[스크랩] 오피스텔, 과연 투자할만한가

오피스텔, 과연 투자할만한가

 

 

도심권, 신도시의 오피스텔이 수익용 부동산으로 각광을 받으면서 어둠속 시장속에서도 독야청청 빛을 발하고 있다. 수요자들에게 가장 인기가 높은 지하철 2호선 강남역과 테헤란로 주변이 대표적으로 상승세를 주도했다. 이를테면 ‘도씨에빛Ⅱ’의 매매가격이 일년전만해도 72㎡의 경우 2억2천만원선에 거래되었으나, 최근에는 3억8천~9천만원선에서 거래된다. ‘대우디오빌플러스’의 경우도 59㎡가 1년 전에는 1억8천만원대였으나, 요즘엔 2억4천~2억5천만원대에도 매물이 품귀이다. 한마디로 투자자의 관심이 집중되면서 거래증가와 함께 가격도 고공행진 했다. 1~2년전만 하더라도 공급과잉-가격약세로 소외되었던 모습과는 천양지차이다.
 
이러한 오피스텔의 인기는 언제까지 지속될 것인가. 주지하다시피 오피스텔은 부동산의 주력상품은 아니다. “부동산 투자는 과학이다”라는 책에서 강조한 과학적 투자법의 ‘싸이클이론’을 통해 오피스텔에 대한 투자법을 분석해 보자.
 
우선, 오피스텔은 상가, 소형아파트와 함께 대표적인 수익형 부동산이면서 틈새상품으로서의 성격이 강하다. 주력상품인 중대형아파트, 재건축, 재개발투자에 이어 상승세가 나타나는 후행성이 크다. 거기에다 소형주택과 경쟁성이 강하고 경기와 수급에 민감하면서 시중금융상품과도 경쟁하는 금리경쟁 부동산이라고 할 수도 있다. 이 때문에 1~2년전부터 주택시장 침체로 부동산 시장이 얼어붙은 가운데서도 강남권, 도심권, 분당 등 신도시중심으로 가격이 급등한 것이다. 최근들어 일반인들로부터 지금 오피스텔을 매수해도 되는지 어떤 오피스텔을 사야하는지 그리고 매도시기에 대한 문의, 상담사례가 급증하고 있다. 이에따라 향후 오피스텔 시장전망, 투자 요령 그리고 유망지역 등에 대해 알아보기로 한다.

오피스텔이란 무엇인가
오피스텔은 1984년 마포의 ‘고려 아카데미텔`이 그 시초이다. 서울올림픽이 열렸던 1988년 6월 '오피스텔 건축기준'이 제정되면서, 오피스텔에 대한 정의가 구체화되었다. 오피스텔은 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어이다. 사무실과 주거기능이 결합된 복합용도 건물로서 건축법상으로는 ‘업무시설’로 분류된다. 상업지역과 준주거지역에 들어 설수 있다.
구조적으로는 대부분 개방형의 원룸이 보통이나 요즘에는 복층형 오피스텔과 주거용 오피스텔인 아파텔이 등장하면서 다양한 유형과 구조로 진화하는 중이다.
부동산 114 발표 자료에 따르면 2006년 10월 현재 수도권에 261,402세대, 전국 305,862세대가 있는 것으로 파악된다.

오피스텔은 어떻게 바뀌어 왔나
오피스텔은 경기흐름 및 주택시장상황에 따라 적용제도와 규정이 수시로 바뀌어 왔다. 예를 들면, 주택이 부족하면 주거기능을 강화시켜주는 반면 청약과열 등이 나타나면 업무용으로서의 제한하는 등 엄격한 잣대를 들이대기도 했다. 이에따라 오피스텔은 주택과 달리 매매 및 임대가격은 물론 공급량의 기복이 심한 편이다.
 
지난 기간 오피스텔 변천사를 살펴보자.
먼저, 초기의 오피스텔은 주거면적이 30%미만이었다. 난방시설, 욕실, 발코니의 설치금지 등 많은 제약이 있었다. 1995년부터는 직주근접 및 도심교통난을 덜기 위해 온돌과 욕실설치를 허용하기도 했다. 1998년, 외환위기로 침체한 부동산시장부양을 위해 오피스텔은 50%, 주상복합 90%까지 주거면적을 늘렸다. 부동산경기가 좋아지자 주거용으로 활용되면서 공급과잉이 초래되었던 이유다. 
오피스텔의 청약과열양상이 나타난 2004년 6월부터는 오피스텔의 전용면적중 업무용 면적을 50%에서 70%로 강화하고 바닥난방금지 등 건축법이 개정되기도 하였다. 그리고 03년 2월18일 이후 준공된 주거용오피스텔에 대해서는 부가세를 적용하자 신규공급이 급격히 축소되기 시작했다. 이후 주택매매가와 임대가의 급등세가 나타나자 06년 11월에는 전용면적 50㎡이하에 한하여 바닥난방을 허용하기에 이른다. 그러다가 최근에는 주택의 대체상품 혹은 불황기 틈새상품으로 오피스텔 청약열기가 갑자기 높아지기도 했다. 정부는 결국 일부지역의 오피스텔가격이 가격이 요동을 치자 '건축물의 분양에 관한 법률' 개정을 통해 오는 9월부터는 서울을 포함한 수도권 투기과열지구에서 분양되는 오피스텔은 계약 시점부터 사용승인(준공검사) 이후 최대 1년간 분양권 전매를 제한키로 했다. 덧붙여 전체 분양 물량의 20％가 해당 지역 거주자에게 우선 공급되도록 조치했다.

오피스텔의 몸값이 오른 진짜 이유는
오피스텔은 업무, 상업, 주거기능을 복합수행할 수 있는 부동산이다. 특히 오피스텔은 지가가 높은 도심권 내에서 지어질 경우 고밀도개발을 통해 단위토지의 이용률을 높여주기도 한다. 도심지내 개발 가능한 나대지의 부족을 보완하거나 자투리땅의 활용도를 극대화시키는 역할도 한다. 덕분에 오피스텔은 토지이용 효율을 극대화를 위한 개발방식인 콤팩트시티개념에 더욱 부합된다고 할 수 있다.
이 같은 특징과 장점을 지닌 오피스텔이 최근 서울과 도심역세권위주로 가격이 급등하는 이유를 구체적으로 알아보자.

첫째, 지식화 및 정보화 사회에서 업무의 효율성을 극대화시켜준다.
선진국으로 넘어가게 되면 지식화, 정보화사회가 도래한다. 과거 산업화시대와는 달리 중심상업 및 업무지역으로 수요가 집중화되는 경향이 나타난다. 업무의 효율성과 편리성을 높이기 위해 관련시설이 집적화 된다는 얘기다. 그런 변화를 타고 은행등 금융기관등도 밀집해 있어 여러 면에서 유용하다. 심한 교통정체로 인해 소요되는 시간비용과 정신적 스트레스를 줄여주어 업무생산성을 높이는데도 일조를 한다.

둘째, 직장인과 대학생 등을 포함한 독신인구의 증가로 꾸준한 수요 확대가 이루어진다는 점을 들 수 있다. 통계청자료를 보면 1인가구 비중이 해마다 증가한다. 1995년 12.7%, 2000년 15.5%, 2005년 20% 수준이다. 개인들의 소득과 의식수준의 향상, 주거패턴의 다양화와 고급화로 독신세대의 주거용으로서의 활용빈도가 높아지고 있다. 예컨대, 대형화•고급화 추세로 건물내 스포츠센터, 쇼핑시설, 식당가등 각종 편리시설이 입주하고 있다. 때문에 이용자 측면에서 생활하기 편리한 환경을 제공받을 수도 있다.

셋째, 고정적이고 안정적인 월세를 얻을 수 있는 수익형부동산에 대한 투자자의 관심증대이다. 부동산경기가 침체될 경우 단순히 보유를 통한 자본이득추구는 의미가 없다. 보유세, 종부세 등 세금중과와 금리부담만 가중될 수 있기 때문이다. 따라서 당장의 이용가치 및 수익가치를 따지는 경향이 강해진다. 오피스텔의 경우 업무용으로만 활용내지 임대할 경우 주택으로 판단되지 않아 양도세중과 규정이나 종부세 등에서 자유롭다. 그런 면에서 수익성부동산인 오피스텔의 주가가 오르는 것은 어쩌면 당연한 일인지도 모른다.

넷째, 도심역세권 오피스텔은 최근들어 규제강화로 희소성가치가 부각되고 있다. 오피스텔 입주물량이 2004년을 기점으로 꾸준히 줄었다. 전국적으로 2004년 44,327실, 2005년 23,356실, 2006년에는 12,038실, 2007년 7902실이 공급되었다. 실례로 최근 오피스텔 몸값상승을 주도하고 있는 서울 강남권(강남•서초•송파구)의 경우를 따져보자. 2004년 1만358실, 2005년 3204실, 2006년 1577실, 2007년1406실밖에 공급 되지 않았다. 즉, 수요에 비해 공급량이 턱없이 부족한 셈이다. 
            
다섯째, 자영업자, 전문직들은 비싼 오피스빌딩 대신 오피스텔이 투자 혹은 이용측면에서 적절한 대안이 될 수 있다. 서울 주요업무지구내의 오피스 공실률은 아시아 주요국중 가장 낮은 편이다. 겨우 1~2% 수준이라, 거의 공실이 없다는 의미이다. 이는 공급부족과 수요증가에서 기인한다. 오피스건물이 들어서야 할 자리에 주택투자열기를 타고 주상복합건물들이 대거 공급된 탓도 무시할 수 없다.
향후 2010년까지 연면적 20만㎡ 이상의 대형 오피스가 잇따라 공급될 예정이다. 하지만 문제는 상암지구 정도를 제외하고는 주로 수도권인 분당, 판교, 인천, 송도 등지에서 대량 공급된다는 사실이다. 서울의 강남권, 광화문이나 마포 등 도심권, 여의도권 등에선 용적률상승이 가능한 노후건물, 나대지등의 품귀로 추가 공급이 거의 불가능한 상황이다. 결국 이들 지역에선 매매가 임대료가 비싼 오피스빌딩 대신 독립된 구조의 오피스텔이 자영업자, 전문직의 업무용시설로 선택 받을 수밖에 없다.

여섯째, 소형아파트의 지속적인 매매가격, 임대료상승이 오피스텔 선호현상을 한 몫 거들고 있다.  최근 1~2년전부터 소형아파트 가격이 오르면서 임대가격이 동반상승했다. 아파트 전월세 가격에 부담을 느낀 20~30대 직장인, 신혼부부와 소액 투자자들이 한꺼번에 주거용 오피스텔로 발길을 돌린 이유이다. 집값급등으로 인해 적은 돈으로 사실상 투자가 어려워지자 소액투자의 대상으로 마지막으로 남은 오피스텔이 주목받은 것이다. 전용면적 50㎡이하 오피스텔의 바닥 난방이 허용된 점도 신혼부부, 1인 가구를 주거용 오피스텔로 다시 끌어들인 요인이다. 동시에 이들을 대상으로 하는 주택 임대시장의 틈새상품으로 오피스텔이 재부각이 되었다는 뜻이기도 하다.

일곱째, 현재의 주택청약가점제도 하에서는 오피스텔은 주택으로 분류되지 않는등 제도적 장점이 많다. 무주택기간을 늘려야 유리한 청약가점제 제도 하에선 수억원대의 오피스텔을 소유하여도 청약시에는 무주택자로 간주된다. 즉 아파트 당첨시까지 오피스텔을 매입, 거주하는 편이 무주택자로선 유리하다. 주거지 이동등의 불편함에서 벗어날 수 있고, 아파트를 당첨받은 후에는 업무용으로 전환시켜 월세를 받을 수 있기 때문이다.
게다가 직접적인 대출규제 대상도 아니다. 고가의 오피스텔을 매입하여도 아파트가 아니므로 고가의 오피스텔이라도 DTI(총부채상환비율)적용 등 대출규제에 벗어나 있다.
장밋빛 오피스텔시장도 이제 끝이 보인다
아무리 아름다운 꽃이라 해도 항상 생생할 수만은 없다. 현명한 투자자라면 당장 인기상종가라고 해도, 지금이 어느 정도의 위치에 와있는지, 향후 전망은 어떠한지등을 따져보는 분석적 자세가 요구된다.
 
앞서 설명한대로 강남권과 용산, 분당등 신도시를 비롯한 오피스텔의 매매가격이 급등한 곳이 많다. 서울등 수도권의 경우 여전히 매도자우위의 시장을 형성하고 있기는 하다. 이 열기를 이어받아 요즘에는 개발 호재가 있는 수도권 지역이나 대도시 역세권으로 거래가 확대되는 양상이다.
하지만 주요 서울지역의 업무중심지구 내에서도 오피스텔의 거래량이 줄고 가격도 다소 주춤한 상황이 연출되고 있다. 휴가철을 맞아 계절적 비수기의 현상으로 볼 수도 있으나 매매가 이외의 임대가격 형성을 보면 반드시 그렇지만도 않다는 판단이다.
 
요컨대, 강남역주변의 오피스텔의 경우 매매가는 분명 일년전과 비교해 급등란 반면 임대료는 별다른 변동성이 없다는 점이다. 또 중소형 오피스텔의 경우 매매가격은 40~80%가량 급등한데 반해 임대료는 연10% 정도의 상승에 그치고 있다. 이에 따라 수익률이 4~5% 대로 급감한 곳들도 일부 나오고 있는 점을 주목해야 한다. 수익성부동산에서 가장 중요한 부분은 수익률이다. 그런데, 최근의 물가상승률과 금리수준을 커버하지 못하는 오피스텔들이 등장하기 시작했다는 점은 향후 오피스텔시장도 꼭지점의 징후를 시사한다.
 
이에따라 향후 오피스텔은 입지여건에 따른 차별화 현상이 좀 더 강하게 전개된 것으로 예상된다. 금리마저 오르고 있어서 지난해와 올초에 보여준 강한 탄력성을 기대하기는 어렵다는 얘기다. 금리는 수익률을 경정하는 잣대이다. 금리가 오른다면 수익률도 따라서 올라야 하는데, 그렇지 않다는 접이 걸림돌이다. 결론적으로 주택시장상승여파, 공급부족 등 여러가지 이유로 오피스텔 가격이 많이 오른 만큼 향후 고점에 찍은다음 상당기간 보합내지 조정이 예상된다. 그리고 지금까지 오르지 않은 곳은 향후 추가적인 상승대열에 합류할 가능성은 크지 을 것으로 보인다. 현재로선 언제까지 상승승세가 이어질지, 장담하기는 이르다. 추측컨대, 올해 연말 이후에는 상당한 변화가 예상된다. 특히, 오피스텔 분양권 전매제한 조치가 시행된 9월말 이후시장을 눈여겨볼 필요가 있겠다. 요약하면, 오피스텔 상승세도 찬바람과 함께 상승세가 한풀 꺾일 것으로 전망된다. 2010년을 전후하여 장기적인 새로운 부동산 상승 싸이클이 출현하기 전까지는 지역별 차별화를 감안하면서 임대수익률에 기초한 신중한 접근이 요구된다.

향후 투자해 볼만한 지역은 
서울 강남, 광화문, 여의도등 3대 권역은 누가 뭐라고 해도 오피스텔 투자의 특급지이다. 여기에 국제업무지구로 떠오른 용산과 뚝섬 그리고 송파, 강동, 동대문, 영등포지역도 합류할 태세이다. 이들 지역은 꾸준한 임대수요가 존재하는데 반해 나대지 고갈로 공급이 제한적일 수밖에 없기 때문이다. 하지만 안정적 수요가 강하지만 그간 가격이 급등했다는 점은 다소 부담스럽다. 이에 따라 최근에는 덜 오른 지역을 찾는 소위 새로운 투자처 탐색작업이 한창이다. 수도권과 지방대도시로 서서히 투자열기가 번져나가는 중이다. 이를테면 그간 강남권보다 다소 덜 부각되었던 송파구 강동구 구로구 금천구 강서구 등의 오피스텔은 매매가격이 좀 더 상승할 확률도 있다. 역세권 고밀도 복합개발 및 준공업지구 복합용도개발이 현실화될 경우 아파트형 공장처럼 수요증가가 예상된다. 지방대도시도 미묘한 움직임이 목격된다. 부산의 해운대구등에선 외국인의 상업용지와 오피스텔 매입이 눈에 뛴다.
상대적으로 덜 오른 지역을 중심으로 선택한다면 경기반전시 수요증가가 기대되는 수도권 구도심, 산업도시, 해안도시 등의 상업•업무지역 내에 위치한 신규분양물량도 관심대상이다 그런 지역으로는 용인, 안양, 안산, 평택, 천안, 창원, 울산지역 등을 들 수 있겠다.
 
정리해보자. 위에서 설명한대로 싸이클 측면에서 살펴볼때 지금 오피스텔을 투자하기에는 일반적으로 다소 때 늦은 감이 있다. 그렇다고 매매가격이 롤러코스터처럼 급등락하는 움직임이 나타낼 것이란 말은 아니다. 특히, 주요 업무지구의 경우는 오피스의 대체재역할, 가용토지의 부족, 지가상승으로 인한 매매가, 임대가가 하락키는 어렵다. 신규오피스텔 공급이 확대되기도 힘들기 때문에 오피스텔가격이 과거에 비해 크게 요동치지 않을 것으로 점쳐진다. 다만 단기간에 높은 시세차익 혹은 고수익을 기대하기는 무리라는 의미이다. 그리고 업무시설밀집지역이나 역세권 아니라면 앞으로도 수요유발, 지역개선이 어려워 임대료 상승가능성이 높지 않다. 사전에 철저하게 임대수익률을 따져보고 임대수요가 확대되는 지역을 선별하여 말 그대로 ‘압축투자’ 전략이 바람직하다.

오피스텔 투자 포인트 & 주의 사항
일반적으로 오피스텔 투자시 꼼꼼히 따져보고 놓치지 말아야할 사항은 무엇일까.
 
첫째, 경기와 금리의 함수관계를 이용하라.
오피스텔 가치에 영향을 미치는 요소들은 무수히 많다. 그중 비중이 가장 큰 요소가 바로 경기흐름과 시중금리이다. 아무래도 경기가 회복되거나 호황기일 때가 소득증가-창업수요가 증가한다. 경기활황세가 지속되면 소득증가로 일자리, 가처분소득도 늘어나고 덩달아 주택가격도 상승하면서 오피스텔, 상가가격도 오르기 마련이다.
그리고 금리는 모든 투자에 있어 수익률을 판가름하는 잣대이다. 요즘처럼 경기가 하강하는 가운데 금리가 오르는 경우 매매가격이나 임대수익률을 하락시키는 원인이 된다. 지금처럼 스태그플레이션 우려가 심심찮게 나오는 시기에는 자기자본비율을 높이는 게 투자요령이다. 만일의 경우가 발생하여도 안정적인 투자를 지속시킬 수 있기 때문이다.

둘째, 주거용 오피스텔은 양도세, 종부세부과 대상으로 세부담증가로 인한 수익률저하가능성을 유의해야 한다.
오피스텔은 특히, 세금체계가 주택보다 더 복잡하다. 주거용이냐 업무용이냐에 따라 취.등록세와 재산세, 종합부동산세, 양도세 등 각종 세금이 다르게 매겨진다.  만일 오피스텔을 업무용이 아닌 상시주거용으로 활용할 경우 주택과 동일하게 간주되어 양도세와 종부세 등의 부담이 생길 수 있다. 주거용으로의 사용 여부는 과세당국이 일일이 실사를 하기는 어렵다. 때문에 주거시설로 용도변경 신고가 된 경우와 주민등록상 전입신고여부를 중요한 판단기준으로 삼는다. 일례로 주민등록 전입신고가 되었다면 일단 주거용으로 보기도 한다.
반면 업무용은 종부세부과 대상에 포함되지 않고 양도세중과 대상도 아니다. 일반과세율을 적용받는다. 따라서 주거용으로 활용하던 오피스텔의 매도시에는 오피스텔을 업무용으로 전환시키는 것이 세금을 줄이는 절세요령이다. 하지만 다른 주택은 없고 오피스텔만 보유하고 있는 사람은 경우가 다르다. 즉 일반주택과 동일한 기준으로 양도세비과세를 적용받을 수 있다. 그렇기 때문에 업무용으로 인정을 받는 것이 나은지 주거용이 나은지 상황에 따라 잘 따져봐야 한다.

셋째, 입지선택이 투자수익률을 결정한다.
모든 부동산의 본질적인 내재가치는 입지에서 나온다. 다만 주거용, 상업용등 대상에 따라 선호되는 입지조건 내지 입지차이가 존재할 뿐이다. 요컨대 같은 서울이라도 변두리의 경우 오피스텔 시세가 분양가 언저리를 맴돌거나 심지어 분양가 밑으로 떨어진 곳도 얼마든지 있다. 그만큼 입지별, 수요별 양극화현상이 철저하게 시장을 지배하고 있다. 도심내의 역세권, 업무중심지, 대학가밀집지역, 중심상업지역 등이 오피스텔투자의 특급투자처로 선호된다. 역세권과 떨어져있을 경우는 일단 업무용으로서의 효용가치가 하락하므로 주거용으로 활용되는 경향이 강하다. 이때 인근에 대규모 주거단지가 위치하고 있는 경우 주거용 오피스텔의 시세는 인근의 주택가격과 연동되어 움직인다.

넷째, 임대수익률이 낮다면 과감하게 버려라.
오피스텔은 고정적 월세를 얻기 위한 목적으로 투자하는, 소위 수익성부동산이다. 남들이 투자한다고 뒤늦게 분위기에 편승하다가는 큰 코 다칠 수 있다는 얘기다. 그렇다면 무엇을 투자판단의 주된 잣대로 삼을 것인가? 그것은 오직 수익률이다. 오피스텔은 아파트등 주거용부동산에 비해 수요가 제한적이라 환금성이 약한 편이다. 경기급변동시 그리고 정책변화에 따라 공실도 심심찮게 일어난다. 환금성이 떨어지는 데다 임대 수익률마저 낮다면 그것은 엄청난 기회비용의 상실을 의미한다.

다섯째, 편의시설, 관리시스템이 뛰어난 곳이 대세다
동일입지 내라도 주차공간이 여유로운 대상과 그렇지 못한 대상은 임대수요나 임대료의 차이가 발생할 수밖에 없다. 중앙냉난방 방식이어서 관리비수준도 지나치게 높지 않은지, 복도를 포함한 건물의 위생상태 등의 관리는 제대로 되고 있는지 이용자의 시각으로 판단하는 것이 필요하다.

여섯째, 회전율은 따지되 전용률에는 지나치게 얽매이지 마라.
회전율이란 세입자가 나간 뒤 재임대 되기까지 걸리는 시간이다. 회전률이 높다는 것은 공실이 적다는 의미이다. 임대인을 구하기 쉬운 지역이란 뜻도 된다. 공실의 발생은 곧 수익률의 저하나 손실을 의미한다. 보통 대형보다는 소형이 회전률이 높다. 임대료가 저렴하기 때문에 상대적으로 임대를 하려는 사람들이 풍부한 편이서다.
한편, 오피스텔은 아파트등 주거전용시설에 비해 실사용 공간면적이 협소하다. 보통 오피스텔의 전용률은 50%~60%선이고, 아파트는 대부분 85% 전후이다. 오피스텔이 주거가 가능한 상품이다 보니, 주거용건물에 대입하여 전용률이 높은 곳이 좋다고 말하기도 한다. 하지만 반드시 그런 것은 아니다. 전용률이 높다는 것은 그만큼 주차시설, 부대시설, 커뮤니티시설등이 많지 않다는 것일 수도 있기 때문이다. 부대시설이 충분하지 않다는 것은 임대료 하락 혹은 선호도 하락 요인이 될 수 있다. 따라서 지나치게 전용률에 집착하기보다는 입지와 건물이용의 편이성 등을 종합적, 입체적으로 분석하는 자세가 요구된다.

일곱째, 분양오피스텔이라면 시공사와 시행자의 신뢰도를 살펴라.
오피스텔은 소비자를 위한 분양보증제도가 없다. 주택이 아니므로 주상복합아파트등과는 달리 분양보증이 대상이 아니므로 중간에 시공사사 부도라도 나면 큰 손실이 불가피하다. 따라서 시공사능력과 시행자의 신뢰도를 투자 전에 살펴보는 일은 아무리 강조해도 지나침이 없다. 끝

참고사항
 
1. 수익성 부동산의 투자수익률을 계산하는 방법은 
수익률을 따지는 방법으로 가장 보편적인 기준은 금리이다. 시중의 1년만기 정기예금금리와 담보대출금리를 모두 활용할 수 있다. 예금금리를 기준으로 삼을 경우 적어도 금리의 1.5배이상의 임대수익이 나와야 적정한 임대수익률이다. 담보대출금리를 잣대로 삼을 경우 대출금리보다 2% 정도 높아야 한다. 이런 계산법으로 따져보면 8월 현재 시중 예금금리가 6~7%를 형성하고 있음을 감안할 때, 현실적인 임대수익률이 연9~10% 전후가 나와야 소위 ‘고수익오피스텔’이라고 말할 수 있다는 뜻이다. 임대료는 반드시 중개업소 2~3군데에서 교차체크하는 것이 시행착오를 줄이는 지름길이다. 분양오피스텔의 경우는 주변의 오피스텔 매매가 및 임대료 등을 사전에 확인, 비교하는게 필요하다.
물론 예외는 있는 법. 향후 지속적인 자산가치 상승에 대한 기대가 높은 지역 혹은 단지라면 현재의 단기적인 임대수익이 금리수준에 불과한 경우라도 과감히 미래가치를 보고 자산관리 관점에서 투자하는 용기도 때론 필요하다.

-투자수익률 계산 사례
예컨대 2억원에 매입하여 5천만원에 보증금으로 월세를 주어야 한다면 얼마를 원단위로 받아야 할까?
2억원에서 보증금 5천만원을 제한 1억5천만원을 기준으로 따져야 한다. 9~10%의 수익률 기준으로 본다면 1,350~1,500만원이 년간 받아야할 월세금 총액이다. 이를 다시 12개월로 나누어보면 대략 112만원~125만원 수준에서 월세가 형성되어야 투자가치가 있는 대상이 되는 것이다.
 

2. 업무용 오피스텔의 세금문제는?

업무용 오피스텔일 경우에는
▶분양, 취득시
오피스텔을 업무용으로 분양, 취득하는 경우에는 부가가치세법상 과세사업자가 된다. 주거용으로 사용하는 경우는 부가세를 납부할 의무가 없다. 주택으로 간주를 받기 때문이다. 따라서 업무용으로 인정받기 위해서는 사업자등록 후 세금계산서를 교부 받아 부가가치세를 신고해야 한다. 그래야 부가세환급을 받을 수 있다. 이때 사업자등록을 하게 되면 임대료와 매도시 건물분에 대한 부가세를 납부의무가 생긴다.

▶임대 및 임차시
부가가치세법상 과세사업에 해당하므로, 임대인은 부가가치세를 신고 납부하여야 한다. 매년 5월 말까지 소득세를 신고납부하여야 한다. 그리고 임차인은 부가가치세를 부담하게 되므로 세금계산서를 교부 받아 부가가치세를 신고할 때 임차료에 대한 부가가치세를 환급 받을 수 있다.

▶양도시
양도시 양도소득세의 신고납부의무및 사업자등록에 따른 건물분에 대한 부가가치세의 납세의무를 진다. 그러나 사업을 포괄적으로 양도하는 경우에는 부가가치세가 부과되지 않는다.

3. 전국오피스텔 매매가격 변동률
다음에 제시하는 자료를 통해 서울을 포함한 수도권과 지방에서 지난 1년간의 오피스텔 매매가격 추이를 대략적이나마 가늠해볼 수 있다. 전국 오피스텔 매매가 상승률은 2007년 1분기 가격을 기준으로 1년간 서울, 신도시, 경기, 인천의 순으로 올랐다. 물론 과거의 움직임을 나타낸 것이므로, 미래의 가격을 포함한 투자유망지를 제시한다고 보기는 어렵다. 하지만 공급에 비해 수요가 달리는 지역을 대강 추정해보는데 참고자료가 될 수는 있겠다. 이들 지역과 향후 개발계획 등을 통해 변화가 예상되는 지역의 매매가와 임대료추이 등을 제대로 살펴 선별투자하는 것이 오피스텔의 성공투자 비법이다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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