[스크랩] 향후 부동산시장 전망

	이주호
	국토도시개발(도시공학) 前 토지공사, SK건설 개발부 엔지니어링사 기술고문

얼마전에 인터넷에서 한 경제논객이 코스피지수 500포인트 바닥론을 제시했는데 그 분의 예상과 달리 그즈음해서 코스피지수가 1000포인트 아래로 추락하자 곧 반등하곤 했습니다.

 

코스피지수가 반등한 후 다시 슬금슬금 뒤로 밀렸지만 며칠전 뉴욕증시 다우지수 8000포인트 아래에서의 반등에 힘입어 국내증시도 일시적으로 1000포인트 아래로 하락한 후 11월 21일자로 다시 1000포인트를 상회했습니다.

 

필자가 일전에 "주식과 부동산의 상관관계"란 칼럼에서도 밝혔듯이 작금의 경제상황은 IMF 국가비상사태와 확연히 다르기 때문에 종전 최고지수 2000포인트에서 1000포인트 아래로 최고지수 대비 2분의 1 정도로 하락한 현 시점이 바닥이 될 것이라고 감히 말씀드립니다.

 

필자는 경제전문가는 아니지만 우리나라 증시가 본격적으로 살아나기 시작한 1985년 하반기부터 현재까지의 코스피지수 흐름을 살펴 볼때 IMF 국가비상사태 체제인 1998년도에 종전 최고 지수 대비 최저 4분의 1 정도로 추락한 것을 제외하면 대부분 종전 최고 지수 대비 최저 2분의 1 정도 하락한 상태에서 항상 반등하곤 했습니다. 참고하시구요.

 

현재 코스피지수가 종전 최고지수 2분의 1 정도 하락한 상태인데 지금 미국, 중국 등 세계각국은 경제살리기에 올인하고 있고 경기연착륙을 유도하고 있으며 각국은 추가금리 인하, 감세, 재정확대 등 실효성있는 경기대책을 강구하고 있다고 합니다. 우리나라 역시 마찬가지구요.

 

하여 일부 증시전문가들은 내년엔 시중 유동성 장세로 인하여 코스피지수 1400~1500포인트까지의 상승을 점치고 있습니다.

 

향후 경제동향은 자연적인 경제현상보다는 정책경제에 포인트를 맞추어야 할 것으로 사료됩니다.

 

개인적으로 볼때 작금의 경제상황은 코스닥지수가 대폭락한 2000년도와 유사해 보입니다.

 

2000년도 초 이후 코스피 및 코스닥지수가 대폭락하자 2001년도부터는 부동산시장이 강남권재건축 아파트를 필두로 하여 2005년 8.31 부동산대책 이전까지 부동산시장이 대세상승기에 있었습니다.

 

IMF땐 1998년 6월에 코스피지수가 300포인트 아래로 추락한 후 곧 반등하기 시작하자 부동산은 그로부터 6개월 뒤인 1998년말 쯤 비로소 반등하기 시작했습니다. 참고하시구요.

 

이번 우리나라 주식 및 부동산 가격의 하락은 미국발 금융쇼크로 기인했다고 할 수 있는데 우리나라 경제는 1985년 하반기 3저경기때 부터 2000년대 전반부 반도체경기 호황때 까지 미국경제권에 있었다고 해도 과언이 아닙니다.

 

우리나라의 첫번째 증시대세는 1985년도 하반기(코스피지수 130포인트 아래)~1989년도 상반기(코스피지수 1000포인트 돌파)까지라고 할 수 있는데 이때의 증시대세는 대미 자동차, 전자, 반도체 등 수출 호황에 기인하였고 1989년 전반부에 코스피지수 1000포인트를 돌파한 후 2005년 전반부까지 코스피지수 1000포인트를 힘차게 못뚫는 증시 조정이 계속되었으나 2005년 하반기부터는 중국특수로 인한 조선, 철강 등 재래산업의 호황으로 코스피지수가 1000포인트를 힘차게 뚫어 2007년 후반부에 2000포인트에 도달하는 두번째 증시대세를 맞았습니다.

 

이러한 코스피지수의 큰 흐름을 볼때 국내경제는 1985년 하반기~2005년 전반부까지는 미국경제영향권에 있었고 그로부터 20년 뒤인 2005년 하반기부터는 중국경제영향권에 진입했다고 할 수 있습니다.

 

많은 경제전문가들이 21세기는 종전 미국경제권에서 중국, 러시아, 인도 등으로 세계경제권이 급격히 이동한다고 합니다.

 

우리나라는 코스피지수 흐름을 볼때 이미 중국경제영향권에 접어들었습니다.

 

하여 현재 미국발 경제쇼크로 대한민국 경제가 초토화된 상태이지만 우리나라가 21세기부터 중국경제영향권에 있는만큼 향후 중국경제, 중국증시, 중국부동산 시장을 예의주시하지 않을 수가 없습니다.

 

향후 2020년대까지는 중국, 러시아, 인도 등이 세계경제를 주도할 것으로 점쳐봅니다.

 

이미 삼성그룹에서는 이러한 점을 간파 중국 상해를 경제거점지역으로 정해놓고 있고 MB정부에서는 향후 대러시아와의 활발한 교역을 겨냥하여 러시아와 지리적으로 근접한 우리나라 동해안 일대를 대대적으로 개발할 채비를 갖추고 있습니다.

 

대러시아 교역이 활발해 지면 포항이 동해안의 중심도시가 될 것 입니다.

 

지금 전국 부동산시장의 침체와 달리 포항 일부 지역은 도시계획 수립(안)으로 인하여 외지인이 몰리는 등 활발한 부동산 거래가 이루어지고 있다고 합니다.

 

1960~1970년대 우리나라 산업화 과정에선 남해안 일대 개발, 1980~1990년대 까지는 중국의 문호개방으로 서해안 일대 개발이 우리나라 국토개발의 주류를 이루었는데 향후 세계정세 및 경제동향을 살펴보면 2000년대 이후부터는 향후 러시아특수를 염두에 둔 동해안 일대의 개발이 필연적일 것으로 사료됩니다.

 

21세기엔 중국, 러시아, 인도 등 이 경제대국이 될 것으로 예상하는바 자원이 부족한 우리나라에서는 국가이익을 위하여 이들 경제대국에 촛점을 맞춘 경제정책이 이루어 질 것으로 예견됩니다.

 

하여 필자는 그동안 국토개발에서 소외된 동해안 일대의 부동산시장이 향후 황금시장으로 부상할 것이라고 여러번 말씀드렸습니다.

 

MB정부 출범시에는 선 지방발전, 후 수도권발전 정책을 할 것이라고 밝혔는데 얼마전 수도권 규제완화로 지금 지방민들의 불만은 하늘을 찌를듯 합니다.

 

수도권 규제 완화가 "지방 죽이기"라고 반발하는 여론을 무마하기 위해 조만간 지방 토지거래구역을 해제할 것 이라는 말이 들려옵니다. 실현 가능성이 많을 것으로 보구요.

 

개발이 되면 땅값이 오르게 되어있는데 인위적인 토지거래허가구역 지정으로 현재 땅값 상승이 차단되어 있는 상태입니다.

 

만약 지방 토지거래허가구역이 해제된다면 지방 땅의 거래가 상당히 활성화될 것으로 사료됩니다.

 

코스피지수 1000포인트 아래가 바닥이라고 가정할때 부동산시장은 빠르면 내년 초, 늦으면 내년 하반기부터 그동안 낙폭이 컷던 강남권재건축 아파트, 강남권 아파트를 필두로 하여 부동산경기가 어느정도 살아나면 2000년대부터는 강북도시개발 시대라고 할 수 있는데 결국은 강북 부동산시장으로 불이 붙을 것으로 전망됩니다.

 

그와같은 추세대로 진행이 된다면 2010년 상반기에는 부동산시장 열기가 상당히 고조되어 있을 것으로 예상됩니다.

 

우리나라는 1960년대 부터 산업화, 1980년대 부터 민주화 과정을 거쳤고 2000년대 부터는 선진화를 목표로 하고 있습니다.

 

어느 분의 말대로 코스피지수가 500포인트대로 추락하면 대한민국의 선진화는 없고 1990년대 경제상태로 회귀하게 됩니다.

 

심리적으로 불안하게 생각하지 말고 현실을 냉정하게 볼때 우리나라는 제2의 IMF 체제로는 절대로 갈 수가 없습니다.

 

세계경제축이 중국 및 러시아로 넘어가는 현 시점 지리적으로 일본, 중국, 러시아 중간에 위치한 대한민국의 장래 경제성장도 낙관적으로 보입니다.

 

러시아는 2020년도까지 세계경제 5대부유국으로 부상하기 위한 계획을 하고 있다고 합니다. 이 점 또한 상당히 긍정적이구요.

 

대한민국의 향후 경제는 코스피지수에 달려있습니다.

 

개인적으로 현재 코스피지수를 바닥으로 보구요. 최악의 경우 820포인트대를 보고 있는데 그건 현실적으로 불가능하다고 생각됩니다.

 

향후 부동산시장의 열쇠는 오직 코스피지수에 달려있다고 해도 과언이 아닙니다.

 

코스피지수 1000포인트대를 바닥이라고 한다면 2009~2010년 부동산시장은 상당히 활발할 것으로 예견됩니다.

 

이상 향후 부동산시장 전망입니다.

출처 : 꿈을 만들어가는 join부동산입니다

글쓴이 : join 원글보기

메모 :