[스크랩] 경매시장 후끈 … "싼 값에 내집 장만 해볼까"

경매시장 후끈 … "싼 값에 내집 장만 해볼까"

2008년 3월 10일(월) 오후 6:31 [한국경제]

주택 경매시장이 올 들어서도 활기를 띠고 있다.

감정가를 초과해 낙찰되는 사례가 빈번하고 낙찰률(경매진행 건수 대비 낙찰 건수)도 꾸준히 상승하는 추세다.

경매시장에 보다 싼값에 내집을 마련하려는 실수요자들이 몰려들고 있기 때문으로 분석된다.

특히 이달에는 국내 첫 부동산 민간 경매가 열릴 예정이어서 그 결과에 관심이 쏠리고 있다.

그러나 전문가들은 초보자들이 섣불리 경매에 나섰다가는 손해를 볼 수 있어 사전에 충분한 지식을 숙지해야 한다고 조언한다.

◆고가 낙찰 늘어

10일 경매정보업체인 지지옥션에 따르면 올해 서울을 포함한 수도권 주택 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 1월 90.5%에 이어 지난달 92.7%로 높아졌다. 지난해 하반기에 이어 90%대를 유지하고 있다.

특히 연립ㆍ다세대 주택 낙찰가율은 1월 98.8%에서 지난달 102.4%로 상승했다. 낙찰가율이 100%를 넘는 것은 법원 감정가보다 비싸게 샀다는 것으로 고가 낙찰을 의미한다.

실제 지난달 26일 서울중앙지법에서 경매된 감정가 1억5000만원의 서초구 양재동 46㎡형(13평) 다세대주택에는 54명이 몰려 2억400만원에 낙찰됐다. 낙찰가율이 136%에 달했다.

강북에서는 소형아파트 낙찰가가 급등하는 추세다. 지난달 4일 서울북부지법에 나온 감정가 1억5500만원의 동대문구 전농동 59㎡형(18평) 우성아파트에는 42명이 입찰해 2억1850만원(낙찰가율 141%)에 낙찰됐다.

낙찰률도 높아지고 있다. 지난달 60%였던 수도권 주택 경매 낙찰률은 이달 61.3%로 상승했다.

◆명도는 합의가 이득

경매는 경매 당일부터 2주 전에 대법원 경매정보 홈페이지(www.courtauction.go.kr)에 경매 물건 목록이 나오면서 시작된다. 2주 동안 낙찰받고 싶은 집을 집중 분석해야 한다는 얘기다.

경매의 기본은 권리분석이다. 요즘은 경매정보업체에서 권리분석 자료를 제공하지만 100% 정확하지는 않다. 따라서 본인이 응찰하고자 하는 물건은 반드시 직접 모든 서류를 발급받아 다시 확인해야 한다. 확인해야 할 서류는 등기부등본,건축물관리대장,토지대장,지적도,토지이용계획서 등이다.

현장답사도 무조건 해야 한다. 특히 주변 환경,편의시설,조망권,교통 여건 등은 물론 시세까지 확인해야 한다. 경매부동산의 감정가는 실세 시세와는 차이가 있기 때문에 본인이 조사한 시세를 기준으로 입찰금액을 산정해야 한다. 경매 당일에 해당 물건이 경매에 부쳐지는지도 최종 확인해야 한다. 경매취하나 변경 등으로 경매가 취소되는 일이 빈번하기 때문이다.

경매 초보자가 가장 부담스러워 하는 것은 바로 명도다. 명도는 한마디로 살고 있던 사람을 내보내는 것이다. 수천만원씩 전세보증금을 날리고 쫓겨나는 세입자의 경우 저항이 만만치 않다. 법원을 통해 강제로 내보내는 방법도 있지만 전문가들은 약간의 이사비를 주고 합의를 하는 것이 낫다고 조언한다. 강제집행을 하더라도 어차피 비용이 들기 때문에 그 비용 한도로 합의를 보면 이득이기 때문이다.

초보자들은 컨설팅회사에 경매를 맡기는 것도 한 방법이다. 컨설팅회사는 권리분석을 해주고 물건에 대한 적정가 평가를 도와준다. 낙찰가의 1% 정도를 수수료로 내야 하지만 경매사고를 막을 수 있다는 장점이 있다.

◆국내 첫 민간경매 이달 실시

최근 국내에 처음으로 민간 경매가 도입돼 관심을 끌고 있다.

지지옥션은 12일 서울 명동 은행연합회관에서 상가 13건,아파트 4건,오피스텔,다가구,전원주택,토지 등 부동산 총 30건을 입찰에 붙일 예정이다. 이들 경매 부동산들은 강제로 집행되는 법원 경매와 달리 소유자들이 처분하려고 자발적으로 내놓은 것들이다. 지지옥션은 접수된 매물의 등기부등본,건축물대장,토지이용계획확인원 등 각종 공적자료와 사진,지도 등을 인터넷(www.ggi.co.kr)에 공시해 놓고 있다.

입찰 참가자는 보증금 100만원과 신분증,도장 등을 지참해 현장에서 접수 절차를 밟으면 된다. 경매 전 날 도착분에 한 해 우편접수도 가능하다.

입찰 방식은 입찰 봉투에 희망가격을 써넣는 법원경매와는 달리 가격을 부르는 호가방식이다.

경매사가 호가를 제시하면 번호판을 들어 응찰 의사를 표시하면 된다. 따라서 현장에서 분위기를 보고 매입가격을 정해 결정할 수 있다. 대부분 감정가가 최저 입찰가로 결정되지만 최저가가 1000만원부터 입찰이 시작되는 '절대 경매' 물건도 주상복합,상가 등 2건이 포함돼 있다.

낙찰자는 72시간 내에 계약을 체결해야 한다. 낙찰을 못받은 참가자들은 현장에서 바로 보증금을 돌려받을 수 있다. 계약 때 30만원(매물가격 5억원 미만)~50만원(5억원 이상)의 예납금을 내야 한다. 예납금은 부동산이 팔릴 경우 수수료에 포함시키고 매각이 실패하면 돌려준다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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