입찰준비 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
가. 입지선정의 고려사항 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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나. 입찰물의 조사자료 그러나 판단이 더디어 질 수 있다. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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다. 각종 조사자료 보는법 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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라. 권리분석 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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마. 최종판단(입찰대상물 확정) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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2) 응찰(應札) 실시(實施) |
가. 응찰시 지참물 |
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나. 입찰요령 |
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- 응찰전에 입찰표 작성요령을 살펴보고 실수하지 않도록 한다. |
- 입찰표는 1장 작성하나 여러 개의 물건을 응찰할 때에는 물건마다 별도의 용지를 사용하고 일괄입찰시는 1개의 용지를 사용한다. |
- 1건당 1개의 물건이 보통이나 1건이 여러 물건인 경우, 각 물건마다 물건번호가 부여되어 있으므로 응찰하고자 하는 물건번호를 명확히 기재하여야 한다. |
- 응찰자의 주소는 주민등록상의 주소를 (법인인 경우 등기부상 본점소재지) 기재한다. |
- 입찰자가 법인인 경우는 본인의 성명란에 법인명(상호), 직위(대표이사), 성명을 기재하고 주민등록란에 법인의 등록번호를 기재하여 법인등기부 등본을 첨부한다. |
- 입찰가액 및 보증금액은 수정할 수 없으며, 수정할 수 밖에 없다면 새 용지로 다시 써야 한다. |
- 대리인이 입찰할 때에는 입찰자란에 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재하고 인감증명이 첨부된 위임장(인감도장으로 날인된)을 제출해야 한다. |
- 자격증명자료(등기부등·초본, 위임장, 인감증명)는 입찰표에 첨부하여 제출한다. |
- 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환할 수 없다. |
- 공동으로 입찰하려면 집행관의 허가를 받아 공동입찰허가증을 입찰표에 첨부하여 별지로 입찰자 명단을 작성하고 입찰표에 간인하여야 한다. (입찰표의 입찰자란을 [별지와 같음]이라고 기재) |
다. 입찰표 작성 |
- 입찰표 작성견본을 본다. |
- 사건번호를 기재한다.(예:98타경12345) |
- 물건번호를 기재한다.(물건번호가 있을시만) |
- 입찰자란을 기재한다.(대리인의 경우 대리인란도. 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호) |
- 입찰가액(최저경매가격이상)을 기재한다. (아라비아 숫자로. 예:25,500,000) |
- 보증금액을 기재한다.(입찰가의 10% 또는 매각조건이 있을시 20~30%. 예:25,500,000) |
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- 입찰표 기재사항을 확인한다.(견본과 대조) |
- 입찰보증금봉투, 입찰표를 입찰봉투에 넣고 지철기로 봉한 다음 입찰함에 투입한다. |
3) 최고가매수인 결정 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
가. 최고가매수인 선포 입찰표를 확인하여 최저경매가 이사으로 응찰한 사람중 최고가매수인을 결정하여 선포함 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
나. 최고가매수인이 2인인 경우 또는 2인 이상인 경우는 그들만으로 추가 입찰하며 최고매수가 이상으로 입찰해야 한다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
다. 최고가응찰가라 할지라도 응찰이 무효처리되면 차순위응찰자가 최고가매수인으로 결정된다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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라. 차순위 입찰신청 및 결정 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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4) 낙찰 허, 부 결정 |
가. 낙찰허가 : 입찰방법, 입찰자격 등을 심사하여 적법한 경우 낙찰을 허가 |
나. 낙찰불허 : 직권으로 불허가사유(경매절차, 입찰자격 등 요건 불비)가 있거나 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때 |
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5) 낙찰 허, 부에 대한 이의신청 및 항고 |
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가. 이의신청 |
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- 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없을 때 |
- 최고가 매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때 |
- 최고가 매수신고인이나 그 대리인이 타인의 매수신청을 방해하거나, 부당하게 타인과 담합 또는 경매업무를 취급하는 공무원의 업무를 방해하는 등의 위법해위를 한 때 |
- 법률상의 매각조건에 위반하여 매수하거나 모든 이해관계인의 합의 없이 법률상의 매각조건을 변경한 때 |
- 경매기일공고가 법률의 규정에 위반한 때 |
- 최고경매가격의 결정, 일괄경매의 결정 또는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때 |
- 차순위 매수신고 및 경매의 종결절차를 규정대로 하지 않을 때 |
- 매수신청의 보증에 관한 규정을 위반한 때 |
경락불허사례 채무자 겸 소유자가 경매건물을 되사려고 타인을 시켜 응찰했으나 자기보다 고액응찰자가 있어 실패하였으므로 입찰취소를 시켜야 하는 입장인 바, 이의사유를 찾던 중 건물 옥상에 화단을 만들 관상수를 심어 두었는데 감정사가 그것을 빠뜨리고 감정한 것을 찾아내 이의신청을 하였더니 낙찰불허결정이 떨어졌다. |
나. 항고 |
① 항고기간 - 낙찰허부결정일로부터 1주일 이내 |
예 : 1999년 4월2일 허, 부 결정을 한 경우 4월 3일부터 7일째인 4월 9일까지 |
② 항고방법 |
- 항고장 제출(인지 : 2,000원, 송달료 : 항고인수 X 2,260 X 10) |
- 공탁서 제출 : 소유자, 채무자, 낙찰자가 항고하는 경우 낙찰가의 1/10에 해당하는 금액을 공탁하고 그 공탁서를 ![]() |
- 임차인 겸 경락인은 공탁없이 항고함. (새로 개정할 집행법에서는 모든 항고인이 공탁하도록 하였음) |
- 항고이유 : 항고이유를 항고장 제출시 항고장에 기재하나, ![]() |
- 재항고 : 항고가 기각되는 경우 대법원에 재차 항고 |
- 재항고이유서 제출 : 재항고인은 재항고기록 접수 후 접수 통지를 받은 날로부터 20일 이내에 재항고 이유서를 ![]() |
- 항고사건 처리기간 보통 각 심급마다 3~4개월 |
6) 이유없음이 명백한 즉시항고에 대한 집행법원의 조치 |
다음과 같이 항고심에서 각하 될 것이 명백한 경우 항고법원에 경매기록의 등본을 송부하고 경매를 진행한다.![]() 가. 경락허가결정 이전에 대항요건을 구비하고 '권리신고'를 하지 아니한 주택임차인 나. 경매신청등기 이후의 가압류채권자로서 경락기일까지 '배당요구'를 하지 아니한 자 다. 경매신청등기 이후의 저당권자, 전세권자로서 경락허가결정 이전에 '그 권리신고'를 하지 아니한 자 라. 상가 등 주택이 아닌 건물의 임차인 등 '이해관계인'이 아님이 명백한 자 마. 경락허가결정 '선고전'에 제기하거나 존재하지 않는 경락허가결정에 대하여 제기한 자 |
입찰/낙찰진행도 |
7. 대금납부 |
가. 대금납부기일 : 집행법원이 지정하며 통상 낙찰허가일로부터 1개월 이내. ![]() |
나. 납부방법 : 지정된 지정일시 이후에 대금납부신청서를 작성 경매계에 제출한 후 법원보관금 납부명령서를 ![]() |
다. 지연납부 : 지정된 대금 납부기일을 지나 대금납부를 하는 경우 일정률의 지연이자와 재경매 실시에 따른 비용 ![]() |
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8) 소유권 이전 |
가. 이전기한 : 60일 이내 |
나. 준비 서류 등 |
- 등기부등본 1통 |
- 토지대장 1통 |
- 공시지가확인원 1통 |
- 가옥대장 1통 |
- 주민등록등본 2통 |
- 각종 세금영수증 각 1통 |
- 부동산 양도신고 확인서 (99. 7. 1.부터 시행) |
다. 이전비용 |
- 세금 취득세 - 경락가의 2% |
- 등록세 - 경락가의 3% |
- 교육세 - 등록세의 20% |
- 농어촌특별세 - 취득세의 10% |
- 인지세 - 10,000~35,000원 |
- 등기말소비용 : 1건당 15,500원 |
- 법무사비용 : 13,000원 (기본료이며 액수증가에 다른 누진계산) |
- 등기수수료 납입증지 : 이전 10,000원 말소 : 1건당 1,000원 |
- 기타 송달료 : 20,000원 |
- 낙찰가의 6%~7%가 비용으로 지급됨 |
- 낙찰대금완납증명을 법원에서 교부받아야 세금 납부가 됨 (세금산출기준) |
소유권 이전등기 진행도 |
9) 부동산 인도명령 |
가.인도명령 신청기간 : 대금납부일로부터 6개월 이내 나.인도집행대상 : 종전소유자, 채무자, 경매개시결정 이후 점유자 (전세입주자) 다.신청서 제출 이후의 진행 |
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![]() (인도명령대상자와 명도소송대상자를 정확히 구별하여 조기 대응함이 의 관건임) |
출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임
글쓴이 : 이형진(BuMiMo) 원글보기
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