[스크랩] 스태그플레이션 우려에 따른 부동산 투자 요령

최근 우리나라는 경기침체와 물가상승이 동시에 나타나는 스태그플레이션에 대한 우려가 나오고 있다. 주택담보 고정금리가 9%까지 치솟고, 물가상승 여파까지 겹쳐 스태그플레이션 발생 시 부동산시장도 큰 영향을 받을 수 있기 때문이다.

특히, 급격한 유가상승으로 인한 원자재값 상승은 주택공급가격을 뛰게 하고 수요자의 매입비용인상으로 이어져 구매력을 낮추는 현상, 거기에 건설사의 미분양증가로 이어지는 악순환이 장기화 될 우려도 크다.

게다가 정부가 물가상승을 막기 위해 기준금리 인상 기조를 보일 것으로 예상되기 때문에 가계의 이자부담은 더욱더 만만치 않을 것으로 보여지고, 이래저래 주택에 대한 수요가 줄고 거래는 끊겨 주택시장도 동반침체되는 상황이 발생될 수도 있는 것이다.

이처럼 스태그플레이션이 우려되는 혼란한 시장에서 실수요자나 투자자는 어떤 전략을 세워야 할까? 일단 기존주택을 보유한 이들이라면 가지고 있는 물건의 매도·보유에 대한 고민도 필요하다.

고금리에 물가상승 부담이 커지고 있는 상태이므로, 투자용으로 너무 큰 주택을 보유한 이들은 포트폴리오를 재조정하거나 다운사이징 할 필요도 있겠다. 경기가 나빠질수록 큰 주택보다는 경제구조에 맞는 중·소형주택이나 역세권 주택이 불황기에도 큰 변동을 보이지 않기 때문이다. 특히 은퇴까지 앞둔 시점의 사람이라면 부동산 비중을 줄이고 대형주택을 매도해 거주하고픈 지역의 소형주택을 매입한 뒤, 나머지 자금으로 펀드, 상가, 오피스텔, 오피스 등 노후를 책임질 수익형 상품에 투자하는 것도 좋겠다. 특히, 매물적체가 심하거나 조정이 오래갈 외곽지역들은 큰 호재가 없다면 매도하는 것이 현명하다.

하지만, 서울 도심이나 유턴프로젝트, 서남부프로젝트, 재개발, 재건축, 역세권개발, 뉴타운, 재촉지구, 균촉지구 등의 호재가 있는 지역의 중소형면적이라면 기존주택을 보유하는 것이 바람직하다고 본다. 발코니 확장으로 소형면적의 전용률이 늘어난데다, 분양가상한제가 무력화되고 있고, 기본적으로 교통환경이 뛰어난 서울 도심과 수도권 요지는 실수요차원의 매입수요가 있어 가격이 빠지더라도 상대적으로 덜 빠지기 때문이다.

오피스텔의 경우도 하반기 규제강화로 인한 풍선효과도 있겠지만, 올 상반기 강북지역까지 급등한 상태라 사실 수도권에서 저평가 매물을 찾아보기 힘든 만큼, 그나마 저렴한 돈을 들고 투자할 수 있는 오피스텔로 수요가 옮아가고 있다. 역세권에 중소형 오피스텔을 보유하고 있다면 당분간 계속 들고 있는 것이 현명하다. 오피스 공실률까지 떨어져, 수도권 지역은 가격강세가 당분간 이어질 것이기 때문이다.

분야별 상품전략을 좀 더 자세히 살펴보도록 하자.

① 주택(기존주택, 분양)

기존주택시장은 상반기 가격상승의 진앙지역던 노원, 도봉, 강북은 보합세가 지속되데, 상대적으로 가격이 낮아 아직 저평가 돼있고 이주수요가 발생될 지역위주로 소형면적에서 수요가 발생 될 것으로 보인다. 하지만 상반기의 폭등 양상처럼 가격이 급등하지는 않을 것이니, 단기 시세차익 단타투자보다는 장기적 안목의 역세권 실수요 접근이 절실하다. 특히 먹고살기 빠듯하거나 또는 경기가 불안할수록 직주근접한 주거지를 원하는 수요가 많아 역세권은 가격불안이 덜하다.

강남·서초·송파 등, 강남권은 갈아타기 수요나, 강남입성 목적의 적기가 바로 하반기다. 불패신화여서라기 보다는 강남권 공급부족은 이미 현실화된 문제고, 판교나 새로 공급될 송파신도시를 제외하면 강남을 대체할 고급주거지가 부족해 희소성이 있다. 하반기 잠실일대 입주물량과 반포 분양물량이 집중되는 안정된 틈을 타 시장진입을 노려야 한다. 얼마 전, 정부가 재건축 규제완화 의사를 밝히면서 매물이 줄어들고 있다는 점도 고려해야할 것이다. 재건축 규제완화가 가시화되면 가격이 바로 반등할 소지도 있다.

분양시장은 여전히 높은 가격 수준의 신규분양물량이 시장에 출회하고 있고, 고가주택의 대출규제도 쉽게 바뀔 수없는 상황이라 수도권 소형면적 위주로 분양시장의 강세가 지속될 것이다.

가점이 높은 청약자라면 소형면적위주나 상한제효과가 확실한 판교나 광교같은 유망 공공택지, 대단위 역세권 랜드마크 민영단지 또는 소형면적 위주로 청약계획을 세우되, 가점이 낮고 여유자금이 많은 청약자라면 약간 분양가가 높더라도 미분양알짜 사업지나, 상대적으로 구매력이 떨어져 순위내 마감이 어려운 랜드마크 위주의 중대형면적에 청약을 하는 것도 좋다.

지방 분양시장은 전매규제가 풀리고 정부의 규제완화 정도에 따라, 회생속도가 달라질 수 있다. 산업체 등, 자족기능이 있거나 국지적으로 단타를 노리는 투지수요가 진입할 여지가 있는 지역도 발생할 수 있겠으나 이는, 국지적인 현상일 뿐 지방분양시장의 침체는 당분간 지속될 예정이니 청약이나 매입은 아주 저렴한 분양가 단지나 장기적인 안목에서 유망지역 , 향후 발전이 기대되는 사업지 위주로 보수적으로 접근해야한다.

② 토지

주택공급 및 산업단지 건설을 위한 토지이용제도의 개선, 토지거래허가제도의 탄력운용 계획, 상수원보호구역이나 군사보호구역 완화, 도시계획 권한의 지자체 이양 등, 상반기 토지관련 규제가 조금씩 완화되고 있어 관련지역 하반기 토지가격은 상승기조를 보일 것으로 생각된다. 그 외에도 서울은 역세권 지구단위 계획구역의 고밀화 개발 외에도 뉴타운 등 재정비촉진사업의 추진 호재, 분양가상한제 민영부문의 토지매입비 인정 등, 기대심리가 팽배해 있기도 하다. 지방도 새만금 사업같이 개발호재가 큰 지역들은 인근 수혜지의 가격이 움직일 여지도 있다.

다만, 토지투자는 경기가 나빠지면, 매입수요가 줄어 자칫 목돈이 장기로 묶일 수 있으니, 장기투자로 가돼, 시장이 극도로 양극화돼 있어 물건을 잘 골라내는 것이 관건이다. 유효수효와 교통호재 등을 잘 살펴 좋은 매물을 찾는 것이 절실하다. 특히, 비사업용 토지와 부재지주의 세부담은 여전한 상황이니, 단기간 시세차익을 보기위한 토지구매보다는 세금부담과 이용규제, 지역적 호재를 따져 롱텀의 재테크 전략을 구사해야한다.

③ 수익형 부동산

오피스텔은 아파트에 비해 소액으로 투자할 수 있는 상품이고, 9월부터는 오피스텔에도 지역우선순위와 전매제한 등의 규제가 더해질 예정이라, 기존 사업지들의 희소성을 기대할 수 있다. 용산이나 인천 송도, 청라쪽의 규제를 피하는 분양물량을 노리 돼 기존 입주한 사업지는 임대수요가 풍부하고, 가격메리트가 기대되는 강남, 마포, 중구, 용산 등, 도심이나 부도심위주로 투자지역을 한정할 필요가 있다.

실례로, 4000~5000만원의 실탄만 있으면, 강남권에서 대물로 나온 12~13평형대의 작은 오피스텔을 매입할 수 있는데, 1000만원에 70만원까지 월세를 받을 수 있으니, 분양대금의 절반을 대출받더라도 이자를 상쇄하고도 월 임대수익이 나올 만한 구조다. 특히 산업화로 임대차수요가 많은 안산시 중앙역 주변은 전세를 끼고 1천만원에도 투자할 수 있는 오피스텔도 이 있고, 9호선이 개통될 강서구쪽 오피스텔도 임대차 수요와 가격상승이 기대되는 곳이기도 하다.

상가는 안정성과 경쟁력을 갖춘 곳 위주로 선별적 투자가 필요하다. 내수시장이 좀처럼 살아나지 못해 침체 속 양극화가 극렬할 것으로 보이기 때문이다. 대형쇼핑몰보다는 퇴근길 인파를 노릴 수 있는 유효수요 보장된 근린상가나 소형면적위주 500세대이상의 단지내 상가를 선별해야한다. 신역세권으로 편입되는 등, 가급적 새로 뜨는 지역과 확실히 임대가 보장된 선임대 상가도 노려볼 만하나 분양은 고가낙찰은 피하는 것이 좋고, 무리한 융자보다는 자기자본비율을 높여 장기전에 대비해야한다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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