[스크랩] 양도소득세 매수인부담조건의 부동산매매계약

제목 : 양도소득세 매수인부담조건의 부동산매매계약

 
부동산을 매매하면서, 매도인이 부담해야 할 양도소득세를 매수인이 대신 부담하는 조건으로 매매계약을 체결하는 경우가 적지 않다. 이 경우에 참고할 만한 판례가 있어 소개한다.

■ 사안의 개요

사업시행회사인 피고회사는 울산시 남구 일대에 주상복합아파트신축사업을 하는 과정에서,  원고로부터 사업시행부지를 6억원에 매수하게 되는데, 이 과정에서 원고소유토지 양도에 따른 양도소득세까지 피고회사가 별도로 부담하기로 매매계약서에 특약조항을 두게 되었다. 이러한 약정에 따라 원고는 매매대금 6억원과 함께 양도가액 6억원을 기준으로 한 양도소득세부분까지 피고로부터 받고서 소유권이전등기서류를 넘겨주게 되었는데, 양도가액 6억원을 기준으로 양도소득세를 납부한 이후에 알게 된 바에 의하면, 양도소득세를 매수인이 부담하기로 한 경우에는 양도가액에 당초 약정한 매매대금 외에 매수인이 부담한 양도소득세도 포함된다는 사실, 이 금액을 기준으로 다시 양도소득세를 산정한 결과 당초 원래 매매대금을 양도가액으로 했을 때보다 약 9천만원이 초과된다는 사실을 알게 되었다.

이에 원고는 피고회사에 이 금액을 추가로 지급해 달라고 요청했지만 거절당해 결국 피고회사를 상대로 이 소송에 이르게 되었다. 

 
■ 법원의 판단

이에 대해 법원은, ① 피고는 부동산개발 및 분양사업을 목적으로 하는 법인인 점, ② 원고는 단기매매에 대한 양도소득세 부담이 크다는 사실을 알고서 매매계약의 체결을 거절하다가 피고가 양도소득세 전액을 부담하겠다고 함으로써 이 사건 매매계약을 체결하게 된 점, ③ 원고는 당초 납부한 양도소득세가 양도가액에 포함됨으로써 추가로 납부하였거나 납부하여야 할 양도소득세는 매매대금의 10% 내지 약 20%에 가까운 금액인바, 매매계약 체결 당시 추가로 납부하여야 할 양도소득세에 대하여 이를 원고가 부담하기로 하였다면 원고로서는 이 사건 매매계약의 체결에 동의하지 않았을 것으로 보이는 점, ④ 피고는 원고소유의 이 사건 부동산의 매수가 사업시행을 위하여 불가피하였고 그에 따라 원고가 요구하는 대로 양도소득세를 매수인이 부담한다는 특약을 하게 된 점 등 제반사정에 비추어 보면, 원피고간의  이 사건 부동산에 대한 매매계약서에 기재된 특약의 의미는 매매계약서에 기재된 매매대금에 대한 양도소득세만을 매수인이 부담하기로 한 것이라기보다는 매매계약에 따른 양도소득세 일체를 매수인이 부담하기로 한 약정이었다고 보는 것이 당사자 사이의 진정한 의사에 부합할 것이고, 따라서 당초 매매대금에 대한 양도소득세 뿐 아니라 매매대금에 양도소득세를 합한 총액에 대한 양도소득세액까지 피고가 부담한다고 봄이 타당하다고 판단하여, 원고에게 약 9천여만원을 지급하라는 판결을 선고하였다(다만, 원고의 무지로 양도소득세를 축소신고하여 납부하게 된 가산세는 피고부담이 아니라고 판단).

 
■ 부동산거래를 전문적으로 하는 사람이 아니면, 위 사례처럼 양도소득세를 매수인이 부담하기로 하는 매매계약을 체결할 때, 양도소득세 산정이 당초 매매대금을 기준으로 한 금액이라고 생각하게 된다. 즉, 당초 매매대금에 매도인 대신 매수인이 부담하게 되는 양도소득세 금액을 합한 금액이 양도가액이 된다는 것을 간과하는 것이다. 위 사례 역시 이러한 점을 간과해서 발생하게 된 분쟁이다.

따라서, 이러한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 매매계약을 체결하는 과정에서 세무전문가와 상의하여 매수인이 대신 부담할 양도소득세 금액을 정확하게 특정해서 계약서에 기재할 필요가 있다. 위 사건을 보도한 언론보도에 의하면, 위 사건의 담당 재판부 역시 위와 같은 결론은 매수인이 토지를 반드시 필요로하는 사정이 있었다는 점에서, 매도인에게 부과되는 양도소득세 전액을 매수인인 피고회사가 부담하는 것으로 해석하는 것이 타당했기 때문이라는 점에서, 일반적인 매매의 경우에도 이러한 결론을 그대로 유지할 수 있을지 의문이다라고 하는 코멘트를 했다고 하는 점에서, 이러한 방식으로 매매계약을 체결하는 경우에는 위와 같은 오해가 없도록 양도소득세 금액을 구체화한 특약을 정확하게 할 필요가 있다. -이상-

 
■ 참고판례
대법원 1992.7.14. 선고 92누2967 판결 【양도소득세등부과처분취소】

가.소득세법 제23조 제2항은 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있는바, 그 “총수입금액”이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고 그 대가에 해당하는 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다.

나. 부동산 매매계약의 내용으로서 그 양도로 인하여 매도인이 부담하여야 할 양도소득세 등을 매수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행되었다면, 위 세액 상당액은 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액은 매매대금과 위 세액 상당액을 합산한 금액이라고 보아야 한다.

 

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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