[스크랩] 오르는 아파트, 돈되는 아파트 고르는 법

오르는 아파트, 돈되는 아파트 고르는 법

 

우리나라에서는 수십년전부터 아파트가 실거주외에도 기본적으로 자산을 증식하는 재테크 수단이 되어왔다. 대한민국 중산층의 역사는 아파트 역사라고 해도 과언이 아닐정도로 아파트가 재테크에서 차지하는 비중은 실로 막대하다고 볼 수 있다.

자기가 산 집은 1천만원밖에 오르지 않았는데 친구가 산 아파트는 1억~2억이 올랐다면 여간 낭패가 아닐수 없다. 따라서 이번 글에서는 잘 오르는 아파트, 돈되는 아파트를 고르는법을 통해 남들이 산 아파트가 1천만원이 오를때 자기가 산 아파트는 최소 5천만원, 혹은 1억원이 오를만한 아파트를 고르법에 대해 알아보자.

잘 오르는 아파트 고르는법 1: 잘 오르지 않는 아파트를 피하라

‘잘 오르는 아파트 고르는법에 대해 얘기한다고 해놓고 뜬금없이 잘 오르지 않는 아파트 얘기를 먼저 하는것은 뭔가?’ 하고 갸웃뚱할수 있을것이다. 그러나 적을 알고 나를 알아야 백전백승한다는 말도 있듯이 잘 오르지 않는 아파트를 먼저 알아두는 것은 잘 오르는 아파트를 고르기 위한 가장 중요한 과정이며, 잘 오르지 않는 아파트만 피해갈수 있다면 잘 오르는 아파트를 고르는 작업의 80%는 완성되는 셈이다.

잘 오르지 않는 아파트는 기본적으로 단지 규모가 작고 나홀로 아파트인 경우가 대부분이다.

사람이 집에서 나홀로 지내는 것은 경우에 따라 즐거운 일이 될 수도 있겠지만 아파트입장에서 나홀로 떨어져 있는 것은 외딴섬에 고립된 것이나 마찬가지로 시세 측면에서 볼 때 매우 불리하다. 왜냐하면 세대수가 작고 주거군락에서 동떨어져 있다보니 기반시설이나 학교, 교통, 생활편익시설 등 모든 면에서 소외되기 쉽기 때문이다.

한편, 나홀로 아파트는 아니더라도 주변에 혐오시설, 예컨대 쓰레기소각장이나 가스충전소, 악취가 발생하는 시설들이 가까이 있거나 혹은 지하철이 아닌 지상전철과 지나치게 가까운 곳에 위치한 아파트들은 가격이 잘 오르지 않는다.

가격이 오르려면 수요가 뒷받침되어야 하는데 혐오시설이 1개라도 있다면 수요가 뚝 끊길 가능성이 높기 때문이다. 또한 경사가 많이 진 지역역시 가격이 잘 오르지 않는다. 만약 자기가 살고 있는 아파트단지 입구나 입구 근처에서 축구공을 가볍게 굴린후 그 축구공이 바로 멈추지 않고 경사진 방향으로 데굴데굴 굴러가면 자기가 살고 있는 아파트는 잘 오르지 않는 아파트로 간주하여 서둘러서 잘 오르는 아파트로 갈아타야 한다.

그리고 택지지구가 아닌 지역 역시 택지지구와 비교하면 상대적으로 덜 오르는 경향이 매우 강하다. 이런 아파트들을 1차적으로 고르지만 않는다면 잘 오르는 아파트를 고르는 준비운동은 충분히 끝낸 것이나 다름이 없다.

잘 오르는 아파트 고르는법 2: 대규모 단지 아파트를 잡아라

잘 오르는 아파트는 쉽게 얘기하면 수요가 충분히 뒷받침되어 주는 아파트를 말하며 수요가 발생하려면 교통이나 학군, 공원 등 수요유발 요인을 갖춘 지역이어야 한다. 즉 대규모 단지의 아파트를 고르면 되는데 대표적으로는 택지지구 아파트를 꼽을 수 있다.

택지지구는 신도시를 포함하는 개념인데 택지지구 중에서도 대략 330만㎡(약 1백만평)이상 되면서 자족기능을 갖춘곳을 통상 신도시라고 부르는데, 신도시는 1기신도시(분당, 일산, 중동, 산본, 평촌)와 2기신도시로 나누며 2기신도시는 다시 수도권 2기신도시(위례, 판교, 광교, 동탄1~2, 교하, 김포한강, 양주, 검단, 평택, 세교)와 지방2기신도시(아산, 대전서남부)로 나눈다. 지금의 강남권이나 목동, 여의도등도 사실상의 택지지구 혹은 신도시라고 보면 된다.

마포 상암지구 역시 대규모단지의 대표적인 예다. 또한 대규모 아파트단지로 탈바꿈되는 서울도심의 뉴타운과 재개발단지등도 대단지 아파트군에 속하므로 시세상승기에 다른 아파트들보다 훨씬 많이 오른다. 이들 대단지의 경우에는 입주세대가 많아 대부분 기반시설이나 학교, 공원같은 수요발생요인이 고루 갖춰져 있어 활황, 불황을 막론하고 수요가 따르기 마련이고 수요가 따르면 결국 가격이 오르게 된다.

다시말해 소규모아파트단지와 반대되는 개념의 대단지 아파트를 고르면 가격이 잘 오를수밖에 없는 메카니즘이 작동하는것이다. 물론 요즘같이 각종 규제와 대내외적인 변수(악재)등에 의해 시장이 침체되어 있으면 이러한 대단지아파트들도 맥을 못쓰기는 마찬가지다.

그러나 부동산(주택)은 항상 등락을 거듭하므로 향후 침체기가 지나고 활황기가 찾아올 때는 다른 어떤 아파트들보다 이러한 대단지아파트(신도시, 강남권, 택지지구, 강북뉴타운등)들의 상승폭이 월등히 높고, 소규모단지들과 가격 갭이 가장 많이 벌어지는 것은 역시 활황기 때라고 볼 수 있는데 활황기에 한번 갭이 벌어지면 대단지아파트들과 그렇지 못한 아파트들간 격차는 좀처럼 좁히기 힘들 정도까지 벌어지는 것이 일반적이다.

따라서 잘 오르는 아파트를 고르는 가장 확실하고 안전한 방법은 위에서 언급한 대단지아파트위주로 고르는 것이다.

잘 오르는 아파트 고르는법 3: 기존아파트보다는 신규분양을 잡아라

잘 오르지 않는 아파트를 먼저 피한 뒤 잘 오를만한 아파트를 고르는 법을 숙지했다고 해서 다 끝난 것은 아니다. 왜냐하면 잘 오르는 대단지 아파트를 매입하더라도 매도타이밍이 적절하지 못하거나 프리미엄이 많이 붙은 대단지 아파트를 높은 웃돈을 주고 구입한다면 수익률은 그만큼 떨어지기 때문이다.

따라서 아파트로 돈을 버는데 있어서 잘 오를만한 대단지 아파트를 본인이 직접 최초로 분양받는 것만큼 확실한 방법은 없다.

그러나 이렇게 했다고 해서 섣불리 입주초기에 헐값에 매도하거나 단기보유 후 양도세를 잔득 내고 처분하는 것 역시 수익률을 갉아먹는 주요 원인이므로 피하는 것이 좋다.

대단지아파트를 블루칩이라고 부르는데 블루칩단지는 가급적 3년 이상 중장기 보유하는 것이 유리하며 신규 분양되는 블루칩단지의 경우에는 입주초기의 불편함 때문에 헐값에 팔고 손을 털고 나오면 향후 기반시설과 편익시설 등이 속속 들어오면서 수요가 몰리기 시작할 때 다시 돌아오고 싶어도 자신이 팔았던 가격으로는 재진입하기가 거의 불가능한경우가 허다하다.

따라서 잘 오르지 않는 아파트는 단기보유 후 처분해도 무방하고, 오히려 일찍 처분하는 것이 유리한경우가 많지만 잘 오르는 아파트는 뜸이 드는데 다소 시간이 오래 걸리고 인프라가 구축되어 수요가 몰리기전까지는 일시적으로 생활이 불편한 경우가 많으므로 이 시기를 견디지 못하고 일찍 처분하면  후회하는 경우가 많다.

이런 현상은 주로 신규 신도시나 신규뉴타운 및 택지지구에서 많이 나타나며 강남권이나 목동, 여의도, 1기신도시 등 이미 15년 이상 입주시기가 지나오면서 인프라가 갖춰진 지역에서는 이런 현상들이 지금은 발생하지 않지만 이들 지역들도 입주초창기에 다 거쳐 왔던 과정들이기도 하다.

이제 결론적으로 말한다면, 잘 오르는 아파트를 고르는 가장 중요한 방법은 첫째, 잘 오르지 않는 아파트를 피하는 것이고, 둘째는 교통과 생활이 편하고 공원 등이 잘 조성된 탓에 쾌적한 환경을 구비하여 누구나 들어가 살고 싶어하는 대규모 단지를 골라야 한다는 점, 그리고 마지막으로, 이미 상당수준 오른만큼 올라있는 기존 재고주택보다는 향후 개발프리미엄을 획득 할 수 있는 대단지 신규 분양물량에 자신의 조건에 맞는 단지를 골라 청약통장을 활용하여 자신이 직접 분양받는 것 이 3가지 원칙만 잘 지킨다면 잘 오르는 아파트 고르는법은 완성된다고 해도 과언이 아니다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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