[스크랩] [節稅미인] 잔금일前 농지서 형질변경 해도 감면가능

[節稅미인] 잔금일前 농지서 형질변경 해도 감면가능

2008년 7월 21일(월) 9:24 [한국경제]

제주도에 과수원을 갖고 있는 강부자씨.서울에 살고 있어 직접 농사를 짓지는 못했지만 워낙 오랫동안 소유해서 농지로 팔기만 하면 60%의 높은 세율이 적용되지는 않는다고 하니 천만다행이다.

하지만 과수원을 살 사람이 없어 애를 먹이다가 잔금 지급 전에 대지로 형질변경하는 조건으로 사겠다는 회사가 생겼다. 꼭 팔고는 싶은데 형질변경을 해 주면 거액의 세금을 물게 될까봐 강씨는 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다.

세법에서도 논이나 밭 과수원 등의 농지는 그 특성상 철저하게 실수요 목적 여부를 따진다. 즉 엄격한 요건을 정해놓고 그 요건에 해당하느냐에 따라 세금 혜택을 주거나 반대로 무거운 세금을 부과하기도 한다.

대표적인 예로는 농지소재지에 거주하면서 취득 후 양도할 때까지 8년 이상 직접 농사를 진 농지를 팔면 양도소득세를 전액 감면해 준다. 이때 농지는 양도일 현재 반드시 농지이어야 한다.

반면 비사업용 토지에 해당하는 농지는 60%의 단일세율로 무겁게 과세하고 아무리 장기간 보유했더라도 장기보유특별공제를 해주지 않는다.

농지로서 사업용 토지로 인정받기 위해서는 양도일 직전 3년 중 2년，또는 5년 중 3년，아니면 총 보유기간 중 80% 이상의 기간 동안 농지소재지에 거주하면서 직접 농사를 지어야 한다.

다만 2006년 12월31일을 기준으로 이미 20년 이상을 소유한 농에도 사업용 토지로 인정받기 위해서는 양도일 현재 반드시 농지이어야 한다.

양도일이란 원칙적으로 잔금청산일을 의미한다. 예외적으로 잔금청산일이 분명하지 않거나 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 말한다.

그렇다면 강씨의 경우도 특별한 사정이 없는 한 잔금을 받는 날이 양도일일 것이고，잔금받기 전에 형질변경을 해주면 양도일 현재는 농지가 아니어서 꼼짝없이 비사업용 토지가 되는 것일까.

다행히 국세청에서는 유연한 해석을 해주고 있다. 즉 8년 이상 자경농지에 대한 감면이나 비사업용 토지에 해당하는지를 판정할 때 원칙적으로는 양도일(잔금청산일) 현재를 기준으로 판정하지만 매매계약 조건에 따라 부동산을 사는 사람이 먼저 형질변경을 하는 경우에도 매매계약일 현재 농지였다면 감면을 받을 수 있고 사업용 토지로도 인정받을 수 있다. 형질변경을 미리 해도 괜찮다는 얘기다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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