[스크랩] 재개발 투자지역 선정 방법

재개발 투자지역 선정 방법

최근 몇 개월 동안 언론은 ‘관리처분계획 인가’라는 과정을 거치면서 크고 작은 문제점들이 발생한 재개발구역들의 다툼들을 보도하였다. 크나큰 인기를 끌었던 재개발·뉴타운 투자의 허와 실에 대해 논하고 투자에 주의를 요할 것을 집중적으로 보도하였던 것이다.

그러한 보도들이 있은 지 바로 얼마 지나지 않아 미국산 쇠고기 문제, 촛불정국 등으로 이어지며 시장은 급속도로 얼어붙기 시작하였고 사회 전체적으로 혼란 가중…결국은 현재 ‘스태그플레이션’의 가능성 마저 대두되며 일반 국민들의 불안감을 증폭시키고 있다. 이렇게 혼란스러운 때이다 보니 오히려 컨설팅 건수는 증가하였다. 혼란스러운 가운데 한 쪽에서는 ‘역발상 투자’를 논하고 있어, 집값이 내려갔다고 연일 보도가 되고 있는 이런 때 IMF와 같은 부동산 폭락이 없지 않은 이상 싸게 나오는 부동산을 서둘러 매입해야 되지 않을까 하는 문의도 많아지고 있는 것이다.

시장이 전반적으로 침체되어 있는 상황이지만, 경기 부양을 위해 정부에서 규제 완화책을 곧 발표하지 않을까 하는 기대감에 매도자, 매수자 모두 관망세에 젖어있을 때 그래도 사정상 급매물로 나오는 부동산을 구입해야 겠다고 마음먹고 있는 투자자가 적지 않은 것이다. 특히 어느 지역이나 지가가 오를대로 올라 투자할 곳이 마땅치 않은 어려운 이 때 장기적 실수요 관점으로 재개발 투자를 통해 안정적인 내집마련이라도 해볼까 하는 서민 컨설팅 건수가 늘어난 것이다. 투자금이 전 재산격이므로 신중을 거듭해야 하기에 섣불리 지역조차 결정하지 못하고 전문가를 찾게되는 것이다.

이처럼 아무리 재개발 뉴타운 투자가 수익률이 떨어지고 너무나 오른 시세에 위험성이 내포되어 있다 하더라도 가용 자금이 얼마되지 않는 일반 서민들에게는 재개발 뉴타운 투자만이 안정된 실수요적 측면으로 내집마련과 재테크를 동시에 할 수 있는 길이기에 관심을 두지 않을 수가 없다. 앞서 언급한 대로 ‘역발상 투자’를 한쪽에서는 논하고 있다. 모두가 관망세로 집값이 떨어지기를 기다리고 투자를 주저하고 있는 상황에서 오히려 기회는 발생할 수 있는 것이다.

그럼 재개발 투자로서 안정된 내집마련과 장기적 투자 수익까지 가져다 줄 투자 지역은 어떻게 결정해야 할까?

지금 현재 투자는 단기로 몇 배의 시세차익을 거두기는 힘든 상황이므로 안정되게 주거 생활을 하면서 장기적으로 재개발에 의한 아파트 분양 또는 지역 가치의 상승까지 만족시켜주는 지역을 투자하기 위해서는 다음의 상황들을 고려해야 하는 것이다.

일반적으로 투자지역을 선택할 때 사람들은 어떤 지역을 생각할까? 지난번 칼럼에서 언급하였듯이 대부분의 사람들은 본인의 자금력에 대한 고려 없이, 본인의 상황에 대한 분석 없이 막연하게 언론에 언급되는 지역을 우선 찾아가 본다.

 

그러나 첫번째 우선 고려해야 될 것은 본인의 가용 자금력이다.

부동산은 부동성이 특징인 상품으로서 입지적 가치가 시세를  좌우한다. 따라서 서울 시내 동서남북으로 지가를 살펴보면 반드시 입지적 상황에 따라 지가의 고저가 분포한다. 아무리 유망한 지역인들 내 가용자금이 부족하면 그림의 떡에 불과한 것이다. ‘용산’에 각종 개발계획이 집중되고, 강남권(강남,서초,송파구)이 모든 교육,교통,생활 인프라가 잘 갖추어진 것을 알고 있어도 가용자금이 그 지역에 맞지 않으면 안타깝지만 사실상 현재 조사할 필요도 없는 것이다.

우선 인터넷 상으로라도 대략적으로 형성하고 있는 지가를 파악하여 내 가용자금에 맞는 지역이 어느 지역인지 지도를 펼쳐놓고 몇 몇 후보 지역을 표시해 둔다. 그런 다음 두번째 요건을 살펴본다.

 

두번째, 입지여건 중 필요, 선호도이다.

지가 상승의 4가지 환경요인이 있다. 교통환경, 교육환경, 생활환경,자연환경이다.
이 4가지가 우수한 지역은 지가가 높은 지역이며, 이 4가지 중 개발계획이 발표되면 지가가 오르는 지역이다. 4가지 모두를 충족하는 지역은 드물다. 아니 있어도 매우 지가가 높게 형성되어 있는 지역이다.  그럼 이 4가지 조건 중에서 본인이 거주할 집을 선택하는데 최우선으로 고려하는 것을 선택하여야 한다.

20 ~30대 젊은 직장인, 맞벌이 부부라면 다소 자연환경은 떨어지더라도 지하철 역세권 등 대중교통이 발달한 곳을 우선으로 고려할 것이며, 취학자녀를 둔 중·장년층이라면 교육환경을, 노년층이라면 다소 교통은 불편하더라도 쾌적한 자연환경을 고려할 수 있을 것이다. 따라서 본인의 상황에 따라 가장 선호하는 여건에 따라 후보 지역들 중에서 지역을 추려내는 것이다. 이렇게 주거생활에 꼭 필요한 선호도에 따라 지역을 선택하여야만 안정된 주거생활을 하면서 여유를 갖고 가치가 상승할 때까지 장기적으로 기다릴 수가 있는 것이다.

 

세번째는 현재 생활터전, 직장과의 거리이다.

서울이 한강을 기준으로 동서남북으로 넓게 분포하고 있다보니 흔히 현재 살고 있는 곳의 기준이 과거 인맥, 과거 생활터전, 현재 직장과의 근접 거리 등에서 크게 벗어나지 않는다. 대부분이 이사를 가더라도 인접지역에 다시 둥지를 트는 것이다. 투자에서도 마찬가지로 투자할 지역이 결정되면 자주 그 지역을 현장 답사해서 우수한 물건을 선별해야 하고 발표되는 개발계획 등을 유심히 분석하여야 하므로 현재 터전에서 크게 멀지 않은, 자주 둘러볼 수 있는 지역이 본인에게 최상의 투자 지역인 것이다. 잘 아는 지역에서는 남들보다 우수한 물건도 더 잘 가려낼 수 있는 간단한 이치를 일반 투자자들은 놓치고 있는 것이다.

이러한 세가지 관점을 기준으로 정리하면, 가용 자금이 맞는 곳 중에서 내가 현재 사는 곳 또는 직장과 가까우면서 내가 가장 선호하는 입지여건 즉, 교통이 가장 편리한 곳, 또는 생활·문화 인프라가 잘 형성되어 있는 곳 등으로 함축하여 지역을 결정하면 올바른 투자 결정이 된다. 즉, 이렇게 선택하였을 때는 안정적인 주거생활을 누리면서 향후 가치 상승까지 가져다 줄 수 있는 투자를 실행한 것이 되는 것이다. 대부분의 사람들이 자신과 아무런 상관이 없는, 가용 자금에서 벗어난… 잘못된 투자 지역 결정으로 인해 불안한 심리에 성급한 매도를 결정함으로써 투자에 실패하기 때문인 것이다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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