지적도의 이해

샬롬

 

[지적도의 이해]

 

땅을 살 때 무엇보다도 계약 전 현장답사가 중요하다. 서류에는 평지로 나와 있는 땅이라도 실제 가보면 경사가 심해 쓸모 없는 땅으로 판명나는 사례가 많기 때문이다. 특히 시골 땅은 서류상 내용과 실제 현황이 일치하지 않는 경우가 대부분이다. 대부분 일제시대 때 수작업으로 작성한 지적도를 고치지 않고 아직까지 사용하고 있다. 아래사항을 보시고 지적도를 이해하기 바란다. 가능하면 지적도를 아무지번이나 1장을 발급받아 옆에두고 읽어내려가면 이해하기가 빠를것 같다.

 

1. 현장답사란 이처럼 서류로는 파악할 수 없는 땅의 실제 상황을 직접 살피는 일이다. 이때 대개 카메라와 나침반, 지적도 등을 기본적으로 지참한다.

‘지적도’나 ‘임야도’나 땅 투자를 위해 현장을 답사할 때는 반드시 지참해야 할 서류로는 지적도를 꼽을 수 있다. 답사할 땅의 위치를 정확히 파악하는데 없어서는 안될 서류이다.

 

2. 지적도란 지적법에 의해 땅 경계선 등의 사실관계를 일반에게 공시하는 공적 서류를 말한다. 대한민국 땅(대략 3000여만 필지)이라면 1개 필지마다 각각의 지적도를 가지고 있다.

1) 지목이 임야인 경우에는 지적도라고 하지 않고 ‘임야도’라고 부른다. 이는 임야와 기타 토지를 구분해 관리하는 토지관리시스템에서 비롯된 차이다. 지적도와 임야도는 이름만 다를 뿐 내용에는 차이가 없다.

2) 행정관청에서 발급하는 지적도(임야도)에는 기본적으로 지번, 축적, 경계선 등이 표기된다. 지적도의 발급은 땅의 소재지와 상관없이 전국 어느 행정관청(시ㆍ군ㆍ구청, 읍ㆍ면ㆍ동사무소)에서나 가능하다.

3) 지적도를 발급받을 땐 인지대가 필지당 700원이다.

 

3. 땅을 직접 살피러 현장에 나갈 때는 행정관청에서 정식으로 발급해주는 지적도를 기본적으로 지참해야 하고 가능한 업소용 도면도 함께 지참해야 한다.

민간에서 발행하는 축적 ‘1/25000’이나 ‘1/50000’짜리 업소용 ‘지적도’ 도 함께 지참하면 좋은것이 민간에서 발간한 지적도에는 보다 상세한 기호와 지표가 표기돼 이를 참고하면 땅 찾기가 훨씬 수월하기 때문이다.

 

4. 지적도를 통해 답사하려는 땅을 정확하게 찾아내는 것이 답사의 기본이다.

지적도를 근거로 땅 찾는 요령을 모르면 서울에서 김서방 찾기만큼이나 어렵다. 특히 1∼2백 평 규모의 땅은 모양이 그만그만해서 전문가들도 구별에 애를 먹는다.

따라서 기본적으로 지적도를 이해하고, 지적도를 통해 현장을 분석하는 안목을 가지는 것이 중요하다.

 

5. 우선 ‘기점’을 찾는다. 현장답사에서 지적도를 근거로 해당 토지의 위치를 찾아내기 위해서는 먼저 해당 토지의 기점을 찾아야 한다.

기점(基點)이란 답사대상 토지를 찾아내는 기준이 되는 자연물을 말한다. 대개 인접한 도로나 계곡, 하천 등이 기점이 된다. 현장 답사 때는 먼저 이 지적도 상의 기점과 일치하는 현장 기점을 찾아내야 한다. 확인이 어려울 때는 대상 토지와 가장 가까운 곳의 농가주택을 찾아 도움을 받는 방법도 괜찮다.

 

6. 답사대상 토지를 확인후 정확한 지적 경계선을 파악해 본다. 내 땅이 어디서 어디까지인지 확인하는 것이다. 그러기 위해서는 도로에 붙은 전면 길이가 얼마인지, 또는 가로, 세로의 길이가 얼마인지를 확인할 필요가 생긴다. 이때 지적도면상의 1㎝는 1200분의 1 축적에서는 12m, 1600분의 1 축적에서는 16m를 나타낸다는 점을 참고한다. 인근에 전신주가 있다면 그 간격이 대략 50m이므로 이를 토대로 실제거리를 가늠해 보는 것도 좋은 방법이다.

7. 해당 토지의 실제 경계가 지적도상의 경계선과 일치하는지 확인한다.

대략적인 위치와 면적을 파악했다면 다음에 지적도 상단을 정북에 맞추고 이를 기준으로 해당 토지의 방위와 향을 확인한다. 이 과정에서 반드시 확인해야 할 점은 실제 상황이 공부상의 표시와 일치하는지를 여부다.

현재 우리가 사용하고 있는 지적도는 일제 시대에 만들어진 것으로 100년이 넘은 것이다. 때문에 지적도에는 멀쩡한 임야로 표기되어 있지만 현황은 하천이나 계곡일 경우가 있다. 세월이 흐르면서 물줄기가 바뀌어 발생한다.

때문에 해당 토지의 실제 경계가 지적도상의 경계선과 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 또 현황 도로가 지적도상의 도로와 정확히 일치하는지에 대한 여부도 필수 확인사항이다. 만약 일치하지 않는다면 지적공사 등에 측량 의뢰해 이를 바로 잡아야 한다. 답사 때는 국립지리원에서 발급한 25000분의1 짜리 지도도 십분 활용한다. 따로 수첩을 들고 다닐 필요가 없고 정보의 보고인 지도에 땅값, 소요시간, 시장 등 각종 편의시설, 도로상황 등 모든 걸 기록한다. 그러면 보다 감이 확실하게 잡힌다.

 

8. 해당 지자체에서 최종 확인한다.

대상 토지가 대략 확인됐다면 주변 중개업소에 들러 땅값 등 현지 분위기를 살펴봐야 한다. 그런 다음 관할 시군구청에 찾아가 개발계획을 확인한다. 이는 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 떼서 들은 정보를 최종적으로 확인하는 절차다.

이때 반드시 체크해야 할 사항으로는 공법상의 이용 및 거래 규제, 민법상의 소유권 및 재산권 제한, 주변 토지 이용계획 등이다.

 

9. 부동산을 알아보기 위해서 구청이나 시청에서 지적대장을 열람해 보면서, 일부의 사람들은 지적도를 자세히 보지 않는다. 단지, 부동산의 모양과 지번을 확인할 뿐, 그이상도 확인해 보지 않는 것이 보통의 처사이다. 하물며 지적도를 보고서 매물의 위치를 찾기란 쉬운 일은 아닐 것이다. 그러므로 지적도를 이해하여야 하고, 찾는 방법을 숙지해야, 매물의 답사과정에서 도움이 될 것이다.

 

10. 지적도 살피는 방법

첫째로 부동산의 지번과 지적도의 상단의 지번과 일치하는가를 살펴야 하고,

두번째로 부동산의 도로가 지적도와 일치하는가 살펴보고,

셋째로 부동산의 경계와 지적도의 경계가 일치하는가,

넷째로 부동산의 방향이나 방위가 어떻게 되어 있는가 등을 알아본 후에 최종적으로 부동산의 현재의 위치에서 위와 같은 사실과 일치하는가를 확인하는 일이 중요하다.

 

11. 부동산 위치

지적도를 가지고 현장에 나가서 부동산의 위치를 찾기 위해서는 부동산의 기점을 찾아야 하고 기점으로부터 얼마의 거리에 있는가를 확인 하면 된다. 지적도상의 기점과 일치해야 하는 부동산의 기점을 찾지 못할 경우에는 그 지역의 주민이나,통장님의 도움을 받아서 확인하는 것이 빠르다. 지적도를 살펴보면 상단에 지번이 등재되어 있는 곳이 있는데,그부분을 북쪽에 맞추고 위치를 확인해야 한다.지적도상에서 기점을 정한 곳에서 목적의 부동산까지 거리를 측정해야 하는데, 지적도상에서 토지의 축척의 비율은 1:1200에해당하고, 임야의 비율은 1:6000이므로 삼각자로 측정하면 쉽게 환산할 수가 있게 된다. 만약 지적도에서 토지의 경우(기점에서)목적 부동산까지 1cm정도 떨어져있다고 한다면 실제의 거리는 1200cm이므로 12m가 떨어져 있는 것이다. 또 임야도에서는 1cm거리에 부동산이 위치해있다면 실제상으로는 6000cm이므로 60m거리에 위치해 있는 것이다. 상식적으로 전봇대의 거리가 50m 간격으로 설치되어 있으므로 대략 거리를 환산하면 현장 답사시 편리하다.

 

12. 땅과 연애

(1) 땅과 연애를 하는 순서에는 여러 가지의 종류가 있다. 그 중에서도 누구와 연애를 하는지 알아야 하는 것이 기본적 순서이다. 연애하는 당사자도 모르는 체, 연애하는 사람이 많다고, 나도 그렇게 연애를 할 수는 없지 않는가! 당사자를 알았으면 적극적으로 당사자의 의사와 심증을 간파해야 하는 것처럼, 부동산 역시 좋은 땅인지, 또는 어떤 운명을 지니고 있는지를 알아야 한다. 사람의 인연으로 보면 성격은 좋은지, 경제성은 있는지, 살피는 것과 같다. 더러는 무대포로 결혼해서 잘살아가는 경우도 있다. 이러한 경우를 궁합이 잘 맞았다고들 한다. 이와 마찬 가지로 부동산도 지난 시절에는 무대포로 매수하여 돈을 적지 않게 벌기도 했다. 그러나 작금의 부동산시장의 미래는 위 작태를 용납하지 않는다. 그러므로 미래에는 좀더 계획성있는 부동산의 답사가 요구된다.

(2) 땅과 연애하는 순서

1) 부동산의 소재지확인,지번확인, 위치확인

2) 부동산의 지목확인, 28개의 지목 중 어느 것~전,답,과수원,목장용지,임야,제방,유지,체육용지,종교용지,광천지,염지,대,공장용지,구거,수도용지,유원지,학교용지,사적지,도로,철도용지,하천,묘지,공원,잡종지,양어장

3) 부동산의 면적~-------㎡와 평구분

4) 부동산의 가격~-------공시지가, 정확한 시세 파악.

5) 부동산의 공법~ ------토지 이용 관계 확인.

6) 부동산의 사법~-------현재로 실질적인 관계확인

7) 부동산의 인근사례,가격비교.

8) 부동산의 권리분석~----등기부,토지대장의 권리자확인.

9) 부동산의 지상권파악~--실제의 권리자파악,

10)부동산과의 궁합~-----기,풍수,역학.

11)최종 사업성 검토.

 

13. 지적대장(地籍臺帳)속의 기와 운(氣와運)을 살피는 법

1) 지적도를(오행방위 子)북쪽에 맟춘다.

2) 지적도상의 모양새를 보고 기의 방향을 판별한다.

3) 향의 방위에 따라서 동사방(東四方)과서사방(西四方)으로 구별한다.

4) 입구와 도로의 접근형세를 살피고 근원지의 기세를 판별한다.

5) 부동산의 크기와 형세의 기로써 양수(陽數)와 음수(陰數)를 구별한다.

6) 부동산의 오상이기를 살핀다.

7) 본인과의 인연수를 살핀다.

 

14. 지적도의 모양과 형세

1) 선의 개수

2) 꼭지점의 개수

3) 각의 개수

4) 면의 개수

5) 입체의 개수

 

15. 토지대장 및 임야대장 확인시 기본적으로 숙지해야 하는 도량환산표.

1) 구토지대장을 살펴보면 부동산의 면적의 표기를 '평'이라는 단위로 사용했음을 알 수 있다.위와 같은 공시관행으로 현재까지도'평방미터'보다는 '평으로 환산하는 것이 이해하기가 빠르며 쉽게 적응하게 된다. 특히 구세대일수록 공감대가 크다. 그러나 현재사용되고 있는 토지대장과 임야대장, 등기부상에는 '평방미터로'공시하고 있으므로 일반인들이 '평'과의 관계에서 많은 혼선을 자아내곤 한다. 지금은 대부분 상식에 지나지 않지만 기본적으로 확인해보는 것도 부동산 투자의 한부분에 해당한다.

2) 도량환산표 수치상의 공식

1평방미터=0.3025

1평=3.3058평방미터

가령 토지대장의 면적이 100평방미터라면 이것을 평으로 고치려면 100평방미터X0.3025=30.25평이된다.반대로 면적이100평이라면 이것을 평방미터로 고치려면 100평X3.3058=330.58평방미터가된다.임야대장도 위와 같이 환산하면 된다.그러나 임야는 면적이 넓은 관계로 평수를 쉽게 환산하기 위해서 단보와 정보라는 단위를 많이 사용하게 된다. 이것을 숙지하지 않으면 면적환산시에 혼선이 오는 수가 생길 수 있다.

1단보=300평

1정보=3000평

1평방미터=0.0001정보

예를 들어서 임야의 면적이 10000평방미터라고 했을 때 10000평방미터X0.0001=1정보가되는 것이다. 이것을 평으로 환산하면 1정보가 3000평에 해당하므로 10000평방미터=3000평이 된다.