[스크랩] 투자는 사업시행인가 전후에

 

 투자는 사업시행인가 전후에

뉴타운 재개발 사업은 수많은 이해 관계인이 있다. 특히 조합과 조합원의 갈등, 시공사 등 관련 업체와의 갈등, 사업 이익 배분 등 문제가 많이 발생하고 있다. 제도적 장치 미비와 정책 수단 부족으로 문제가 발생하는 사례도 많다. 재개발 조합원 또는 투자자로서 자신의 권리와 재산을 지키고 안전하게 투자 수익을 높이기 위해 알아야 할 사항을 살펴보자.

◆ 분양신청 자격 확인 후 투자하라

= 조합원이라 하더라도 90㎡ 이하 토지만 소유하거나 신생 무허가 건물, 토지와 건물을 분리한 경우, 다가구를 다세대로 전환한 경우, 분양 기준에 미달한다면 분양 자격이 없을 수 있다. 투자시에는 부동산 중개업자의 말만 듣지 말고 직접 법령과 조례 등에 있는 분양 기준을 확인한 뒤 지분을 매입해야 한다.

◆ 타이밍 포착이 중요하다.

= 최근 지분 쪼개기 등으로 뉴타운 재개발 수익률이 악화돼 섣부른 투자는 손해를 볼 수 있다.

투기세력이 이미 재미를 보고 빠져나간 곳에 투자하지 않도록 매수ㆍ매도 타이밍을 잘 포착해야 한다.

매수 시점은 투자 목적이라면 정비구역 지정 전후나 사업 시행 인가 전후가 좋다.

실거주 목적이라면 분양 평형과 추가 부담금 등이 확정되는 관리처분계획 인가 전후가 좋다.

◆ 투자수익 계산은 철저히

= 재개발 투자에는 다양한 수익률 변수가 있다. 관리처분 단계에 도달해야 이 같은 변수들이 확정되기 때문에 사전에 정확한 계산과 예측이 필요하다.

관리처분 이전 단계에서 투자할 때는 분양 예상 평형, 개발이익률, 추가 부담금, 주변 시세 등에 대한 예측이 필요하다.

지가가 높고 가구 수와 세입자가 적은 대단지 아파트, 국공유지 비율이 낮고 사업 추진 속도가 빠른 구역, 건축비를 절약할 수 있는 평지 등이 개발이익률이 높다.

◆ 자산 평가액 높은 물건 골라야

= 재개발은 재건축과 달리 대지 면적이 아니라 토지 또는 건물 평가액에 의해 분양 평형과 추가 부담금이 결정된다. 면적이 작아도 위치가 좋으면 큰 평형이 배정되고 추가 부담금이 적을 수 있다. 종전 자산평가액은 관리처분 단계에서 조합원에게 통보된다.

◆ 부동산시장을 잘 내다보라

= 분양받은 주택 시세가 총투자비용(지분매입 비용, 추가 부담금, 금융 비용 등을 합한 것)보다 높아야 성공적인 투자가 될 수 있다. 이 때문에 거시적인 부동산 시장에 대한 전망도 필수적이다.

특히 재개발 사업은 철거로 인한 이주 수요 발생이 불가피하며 부동산 시장은 이주 수요에 따라 큰 영향을 받으므로 이주 수요를 중심으로 한 부동산 시장에 대한 이해와 대비가 있어야 안정적으로 높은 수익을 기대할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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