쉽게 놓치는 경매의 노하우
부동산 경매에 관한 책들은 수없이 시중에 나와 있습니다.
그러나 현장에서 이러한 방법들을 알면 시간을 줄이고 많은 도움이 되는 것들을 모아서 써보겠습니다.
부동산을 사는 방법은 두 가지가 있습니다.
하나는 시장에서 사는 방법과 다른 하나는 경매로 부동산을 사는 방법입니다.
그러므로 경매를 모르면 하나의 커다란 시장을 놓치는 결과를 초래하는 것이죠.
그래서 경매는 꼭 알아야 합니다.
게다가 경매의 커다란 장점이 몇 가지 있습니다.
첫 번째는 경매가 대출이 많이 나온다는 점입니다.
대출이 많이 나온다는 것은 내 돈이 적게 들어간다는 것이고 내 돈이 적게 들어간다고 하는 것은 적은 돈으로 여러 개의 부동산을 살 수 있다는 장점이 있는 것이죠.
그래서 경매를 모르고 부동산을 일반 물건으만 산다는 것은 상당히 커다란 시장을 놓치는 결과를 가지게 된다는 것입니다.
그런점에서 경매는 필수입니다.
두 번째는 경매가 싸게 살 수 있다는 점입니다.
경매는 처음에는 시장가격과 비슷한 감정가 100%에서 진행이 되지만 유찰이 된다면 20%나 30%씩 차감이 된 금액에서 부동산을 살 수 있습니다.
물론 요즘에 경매에서 인기지역의 다세대 빌라는 감정가의 100%를 넘어가니 이런 지역의 빌라는 굳이 잡을 필요가 없습니다.
하지만 인기지역이 아닌 곳으로 눈을 한번 돌려보면 얼마든지 감정가의 50%이하의 물건들도 눈에 띕니다.
세 번째는 경매가 대출이 많이 나온다는 점입니다.
경매는 경락잔금 대출이 있습니다.
즉 경매로 낙찰은 받은 빌라는 일반적으로 부동산 중개업소에서 산 일반물건보다는 대출이 많이 나온다는 것이 상식입니다.
요즘에는 심지어 낙찰가의 100%까지 대출이 나오기도 합니다.
하지만 일반적으로는 감정가의 80% 정도로 생각하는 것이 좋습니다.
그런데 요즘에는 좀 된다싶은 지역은 감정가의 100%가 넘어가는 것이 예사입니다.
하지만 그런 곳은 그렇게 사는 이유가 있습니다.
경락잔금 대출을 이용하면 100%에 사더라도 자신의 돈이 거의 들어가지 않고 살 수 있기 때문에 사야하는 당위성이 있는 것이죠. 그것은 제 글중 1000만원 짜리 투자법을 보면 될 것입니다.
그러나 빌라를 경매로 사는 사람들은 대출이 많이 나오기 때문이긴 하지만 감정가 100%를 넘어가면 넘는 만큼은 자신의 돈이 들어가기 때문에 장점은 크게 줄어듭니다.
하지만 경매가 아니고 일반물건으로 그곳의 빌라를 사면 대출이 많이 나오지 않기 때문에 훨씬 더 많은 돈이 들어갑니다.
그리고 시장에서 사는 방법은 대개 부동산 중개업소를 이용합니다.
중개업소를 이용하는 것은 그곳에 안전하고 많은 물건을 확보하고 있기 때문이죠.
저도 주로 이용하는 곳이 부동산 중개업소인데 왜냐하면 부동산은 덩어리가 커서 중개사고가 일어나면 돌이키기가 힘들기 때문입니다.
그래서 만약 직거래나 벼룩시장에서 살 수 있어도 결국 계약서를 쓰는 일은 부동산 중개업소에서 합니다.
일단 중개수수료가 리스크에 비해 그리 비싸지 않기 때문에 직거래 시에도 상대방의 복비를 물어주는 조건으로 중개업소에서 만나자고 합니다.
하지만 중개업소의 입장에서 보더라도 어차피 자기가 손님을 댄 것이 아니니 내 중개수수료만 받지 상대방의 수수료까지 받겠다는 곳은 없습니다.
만약 받겠다고 대들면 다른 중개업소가 얼마든지 있으니 옆집을 이용하면 됩니다.
1. 어떤 물건을 고를 것이냐?
제가 경매에 입찰할 때는 저평가된 지역을 찾아서 투자할 때 경매에 입찰을 합니다.
현재 감정가에 150%이상을 낙찰가가 육박하는데 굳이 이런 곳에서 일반인과 대적할 이유가 없는 것이죠.
물론 단기매매로 그 이상의 수익을 낼 수 있으면 해도 되는데 제 투자마인드와 다르기 때문에 이러한 것은 좀처럼 피합니다.
만약 제가 입찰을 한다면 이런 것을 주로 보고 입찰을 합니다.
첫 번째 재개발의 바람을 타지 않은 곳이어야 합니다.
재개발 바람을 타는 순간 낙찰가는 감정가를 훌쩍 넘어섭니다. 요즘 보면 재개발이 아니라 다세대라고만 나와도 감정가 100%를 넘어서는 일이 허다합니다.
그러나 저는 경기도의 50만 이하 되는 도시가 되고 남들이 주목하지 않는 지역이라도 내 돈이 거의 들지 않고 대출과 월세보증금만으로도 충분히 매입이 가능하다면 그런 지역을 공략합니다.
싸게 사야 나중에 비싸게 팔수 있으며 자금 부담이 적으니 규모의 경제를 실천할 수 있고 차후 오르지는 못할 지언정 내릴 가능성이 적기 때문입니다.
두 번째 법적인 하자가 없는 물건을 고릅니다.
경매고수들은 유치권이나 예고등기 법정지상권 선순위 임차인 선순위 가처분 등등 일반인과 차별화 되는 물건을 고릅니다.
왜냐하면 그들은 일반인이 쉽게 들어올 수 없는 물건을 골라서 공략을 해야 시장가격보다 낮게 살 수 있기 때문입니다.
그래야 나중에 팔 때도 많은 이익을 남길 수 있기 때문이죠.
그러나 이러한 장점만 있는 것은 아니다.
요즘에는 경매가 대중화되어서 이런 물건을 고르기가 쉽지 않습니다.
어떤 경매고수가 예고등기가 있는 물건을 단독인줄 알고 최저가에 썼다가 꼴등을 했다는 얘기가 있습니다.
그만큼 경매가 대중화가 되었고 대중들도 이러한 어려운 물건을 고를 수 있는 전문가들이 많이 있다는 얘기입니다.
게다가 부동산은 규모가 크기 때문에 이러한 물건을 잘못 잡았다가는 소송 등 기간이 길어지고 물건을 포기해야 하는 경우가 생길 수 있다는 것입니다.
그럴 경우 많은 손해를 보고 한 번에 무너질 수 있다는 것이죠.
선순위 임차인을 깰 수 있다고 생각하고 들어갔다가 시중가격보다 더 비싸게 주고 사는 경우도 있고 예고등기를 잘못 들어갔다가 패가망신하는 경우도 봤습니다.
즉 물건 싸게 잡으려다가 입찰보증금 뿐 아닌 재산에 심대한 타격을 입는 경우도 있다는 것입니다.
그래서 저는 전혀 법적인 하자가 없는 물건을 주로 고릅니다.
그럼 어떻게 이익을 남길 것인가에 대한 의문이 있을 것입니다.
그것은 부동산 가치투자가 대답이 될 것입니다.
현재는 싸고 어렵고 아무도 주목하지 않는 지역이고 물건이지만 향후 오를 수 있는 가치를 가진 곳을 노리는 것이죠.
지금 현재 경매로 나오는 부동산의 90%는 하자가 없는 물건입니다.
즉 경매라고 해서 하자있는 물건이 나오는 것이 아니라 거의 대부분은 기본적인 권리분석만으로 시장에서 사는 것과 동일한 물건을 살 수 있는 것이죠.
그리고 주목하는 이가 별로 없는 물건을 고르니 경쟁률이 떨어지고 유찰이 많이 일어납니다.
게다가 대출은 낙찰가의 80%까지 나오니 내 돈이 들어가는 것이 적습니다.
그래서 리스크도 적어진다.
그러니 많이 살 수 있고 향후 그 가치가 발하는 때에 많은 투자수익을 올릴 수 있는 것입니다.
2. 현장조사를 어떻게 할 것인가?
어떤 물건을 고를 것이냐가 끝나면 직접 대상물을 보고 입찰에 들어가야 합니다.
그러나 입찰에 들어가기 전 어떻게 현장조사를 할 것이냐를 놓고 고민에 빠질 것입니다.
부동산을 업으로 하는 사람이야 시간적인 여유가 많아서 입찰을 하기가 쉽지만 월급생활자는 어디 그런가요?
경매에 좋은 물건이 나타나 한번 입찰을 하려고 해도 월차를 내야하고 게다가 붙는다는 보장도 없으니 물건하나 받으려다가 1년이 가더라도 하나 낙찰을 받지 못하는 경우가 많습니다.
요즘에는 부동산중개업소에서도 경매입찰대행을 하니 그런 곳을 이용하면 좀 낫겠지만 수수료 명목으로 많이 떼고 낙찰가의 몇 %가 수수료다보니 그냥 높이 써서 낙찰 받고 높이 써낸 만큼 낙찰 수수료는 높아지는 구조이니 오히려 낙찰가가 시장가격보다 높아져서 의뢰인만 골탕을 먹는 경우가 허다 합니다.
이러한 것이 전부 월급생활자가 시간이 없기 때문일 것입니다.
입찰에 참여하는 것이야 어차피 월차를 내야겠지만 현장조사를 하는 것이 또한 시간을 많이 허비하는 일중에 하나 입니다.
아마도 세대열람을 비롯한 현장조사를 하는 것이 가장 시간을 많이 잡아먹는 경우가 될 것입니다.
시중에 많은 경매 책들에서 나타나는 것이 직접 현장에 가서 세입자도 만나보고 현장도 돌아보고 하라고 권합니다.
그래야 우리가 낙찰 받고 나중에 갔을 때 예기치 못한 위험(선순위 세입자, 폐문부재, 유치권, 과다한 관리비 미납 등등)에서 벗어날 수 있다고 말합니다.
그러나 어디 우리가 시간이 많은가요?
게다가 자신의 집과 현장의 거리가 멀 경우도 있습니다.
그럼 집근처만 입찰을 해야 하나요?
그리고 그렇게 입찰을 한다고 했는데 낙찰 못 받으면 모두 꽝 아닌가요?
거기서 버린 시간은 도대체 어디서 찾나요?
인천에서 반지하 경매로만 1000채 가까이 받은 분은 아침에 법원에 출근을 해서 경매정보지만 보고 입찰을 했습니다.
그때 당시 하루에도 반지하 빌라 경매가 10개 이상씩 이루어졌는데 그곳을 전부 다 현장에 가보고 입찰 했을 리는 만무합니다.
일단 세대열람도 하지 말고 집에 가보지도 말고 경매정보지나 대법원 경매정보만 가지고 입찰을 합니다. 그리고 낙찰을 받으면 그제서야 세대열람도 하고 집주인이나 세입자도 만나보고 하면 됩니다.
세대열람은 낙찰 받은 영수증을 보여주면 되고 집주인이나 세입자를 만나보는 일도 당당해집니다.
그전에는 문전박대 받았지만 지금은 엄연한 권리가 있는 관계인으로서 만나는 것이니 꿀릴 것이 없습니다.
그런데 낙찰을 받고 나서 선순위 세입자 등이 나오면 어떻게 하나요?
그것은 낙찰불허가를 받으면 됩니다.
경매정보지나 대법원 정보를 가지고 경매계장을 찾아가서 낙찰불허가를 받아내야 합니다.
빌라 같은 경우는 자신이 직접 입주를 하려고 어렵게 고생고생해서 낙찰 받았는데 직접 가보니 선순위 세입자가 있다는 것이죠.
입찰보증금 날리면 우리식구 다 죽는다는 식으로 읍소하는 식으로 글을 잘 쓰면 됩니다.
경매계장과 잘 아는 브로커를 이용하기도 합니다.
그 외에 폐문부재, 유치권, 아파트 관리비 등등은 요즘에는 경매정보지가 많이 좋아져서 내용이 많이 충실해졌고 감정평가서에 나온 사진 말고도 직접 현장에 가서 수십 장의 사진도 찍어서 올리는 성실한 경매사이트도 있습니다.
어떤 경우는 직접 현장에 가서 얻는 경우보다 잘 고른 경매사이트를 이용하는 것이 더 좋은 양질의 정보를 얻을 수 있는 경우가 많다.
그래도 위험요소가 나오면 정면돌파하거나 낙찰불허가를 위해서 뛰는 수밖에 없죠.
3. 낙찰 후 매도 시 단기매매라면 경락잔금을 받고 월세를 주면 안 됩니다.
낙찰을 받고 대부분은 경락잔금 대출을 받을 것입니다. 그리고 오래 보유를 할 물건 같은 경우는 월세를 놓아야 하겠지만 빨리 매도를 할 물건 같은 경우는 월세를 주면 안 됩니다.
내용은 이렇습니다.
경락잔금 대출은 특수하게 경락 받은 경우에만 나오는 특수 상품인 경우가 허다합니다.
예를 들어서 5000만원에 빌라를 낙찰을 받아서 4000만원에 이자가 25만원인 대출상품을 이용했다고 칩시다.
그렇다면 월세보증금 1000만원에 25만원의 월세입자를 들여놓는다면 자신은 전혀 돈을 들이지 않고 보유의 부담도 거의 없는 상태에서 빌라를 구입한 경우가 됩니다.
그리고 만약 이러한 빌라를 7000만원에 단기 매도한다고 한다면 빌라를 사는 매수자의 경우 자신의 돈 2000만원만 있으면 되기 때문에 매수자의 입장에서도 아주 좋은 조건으로 매수를 할 수 있다고 생각할 수 있습니다. 이러한 경우는 경락잔금대출이 승계가 가능하다는 전제하에 이러한 경우가 성립됩니다.
그러나 문제는 대부분의 경우가 경락잔금대출은 승계가 가능하지 않다는 것입니다.
승계가 되는 것은 4000만원에서 방빼기 등을 통해서 방 하나당 1600만원씩 2개를 빼면 3200만원을 빼고 단돈 800만원만 대출 승계가 가능하다는 곳도 있었습니다.
그러니 오히려 경락잔금 대출을 받고 월세를 놓으면 대출승계가 안되고 월세입자는 1년을 계약하는 경우가 대부분이니 1년간 팔 수 없는 지경에 이를 수 있다는 것입니다.
그래서 일단은 경락잔금대출을 받는 것이 좋고 단기 매매를 염두에 둔다면 일단은 전세를 맞추는 것이 더 나은 방법입니다.
그래야 실투자금 자체가 적게 들어가고 매매시 매수자의 부담이 적어 쉽게 매매할 수 있는 장점이 있을 것입니다.
그리고 일단 경락잔금대출을 받는 것이 좋은 것이 자금의 유동성을 좋게 한다는 것 때문에 좋습니다.
세입자나 말썽 많은 집주인을 만나면 명도에 시간적인 손해를 많이 보는데 자신의 돈으로 잔금을 내고 전세입자를 놓는 기간까지는 의외로 많은 시간이 걸릴 수 있기 때문입니다.
그동안 경락잔금 대출이자 정도만 몇 십만 원 정도만 들이면 될 일을 수 천만 원을 묶어놓는 우매한 짓을 할 필요가 없죠.
게다가 요즘에는 중도상환수수료 없는 곳이 허다하지 않습니까 |
조던