[스크랩] 규제완화 이후 부동산투자 어떻게?

규제완화 이후 부동산투자 어떻게?

 

■ 세계 경기의 동반 침체 우려 속에 국내 금융과 부동산시장도 혼란이 가중되고 있다. 특히 부동산 규제 완화가 본격화되고 있는 시점이다. 한치 앞을 내다보기 어려운 안개 속 부동산 경기 상황에서 향후 부동산 재테크 전략은 어떻게 짜는 것이 좋을까?

 

 아직 내 집을 마련하지 않은 무주택자는 정책흐름에 예의주시하며 미리 준비해둬야 한다. 무주택자는 앞으로 10년 동안 공공개발로 분양, 임대주택을 500만호에 달하는 물량을 짓는 만큼 미리 ‘청약통장’을 개설해둬야 한다. 통장을 통해 청약 우선권을 준비해두었다가 점찍어둔 알짜지역 내 청약 기회가 왔을 때 적극 활용하는 것이 최선의 전략이다. 앞으로 청약저축 전성시대가 예고되고 있다고 해도 과언이 아니다.

 

 장기 무주택자인 경우는 달라진 청약가점제에 따라 가점관리에 신경 써야 한다. 수도권의 공공 물량이 늘면서 민간 중소형 물량이 줄어 다른 청약자와 달리 형평성에 문제가 생길 수 있다. 내 집 마련이나 주택 입주를 앞당겨야 하는 무주택자는 조건이 양호하고 금융혜택이 많은 수도권 일대 미분양아파트를 노리는 것도 하나의 전략이다.

 

 1주택자의 경우 교통과 학군, 주변 입지와 편의시설 등 주거여건이 우량한 곳을 골라 직접 거주하면서 경기가 나아질 때 양도차익을 노려보는 전략을 세우는 전략이 주효하다. 즉, 가격이 오를 블루칩 지역의 똑똑한(?) 고가주택이나 중대형 주택을 고르면 추후 시세차익을 기대할 수 있다. 거주하고 있는 6억 초과 9억 미만의 1주택을 팔아야 할 경우 매도 시기는 거주 요건을 갖춘 후 법 개정안이 적용되는 내년 이후로 미루면 양도세 혜택을 볼 수 있다.

 

 2주택 이상 다주택자 보유자는 다주택자에 따른 양도세 등 세금부담이 남아 있기 때문에 신중하게 절세전략을 짜는 것이 바람직하다. 강남 등 고가주택 보유자는 2009년 1월 이후(법 공포일 이후) 시점으로 매도 타이밍을 늦추는 것이 바람직하다. 보유, 처분, 증여 등 상황에 따라 선택의 폭을 넓힐 수 있다. 용인 수원 등 수도권 다주택보유자는 법공포일 이후 시점부터 투자수요층의 이탈이 예상되므로 빠르게 매도를 준비하는 것이 유리하다. 저가 2주택 보유자는 우선적으로 1주택을 매도해야 절세에 도움이 된다.

 

 ■ 내 집 마련 실수요자들은 첫 주택 장만 시 매입하려는 지역이 과연 집값이 오를 지역일까 아니면 내릴 지역인지 궁금해 하는 경우가 많다. 어느 지역에 주택을 사둬야 나중에 집 값 상승을 주도할 곳일까? 그리고 어떤 지역을 골라 입주해야 좋을지 유망지역을 추천한다면?

 

 우선 내 집 마련 실수요자라면 가격 조정 폭이 큰 지역을 중심으로 초 급매를 중심으로 투자하되 저가 매입 투자처인 경매, 공매 주택을 노리는 것도 하나의 방법이다. 인기지역 내 입성을 노린다면 서울 강남권이나 버블세븐 지역의 가격 변동 상황에 주목하고, 신도시나 수도권을 노리려면 송파신도시의 중소형 매물과 1~2기 가격하락 신도시지역, 뉴타운지역 등 개발호재와 재료가 충분한 지역 위주로 투자를 검토하는 것이 바람직하다.

 

 영등포, 강서, 구로 등 서남권 지역과 지하철 9호선 개통라인의 수혜 예상지역과 경전철 개통 등 교통 호재지역도 집값 상승을 견인할 유망 지역으로 꼽힌다. 또 정부의 규제가 완화되고 있는 서울 수도권 도심 안의 재개발, 재건축지역과 대단지 위주로 개발되고 지역도 비수기에 틈새를 노리는 전략이다.

 

 ■ 소형아파트 가격 상승세가 꾸준하다. 그동안 인기지역 중대형 아파트값이 크게 오르면서 가격의 갭을 매우는 반작용으로 소형아파트 값도 덩달아 올랐다. 그렇다면 내 집 마련 실수요자들은 가격상승을 기대하고 인기지역 내 소형아파트를 매입하는 것이 낫지 않을까? 또  소형 아파트 값의 강세 현상은 계속 지속될까?

 

 당분간 소형아파트에 대한 수요는 줄지 않고 늘어날 것으로 보인다. 이유는 단독 개별세대 증가, 인구 노령화, 세대원수 감소, 소형아파트 임대사업자 증가, 주택 실수요자의 소형주택 선호세 증가, 만혼 ? 이혼 증가, 전셋값의 완만한 상승, 중대형아파트의 대출 규제, 뉴타운 재개발사업 위주 개발 등으로 인해 소형아파트 값의 상승여력은 꾸준하다.

 

 여전히 소형에 대한 수요가 꾸준하므로 향후 서울 수도권 소형아파트는 2~3년간 완만한 가격 상승과 함께 소액 투자 유망 부동산상품으로 인기를 끌 것으로 전망된다. 게다가 글로벌 금융위기와 함께 경기 침체로 인해 여유자금을 가진 자산가들이 작지만 실용적인 소형아파트에 대한 선호도가 높고 임대사업자들의 투자수요는 줄지 않을 것이다. 다만 소형아파트는 중대형과 달리 가격탄력성이 적으므로 실수요 또는 임대 투자목적으로 접근하는 것이 바람직하다.

 

 ■ 부동산 경기 침체 국면에 접어든 현재 앞으로 부동산에 투자하려는 실수요자들이 눈여겨볼만한 만한 투자 상품은 어떤게 있고 투자전략은 무엇일까? 

 

 불황기와 고금리 시기에는 불황에 강한 상품이 효자종목이다. 되도록 도심 지역의 중소형 임대수익용 상품을 주목해야 한다. 이들 종목들은 시중 금리가 급등하면서 당장은 수익성 역전현상이 불가피한 상황이다. 따라서 보수적이면서도 중장기적인 안목으로 기대수익을 낮춘다는 마음으로 투자에 임해야 한다.

 

 임대사업용 소형주택은 임대수익과 세금감면, 규제완화에 따른 투자수요 증가로 시세차익까지 기대할 만한 전천후 투자 상품이다. 임대사업용으로 적당한 소형아파트를 고르려면 수도권이나 지방광역시, 인구유입이 많은 중소도시 일대에서 전셋값 비율이 60~70%대로 높으면서 교통의 요지나 역세권이나 대학가 주변에 위치, 매입 시 매매가는 1억~1억5000만 원 대의 조건을 만족시키면 투자대상으로 적당하다.

 

 도심 요지의 사무실, 상가, 오피스텔도 유망하다. 규제가 심한 주택보다는 상가 등 수익형부동산이 유망 투자대상인 셈이다. 공실률이 낮고 임대료 상승이 기대되는 강남?도심?여의도권의 소형사무실이나 택지개발지구 내 단지 내 상가나 근린상가 등 상업시설은 임대수익률을 높이는 불황기 대표 상품이다. 다만 경기 침체와 함께 상가경기 침체가 맞물려 있어 고수익을 기대하기 어려움으로 무리한 대출을 받아 투자하기 보다는 자신의 경제여력에 맞는 자금대에서 안전한 소형 상품 위주로 투자하는 것이 바람직하다.

 

 도심 재개발 지분도 관심을 기울일 만하다. 재개발 지분이 과도하게 상승한 것은 사실이지만 여전히 지분값과 주변 시세를 비교해 손해를 보는 곳은 많지 않은 편이다. 도심과 가까운 곳에 위치해 있으면서 주변 환경이 쾌적하게 정비돼 삶의 질을 높이는 대규모 주거시설로 개발되는 재개발지역은 실수요 차원과 함께 시세차익을 구현할 수 있는 투자대상이다. 한강변 일대의 흑석뉴타운과 용산, 성동구 일대와 한남뉴타운, 마포 아현 뉴타운 지역은 탁월한 입지와 한강변에 위치한 매력으로 인해 투자이익을 챙길 수 있는 유망투자처다. 다만 서울 수도권 안에서 지분쪼개기가 성행했던 지역이나 외곽지역 재정비촉진지구 등은 투자손실이 예상되므로 투자를 자제해야 한다.

 

 ■ 마지막으로 향후 부동산 시장은 어떻게 변하게 될까? 단기적인 시장흐름과 중장기 전망에 대해 알고 싶다.

 

 내년 상반기까지 집값은 약보합세 내지 완만한 하락세를 유지할 것으로 보인다. 정부가 부동산규제를 완화하면서 거래활성화를 유도하고 있지만 거시경제 침체와 함께 전 세계 주택가격 하락이 이어져 국내 부동산 투자심리도 급격히 얼어붙어 있는 상태다. 당분간 국내 실물경기의 침체가 예상돼 내년까지 부동산 가격의 반등은 기대하기 어려운 상황이다. 따라서 내년 상반기에 바닥세를 거친 후 내년 하반기부터 조정과정을 거칠 가능성이 클 것으로 전망된다.

 

 중장기적으로 부동산 시장은 거시경제, 금리와 같은 대외 상황과 정부의 부동산정책 규제완화와 대출규제 여부에 따라 변수로 작용할 것으로 보인다. 중장기적으로 담보대출금리 상승과 실물경기 위축에 따라 주택수요가 줄 것으로 예측할 수 있으나 정부의 정책 기조와 최근의 원자재 값과 분양가 상승 추이, 집주인들의 보유심리가 갈수록 강해지고 있다는 점에 주목해야 한다.

 

 규제완화에 따른 부동자금 유입 등으로 인해 내년 하반기까지 하향 안정세를 유지한 후 내년 연말 이후부터 소폭의 가격상승이 예상된다. 가격상승이 기대되는 지역은 상대적으로 저평가된 곳이나 지하철 개통 등 개발호재가 있는 곳으로 한정될 것으로 보이며 급격한 돌발변수가 없는 한 부동산시장의 급등 현상이나 투자쏠림 현상은 없을 것으로 예측된다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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