[스크랩] 임차권등기명령신청

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임차권등기명령신청

임차권등기명령절차란 어떤 절차인가?   임차권등기명령절차는 임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말합니다. 종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었습니다. 그래서 1999. 3. 1.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법이 위와 같은 주택임대차제도의 문제점을 해소하기 위하여 임차권등기명령절차를 도입하였습니다. 위와 같은 절차의 개선으로 앞으로는 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사 할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되었습니다.   임차권등기명령절차는 어떻게 진행이 됩니까?   임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다. 그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기을 촉탁하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.   임차권등기가 경료되면 어떠한 효과가 발생합니까?   임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다는 것은 이미 위에서 설명하였습니다. 그러나 여기서 주의할 점은 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 전출하여서는 안되고 그 이전에 반드시 등기가 경료된 사실을 확인하셔야 한다는 것입니다. 또 만일 임차인이 아직 대항력·우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력·우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에, 예컨대 임차권등기시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다는 점을 주지하시기 바랍니다.   임차권등기명령신청은 어느법원에 가서 접수시켜야 됩니까?   임차권등기명령신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시,군법원에 접수시키면 됩니다.   임차권등기명령신청은 어떻게 하는 것입니까?   1.임차권등기명령신청서류의 구성  가.임차권등기명령신청서류는 다음과 같이 이루어져야 합니다.  (1)'임차권등기명령신청서'라는 제목의 서면  (2)다음과 같은 종류의 각종 첨부서류 ①임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본 ②임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대하여는 건축물관리대장 등 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면 ③임대차계약의 체결사실 및 그 계약내용을 증명하기 위한 임대차계약증서 사본 ④임차인이 신청 당시에 이미 법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등), 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 사본 ⑤임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류(건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료)  (3)소송대리인이 있는 경우에는 신청서에 그의 성명 등을 기재하신 후, 위임장, 등기부등본 등 그 자격을 증명하는 서면을 첨부하셔야 합니다.  나.신청인은 임차권등기명령신청서류를 법원에 제출하기 전에 임차권등기명령신청서의 기재에 누락이 있는지 여부와 필요한 첨부 서류를 모두 구비 하였는지 여부를 잘 확인하여 주시기 바랍니다.    2.임차권등기명령신청서의 작성방법   가. 신청인란   '신청인(임차인)'란에는, 성명을 한글로 정확하게 기재하고, 주민등록번호와 주소를 정확히 기재하여 주십시오. 그리고 연락할 전화(FAX 또는 호출)번호는 향후 법원이 신청인에게 연락할 때 필요하기 때문에 생략함이 없이 정확하게 기재하여 주십시오. '피신청인(임대인)'란에는, 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소소재지를 확인하여 정확히 기재하여 주십시오. 나. 신청취지란   '신청취지'란에는 신청인이 임차권등기명령신청에 의하여 어떠한 내용의 임차권등기명령을 구하는지 여부를 명확히 기재하여야 하고 구체적 기재례는 별첨 신청서양식을 참조하시기 바랍니다. 기재시에 주의하실 사항은, 첫째 임차보증금액은 계약시에 임대인에게 지급한 금액이 아니라 신청 당시까지 임대인으로부터 반환 받지 못한 잔존 임대보증금액을 말하고, 둘째 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 하며, 셋째 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 예컨대 '별지목록 기재 건물에 관하여…'부분을 '별지목록 기재 건물 중 별지도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, …, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 방 ○○㎡에 관하여…'라고 임대차의 목적을 특정하여 기재하고, 그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하셔야 합니다.   다. 신청이유란   '신청이유'란의 기재내용은 신청인이 제기한 임차권등기명령신청이 타당한지 여부를 판단하는데 중요한 자료가 되므로 임차권등기명령의 발령을 구하는 이유를 간결하고 구체적으로 기입하여 주십시오. 즉 임대차계약의 체결 일자, 임차보증금액 및 차임 등 계약내용과 임대차기간의 만료 등 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청당시에 이미 주택임대차보호법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다. 그리고 위와 같은 기재 내용은 신청이유란에 「별지와 같다」라고 기재하고 별도의 용지에 현재까지의 경과를 날짜 순서에 따라 구체적이고 상세하게 기재한 다음 신청서 바로 다음에 첨부하여 주십시오.   임차권등기명령신청시 어느정도의 절차비용이 소요됩니까?    임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고, 관할법원에 사법부전산망이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,260×3=6,780원)를 현금으로, 설치되어 있지 아니한 경우(1999. 2월말 현재 전국의 시·군법원 중 고양 남양주, 안산, 구미, 김해, 마산, 익산, 여수를 제외한 나머지 시·군법원)에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납부하셔야 합니다. 그밖에 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 1,000원과 등록세 및 등록세액의 20%인 교육세를 납부하셔야 합니다.  (⇒ 등록세액은 차임있는 임대차의 경우에는 월 차임액의 1000분의 2이고 (단 등록세액이 3,000원 미만인 경우에는 3,000원), 둘째 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 3000원입니다.)   임차권등기명령신청의 경과도   임차권등기명령신청 → 심 리 → 임차권등기명령발령 → 임차권등기촉탁 → 등기부상 등기기입     *대법원 규칙이 정하는 사항. 임차인이 '임차권등기명령'의 이유와 원인된 사실을 소명하여, 법원에 신청서를 제출하면법원은 신청인에 대하여 간단하게 신문한 후 1 -2주일 후에 결정을 내리고 법원의 직권으로 등기소에 임차권등기명령을 촉탁하게 됩니다. 이때의 등기기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한 바에 따라서 하게 됩니다.(동법 제3조의 3 제 8항) 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 집행 등에 관하여는 민사소송법상의 '가압류'에 관한 규정 등을 준용 합니다.(동법 제 3조의 3제 3항, 민소법700조제1항, 제 701조, 제703조, 제 704조, 제 706조제1항, 제3항, 제4항 전단, 제 707조, 제 710조 참조 ) 임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 그 고지를 한때에 효력이 발생하며(임차권등기명령절차에 관한 규칙 제4조), 법원은 임차권등기명령의 효력이 발생하면 지체 없이 촉탁서에 재판등본을 첨부하여 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁하게 됩니다.(동 규칙 제5조) 따라서 임차인이 임차권등기명령을 신청한 경우라도 법원의 촉탁등기가 있기까지는 상당한 기일이 소요되므로 임차인은 등기가 되었음을 확인한 후(등기필증을 송달받은 후- 동규칙 제7조 참조)에 이사할 것이 요구됩니다.

 

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1. 임차권등기명령신청방법

◐ 임차권등기명령절차

[사 례]

임차권등기명령절차란 어떠한 절차이며, 그 절차는 어떻게 진행되는가?

[답]

임차권등기명령절차는 임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말한다.

[해 설]

가. 제도의 취지

임차권등기명령제도의 신설이유를 보면 다음과 같다.『최근 경제사정의 악화로 임대차가 종료되었음에도 임차인이 임대인으로부터 임차보증금을 받지 못하는 경우가 빈발하고, 근무지 변경 등으로 이주할 필요가 있는 경우에도 보증금을 반환받지 못할 것을 우려한 나머지 이주를 못하고 주민등록을 이전할 수 없어 부부가 별거를 하거나 자녀들을 전학시키지 못하는 상황이 속출하는 등 기존 임대차제도의 문제점이 나타남에 따라, 임차인이 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 임차권등기명령제도를 도입함으로써 사회적약자인 임차인의 권익보호에 충실을 기하는 등 현행제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선 보완하려는 것』이다.

즉, 임대차가 종료된 후 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출할 경우, 종래에는 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었다. 따라서 개정 주택임대차보호법에서는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기명령제도를 도입, 임차인이 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권리를 인정하는 한편, 임차권등기의 효력을 강화함으로써 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 하였다(법 제3조의 3 제1항, 제3조의4). 따라서 임차인이 당해 주택을 떠나서도 다른 권리자보다 우선하여 보증금의 반환을 받을 수 있도록 한 것이다.

나. 관할법원

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(법 제3조의 3 제1항).

다. 심리 및 임차권등기명려의 촉탁

임차권등기명령의 신청이 있으면 법원은 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령 여부를 심리하여, 그 신청이 이유있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령한다. 그리고 법원은 지체없이 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원은 이 촉탁에 의하여 건물등기부에 임차권등기를 기입한다(대법원규칙 제4조).

라. 임차권등기명령의 효과

(1) 우선변제권의 취득

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의 2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 만일, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추지 아니하더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선벼제권을 상실하지 아니한다(동조 제5항). 그러나 임차인이 대항력과 우선벼제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 경료되는 경우에는 임차권등기명령의 효력이 발생하는 등기시점을 기준으로 대항력 및 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에 임차인이 임차권등기를 마치더라도 경매절차에서의 경락인에게 대항하지 못하거나 선순위저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받지 못하는 경우도 있을 수 있다. 예컨대 임차권등기시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다.

한편, 임차권등기는 현행 가압류와 비슷한 효력을 가지므로 집주인은 재산권행사에 불이익을 가져올 수도 있다.

(2) 임차권등기명령의 효력발생시기

임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생한다.

(3) 소액임차인의 우선변제권 배제

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다(법 제3조의 3 제6항). 이는 임차권등기를 경료한 임차인은 물론 선순위 담보권자를 비롯한 선순위권리자의 권리를 보호하기 위함이다.

마. 가압류의 준용

임차권등기명령절차, 즉, 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 민사소송법의 가압류에 관한 규정(민사소송법 제700조 내지 제704조, 제706조 제1항ㆍ제3항ㆍ제4항전단, 제707조, 제710조 등)을 준용한다. 이 경우 '가압류'는 '임대차등기'로, '채권자'는 '임차인'으로, '채무자'는 '임대인'으로 본다(법 제3조의 3 제3항).

바. 항고

임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 항고할 수 있다(법 제3조의 3 제4항). 항고는 소송절차에 관한 신청을 기각한 결정이나 명령에 한하여 할 수 있는바(민소법 제 409조), 이는 불복신청의 기간이 정해져 있지 아니하다.

사. 임차권등기명령신청의 방식

이차권등기명령신청에는 소정의 사항을 기재하여야 하고, 도 소정의 사실을 소명하여야한다.(법 제3조의 3 제2항, 대법원규칙 제1592호, 1999.2.27. 제2호). 또한 소정의 인지(2,000원)를 첨부하여야 한다(동규칙 제2조 제3항).

(1) 신청서의 기재 및 소명사항

① 신청의 취지 및 이유의 기재

임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인사실을 기재하고, 임차인이 이미 법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을, 법 제3조의 2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친날과 임대차계약증서상의 확정일자를 방은 날으 기재하여야 한다(대법원규칙 제1592호, 1999.2.27. 제2조 제2항).

② 임대차의 목적인 주택의 표시

임대차의 목적이 주택의 일부분이 경우에는 그 도면을 첨부하여야 한다.

③ 임차권등기의 원인이 된사실

임차인이 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하였나 제3조의 2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실

④ 기타 대법원규칙(제1592호, 1999.2.27. 제2조) 이 정하는 사항

a. 임차인, 임대인의 표시

임차인, 임대인의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소소재지, 임차인의 주민등록번호

b. 소송대리인에 의하여 임차권등기명령을 신청하는 경우에는 신청서에 대리인의 성명, 주소를 표시하여야 한다.

c.반환받지 모한 임차보증금액 및 차임(법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)

d. 첨부서류의 표시(아래 첨부서류 참조)

e. 연월일

f. 법원의 표시

(2) 첨부서류

① 임대차계약서증서 사본, 주민등록등본, 거주사실확인서 등

임대차계약의 체결사실 및 그 계약내용을 증명하기 위한 것이므로, 임차인이 시청 당시에 이미 대항력(법 제3조 제1항)을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등), 또 우선변제권(제3조의 2 제2항)을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 사본(대법원규칙 제1592호, 1999.2.27. 제3조)

② 등기부등본

임대인의 소유로 등기된 주택인 경우

③ 건축물관리대장 등

임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택인 경우에는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존 등기를 할 수 있음을 증명할 서면

④ 도면

임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 부분을 특정할 수 있도록 도면을 첨부한다.

⑤ 건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료

임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고있음을 증명하는 서류

(3) 기타의 첨부서류

소송대리인에 의하여 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 위임장, 등기부등본 등 그 자격을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

자. 소요비용

임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고(민인법 제9조), 관할법원에 사법부전산망이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,260×3=6780원)를 현금으로, 설치되어 있지 아니한 경우(1999.2월말 현재 전국의 시ㆍ군법원 중고양, 남양주, 안산, 구미, 김해, 마산, 익산, 여수를 제외한 나머지 시ㆍ군법원)에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납부하여야 한다.

그밖에 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 5,000원(등기부등ㆍ초본등 수수료 규칙 제5조의 2 제1항 제3호)과 등록세 및 교육세(등록세액의 100분의 20)를 납부하여야 한다.

임차권등기의 등록세액은 차임있는 임대차의 경우에는 월 차임액의 1000분의 2이고(지방세법 제131조 제1항 제6호(5)), 등기하지 아니한 전세계약(주택임대차보호법 제12조)의 경우에는 3,000원이다.

그러나 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 다른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(법 제3조의 3 제8항).

[서 식] 주택임차권등기명령신청서

(① 등기부상과 실제표시가 다른 경우, ②묵시의 계약갱신이 이루어진 경우)

주택임차권등기명령신청서    신청인(임차인)  성 명 : 임○○(560719-1567969)                    주 소 : 서울 ○○구 ○○동 ○○번지                    연락 가능한 전화(FAX 또는 호출)번호 : ○○○-○○○○    피신청인(임대인) 성 명 : 이○○                     주 소 : 서울 ○○구 ○○동 ○○번지    별지목록기재 건물중 별지도면 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내의    '가' 표시부분의 방 150㎡에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다.    라는 결정을 구합니다. 아  래    1. 임대차계약일자 : 1998.1.20.    2. 임차보증금액 : 금 50,000,000원, 차임: 금 원    3. 주민등록일자 : 1998.1.20    4. 점유개시일자 : 1998.1.21.    5. 확정일자 : 1998.1.20. 신 청 이 유    1. 신청인은 1998.1.20. 피신청인 소유의 별지목록기재 별도면 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의    각 점을 순차로 연결한 선 내의 '가' 표시 부분의 방 150㎡에 관하여 보증금     50,000,000원에 피신청인과 임대차기간 1998.1.20.~1999.1.20.(1년간) 임대차계약    을 체결하고 동월 동일 동계약서에 확정일자를 받은 후 1998.1.21. 동 건물에    이사하면서 주민등록 전입 신고를 마친바 있습니다.    2. 신청인과 피신청인간의 임대차계약은 기간만료 후 묵시의 갱신이 이루어졌으나    신청인은 1999.7.9.에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○의 ○○아파트에 입주하여야     하므로, 임대인에 대하여 1999.3.2. 계약해지의 통고를 한바, 임대인이 그 해지    통고를 받고 그 후로부터 3개월이 지나므로써 임대차계약이 종료되었다 할 것입    니다. 그러나 임대인은 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아서 주겠다고 하며,     보증금의 반환을 거절하고 있습니다.    3. 따라서 신청인은 부득이 별지목록기재의 건물에 대하여 임차권 등기명령을 신청    합니다. 첨 부 서 류     1. 건물등기부등본    2. 주민등록등본    3. 임대차계약증서    4. 내용증명우편 1999.    .    .      신청인  임○○  (인)      서울지방법원 귀중

<주> 1. 이 신청서를 접수할 때에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(6,780원)를 현금으로 수납은행에 납부하여야 한다.

2. 임차보증금액란에는 임대차계약시에 임대인에게 지급한 금액이 아닌 신청 당시까지 반환하지 못한 금액을 기재하고, 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 하여야 한다.

3. 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는데 예컨대 '별지목록 기재 건물에 대하여...'라고 임대차의 목적을 특정하여 기재하고 그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하여야 한다.

<별지목록>

목   록                  가.  등기부상표시                        ○○시 ○○구 ○○동 ○○                                                   위 지상                        시멘트블록조양기와지붕 단층 면적 250㎡중 150㎡                  나.  실제표시                        ○○시 ○○구 ○○동 ○○                                                   위 지상                       시멘트블록조양기와지붕 2층 면적 250㎡중 150㎡

<주> 부동산목록의 표시에는 부동산의 실제현황과 등기부상의 표기가 다를 경우 실제 부동산의 현황을 표시하여야 한다. 위 별지목록은 실제의 표시가 다른 경우이다.

 

아. 경매에 의한 임차권의 소멸

임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 아니한다(법 제3조의 5).

　

2. 민법 제621조 규정에 의한 주택임대차등기

◐ 임대차등기의 신청방법

[사 례]

임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조 제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 경료한 경우, 그 등기의 효력은?

[답]

민법 제621조의 규정에 의하여 임대차등기가 된 경우에는 그 효력에 관하여 주택임대차 보호법 제3조의 3 제5항, 제6항의 규정이 준용되므로(법 제3조의4 제1항), 임차인이 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 마친 경우, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 것과 동일한 효력이 인정된다.

[해 설]

가. 신청의 방식

임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조 제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 소정의 사항을 기재하여야 하며 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부하여야 한다(법 제3조의4 제2항).

나. 신청서에 기재하여야 할 사항

① 차임, 이 경우 등기원인에 존속기간, 차임의 전급 및 그 지급시기나 임차보증금의 약정이 있는 때 또는 임차권의 양도나 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 있는 때에는 이를 기재하고, 임대차를 한 자가 처분의 능력 또는 권한이 없는 자인 때에는 그 뜻을 기재하여야 한다(부동산등기법 제156조 제1항). 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 있는 뜻의 등기가 없는 경우에 임대차의 이전 또는 임차물의 전대의 등기를 신청하는 때에는 신청서에 임대이의 동의서를 첨부하여야 한다.(부동산등기법 제156조 제2항).

② 주민등록을 마친날

임차인이 관할동사무소에 주민등록전입신고를 마친 날짜를 기재한다.

③ 임차주택을 점유한 날

임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 점유한 날짜를 기재한다.

④ 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

임대차계약서상의 확정일자를 받은 날짜를 기재한다.

다. 임대차등기(민법 제621조)와 임차권명령등기(주택임대차보호법 제3조의 3)의 차이점

민법 제621조 규정에 의한 임대차등기는 임차인이 임대인의 동의를 얻어야 임차권등기를 할 수 있다. 이에 반하여 주택임대차보호법 제3조의 3의 규정에 의한 임대차등기는 그 대상을 주택임대차에 한정하고, 임대인의 동의없이 법원의 결정을 받아 임차인 단독으로 등기할 수 있다는 점에서 다르다.

라. 임대차등기의 효력

민법 제621조의 규정에 의하여 주택임대차등기가 된 경우에는 그 효력에 관하여 주택임대차보호법 제3조의 3 제5항, 제6항의 규정이 준용되므로(법 제3조의 4 제1항), 임차인이 임대인의 협력을 얻어 주택임대차등기를 마친 경우, 주택임대차보호법 제3조의 3 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 것과 동일한 효력이 인정된다. 따라서 임대차등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 임차인이 임대차등기 이전에 이미 대항력 도는 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며, 임대차등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추지 아니하더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 아니한다. 또한 임대차등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 배제된다. 다만, 경과조치로서 개정주택임대차보호법 시행전에 이미 경료된 임대차등기에는 이를 적용하지 아니한다(주택임대차보호법 부칙 제3항).

　

출처 :성남재개발과 부동산이야기

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