[스크랩] 대출 규제 우회적 완화… 그 효과는?

대출 규제 우회적 완화… 그 효과는?

 

 

2008년 11월 10일(월) 2:17 [한국일보]

강남 3구 빼고 투기지역 해제
지난 주(7일)부터 서울 강남, 서초, 송파 등 강남 3구를 제외한 수도권 전역이 투기지역과 투기과열지구에서 전부 해제됐습니다. 이렇게 되면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 모두 상향 조정됩니다. 금융규제가 우회적으로 완화된 셈인데, 왜 그런 걸까요.

일단 투기과열지구와 투기지역의 정의부터 알아야겠습니다. 투기과열지구는 주로 분양시장과 관련된 제도입니다. 신규 분양주택의 청약 경쟁률이 평균 10대1, 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 청약경쟁률이 5대1을 넘는 상황이 2개월 이상 지속되는 지역 등을 대상으로 건설교통부가 지정합니다.

또 투기지역은 월간 집값 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높고, 최근 2개월간 평균 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 1년간 연평균 상승률이 3년간 연평균 상승률보다 높은 곳을 선별해 기획재정부가 지정합니다.

현재 우리나라 금융당국은 이들 투기과열지구와 투기지역에 대해 LTV와 DTI를 각각 40% 이내로 규정해 대출규모를 제한하고 있습니다. 과다한 대출을 막아 집값이 '뻥튀기' 되는 것을 막아보자는 취지입니다. 그러나 건설업계에서는 그간 부동산 경기 활성화를 위해 LTV, DTI 기준 자체를 완화해야 한다고 주장해왔습니다.

그러나 이 기준을 무작정 완화하면 미국 서브프라임 사태처럼 집값거품, 은행부실 등으로 이어질 수 있습니다. 정부는 고민 끝에 LTV, DTI 기준은 그냥 놔두는 대신 규제대상 지역을 대폭 축소하는 쪽을 택했습니다. 실질적인 규제완화 효과를 내면서 만약의 사태가 발생하면 언제든 칼을 뽑을 수 있도록 무장(武裝)을 풀지는 않겠다는 취지랍니다.

이번 조치로 투기과열지구, 투기지역으로 남아있던 서울 전지역과 경기, 인천 등에 적용되던 관련 금융규제가 서울 강남 3구를 제외하고 모두 풀렸습니다. 특히 주택담보대출은 집값의 60%까지 확대되고(LTV), 상환능력을 고려한 소득에 따른 대출액 규제(DTI)는 아예 없어졌습니다. 여기에 주택담보대출을 1건만 받을 수 있도록 한 조치도 함께 없어졌죠.

예를 들어 연소득 5,000만원인 직장인이 서울 강북지역의 시세 7억원짜리 주택을 산다고 가정해 봅시다. 조치 이전에는 이자율 8%에 10년 만기 원리금균등상환 조건으로 빌린다면 약 1억9,000만원 정도를 은행에서 대출 받을 수 있었습니다. LTV 40%를 적용하면 최대 2억8,000만원(7억원*40%)을 빌릴 수 있지만, 여기에 DTI 40%까지 적용하면 1년에 원리금을 갚을 수 있는 금액은 최대 2,000만원(5,000만원*40%)에 지나지 않기 때문입니다.

반면, 투기지역 해제 이후에는 빌릴 수 있는 금액이 완화된 LTV 기준을 적용, 최대 4억2,000만원(7억원*60%)까지 늘어납니다. 이론적으로는 대출가능금액이 2억3,000만원(121%↑)이나 늘어난 셈입니다.

그러나 아직까지 이 같은 금융규제 완화의 효과는 미미합니다. 업계 관계자는 "대출가능금액은 늘어났지만, 실질적인 대출금리가 아직 높고 주택가격은 떨어지고 있어 투자심리가 살아나지 않고 있기 때문"이라고 설명했습니다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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