[스크랩] 미국과 한국의 주택가격 흐름

1. 미국의 디플레이션 추이
 
다음은 미국의 대표적인 주택 가격 지수인 케이스쉴러 지수에서
종합 지수입니다.

 

 

보시면 아시겠지만,
미국의 주택 가격은 2006년에 정점을 찍고 하락하기 시작합니다.
 
자산 가격이 완만하게 하락하다가
2007년 4월 서브프라임 사태가 있고 난 후 기울기가 급해지기 시작합니다.

 
순서는 이러합니다.
자산가격이 하락하면 불량 채권이 발생하고
이로 인해 금융기관의 문제가 발생하는 것입니다.
 
그러면 금융기관은 위기를 해소하려고 대출을 더 회수하고,
그러면 더 자산 가격이 빠르게 하락하는 단계를 밟게 됩니다.
 
 
결국 미국은 2006년 7월 지수 206.52를 정점으로
2008년 10월에는 158.16까지 하락합니다.
이는 2004년 4월 158.47의 수준까지 하락한 것입니다.
 
그런데 아직도 주택 가격은 더 하락할 가능성이 높습니다.
결국 2003년 수준으로도 떨어질 수 있음을 이야기합니다.
 
 
 
2. 한국은?
 
한국의 주택매매가격지수는 어떨까요?
 

 
와~ 엄청납니다.
 
위의 미국과 같이 2000년 1월을 기준으로

100을 주었을 때 그래프입니다.
 
맨 위로 우뚝 솟은 것은 서울 아파트 매매지수입니다.
정점은 2008년 7, 8, 9월 260.69 입니다.
그리고 꺽이기 시작합니다.
 
그 밑에는 전국 아파트 매매지수, 그 밑에는 전국 주택매매지수입니다.
 
2008년을 정점으로 꺽이기 시작한 것으로 보입니다.  
 
(이 그래프를 보면서 아파트가 아닌 빌라, 다세대 주택자, 무주택자의

박탈감을 느낄 수 있었습니다.

이 분들은 아파트 가격이 오르는게 좋을까요 내리는게 좋을까요?

이 분들도 우리 국민인데.. 이들을 위한 정책은 무엇이 있나요?)

 

 
3. 한 미 주택 가격을 비교해 볼까요?
 
아래 큰 반원을 그리며 내려가는
파란색이 미국 주택가격지수입니다. 
 

 
미국 주택가격지수(파란색)와 비슷한
한국주택매매가격지수(빨간색)를 비교하면
한국이 훨씬 양호한 상황입니다.
 
대신 한국 아파트 매매지수는 미국 주택가격지수와 비슷한 수준이고,
서울 아파트 매매지수는 미국 것보다 훨씬 높습니다.
 

 

자..이렇게 해 놓고 보니

세 가지가 보입니다. 

 

 

3-1. Debt Deflation의  다단계 순서
 
전세계를 휩쓸고 있는 이번 Debt Deflation이

다단계로 시차를 두고 진행된다는 것은 지난 번에도 말씀드렸습니다. 

이 사실은 주택 가격을 비교하는 것에서도 확연히 드러납니다. 

 

 

눈여겨 보실 것은 정점이 미국보다 늦다는 점입니다.
미국은 2006년 7월이 정점이었는데,
우리는 2008년 7, 8, 9월이 정점이었습니다.

 

 

3-2. 정점을 찍은 후 완만 -> 급격

 

정점을 찍었다고 급격하게 하락하지 않았습니다.
완만하게 하락하다가
임계점을 넘어가면서 급격하게 하락하기 시작했습니다.

그 임계점은 부동산 관련 금융 부문의 부실이 될 가능성이 높아보입니다.

 

3-3. 너무 급격한 디플레이션 진행

게다가 걱정스러운 것은
너무 급격하게 디플레이션이 진행되고 있다는 점입니다.
 

미국은 큰 원을 그리면서 하강하기 시작했는데,
우리는 비록 늦게 정점을 찍었어도, 그 기울기는 너무나 급해 보입니다.

(저는 기준금리를 내리지 말아야 한다는 입장이지만, )

어쨋든 정부는 소신에 따라

부랴부랴 빠르게 기준금리를 선제적으로 내립니다.
확실히 미국보다는 선제적으로 빨리 내렸습니다.

 

 

4. 국내 Deflation과 통화 풀기의 한 판 대결

 

2008년 하반기의 급격한 외국인 달러 이탈과
금융기관의 단기 외채로 인한 환율 급등은
미국발 Deflation이라는 외생적 변수가 컸습니다.

그래서 외환위기의 모습이 크게 다가왔습니다.

 

그런데 이제 2009년은 내생적 변수

즉, 한국 내부의 디플레이션을 준비해야 하는
상황이라 생각합니다.

 

정부도 디플레이션 다단계를 알고 있으며

2009년 내생적 디플레이션을 막기 위해

2008년 선제적 대응을 그렇게 했다고 생각합니다.

(제 의견과는 다릅니다.)

어떻게든 내부 디플레이션을 막기 위하여
금리도 빠르게 내리고, 유동성도 막대하게 풀어냈다고 생각합니다.

오죽하면 강만수 장관이 원없이 돈 써봤다고 하겠습니까?

그렇다면 우리는 어떻게 대응해야 할까요?

 

 

5. 오판하지 말고 가능성에 따라 포트폴리오를!
 
잠깐 쓰나미 이야기를 해볼까요?
 
예전에 쓰나미 경보가 한 번 울렸다고 합니다.
그래서 사람들이 모두 긴장하고 기다렸는데,
막상 도착한 파도는 몇 센티 안 되는 파도였다고 하더군요.
 
그 이후부터 사람들은 쓰나미 경보가 울리면
오히려 쓰나미 구경하러 해변가로 갔다고 하더군요. 

예상한 것보다 약하니 오판한 것입니다.

 
그런데 그러다가 진짜 만약 쓰나미가 단 한 번이라도 온다면
어떻게 될까요?
 
이게 몰빵입니다.
 
 

이곳에 계신 분들은 작년 내내
긴장하면서 지내셨을 줄 압니다.
 
그런데요.. 시차가 존재할 수도 있음에도 불구하고

긴장한 것에 비하여 약하다고 오판하지 마세요.

 

그러니 너무 긴장하지 마세요.
긴장할 시간에 차분히 하나라도 공부해서
그냥 자신이 생각하는 가능성에 맞추어 포트폴리오를 짜시면 좋겠습니다. 
 
디플레이션이든, 정부의 유동성 공급이 성공하여 경기 회복이든,
아니면 이것이 지나쳐서 하이퍼인플레이션이든
각각의 가능성에 맞추어
그만큼 포트폴리오를 짜면 될 것입니다. 

 

그리고 추세가 바뀌면

상황에 따라 포트폴리오를 조정하면 됩니다.

 

 

 

6. 생각하고 계시는 가능성의 비율은?

 

자~ 그러면 여러분은 

국내 디플레이션(+외부 디플레이션)   VS   정부의 유동성 풀기로 경기 부양

 

각각 얼마의 가능성을 보고 계세요?

 

 

 

 

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본 글은 현 경제 상황을 고찰하고

이에 따른 향후 가능성에 대하여 논한 개인적인 견해, 주장입니다.

 

공익을 해할 목적을 가지고 있지 않으며

정부나 기타 기관에 대한 명예훼손 의도가 없음을 밝힙니다.

출처 : in palau

글쓴이 : 연기 원글보기

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