[스크랩] 부동산매매업의 법인과 개인의 세부담 차이

2007년부터는 모든 부동산에 대해서 양도소득세를 실거래가액으로 부과하도록 소득세법이 개정되었다. 그리고 비사업용토지에 대해서는 장기보유특별공제도 못 받게 되어 있으며 양도소득세 세율은 60%를 적용하여 중과하도록 되어 있다. 또한 1세대 2주택에 대해서는 양도소득세 세율을 50%로 1세대 3주택에 대해서는 세율을 60%로 중과하도록 되어 있다.
상황이 이렇게 되고 보니 부동산 경매를 전문으로 하는 사람이나 부동산 매매를 많이 하고 있는 사람들은 양도소득세 때문에 걱정이 많다.
어차피 모든 부동산에 대해서 실거래가액으로 세금을 부과하게 된다면 차라리 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 금융비용 등을 공제 받는 것이 오히려 더 유리 하지 않을까 하는 생각을 많이 하고 있다.
또한 법인의 최고 세율은 25 % 이기 때문에 부동산 매매를 법인 명의로 하면 더 유리하지 않을까 하는 생각을 하게 된다.

그러나 2007년부터는 부동산매매업에 대해서는 비교과세를 하고 있다는 사실을 명심해야 한다. 부동산매매업인 경우에는 양도소득세 과세방법으로 산출한 세액과 종합소득세 산출방법으로 산출된 세액과를 비교하여 많은 세액으로 과세하도록 하는“비교과세방법”으로 개정되어있기 때문에 세금을 많이 내게 된다. 따라서 개인인 경우에는 부동산 매매업으로 사업자등록을 내게 되면 양도소득세 등을 많이 내게 되어 있으므로 손해가 많다. 설령 본인이 부동산매매업으로 사업자 등록을 하지 않았더라도 부동산매매를 목적으로 부동산을 자주 사고판 경우에는 부동산매매업에 해당할 수가 있다. 즉, 설령 부동산매매업으로 사업자등록을 하지 않았더라도 매매를 빈번히 하여 하여 부동산매매업으로 판정이 되면 비교과세방법에 의하여 종합소득세가 부과되므로 주의를 해야 한다.

그런데 호랑이를 잡으려면 호랑이굴로 들어가야 한다는 속담이 있듯이 차라리 법인으로 부동산매매업을 하게 되면 주택이나 비사업용토지에 대해서는 30%의 특별부가세를 내도록은 되어 있지만 법인세법에는 개인과 같이 “비교과세”한다는 규정이 없으므로 부동산매매업에 관련된 비용을 손금으로 계상하여 기장을 하게 되면 개인으로 부동산매매업을 하는 경우 보다 오히려 세금을 적게 낼 수도 있다는 결론이 나온다.

예를 들어 양도차익이 1억원이 넘는 경우에 개인의 경우는 보유기간이 1년 미만이라면 40%, 보유기간이 2년 미만이면 50%, 만약 비사업용토지라면 60%의 세율이 적용되고 양도소득세 기본세율이 적용되는 경우라고 하더라도 36%가 적용되기 때문에 법인세율 하나만 본다면 최고세율이 25% 이므로 그런 생각을 쉽게 할 수도 있다.
물론 법인세율 하나만 본 다면 개인 명의로 양도한 경우의 양도소득세 세율보다 세율이 낮기 때문에 세금을 더 적게 낼 수 있을 것 같으나 그렇게 단순하게 생각하여 처리할 일이 아니다.
왜냐하면 법인이 부동산을 취득하였다가 양도하게 되면 취득할 때 등록세를 개인보다 3배를 더 내야하는 경우(대도시내 5년 이내 신설법인)도 있을 뿐만 아니라, 또 법인의 경우에도 주택이나 비사업용 부동산을 양도하게 되면 법인세법 제55조의 2 [ 토지 등 양도소득에 대한 과세특례]의 규정에 의하여 통상적인 법인세 외에 양도차익의 30%에 상당하는 법인세를 추가로 더 내야 하기 때문이다.
그리고 일반개인이 부동산을 양도하게 되면 부가가치세 일반과세자용 건물을 양도하게 되는 등 특별한 경우를 제외하고는 양도소득세만 납부하면 된다. 그러나 법인사업자와 개인의 소유라고 하더라도 부동산매매업용 부동산을 매각하게 되면 양도소득세 외에 양도한 건물가액의 10%에 상당하는 부가가치세도 내야한다는 것을 알아야 한다.
그러나 이런 부가가치세 문제도 처리만 잘 하면 특별히 세부담을 갖지 않고 처리를 할 수 있는 방법도 있으며, 처음부터 특별부가세 과세대상이 아닌 부동산을 주로 매매하는 등의 방법을 연구하고 그 분야 전문가의 자문을 계속적으로 받아 가며 세무처리를 한다면 상대적으로 많은 세금을 절세 할 수도 있을 것이다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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