[스크랩] 어느 경매고수의 조언

어느 경매고수의 조언


이번 칼럼에서는 1억 미만의 소액으로 집을 장만하고자 하는 분들에게 조언을 드리고자 한다. 사실 경매 재테크는 상황에 따라 다르게 접근하는 것이 옳은 방법이지만 오늘은 일반적인 관점에서 접근해 보도록 하겠다.

우선 1억 미만이라고 하면 본인이 보유한 자금이 1천만원이 될 수도, 5천만원이 될 수도 있다. 여기서부터 고민에 빠지기 시작한다.

적은 금액으로 내집 마련을 포기하고 전세나 월세로 들어가는 것이 좋을지, 아니면 대출을 받아 작은 집이라도 장만하는 것이 좋을지...게다가 집값이 상승세가 아닌 보합 또는 하락세의 경우에는 이런 고민이 더욱 더 깊어질 것이다.

개인적으로 결정할 문제이지만 필자는 이런 상담을 받을 경우 특별한 경우가 아니면 자신이 감당할 수 있는 대출 범위 내에서 후자를 선택하라고 조언한다.

현재 서울·수도권 지역의 1억 미만 평균 낙찰가율은 90%~100%인 것으로 파악되고 있다. 9월에 110%~120%정도로 형성된 것을 보면 확실히 낙찰가율이 하락하고 있다는 것을 알 수 있다.

실물경기의 침체가 소액 투자자의 발목을 잡으면서 앞으로 소액물건의 경우에도 낙찰가율은 지금보다 더욱 하락할 것으로 예상된다.

경매로 내 집 마련할 시기는?

그러면 언제, 어느 정도 선에서 접근하는 것이 좋을까?

필자는 새해 이사 특수가 끝나는 시점인 내년 3~4월 정도를 가장 적기로 보고 있다.

소액 경매 투자자 층이 두텁게 형성되어 있는 반면, 소형 주택은 공급 제한의 영향으로 낙찰가율 80%가 심리적 저지선으로 형성될 가능성이 높다.

현재의 글로벌 및 국내 경제 상황, 이에 대응하기 위한 정부의 정책을 놓고 부동산 전문가들 사이에서는 2009년 하반기나 2010년 정도에 부동산 경기가 풀릴 것이라는 견해가 지배적이다.

부동산 경기가 다시 살아날 조짐이 보이기 전 3~6월 정도부터 경매 투자 수요층이 증가하고 이에 따라 낙찰가율도 동반 상승했던 과거 경험을 돌이켜 볼 때 내년 3~4월이 적기라고 판단하고 있는 것이다.

한 가지 주의할 점은 투자 목적으로 접근하는 것과 실거주 목적으로 접근하는 것은 방법의 차이가 크다는 점이다.

수익률을 따지는 투자 상품은 일반적인 물건보다는 특수물건(가장 임차인, 가장 유치권이나 법정지상권 등)으로 접근하는 것이 바람직하며, 실거주 목적은 투자 목적보다는 보수적이며 안정적으로 접근하는 것이 좋다.

따라서 경매를 통해 생애 처음으로 내 집 마련을 하고자 하는 분들은 높은 수익률을 생각하며 물건을 접근하기 보다는 급매물보다 조금 더 저렴한 가격으로 내 집을 장만한다는 생각으로 접근하는 것이 바람직하다.

경매 투자는 내 집을 마련하고 난 후부터 시작된다

아파트를 시세보다 70%정도로 낙찰 받은 사람이 자신은 재테크에 성공했다고 필자에게 자랑한 적이 있다.

그 분은 시세 보다 30%나 저렴하게 부동산을 취득했기 때문에 성공적으로 내 집 마련을 한 것은 사실이나 그 때문에 재테크에 성공했다는 말은 납득하기 어려웠다.

경매 투자는 내 집을 마련한 후부터 본격적으로 시작된다.

경매로 내 집을 마련하였다고 하더라도 주위에 집값이 상승하면 본인의 집값도 상승하고, 주위의 집값이 하락하면 본인의 집값도 하락한다.

결국 훗날 본인의 집을 매도하고 더 좋은 집으로 이사 가려고 해도 매수하고자 하는 주택 역시 집값이 상승, 또는 하락하였기 때문에 투자 수익을 계산하기 어려운 것이다.

반면 집을 마련 한 후, 종자돈으로 경매 재테크에 투자를 한다면 이때부터 수익률이라는 개념이 발생하게 되며, 그 수익률이 본인이 설정한 목표에 도달했다면 비로소 경매 재테크에 성공한 것이라고 말할 수 있다.

실거주 용도로 부동산을 낙찰 받은 후 여유 자금으로 투자용 물건을 공략하는 순간부터 경매 재테크의 첫발을 딛는 것이다.

투자용 물건은 실거주용 물건보다는 3천만원 이하의 소액으로 접근할 수 있는 물건이 많으며, 수익률도 상대적으로 높다.

수익률이 높다는 것은 리스크도 상대적으로 크다는 것을 의미하지만 여기서 의미하는 리스크는 실제 리스크가 아닌 리스크처럼 보이나 존재하지 않는 허위의 리스크를 말한다. 리스크가 허위인지 여부를 구분할 수 있기 위해서는 본인이 공부하고 경험을 쌓아야 한다.

경매는 법적인 지식도 필요하지만 이러한 지식은 몇 권의 책과 한 두번의 강의면 충분하고 현장에서 정보를 찾고 답을 얻는데 많은 노력을 기울려야 한다. 즉, 실질적으로 물건을 검색해 보고, 그 물건을 임장해보고, 임장을 해서 부족한 부분은 자료를 찾거나 재임장을 통해 해답을 얻으려는 노력을 계속해서 반복해야 큰 수익률을 낼 수 있는 물건에 한걸음씩 다가갈 수 있는 것이다.

경매로 내 집 마련 및 투자를 시작 하고자 하는 분들에게 마지막으로 한 가지 더 말씀 드리고 싶은 것은 경매와 관련된 책이나 경매 강의, 그리고 정보지 이용 등에 들어가는 비용을 절대 아까워해서는 안된다는 것이다.

여기서 말하는 비용은 단지 금전적인 것뿐만 아니라 시간 및 노력도 포함된다. 자신을 위한 투자만큼 정직한 수익을 내는 것은 없으며, 경매 또한 예외가 아니라고 생각하기 때문이다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

메모 :