[스크랩] 부동산 가격 변동요인을 알면 돈이 보인다

저가매입을 통해서 투자수익 극대화

부동산 투자하면서 수익을 올리기 위해서 가장 간단한 방법은 매입가격을 낮추는 것으로, 부동산을 매입하는 데 시세보다 싸게 매입한 만큼 비례해서 수익이 발생하게 된다.

최근 서울 노원구 소형아파트 가격이 지난 6개월 사이에 50%이상 가격이 급등하였다고 하는데도, 어떤 투자자는 인근 시세를 모르는 사람, 타지에 살거나, 외국에 있거나,, 상속을 받는 부동산에 경험이 없는 사람들을 통해서 여전히 시세보다 싸게 매입하였다는 이야기를 자주 듣는다. 비록 운이 좋은 사람들이지만 이들도 현지 부동산 중개업소와는 밀접한 관계를 유지하는데 노력했을 것이라고 추측을 할 수 있다. 이런 투자자는 그야말로 쉽게 부동산 투자수익을 얻은 것이다.

이처럼 예외적인 경우를 제외하고는 부동산을 시세보다 싸게 사는 것은 쉬운 일이 아니다.
대부분의 사람들은 부동산에 대한 비슷한 정보를 가지고 있기 때문에 시세보다 싸게 팔려고 하지 않을 것이기 때문이다.

현재시점에서 부동산가격은 모두 같다고 볼 수 있을 것이고,,, 투자수익은 앞으로의 가격이 어떻게 변동할 것인가에 따라 결정된다고 할 수 있다.

또한 해당 부동산이 유사 물건보다 싸거나 인근지역의 유사물건에 비해 싸다고 할 때, 저평가되었다고 하는데.... 이렇게 저평가된 부동산을 찾는 안목을 갖는 것도 투자수익을 높이는 방법이 된다.

부동산가격에는 정부에서 발표하는 공시지가, 기준시가, 주택공시가격, 실거래신고가, 등이 있고 일반 매매시장에서 거래되는 실거래가격, 급매가격, 호가 등이 있다.
또한 감정평가에서는 합리적인 거래시장에서 결정되는 매매가격인 정상가격과 어떤 부동산을 취득할 다른 부동산과 병합하거나 또는 일부만 취득할 때의 부동산 가격인 한정가격이 있다.
이러한 부동산가격은 활동적 과정 속에서 가치 발생적 요인들과 결합하여 변화하고 새로운 가격을 형성한다.

미래 이익에 근거가 되는 요인들이 가격을 결정

이러한 관점에서 부동산가격의 결정은 미래의 이익이 근거가 되고, 이 근거를 통해서 가격이 변화되어 결정되므로. 미래의 이익이 근거가 되는 것이 무엇인지를 알아야 한다.


매매가격의 결정은 다음과 같은 요인에 의해 결정된다.

1) 임대료 등 임대수익
2) 매매차익 등 양도소득에서 생기는 자본이익
3) 조세감면에서 오는 이득
4) 주거나 레저 등 정신적 만족에서 오는 정신적 소득

이러한 요인들은 투자수익을 표현하는 것이며, 각개 요인들은 더욱 세부적인 요소들에 의해 결정된다.
예를 들면 임대수익을 구성하는 요소로는 권리금. 시설. 독점적 상권, 교통, 교육 등의 요소에 의하여 결정되고, 매매차익 등 자본이익은 급매물을 통한 저가매입, 신규 역세권이나 지역개발로 인한 개발이익이 있을 것이고, 조세감면으로 오는 이득은 비과세요건이나 토지거래허가, 자경농지에 대한 양도세 면제 등이 있고 주거나 레저 등 정신적 소득을 결정하는 것은 조망권, 공원지역, 학군, 동호인주택, 전원주택, 타운하우스, 골프리조트 등이 있을 것이다.

가격결정요인을 찾는 것이 돈을 버는 것이다.

부동산가격을 결정하는 4가지 요소들을 부동산투자와 연결해보면 결국 양도차익 즉 자본이익을 이야기하는 것이므로, 자본이익을 결정하는 요소들을 찾으면 돈을 벌수 있는 것이다.

토지의 가치는 무엇으로 결정되는가?

‘국토계획 및 이용에 관한 법률’에 의해 도시지역에서는 용도지역을 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누는데... 해당 부동산의 용도지역이 주거지역에서 상업지역으로 바뀐다면, 부동산 가격은 어떻게 결정될까?
주거지역중 제1종 전용주거지역의 경우 토지대비 건축물의 건축규모를 결정하는 용적률이 100%인데, 이지역이 중심상업지역으로 용도 변경 된다면, 중심상업지역의 용적률이 1,500%이므로, 제1종 전용주거지역의 토지 가격이 3.3㎡당 1,000만원이라면, 이 토지의 가격은 15배 상승한 3.3㎡당 1억5,000만원까지도 상승할 수 있다는 계산이 나온다.

이처럼 부동산가격을 결정하는 요인들은 매우 다양하고 많다. 특히 서울과 수도권지역에서 부동산 가격을 상승시키는 요인은 지역개발로 인한 요인이다. 재개발, 재건축, 뉴타운, 도시재정비촉진지구, 택지개발 등 지역개발과 9호선, 분당선 연장, 신분당선, 성남 여주간 전철, 경전철, 제2 경부고속도로 등 각종 전용도로와 같이 수 없이 많은 개발요인들이 발생한다.

또한 부동산가격을 하락시키는 요인들 또한 많이 있다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 토지거래허가제도의 강화, 주택거래신고제도, 고급주택이나 유흥주점 등에 대한 취득시 세금중과, 종합부동산세 도입, 개발초과이익환수제도, 토지전용에 따른 각종 부담금제도, 인허가에 따른 규제강화 등이다.

부동산가격을 결정하는 요인들은 짧은 시간 내에 결정되어 실행되어 완성되는 것이 아니므로, 투자예상 부동산에 대하여 이러한 가격결정요인들을 정보 수집하고 정확히 파악하여, 이후에 가격이 어떻게 변동할 것인지. 어느 시점에 가격상승폭이 커서 투자수익이 극대화될 것인지를 분석해서 투자하는 것이 가장 중요하다.

이제는 많은 비슷한 성공사례가 나와서 이미 간접경험을 통해 학습효과가 제대로 되어 있으므로. 투자하기가 예전처럼 어렵지 않을 것으로 보인다.

조금만 더 관심을 가지고 이러한 가격결정요인들을 찾기 위해 열심 뛴다면. 좋은 지역, 좋은 매매시점을 찾아서 투자수익을 높일 수 있을 것이다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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