법원 경매는 일반 부동산을 매입하는 것보다 좋은 점이 많지만 위험 부담률도 상당히 높다.

최소한의 법률지식과 이를 바탕으로 철저한 권리분석, 그리고 현장답사를 통해 분석하는 노력이 필요하다.

수차례 유찰돼 가격이 싸다는 이유로 응찰하면 의외의 복병을 만날 수 있다. 낙찰 받은 뒤 예상치 못한 부담금이 발생하면 입찰보증금을 포기하거나 울며 겨자 먹기 식으로 인수해야 한다.

아파트의 경우는 토지등기부와 건물등기부등본이 함께 있지만, 단독주택은 토지와 건물등본을 따로 확인해야 한다.

이외에 토지대장과 건물관리대장도 확인해야 할 서류다. 토지이용계획확인원도 확인해서 공법상의 제한이 있는지 살펴야 한다.

지적도상으로 도시계획선이 어떻게 되는지, 토지모양은 어떤지, 건축법상 건폐율과 용적률이 제대로 나오는지 확인해야 한다.

관할 중개업소를 방문해 정확한 시세도 알아보아야 한다. 법원 감정가는 법원의 명령에 따라 공신력 있는 감정평가 회사에서 산정한 최초 경매가격이다.

하지만 평가하고 첫 입찰까지 5개월 이상이 걸리기 때문에 현재 시세와 가격차이가 나는 경우가 종종 있다.

따라서 법원 경매감정평가금액을 맹신해서는 안 될 뿐 아니라 감정가격보다 많이 싸다는 이유만으로 응찰가격을 결정해서도 안 된다.

경매는 일반 매매와 달리 명도비용, 세입자 합의금 등 예상치 못한 추가비용이 들어갈 수 있다.

또 컨설팅 수수료(감정가 또는 낙찰가의 1~2%), 세금(낙찰가의 6.5% 정도) 등이 일반 매매에 비해 더 많이 들기 때문에 사전에 이에 대해 충분히 검토해야 한다.

보통 낙찰 뒤 1개월 내에 잔금 전액을 납부해야 하므로 부대비용을 감안해 입찰가를 결정하고 본인의 자금 사정 및 대출 가능 금액을 충분히 검토한 뒤 입찰 여부를 결정해야 한다.

입찰 서류가 미비됐거나 내용을 기재한 경우, 입찰보증금이 부족한 경우, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않은 경우에는 입찰자격이 취소된다. 초보자들이 가장 많이 하는 실수는 대부분 이런 사소한 것이므로 당일 법정에서 집행관의 안내를 주의 깊게 듣고 응찰에 임해야 한다.

명도(明渡)와 철저한 권리분석이 중요

경매에서 가장 중요하게 염두해야 할 것이 바로 명도(明渡·건물이나 토지를 넘겨줌)다.

아무리 권리분석을 잘해 낙찰을 받았더라도 명도를 받지 못해 어려움을 겪는 사례가 상당히 많다.

예상 수익을 확보하기 위해서는 명도를 최대한 빠른 시간 내에 처리해야 한다.

빠른 시간 내에 명도를 받기 위해서는 세입자에게 적절한 이사비용과 위로금을 지급해야 한다.

고뇌에 싸인 세입자에게 인간적으로 접근하지 않는다면 싸움이 벌어질 수밖에 없다.

권리분석은 경매 대상 부동산에 대한 권리관계의 상태와 양상을 실질적으로 ‘조사, 확인, 판단’하여 안전하게 거래하는 것이다.

권리관계를 세부적으로 분석하려면 먼저 법원경매계에 비치된 경매물건 명세서 사본을 봐야 한다.

여기엔 근저당권자, 부동산 이해관계자인 임차인, 유치권 관련자, 가처분권자, 압류권자 등이 기록돼 있다.

근저당 설정일, 임차인의 확정일자와 전입신고일자, 물건의 면적 및 용도, 최저 경매가격이 기재돼 있다.

꼼꼼히 살펴야 할 것은 우선순위 근저당 설정일과 임차인의 전입신고일이다.

최초 근저당 설정일(말소권리 기준일: 근저당권, 담보 가등기, 가압류, 가처분, 경매신청일)보다 먼저 전입신고된 임차인의 임대차보증금은 전액 낙찰자가 물어줘야 하기 때문이다.

또 말소권리 기준일보다 후순위에 등기돼 있더라도 예고등기, 유치권 등은 낙찰자가 무조건 부담해야 한다.

출처 : 파란세상

글쓴이 : 보라빛향기 원글보기

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