[스크랩] 불황 속 임대차 시장 백태 사례별 Q&A

불황 속 임대차 시장 백태 사례별 Q&A

주택 매매시장이 맥을 못추면서 전세시장도 하락세가 이어지고 있다. 강남권 및 버블세븐 지역의 중대형은 물론, 강북권 소형임대차 물량까지 하락세가 조금씩 확산되는 분위기다.

특히 새아파트 입주물량이 많은 곳의 하락세가 두드러져, 송파구 잠실일대는 물론, 용인, 과천, 화성, 수원, 하남 등도 전세가 약세행진이 이어지고 있다. 이들 지역은 전세물량이 소화되지 못하면서 소형과 중대형 전세가격 격차가 거의 없는 상태가 발생되는가 하면, 세입자도 경매에 넘어갈까 융자 낀 전세매물은 극히 꺼리는 상태다.

경기침체는 임대인에게도 달가울 것이 없다. 임대차임을 물가상승률만큼 올려 받기도 어렵거니와, 재계약시 보증금 일부를 깎아줘야 할 경우도 있고, 계약만료된 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 많다. 특히 매월임대수익으로 생활하는 임대인은 세입자가 월세를 안내면서 보증금마저 잠식되는 사례도 있다.

의도하지 않은 불황이 몰고 온 백태지만, 임대인과 임차인에게는 생활과 재산이 걸린 문제다. 임대차와 관련된 사례별 해답을 정리해 봤다. 대부분 소송이나 명도로 이어질 수밖에 없어 상당 시간을 소요하는 현문우답인 경우가 많지만, 현 상태에서는 최선책일 수밖에 없어 안타깝다.

Q1] 담보대출이 있는 집을 전세계약 했다. 하지만 이사(잔금지급)를 앞 둔 시점, 임대인이 은행 담보대출을 추가로 받은 사실을 중개인을 통해 알게 됐다. 계약파기와 계약금 반환이 가능한가?

원칙적으로 가능하다. 하지만, 추가 대출에 대한 은행의 담보설정등기가 되지 않았고 담보등기에 앞서 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받는다면, 그 보다 선순위가 될 수 있는 것이므로 추가 담보등기가 되기 전에는 계약파기가 안된다.

Q2] 중개수수료나 이사비용 등, 이사에 따른 제반비용을 고려했을 때, 재계약을 하는 것이 낫다 싶어, 전세계약을 연장 하려고 한다. 전세 재계약시 주의할 점은 어떤 것들이 있나?

주택시장 침체기에는 전세금액의 변동이 작고, 임대인․임차인 모두 이사비용․복비를 감안하여 같은 금액으로 재계약하려는 수요가 많게 된다. 동일조건에서의 임대차 연장은 임대차 보호법에 따라 임차인에게 유리하므로 별 문제가 없다고 생각할 수 있지만, 주의할 점도 있다. 우선 보증금 증감 없이 재계약만 하는 경우는 계약서를 다시 작성하거나, 확정일자를 다시 받을 필요 없이 종전 계약서를 연장하고, 일부 변동사항만 특약사항에 기재하면 된다.

다만, 보증금 증감이 있는 경우 종전계약서는 효력이 없기 때문에 새로운 계약서를 작성한 후 확정일자를 받아야 하고, 종전 계약서는 새로운 계약서와 같이 하여 보관하도록 한다.

단, 보증금을 증액해서 재계약을 할 경우 재계약 시점 이전에 새로운 근저당이 설정된 경우, 보증금 증액부분은 확정일자를 다시 받더라도 근저당 보다 후순위가 되기 때문에 주의하자.

세입자는 최악의 경우(경매)를 피하기 위해서 계약 갱신 전에 해당 주택의 근저당권 등의 선순위 대출금을 확인하고, 근저당보다 내 임대차계약이 후순위인 경우 증액분 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 있음을 유념해야한다. 특히 인근 아파트 시세를 확인한 후 내 전세보증금과 대출금(근저당 채권최고액)을 합한 금액이 주택가액의 60~70%를 초과하는 경우 위험부담이 크다는 점에 주의할 필요가 있다.

Q3] 임대차기간 중 집주인(임대인)이 바뀌었을 때 세입자는 새 임대인과 계약서를 새로써야 하나?

임대차기간 중에 집이 매매 또는 상속 돼 소유주가 바뀌었을 경우, 종전 임대차 계약은 주택의 양수인에게 승계되므로 계약서를 새로 쓸 필요는 없다. 하지만, 새 집주인과 전세권설정등기나 도배, 바닥장판 등, 하자보수 문제 등을 상의할 필요가 있을 때, 종전계약서 특약란에 새임대인과 상의 후 추가 기입해두는 것도 좋겠다.

Q4] 전세계약 만기를 앞두고, 조금 더 싼 전세매물을 찾아 이사를 가려는데 주택시장이 침체돼, 전세보증금을 잘 돌려받지 못할까 걱정이다. 세입자로써 최소한의 대비책은 뭐가 있나?

계약만기 전에 특별히 취할 절차는 없다. 기본적으로 전입신고 후 확정일자나 전세권설정등기를 통해 우선변제권을 행사할 수 있다면, 보증금반환에 대해서 크게 걱정하지 않아도 된다. 그리고, 미리 집주인에게 전세기간 만료 1달 전에 내용증명우편으로 전세계약을 갱신하지 않겠으니 보증금을 기일에 반환해 달라는 통고를 해 임대인을 압박하는 것도 방법이다.

그러나 주변에 입주적체로 세입자 구하기가 용이치 않은 상황이라면, 임대차금액을 낮춰 세를 놓을 수 있도록 임대인을 설득하는 것도 요령이고, 시장 침체가 극심해 새로운 세입자를 구하지 못하고, 임대인의 보증금 반환도 어렵다면 절충하는 차원에서 임대보증금을 감액해 재계약하자고 요구할 수도 있다.

Q5] 현재 전세 계약 후 1년 정도 살았는데, 내가 살고 있는 지역이 재개발 된다고 한다. 아직 전세계약 기간이 1년이나 남았는데, 세입자는 그냥 나가는 방법 밖에 없는지? 따로 보상비가 나오는지?

주택재개발 사업 지역은 최초 구역지정고시일의 3개월 전부터 사업시행으로 인한 이주시 까지 거주한 세입자에게는 주거대책비(이주비) 또는 임대주택을 공급받을 수 있는 자격이 주어진다. 거주시점은 원칙적으로 주민등록 등재 내용을 기준으로 판단한다.

주거대책비는 도시근로자 월평균 가계지출비를 기준으로 가족 수에 따라 4개월분의 주거대책비를 지급하며, 2인 이상의 가족으로 세대원 모두 무주택인 경우 임대주택을 공급받을 수도 있다. 단, 보상대상을 최초 구역지정고시일 3개월 전이 아닌, 사업시행인가고시일 3개월 전이라는 서울행정법원 판례도 있다. (대법원 판례가 아니기 때문에 법 개정으로 이어질지는 미정)

Q6] 현재 살고 있는 주택에 임차인이 여러 명일 경우, 향후 주택이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지? 최소한 소액보증금은 안전한지?

주택임대차보호법에서는 임차인 보호를 목적으로 일정 금액 이하의 소액임차인은 최우선으로 보호하고 있다. 수도권 과밀억제권의 경우 현재 시행되고 있는 법률상 대항요건을 갖췄을 경우 경매에서 후순위 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 임대차 보증금의 범위는 6천만 원이며, 이 중 2천만 원은 선순위 채권자보다도 우선해서 변제해 준다.

이렇게 최우선으로 변제해 주는 금액을 소액보증금 최우선 변제라 하는데 주의할 사항은 하나의 주택에 임차인이 다수여서 임차인들의 소액보증금 합계가 경매에 넘어간 주택가액의 2분의1을 초과하는 경우 2분의1 범위 내에서만 우선변제권을 인정해주고 소액보증금 비율로 나누게 된다. 따라서 임차인이 과도하게 많은 주택의 경우 소액보증금도 다 돌려받지 못할 수 있어 주의해야 한다. 최우선 변제금을 제외한 금액은 등기부 대항력 순서에 따라 배당받는다.

Q7] 전세를 살다가 만기가 되었는데, 자녀들 학교 문제 등도 있어서 재계약 하기로 했다. 그런데 집주인이 보증금을 1천만원 올려달라는데, 요즘 임대차 가격이 내렸다던데, 집주인이 요구하는 대로 다 줘야 하는지, 아니면 주택임대차보호법 대로 5% 이내만 주면 되는지?

임대차 계약 중 보증금 증액이나 감액은 계약체결인 또는 보증금 증액 이후 1년 이 경과한 후에 년 간 5% 이내에서 요구할 수 있다. 그러나 이것은 계약 기간 중 부당한 증감액을 방지하기 위한 조항일 뿐이기 때문에, 계약만료시의 증액 부분은 제한이 없다. 따라서 임대인과 협의를 거쳐 보증금 합의에 실패하면, 계약을 해지할 수밖에 없다. 판례상으로 계약기간이 종료되는 시기의 증액요구는 주택임대차보호법상 증액제한 규정이 적용되지 않는다는 지방법원 판례가 있다. 인근의 저렴한 임대차를 알아봐야 하는 경우이다.

Q8] 세입자가 월세를 밀려 보증금마저 잠식된 상태다. 게다가 집도 비워 주려하지 않고 있다. 월세를 안 낼 경우, 사적인 명도를 해도 된다는 각서를 임대차기간 중간에 받아뒀는데, 사적인 명도가 가능한가?

각서를 받았더라도 법적으로는 건물부분 명도와 관련해 사인집행은 허용되지 않는다.

우선, 세입자가 월세를 내지 않을 때 진행하는 방법은 “제소전화해”라는 방법이 있다. 하지만 이는 당사자가 합의하여 법원에 절차를 밟는 방법이기 때문에 현실적으로 불가능하다. 통상적으로 제소전화해 신청일로부터 2-3개월 이후에나 제소전화해 기일이 정해지게 되고, 지정된 기일에 임대인, 임차인측이 법원에 출석해서 신청되어진 제소전화해 내용에 대해 동의함으로서 제소전화해가 성립되기 때문에 세입자가 법정에 나오지 않거나 연락이 안되면 방법자체가 쉽지 않다.

따라서 세입자로부터 강제로 월세를 받기 위해서는 건물명도소송(점유이전금지 가처분포함)절차에 의할 수밖에 없으며, 거기서 승소한 후 다시 강제집행을 할 수밖에 없다. 이 경우에도 소송기간이 보통 5~6개월이 걸린다. 다만 빠른 소송절차로 “지급명령”을 신청하면 상대방이 2주일 내에 이의신청하지 않으면 확정되므로, 이후 강제집행절차를 밟아 조금 더 빨리 월세를 회수할 수도 있다.

시간과 절차의 번거로움이 싫다면 법적 절차를 거치지 않고, 이사비용의 일부를 제공하고 합의하는 것도 생각해 볼 만하다.

글로벌 금융위기에서 촉발된 경기 불안심리가 매매에 이어 전세시장에도 본격적으로 나타나고 있다. 수도권 대부분 지역의 전세가격 하락세가 확산되고 있는 만큼, 불황에 대비한 임대차 상식을 사전에 쌓아두는 것도 좋겠다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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