[스크랩] 심각하게 만연된 허위 유치권행사

심각하게 만연된 허위 유치권행사 

 

 

경공매과정에서 허위 유치권행사가 너무나 만연되어 있는 실정이다. 허위 유치권행사는 입찰하는 사람으로하여금 유치권에 대한 부담을 느끼게 하여 결국 유찰로 거듭하게 하여 허위로 유치권을 행사하는 측과 밀접한 관련이 있는 이해관계인측에서 저렴하게 해당 물건을 낙찰받고자 하는 것이 주요 목적인데, 주로 법원에 허위 공사도급계약서를 제출하거나, 해당 입찰 부동산에 “유치권행사 중”이라는 취지의 현수막을 거는 방식으로 이루어지는데, 유찰횟수가 많은 물건들은 상당수가 유치권주장이 되어 있을 정도로 허위 유치권행사가 사회적으로 만연되어 있다. 

 

■ 허위 유치권행사가 만연된 이유

이처럼 경공매에서 허위 유치권행사가 만연된 것은, ① 일반 부동산 거래처럼 해당 물건을 정확하게 확인하지 못하고 겉으로 나타난 외관이나 법원에서 실시한 감정이나 현황조사 정도에 의존할 수 밖에 없는 경공매의 특성상, 자세한 내막을 잘 알지 못하는 입찰참가자들로서는 유치권의 근거가 되는 행위가 실제로 이루어졌는지를 입찰 전에 정확하게 알기 어렵고, ② 유치권을 주장하는 근거가 주로 공사 시공과 관련된 것이어서 대개 수천만원 이상을 넘는 고액이기 때문에 입찰참여에 큰 부담으로 작용할 수 밖에 없어 그 결과 정상적인 낙찰 가격 이하로 낙찰되는 것이 일반적이고 이 과정에서 허위 유치권행사를 주도하는 측이 헐값에 물건을 취득할 수 있는 좋은 기회가 되기 때문이다.

 

만약 이들이 물건을 낙찰받게 되면 이해관계가 있는 채권자들이 따로 이의를 제기하지 않는 한 유치권행사의 적법 여부가 밝혀질 기회조차 생기지 않을 수 있고, 그렇지 않고 이들이 낙찰받지 못하고 다른 사람들이 낙찰받게 되더라도 고소와 같은 형사적인 방법이 아니라 부동산을 비워달라는 인도소송과 같은 민사재판의 형식으로 유치권을 주장하는 측과 분쟁이 발생하는 것이 일반적이다보니 실체진실규명에 한계가 있을 수 밖에 없는 민사재판의 특성상 적당한 선에서 합의하는 식으로 사건이 종결되는 경우가 많다. 결국, 이런 식의 결론으로 마무리되는 것이 보편화되다보니 비록 허위이더라도 일단 유치권행사를 하는 것이 “밑져봐야 본전”이라는 옳지못한 관념이 완전히 우리 관념 속에 자리잡힌 것이다. 이런 사고가 워낙 만연되다보니 심지어는 이런 행위가 형사처벌될 수 있다는 생각도 없이 아무런 죄의식없이 저질러지는 경우도 많다. 경공매 관련 종사자들, 심지어는 법률전문가들조차도 별다른 생각없이 이익을 얻을 목적으로 허위 유치권행사를 쉽게 권유하고 있는 실정이다.    

 

■ 허위 유치권행사는 범죄행위까지 될 수 있다

 

그러나, 허위로 유치권을 행사하는 것은 형법상 범죄행위가 될 수도 있다.

우선, 형법상 경매, 입찰의 방해죄에 해당할 가능성이 크다. 형법 제315조는 “위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다”고 규정하고 있는데, 허위 유치권행사는 이에 해당할 가능성이 크다. 이 규정에서 정하는 “경매와 입찰의 공정을 해하는 행위”라는 것은, 공정한 자유경쟁을 방해하는 상태를 발생시키는 것 즉, 공정한 자유경쟁을 통한 적정한 가격형성에 부당한 영향을 주는 상태를 발생시키는 것인데, 허위 유치권행사는 바로 이에 해당할 수 있다.

최근 2007. 6. 13. 선고된 광주지방법원 판결은, 만연한 허위 유치권행사에 엄한 책임을 묻고 있어 주목받고 있다. 이 판결은, 2004년 2월 광주 서구 화정동에 있는 친동생 소유의 지상 5층, 지하 2층짜리 온천건물에 대해 임의경매 개시 결정이 내려지자 3억5900만원 상당을 들여 개.보수공사를 한 것처럼 속인 뒤 '공사대금 변제기간 중'이라는 허위 사실을 빌미로 담보물권을 신고하고 건물 앞에 '유치권 행사중'이라는 현수막을 건 피고인에 대해 징역 10월에 집행유예 2년, 사회봉사명령 80시간이 선고했는데, 비록 피고인이 동종전과가 없고 범행을 뉘우치기는 했지만, 친동생이 경매물건을 낮은 가격에 낙찰받도록 하기 위해 허위로 유치권 신고를 하는 등 죄질이 가볍지 않고 유치권 신고금액이 거액이라는 점에서 중형이 선고된 점에 특징이 있다.

 

한편, 유치권행사요건이 되지 않는다는 것이 명백함에도 불구하고 허위로 유치권행사를 하여 낙찰가격하락에 부당한 영향을 미치기 위해 법원에 유치권신고서 등을 제출하는 것은, 채무자에 대한 관계에서 형법상 사기죄에 해당될 소지도 있다. 명백히 유치권대상이 아님에도 불구하고 유치권이 있는 것처럼 적극적으로 가장하게 되면 경매목적물이 부당하게 저렴한 가격에 처분될 수 있고 결국 그로 인해 채무자에게 손해가 돌아온다는 점에서 소송사기와 비슷한  법률관계가 될 수 있기 때문이다.

 

  그 밖에도, 부당한 허위 유치권행사로 인해 적정가격 이하로 낙찰이 이루어짐으로써 채권자나 채무자 등에게 손해가 발생할 경우 민사적인 배상책임까지 따를 수도 있다.   

 

 

 

이런 점에서, 단순히 법리적인 오해가 아니라 적극적으로 사실관계를 조작하는 등의 방법으로 유치권주장을 하는 것은 민형사상으로 큰 문제될 수 있다는 점에서 허위 유치권행사는 크게 자제될 필요가 있다. 아울러, 최근 법원의 전체적인 분위기 역시 허위 유치권행사가 사회적으로 만연되고 있다는 인식하에 유치권성립의 진정성 문제에 대해 보다 엄격하게 판단하려고 하고 있고, 또 법리적으로도 유치권행사 범위를 제한하려고 하는 등 마치 무소불위의 권리로 통용되는 듯한 유치권행사에 점차 제동을 걸고 있는데, 사회정의를 구현한다는 차원에서는 물론이고 스스로의 권리보호 차원에서라도 허위유치권행사 문제에 대해서는 사회적으로나 이해관계인 모두가 지금보다 훨씬 적극적이고 엄정하게 대처해야 할 필요가 한다고 본다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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