[스크랩] 경매를 이용한 편법적인 토지거래와 문제점

경매를 이용한 편법적인 토지거래와 문제점

 

토지투기를 방지한다는 명분하에 토지거래허가구역 지정이 급증하면서, 토지거래허가제도를 잠탈하는 시도 역시 늘고 있다.

그 중 가장 대표적인 것이 바로 민사집행법에 의한 경매를 이용하는 방법이다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제 1항은, “ 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다”고 하고, 제6항은 “제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다”고 하면서, 동법 제121조 제2항에서, “「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 토지의 수용, 「민사집행법」에 의한 경매 그 밖에 대통령령이 정하는 경우에는 제118조의 규정을 적용하지 아니한다”고 하여 토지거래허가를 받지 않고 토지의 유상거래를 할 수 있는 예외를 인정하고 있는데, 이 제도를 악용하는 것이다. 예를들어, 실제로는 거래허가를 받아야 할 토지를 매매하면서 허가를 득하지 못할 우려 때문에 매수인을 채권자로, 매도인을 채무자로 하여 매매대상 토지에 저당권을 설정한 다음 경매를 신청하여 낙찰을 받는 수법을 쓰는 것이다. 이 방법은 진부하다고 할 정도로 거래허가지역 내의 토지를 거래하는 수법으로 자주 동원되고 있다.

 

사인간의 토지거래에 당국이 “허가”라는 방법으로 개입하는 것은 시장경제하에서 최소한에 그쳐야 함에도 불구하고 “투기를 막는다”는 명분으로 현 정부들어 토지거래허가구역의 지정이 대폭확대되고 있는 현상은 입법정책적으로 볼 때 바람직한 것은 아니라고 생각한다. 하지만, 현행법을 위반하는 이런 탈법적인 시도는 잘못된 것이고 마땅히 근절되어져야 한다. 그럼에도 불구하고, 설정된 저당권이 진정한 채권채무에 기한 것인지 아니면  소유권을 취득하기 위해 채권채무를 가장한 것인지 외부에서 인식하고 적발하기가 쉽지 않다는 점에서 이런 편법이 널리 애용(?)되고 있는 상황이다.

 
그러나, 이런 식의 편법적인 거래에서는 실제 이상의 양도소득세가 매도인에게 부과될 수 있는 위험이 있다는 점을 유의할 필요가 있다. 실제로는 매매이면서도 허가를 잠탈하기 위한 방법으로 저당권을 설정할 때는 실제 매매대금 이상으로 채권최고액을 정하는 것이 일반적이다. 예를 들어, 매매대금이 10억원이라면 채권최고액은 10억원 이상의 금액 예를들어 15억원으로 정하는 식이다.  투자목적이건 실제 활용할 목적이건간에 매수인으로서는 해당 토지를 취득할 의도로 거래계약을 체결한 것이라는 점에서 경매절차를 통해서 해당 토지를 꼭 취득하려고 하는데, 이 과정에서 문제는 최고액수를 입찰하는 사람에게 소유권이 돌아가는 경매제도의 특성상 다른 사람에게 해당 토지의 소유권을 뺏기지 않고 본인이 꼭 낙찰받기 위해서는 가급적 안전한 금액, 즉 실제 토지가치보다 상당히 높은 금액을 입찰금액으로 써 낼 필요를 느끼게 된다. 그런데, 만약 매매대금과 동일한 금액을 채권최고액으로 정하면 입찰할 금액과의 차액을 추가로 납부해야 하고 이를 다시 매도인으로부터 돌려받아야 하는 번거로움과 불편함이 있게 된다는 점에서, 아예 매도인과 합의하에 매매대금 이상의 금액을 채권최고액으로 정한 다음 그 채권최고액의 범위 내에서 높은 입찰금액을 적어내면 추가로 낙찰대금을 납부할 필요가 없어 편리할 수 있다. 위에서 본 바와 같이 실제로는 10억원에 매매하고 채권최고액을 15억원으로 정해두고서 입찰과정에서 15억원 가까운 금액을 써내면 다른 경쟁자를 여유있게 따 돌리면서 무난하게 낙찰받을 가능성이 높아지는데다가, 배당이 가능한 선순위저당권자일 경우에는 받을 채권액과 낙찰대금을 서로 상계신청(집행법상으로는 “차액지급신고”라고 함)하면 현실적으로 대금을 납부할 필요없이 소유권을 취득할 수 있다.

 

그렇지만, 이렇게 실제 매매대금 이상의 고가에 낙찰이 이루어지게 되면 매도인에게 당초 매매대금으로 양도신고했을 경우 보다도 많은 양도차액이 발생하고 그 결과가 양도소득세가 커지게 될 우려가 있다. 물론, 매수인과의 합의하에 추가로 발생할 수 있는 양도소득세 부분까지 담보로 받아두는 등의 조치를 해 두면 피해를 막을 수도 있지만, 매매계약 당시에 이런 점을 예상하지 못하고서 모든 협조를 했다가 낙찰 이후에 양도소득세가 부과되고 나서야 이런 사실을 알게 되는 경우가 적지 않다. 이런 문제가 발생하면, 매도인과 매수인 사이에서 추가적으로 발생한 양도소득세를 누가 부담해야 하느냐에 관해 법적으로 논란이 될 수 있는 소지가 있을 뿐 아니라, 두 사람 사이에서 매수인에게 부담할 의무가 있다고 하더라도 매수인이 이를 부담할 능력이 실제로 없다면 그 피해는 결국 고스란히 매도인에게 돌아갈 수 밖에 없다.

 

결국, 경매를 통한 편법적인 토지거래는 기본적으로 불법적인 거래라는 점에서 앞서 본 바와 같은 양도소득세 문제 이외에도 예상하기 어려운 문제가 도사리고 있을 수 있다는 점에서, 가급적 불법적인 거래에는 관여하지 않는 것이 바람직하다

 

 

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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