글로벌시대, 해외금융자율화정책에 발맞춰 지난 몇년간 해외부동산투자가 급증했다. 이러한 급등배경에는 자녀의 유학등 해외에 체류하는 수요증가도 한몫했다. 즉 유학, 이민등 실수요측면의 투자를 포함한 해외부동산 투자기회 확대와 금융자유화시대로 해외부동산투자의 봇물을 초래한 것이다. 하지만 작년이후 미국, 베트남, 중국등 우리나라 기업과 개인들이 주로 투자한 국가들의 부동산가격 급락으로 위기감이 한껏 고조되고 있는 것도 사실이다. 실례로 미국, 호주등 선진국은 물론이고 중국, 베트남, 카자흐스탄등 성장하는 아시아 국가에 투자한 기업들의 사업중단이나 철수, 부도예고등 비관적인 소식도 들린다. 유가급등, 원자재값 상승, 서브프라임모기지사태, 주가하락, 환율변동등 국제 금융시장이 불안한 때문이다. 해외부동산시장도 세계경기침체의 예외가 될 수 없는 법. 당장 미국도 60년만에 찾아온 최대의 경제위기, 부동산시장 냉각상태라고 하지 않는가. 주식시장에 이어 불확실성이 높아지고 공황상태로까지 나락에 떨어진 해외부동산 시장을 총체적으로 점검해 본다. 요점은 해외부동산시장의 실상은 어떠한지, 과연 투자를 지속할 정도로 미래는 밝은지, 그리고 향후 투자전략 및 주의 할 점등에 대해 종합적으로 분석해 본다.
해외부동산투자 어떻게 변해왔나.
우리나라의 해외직접투자는 대한중석광업(주)이 1959년 미국뉴욕에서 임대업목적으로 부동산을 취득한 것이 처음이다. 80년대 중반 이후 국내 경제환경의 변화, 정부의 지속적인 자유화정책을 바탕으로 변화가 나타났다. 지가와 임금의 상승, 노사분규, 환율의 하락, 국제금융시장의 팽창, WTO체제의 출범, EU와 NAFTA 등의 지역주의 심화, 신흥개도권 경제의 급성장등의 변화가 나타나자 90년대에 들어서면서 업무용해외부동산을 포함한 해외직접투자는 큰 폭의 성장세를 보였다.
이처럼 과거에는 내국인의 해외부동산투자는 주로 업무용부동산 취득이 주를 이루었으나 2006년을 기점으로 변화가 생겨났다. 개인의 투자용해외부동산 취득이 허용되자 개인들도 서서히 관심을 가지기 시작한 것이다. 2007년 투자용 해외부동산 취득한도의 100만불에서 300만불로 상향조정되었다. 이어 올 6월에는 이 한도마저 폐지해 전면자유화에 들어간 셈이다.
미국을 넘어 이머징 마켓으로 큰폭 확대되는 추세
2005년까지는 이민·유학 목적의 미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드 등이 주된 해외투자처였다.
하지만 개인의 투자용해외부동산 취득허용을 계기로 30~40대의 비교적 젊은 사람들도 투자에 동참하기 시작하면서 투자대상국가의 범위도 확대됐다. 특히 동남아지역은 큰 폭의 투자증가율을 기록했다. 지리적인 인접함, 영어 사용, 국내보다 저렴한 가격등이 매력요인으로 작용한 것이다. 자녀의 유학을 고려한 주택마련, 은퇴이민외에도 단순 투자동기등 투자목적 역시 다양해졌다. 그리고 투자상품도 주거용 부동산에서 상가, 호텔등 상업용부동산으로 점차 확대 내지 다양화 되고 다는 점도 특징이다.
자본이득등 수익률 극대화를 노린 투자형 부동산은 동남아등 성장성이 큰 지역에, 임대수익에 비중을 둔
해외 부동산 시장은 거품이 빠지는 중
미국의 서브프라임발(發) 금융불안과 경기침체가 전세계에 영향을 미치는 가운데 유럽과 중국, 베트남등지에서도 주택 가격버블이 꺼지는 징후들이 나타나고 있다. 미국 대도시의 주택가격 하락폭이 지난 20년래 최고를 기록하며 2004년의 가격으로 되돌아갔다. 특히 캘리포니아, LA 등의 미서부지역의 주택가격이 큰폭 하락했다. 일례로 중국의 베이징아파트 매매 가격은 3.3㎡당 평균15만원에서 많게는 45만원~60만원까지 하락했다. 고급주택가인 구베이에서 분양했던 위추이하오팅 162채의 평균 분양가격이 3.3㎡당 1,650만원 상당이었다. 1월에서 5월 사이에 분양된 128채의 평균 분양가 2,053만원보다 약 24.4% 하락한 시세라 어느 정도인지 가히 짐작할만하지 않은가. 선전은 경우는 1년 전 가격 수준으로 되돌아갔다.
국제부동산 컨설팅 회사인 Knight Frank의 통계자료로 이를 잘 대변하고 있다. 지난 2007년 4월부터 2008년 3월까지 장기복합불황을 겪었던 일본의(-1.5%→-0.7%) 하락세가 진정된 것을 제외하고는 대부분의 선진국에서 주택가격 하락 내지는 상승세가 둔화된 것으로 나타난 것이다.
독일(-1.5%→-5.2%), 영국(11.2%→1.1%), 프랑스(7.7%→2.5%), 캐나다(12.6%→6.1%), 미국(4.7%→0), 아일랜드(7.6%→-8.8%) 등이다. 참고로 같은 기간 내에 한국(10.6%→2.9%) 역시 상승폭이 둔화된 것은 물론이다.
특히 베트남의 경우는 생각보다 심각하다. 물가상승률이 25% 수준으로 확대되고 무역수지 적자로 인한 경제 문제가 수면 위로 떠오르면서 경제위기설에 휩싸이기도 했다. 호찌민등 남부지역을 중심으로 입지조건이 나쁜 곳은 아파트가격이 30~40% 가량 순식간에 급락했기 때문이다. 이에 놀란 베트남 정부는 내년 초부터 외국인들에게 주거용아파트에 한해 50년의 장기임대와
이에 따라 동남아시아지역의 경우는 말레이시아, 필리핀, 캄보디아등으로 투자대상이 압축되고 있다. 이들 국가는 대규모의 부동산 개발붐, 저렴한 대출ㆍ세금혜택등 정책적 지과 신도시건설등 대형 개발 재료를 유발시키고 있다는 점이 가장 매력적이다.
한편, 미국부동산 가격 하락에도 불구하고 국내투자자들의 미국 부동산 매입은 되레 증가하고 있는 점이 눈에 띈다. 실제로 통계를 보면 올 7월 중 해외부동산 취득이 154건 중 동남아지역 39건, 북미지역은 83건으로 증가했다.
해외부동산투자 절차 및 요령은
해외주거용부동산의 경우 종전에는 취득하기 위해선 본인이나 배우자가 2년 이상 체재를 증빙할 수 있는 취업비자나 입학허가서를 갖고 있어야 했다. 하지만 이제는 관광비자나 단기비자로 해외에 나가더라도 2년 이상 머물 것의 확약만으로도 가능하다. 사후에 출입국사실증명서 등 체재 확인서를 제출하면 현지 부동산을 살 수 있다.
또 귀국 후 3년 이내에 해외부동산을 처분해야 하는 규정도 폐지됐다. 따라서 해외에 2년만 거주하면 사실상 투자목적으로 해외에 주택을 오랫동안 보유할 수 있다. 여기서 2년 이상 거주요건은 2년 내내 외국에 머물러 있어야 한다는 의미는 아니고 1년에 최소한 6개월
해외 부동산을 직접 매입하려면 두 가지 절차를 거쳐야 한다. 먼저 현지에서 부동산 중개인 상담을 거쳐 원하는 물건을 살펴보고 구입을 결정하면 매도인에게 제안서를 보내 가격을 협상한다. 대금을 납부한 후 소유권을 이전하게 된다. 국내의 해외 부동산업체를 통해 구입할 경우는 공탁계좌를 개설해 대금을 납부하기도 한다.
현지에서 절차를 마친 후에는 취득신고를 위한 서류를 구비한다. 서류를 갖춰 외국환은행에 부동산 취득신고를 한 후 부동산 취득 3개월 이내 외국환은행에 취득보고서를 제출하면 된다. 또한 취득신고 후 2년마다 해외체제 입증서류를 제출해야 한다. 부동산을 판 후에는 대금을 회수한 지 3개월 이내 외국환은행에 처분 보고를 해야 한다는 점도 잊지 말자.
해외부동산 신고 수리절차
취득계약→부동산취득신고수리(외국환거래은행 영업점)→
부동산 취득보고서 제출(취득 또는 매도 3개월 이내, 지정거래 외국환 은행)
←신고수리 후 사후관리 제출서류←부동산처분 후 처분보고서 제출
<해외 거주자의 해외부동산 취득요건 및 절차>
(건물, 상가, 토지, 주택 등)
입증서류 제출
‘미국“ 부동산 투자이야기
그렇다면 최근 투자가 늘어가는 관심지역은 어디일까. 하나씩 차례로 살펴보자.
우선 우리나라 사람들이 가장 선호하는 미국부터 들어가 보자.
미국은 서브프라임 모기지부실 여파로 일부지역의 경우 부동산버블이 붕괴하는 모습이 나타났다. 하지만 최근 6년간의 달러약세를 벗어나 강(强)달러로 회귀하는 추세다. 실제로 골드만삭스는 10년 동안 유지해온 미국 달러화에 대한 약세입장을 이미 변경했고, 월스트리트저널도 상승으로 반전되는 단계인 것으로 분석된다고 발표했다. 이 같은 달러화에 대한 인식변화는 미국경기둔화세가 바닥을 통과한 것이 아니냐는 기대감 혹은 주택시장의 바닥론을 대두시키는 역할을 한다.
이에 따라 주로 중동계 자금과 중국 화교자본, 유럽 자본들이 미국 주요도시인 뉴욕과 L.A 부동산 투자에 다시 관심을 증폭시킬 것으로 보인다. 유가상승으로 벌어들인 풍부한 오일달러를 바탕으로 한 국부펀드등을 통해 미국으로 이미 재유입되고 있으며 그 규모가 증가할 가능성이 높기 때문이다. 최근 미국지역에서의 부동산거래 동향을 보면 북미, 유럽 그리고 아시아인들로 전체 외국인 주택거래의 85%를 차지하고 있다. 전미부동산중개업 협회(NAR)가 발표한 “국제주택구매동향” 보고서에 의하면 2007년 5월부터 2008년 5월까지 1년 남짓한 기간 동안 외국인들이 사들인 미 주택수는 약 15만에서 19만 가구에 달한다. 국가별로는 캐나다, 영국, 멕시코, 중국, 인도 그리고 독일 순이었다. 즉 외국인들에 의한 구매수요가 결국 미국주택시장의 바닥을 확인해준 셈이라고 하겠다.
- 미국부동산의 투자매력은
외국인들이 미국부동산을 가장 선호하는 근거가 무엇일까.
첫째, 가격하락으로 저가메리트가 부각되고 있다.
미국부동산은 서브프라임모지기부실로 부동산 가격이 30%나 하락해 2004년도 수준의 가격대로 돌아간 모습이다. 서브프라임 모기지대출을 이용했던 대출자들의 차압물건이 올 상반기에만 무려 34만 가구가 넘어서면서 불안한 모습이 연출됐다.
하지만 이러한 가격급락이 현금동원능력이 좋은 사람들에겐 오히려 새로운 기회로 다가온 것이다. 단적으로 올해 7월 기존주택 판매 수치가 3.1% 증가했고 신규 주택도 2.4% 증가했다. 이수치만 보더라도 최근 미국의 주택경기가 바닥에 근접했다는 기대감을 낳기에 충분하다. 미국은 여러 논란 가운데에서도 여전히 세계경제중심지로서의 역할을 수행하는 초강대국으로서, 부동산 가격이 싸진 것만큼 커다란 호재는 없다고 해도 과언이 아니기 때문이다.
둘째, 환율의 변동과 소득증가 영향도 크다.
먼저 외국인의 시각에서는 항상 환율변수가 중요하다는 것을 이해하여야 한다. 달러약세는 외국인 입장에서는 미국인들이 체감 정도보다 주택가격을 더 낮게 평가하도록 만들어 주는 요인이다. 달러가치가 하락한 만큼 주택가격도 그만큼 더 싸진 것으로 여겨진다는 말이다. 미국인들이 주로 매입하는 주택가격보다 평균 36% 정도 비싼 부동산을 구입한다는 통계 또한 이를 뒷받침한다. 예컨대 유로화의 경우 지난 2년간 US달러대비 24%의 강세를 보였다. 덕분에 고가 주택에 대한 접근이 이전보다 용이했다고 보여진다. 외국인들이 구입한 주택들은 주로 휴가에 적합한 싱글패밀리(Single-family) 홈이다. 평균 구입가격은 $297,400이지만 이중 14%가 $750,000을 초과하는 것으로 집계됐다.
한편 주택가격은 하락하고 있는 반면에 미국인들의 개인소득은 꾸준히 증가하고 있다. 그간의 약달러를 기반으로 수출등이 잘되자 소폭이나마 미국인들의 소득이 증가한 것이다. CNN은 올해 초 "지난해 12월 개인소득이 0.5% 증가했고 이자율도 지난해보다 크게 떨어져 주택을 구입할 여지는 훨씬 개선됐다"고 보도했다.
셋째, 건축비가 오르고 신규주택의 공급은 줄고 있다는 점이다.
유가의 고공행진이 원자재가격 상승으로 이어져 건축비 상승요인이 되었다. 이것은 신규공급주택의 분양가 상승으로 이어져 기존주택의 가격을 끌어올리는 요인으로도 작용한다.
하지만 현재 주택매물이 적체된 미국의 상황에선 건축비나 신규분양가는 오른다 해도 당장 수요가 따라주기는 어렵다. 그러니 주택을 지어봐야 팔리지 않는 것은 당연하다. 결국 공급물량이 줄어들기 마련이다. 여기에다 금융경색 여파로 대부분의 미국 지역에 공사비와 관련된 금융대출이 중단되는 사태가 나타나고 있다. 이를 반영하듯이 7월에 신규주택 착공이나 건축 허가가 17년 최저치를 기록하고 있다. 결과 주택거래 증가가 주택재고를 5.2% 감소시켰다.
추후 미국경제가 경기둔화국면을 통과할 경우 이 같은 공급감소 여파는 향후 3~5년 뒤부터 본격적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 실제 플로리다와 캘리포니아의 몇몇 지역의 신규주택판매가 늘고 있는 모습을 보인다. 다만 지금은 재고량이 많아서 상승으로 연결되는데는 무리가 있으나, 이러한 추세라면 미국부동산의 디스카운트 현상은 곧 사라질 것으로 예상된다. 게다가 미국인들이 주택을 구입함에 있어 평균 7%만이 전액 현금을 사용하는 것과는 달리 외국인들은 10명 중 4명이 전액 현금으로 집을 구매한다는 통계를 주목하자. 최근 시세보다 낮게 거래되는 매물들은 이후 시장에서 급매물로 쉽게 출회되기는 어려울 것 같다.
넷째, 미국전체의 버블붕괴가 아닌 지역별 가격재편현상의 진행 중이라 할 수 있다. 실제로 미국에서 주택가격 하락은 전방위적으로 나타나고 있는 현상이 아니다. 미국전체 중 플로리다와 같은 일부지역, 휴양 및 서비스산업 지역에 주로 국한되어 있다는 특징을 발견해낼 수 있다. 반면 텍사스의 달라스및 중남부 농업지역, 동부 뉴욕등에선 주택가격이 오히려 상승했다. 이 같은 이중적인 현상은 여러 가지의 해석이 가능하겠지만 가장 본질적으로는 이용가치 내지 부가가치에 대한 부분으로 귀결될 수 있다. 예컨대 달라스의 경우는 대기압이전으로 인한 인구증가가 나타났고, 중남부의 농지 등은 곡물가격 상승영향으로 연초에만 가격이 30%가량 급등한 곳도 있다는 점이 이를 뒷받침한다.
-미국내 투자유망지역은
전미부동산중개업 협회(NAR)자료를 살펴보면, 미국에서 부동산을 매입한 외국인들은 플로리다(Florida), 캘리포니아(California), 텍사스(Texas), 아리조나(Arizona), 뉴욕(New York) 워싱턴(Washington)및 네바다(Nevada)주를 선호하는 것으로 나타난다. 거주여건이 좋은 지역, 가격하락폭이 심해 저가매릿이 부각된 지역및 상업용부동산에 투자등으로 투자대상의 선정및 목적이 다양하게 갈리는데 따른 결과이다. 이를 바탕으로 투자유망지역을 살펴보자.
첫째, 뉴욕 부동산이다.
역시 맨하튼, 퀸즈. 브르클린이 특급 투자처라고 할수 있다. 각각의 이유를 살펴보면 이렇다. 맨해튼은 국제금융의 중심지라 불리는 랜드마크지역이다. 현재 9.11테러로 붕괴된 월드트레이드 센터 구역. 이스트 리버, 배터리 파크 시티 지역등에 걸쳐 광범위한 재건 사업이 한창 진행 중이다. 재건사업이 완료된다면 미국및 국제금융중심지로의 위상을 한층 더 공고히 다질 것으로 기대된다.
퀸즈지역 역시 재개발프로젝트가 한창 진행 중이다. 브르클린 역시 슬럼화방지를 위해 도시 곳곳이 재개발 상태라 향후 가치상승의 요소가 많다는 판단이다. 일례로 푸르덴셜 더글라스 엘리먼의 동 보고서에 의하면 전년도 동분기 대비 2008년 2분기에 주택 평균가격이 2.4%의 상승을 보였다. 이처럼 투자유망지로 선정한 뉴욕의 이 세곳은 지난 일년내내 미국 부동산을 흔들었던 서브프라임모기지 사태에도 불구하고 안정적인 성장세를 보였다. 맨해튼의 경우만 떼어놓고 보면 전년동기 대비 2008년 2분기 부동산가격이 자그마치 25.2%로 큰폭의 상승세를 보였다. 맨하탄 내의 주거용 건물의 월평균 렌트비도 동기간 13%나 상승하여, 3베드룸의 평균치 월세가 5,268달러 수준이나 된다. 원화로 환산해보면 550만원 전후로 형성된 셈이다. 최근에는 일부금융사등의 도산으로 상승세가 다소 둔화되었다.
분명 불황기 속에서도 뉴욕 미국부동산시장의 선방이 돋보이는 대목이다. 사방이 물로 둘러싸인 섬과 유사한 지역이란 특수성으로 주택이나 오피스물량의 공급이 제한적일 수밖에 없다는 희소가치가 받쳐준 결과이다. 경기호전시 주도주역할을 할게 틀림없다.
<2008년 2분기 현재 맨해튼 주택 가격 상승율>
(출처: 푸르덴셜 더글러스 엘리먼 2008년 2분기 맨해튼 주택시장 보고서, 루티즈)
둘째, 온화한 기후로 살기 좋은 캘리포니아주 내 부동산이다.
한국인들이 가장 선호하는 지역 중 한 곳으로 얼바인을 꼽을 수 있다. 명문교육 도시로 유명하다. 이에 따라 자녀유학용으로 실거주를 겸한 투자처로 특히 인기를 끈다. 3베드룸 타운하우스의 중간가격은 대략 60만 달러선, 렌트비는 약 2000달러 선에 형성되고 있다.
한편 현재의 상황에서 미국내 부동산을 싼값에 구입하는 요령을 소개하면 이렇다.
미국의 주택구매시 효과적인 요령중 하나는 “숏세일”(Short Sale) 물건에 투자하는 것이다. 숏세일이란 주택 소유주가 융자은행으로부터 주택을 압류당하기 전에 융자은행과 협의해 주택을 남아있는 융자액보다 낮은 가격에 처분하는 것을 말한다. 차압은 융자은행이 일단 주택을 빼앗은 후 처분하는 것이지만 숏세일은 주택 소유주가 처분한다는 점에서 차이가 있고 주택소유자의 신용도 하락하지 않는다. 일종의 면죄부로 판매가격이 융자액에 미치지 못하더라도 부채가 탕감되므로 차입보다는 숏세일을 선호한다. 실제로 플로리다 마이애미, LA지역등 낙폭이 큰 지역에선 쉽게 찾아볼 수 있다. 이외에도 은행압류 매물(REO)에 투자하는 것도 생각해 볼 수 있다. 숏세일 또는 은행압류 매물은 시세보다 30~40% 싸게 살 수 있기 때문이다.
반면 미국과 함께 한국투자자들에게 선호되던 캐나다, 호주, 뉴질랜드등의 일부 지역은 이민유입등으로 주택매매가격과 임대료등이 오름세를 보이고 있다. 하지만 전반적인 주택가격 둔화세로 인해 투자자의 관심도는 과거에 비해 현저하게 떨어졌다.
“말레이시아” 부동산 투자 이야기
인구 2800만명의 말레시아는 국토가 두군데로 나누어진다는 특징이 있다. 말레이반도와 사바와 사라왁주가 있는 보루네오섬 북부로 구성된다. 수도는 쿠알라룸푸르이다. 현대식의 고층건물과 화려한 콜로니얼건물이 공존하는 빠른 성장을 보이고 있다. 연간 상승률만 15~20%에 달하며 임대수익률도 8~9% 정도를 보이고 있다.
- 말레이시아 부동산의 투자매력은
말레이시아에서 지속적으로 부동산가격이 상승을 보이는 배경은 무엇일까.
첫째, 비교적 적은 투자금으로도 주택투자가 가능하다.
올 3월 수도인 쿠알라룸푸르의 콘도미니엄의 경우 분양가가 3.3㎡당 1300만원 수준이었다. 쿠알라룸푸르를 조금 벗어난 ‘몽키아라 아만’ 단지의 경우 3.3㎡당 600만~800만원선에 형성되기도 했다.
둘째, 말레이시아 정부의 적극적인 투자유치 정책을 들수 있다.
셋째, 외국인에게 우호적인 투자환경을 빼 놓을수 없다.
2006년말에는 말레이시아정부는 외국인 부동산 소유상한선을 폐지했다. 부동산사용용도에도 제한을 두지 않고 있다. 그리고 ‘프리홀드(Free Hold)’ 지역을 따로 지정해 외국인에게 토지와 건물에 대한 ‘완전 소유권’을 인정해준다.
여기에 외국인들의 투자를 늘리기 위한 장기거주비자 개념인 ‘마이세컨드홈 프로그램(MM2H)’ 도입했다. 노동비자가 없어도 일정수준의 경제력만 있으면 누구든 장기거주가 가능하도록 한 것이다. 또 외국인이 주택구입시 6%(±1%)정도 금리로 대출을 아용할 수 있으며 담보물의 60~80%까지 대출도 가능토록 한 것도 말레이시아 부동산을 지탱하는 힘이다.
넷째, 이슬람국가중 금융허브로 급부상 중이다.
9차 말레이시아경제개발계획(2006~2010년)으로, 특히 공공인프라 확충에 힘쓰고 있다. 이를 계기로 말레이시아는 이슬람 금융시장의 허브로 성장하는 범국가적 노력을 기울이고 있는 것이다. 보통 중동국가등 이슬람권 자금은 같은 종교계국가로 흘러들어가는 경향이 강하다. 향후 막대한 해외자본의 유입이 예상되는 대목이다. 현재 쿠알라룸푸르에만도 3천여개의 외국업체가 들어가 있다. 그 영향으로 업무, 상업용부동산이 주거용부동산과 함께 각광을 받고 있다. 공급부족이 나타나고 있는 실정이다. 특히 SOHO형태의 사무실인 인기를 끌자, 아파트시설에도 소호형 사무실이 들어서고 있다.
다섯째, 말레이시아 부동산 시장에는 특이하게 ‘12년 주기설’이 통용되고 있다. 1973년, 1985년, 1997년 등 정확히 12년주기로 활황세를 보였다. 이에 따라 2009년~10년에 펼쳐질 4번째 붐(BOOM)에 대한 높은 기대감이 존재한다. 이는 역사적 경험과 통계수치에 근거한 논리다.
여섯째, 말레이시아는 안정된 성장형 국가이다.
작년 경제 성장률은 6.3%였으며 올해 목표치는 5%로 고성장을 이어가고 있다. 반면 물가는 2%대로 안정되어 있고, 국민의 절반이 27세 미만의 젊은 층으로 구성되어 있어 성장잠재력이 높은 나라이다. 경제의 지속적인 활력 예상과 함께 주거용부동산의 잠재적인 실수요자가 풍부하다는 얘기다.
-말레이시아의 투자 유망지역은
가장 먼저 수도인 쿠알라룸푸르가 최적의 투자처로 꼽힌다. 이외에도 몽키아라, 페낭, 암팡은 물론 2010년 입주를 목표로 개발되는 국제복합도시인 데사파크시티와 썬웨이사우스키가 관심대상이다.
몽키아라는 쿠알라룸푸르에서 7km 떨어진 신도시이다. 무역센터, 대법원, 국세청, 왕궁 등 주요 관공서들이 밀집돼 있어 외국인들의 선호하는 주거지역이다.
페낭은 일명 '동양의 진주'로 알려진 말라카 해협에 위치해 있는 섬으로 연 평균 기온은 21~31도를 보인다. 휴양지로서 최적의 기후요건을 갖추고 있으며 국제공항과 우수한 항구, 여기에 남북 고속도로와 철도의 접근이 용이하다보니 국제적인 기업들이 많이 입주해 있다. 13.5km의 페낭대교의 경우 이명박 대통령이 현대건설 회장시절 직접 수주한 사업으로 국내에서도 유명세를 타기도 했다. 게다가 페낭은 경제특구로 지정되면서 모노레일, 제2페낭대교, 외국순환도로, 글로벌 시티센터, 라이트 워터프론트 시티등의 개발프로젝트들이 줄지어 있어 미래의 성장잠제력이 매우 높다.
암팡은 쿠알라룸푸르와 인접한 곳으로 ‘말레이시아의 한국'으로 불릴 정도로 한인 타운이 크게 형성되어 있다. 말레시아 전체 한인의 70%가 거주하고 있는 곳이다. 유학생들과 이민자，다국적기업의 입주등으로 주택 임대수요가 급증하고 있으며 공급이 수요를 못 따라가고 있는 실정이다.
몽키아라에서 약3km 떨어진 데사파크시티는 말레이시아 대기업인 삼링(Samling)그룹이 도맡아 개발한다. 192만㎡(58만평)의 부지에 저밀도의 친환경컨셉의 미니신도시를 조성하며 약 8,500세대가 들어설 예정이다. 썬웨이사우스키(Sunway South Quay)는 쿠알라룸푸르에서 약 20분 정도 떨어진 셀랑고르 지역에 들어서며 국제복합도시를 추구한다. 1,881,000㎡(57만평)에 세계최대의 쇼핑몰, 테마파크, 워터파크, 리조트, 국제학교, 종합병원등이 어우러진 5천세대의 고급국제주거단지로 이뤄진다. 2010년 10월 입주를 목표로 하고 있으며 두 지역 모두 전체가 프리홀드지역으로 개발된다.
필리핀은 아시아금융위기와 정치적위기로 한동안 고전한 국가이다. 그 여파로 1997년부터 2004년까지 고급콘도미니엄가격이 56.2% 급락할 정도로 불안정했다. 하지만 2004년 이후 필리핀경제가 안정권에 접어들면서 사정이 달라졌다. 이후 높은 경제성장률과 부동산가격 상승세가 나타나기 시작했다. 작년 필리핀의 경제 성장률은 30년 만에 최고치를 기록하였다. 이에 따라 올해 부동산 분야의 투자액은 외국인 전체투자액의 35%인 4006억원(171억5천만 페소)으로, 작년 투자액인 3352억 원(143억5천만 페소)보다 20% 증가한 모습이다. 실례로 메트로마닐라 중심지인 마카티와 보니파시오 글로벌시티의 지가 및 콘도미니엄이 2004년부터 회복세로 돌아섰다. 고급 콘도미니엄 가격은 2005년 평균 11%, 2006년에도 9.6% 상승하여 현재는 최고 피크점의 60~70% 수준까지 만회했다.
필리핀 마닐라 부동산의 주요 구매층을 살펴보면 주로 영국, 호주 등을 포함한 외국인 투자자들이 많다. 이들은 시세차익은 물론 세부 등의 휴양지에서 세컨드 하우스를 마련하거나 이용개발하려는 실수요층이 대부분이다. 다만 지난 해 3.9%이던 인플레이션율이 올 1분기 6.4%를 기록하는등 물가상승수준이 높아지는데 따라 부동산시장의 성장세가 다소 둔화될 가능성은 있다.
-필리핀 부동산의 투자매력은
필리핀 부동산이 최근 특별히 각광을 받는 이유는 무엇일까.
첫째, 필리핀은 아시아내의 영어권 국가라는 점이다.
자녀의 유학 및 교육이민지로 관심이 높은 지역이다. 동시에 세부, 수빅, 보라카이 등 세계적으로 유명한 휴양지와 골프장이 곳곳에 즐비해있다. 여건이 이러하자 한국의 노년층들이 손자, 손녀의 손을 잡고 은퇴이민을 겸한 유학지로도 빈번하게 활용된다. 메이드(가정부) 월급이 10만원, 운전기사가 20만 원 정도에 불과해 인건비와 생활비가 저렴하다는 것이 큰 장점이다. 낮은 물가를 이용한 편안한 은퇴를 즐기려는 은퇴이민국으로도 인기가 높은 배경이다.
둘째, 관광.레져산업이 팽창하는 고성장국가이다.
지난해 필리핀 관광객 수는 약 300만 명에 달한다. 최근 2~3년 사이 외국 관광객 및 투자자 수가 증가하면서 해마다 기록을 갈아치우고 있다. 필리핀 부동산 시장과 건설업은 큰 성장 동력을 만난 셈이다. 특히 수도인 마닐라지역이 관광산업의 최고 수혜지로 떠오르면서 부동산가격이 치솟고 있다.
필리핀의 경제 성장률 역시 높다. 지난 해 7.3%를 보인데 이어 올해 역시 6%의 견조한 성장세를 이어갈 전망된다. 이에 따라 실질GDP 성장률도 5~7%대를 달하고 있다.
셋째, 해외취업자들의 송금액이 주로 부동산으로 유입되고 있다.
아웃소싱 산업의 지속적인 성장세, IT 등 고부가가치 업종으로의 해외취업자 증가등으로 지난 해 필리핀으로 보내진 외국노동자 송금액이 무려 20조 원에 달한다. 이중 60~70%가 필리핀의 주택관련 자금으로 사용되고 있다. 필리핀 부동산 시장을 활성화시키는데 주요한 역할을 담당한다.
넷째, 글로벌 기업들이 필리핀을 콜센터로 활용하고 있다.
영어구사가 가능하고 물가가 낮다는 점을 활용하여 글로벌 기업들이 지속적으로 유입되고 있다. 필리핀 중심지인 마카티의 경우, 2005년 7만7천개였던 글로벌 기업들의 콜센터가 2007년 초에는 무려 15만8천개로 급증한 것에서 유입정도가 아니라 몰려들었다고 할수 있다. 이 같은 콜센터산업의 성장은 오피스수요가 증가를 유발시킨다. 코트라마닐라에서 발표한 자료에 따르면 현재 필리핀 오피스 공실률은 1%대에 불과하다. 공실률이 줄자 임대수익률이 뛰고 있다. 이 추세를 타고 개발업체들은 2006년 초부터 BPO섹터 등을 위한 오피스 빌딩건설에 박차를 가하고 있다. 이들 빌딩의 선수요가 많아 향후 2010년까지는 마카티등을 중심으로 한 오피스시장이 매년 50% 이상 성장할 것으로 전망된다.
다섯째, 필리핀정부가 은퇴이민자 유치에 총력을 기울이고 있다.
최근 은퇴비자 비용을 대폭 낮추자 필리핀 내 은퇴이민자수가 급속도로 늘고 있다. 특히 한국을 은퇴산업의 주요국으로 선정해 놓고 적극적인 마케팅을 펼치고 있다. 만 50세 이상은 2만불, 이하는 5만불의 예치금으로 3인 가족까지 필리핀에서 자유로운 거주생활과 공항입출국의 혜택 등을 받을수 있는 은퇴비자를 신청할 수 있다. 6개월간의 최초 의무예치기간이 경과한 후에는 예치했던 돈을 인출해 콘도, 혹은 골프회원권, 주식 등을 구입하거나 법인을 설립해 사업을 할 수 있다.
- 필리핀의 투자유망지역은
그렇다면 필리핀의 향후 투자유망지역은 어디를 꼽을 있을까.
우선 메트로 마닐라의 신흥도시인 마카티를 들 수 있다. 필리핀의 상업, 금융, 무역 활동이 집중된 비즈니스 중심지이다. 마카티 중심 업무지구의 소형 유닛들의 임대수익률은 타 아시아 도시들에 비해 높은 편이다.
현재 마카티를 포함한 메트로 마닐라지역은 다국적기업이 증가 중이다. 이 영향으로 마카티 중심업무 지구(CBD) 최상급 오피스 건물의 월 임대료는 ㎡당 약 30,000원(1300페소)로 상승했으며, A급 오피스는 5.2% 상승한 약 21,000원(905페소)를 기록했다. 투자금액 대비 연간 8~15%의 높은 임대수익률이 실현하고 있다.
외국인 거주자가 증가는 단순히 업무용부동산에만 영향을 미치는 것이 아니라 고급 콘도미니엄에 대한 수요 역시 꾸준히 늘리고 있다. 마카티지역의 주택및 콘도 임대료 상승률이 매우 높다. 지난 2004년 9.30%, 2005년 12.97%, 2006년 17.30%, 2007년 21.83%로 4년간 무려 60.38%나 올랐다. 그럼에도 불구하고 최고급 단독주택의 경우 공급량이 매우 적어 수요를 충족시키지 못하고 있는 형편이라, 기존 노후화된 주택을 리노베이션해서 공급하는 것만으로도 임대가 즉각적으로 이루어지는 실정이다.
두번째로는 보니파시오 글로벌시티를 추천한다. 마카티시티와는 3km 거리로 매우 근거리에 위치해 있다. 종합병원, 국제학교, 국제컨벤션 센터, 싱가포르및 한국 대사관, 현재 고급콘도와 주상복합, 상업용 건물등이 들어서 있다. 현재 보니파시오에서 개발 중인 주요 개발사들의 프로젝트들을 살펴보면 메가월드의 Mc Kinley Hill Tuscany Private Estate, Robinson’s Land이 있다. 그리고 JG Summit 그룹의 Trion Towers, Mc Kinley Park Residences, Fourth Residences, Brittany의 Avant at the Fort등도 있다.
매매가격을 살펴보면 보니파시오 글로벌시티의 3베드룸의 콘도미니엄은 2억~3억원선에 거래가 된다. 콘도미니엄 가격의 30%를 계약금으로 지급하고 나머지 70%의 중도금은 융자를 받을 수 있어 투자가 어려운 편은 아니다. 50-76㎡ 규모의 1베드룸 평균임대료는 우리 돈으로 약 162만원(70,000페소) 정도에 달하고 있어 투자가격 대비 임대수익률이 높은 지역임을 쉽게 알 수 있다. 이런 이유로 이 지역은 한인 은퇴이민자들이 선호하는 곳이다.
최근 들어 한국인투자자들의 경우 따가이따이나 수빅, 앙헬레스, 바기오 같은 휴양지역으로도 부동산투자의 관심이 넓어지기 시작했다.
“캄보디아” 부동산투자 이야기
캄보디아는 우리에게 ‘킬링필드, 장기간의 내전국가’로 인식된 나라이다. 하지만 이제는 새로움으로 빠르게 다가서는 국가라고 할수 있다. 국토면적은 남한의 1.81배로 태국, 라오스, 베트남등이 접해있는 동남아 최고의 전략적요충지 가운데 하나이다. 천연자원 매장량이 2조 달러 이상으로 추정되는 곳이기도 하다.
캄보디아는 지난 2002년에 이명박 대통령이 훈센총리의 경제고문을 맡으며 우리와는 각별한 인연이 있는 나라이다. 경제성장모델로 한국을 삼고 있으며, 훈센총리 역시 닮고 싶은 인물로
- 캄보디아 부동산의 투자매력은
캄보디아의 투자 매력은 과연 무엇일까.
첫째, 고도의 경제성장국가이다.
1998년 훈센수상이 집권하면서 정치체제가 안정되기 시작했다. 2004년엔 WTO 가입을 통해 해외투자및 대규모 사회기반시설이 본격적으로 건설되는 중이다. 결과1998년 경제성장률은 1%에 불과했지만 2005년 이후에는 5%대의 고성정세를 지속했다. 최근 3년의 경제성장률은 11~13.4%나 될 정도로 무섭게 발전해나가고 있으며 올해 경제성장률을 9%대가 예상되는 급속도의 성장국가이다.
둘째, 외국인 투자가 급증하고 있다.
경제발전을 위한 개방정책과 시장 친화적인 정책을 폄에 따라 빠르게 외국인의 직접투자가 증가하고 있다. 2006년의 경우 2005년에 비해 4배 이상 급증한 44억달러를 기록했다. 외국인 투자는 대부분 부동산 시장에 집중돼 있는 점이 특징이다.
중국계 캄보디안, 싱가포르, 말레시아, 한국, 일본, 대만, 유럽 등 각국에서 개인 및 기업 등이 부동산시장에서 각축중이다. 프놈펜의 오피스빌딩이 현재 3.3㎡(1평)당 350만 원선에 거래되고 있다. 시 외곽의 신도시 부지의 경우는 3.3㎡(1평)당 100만 원선에 분양 되고 있다.
셋째, 낮은 주택보급률과 높은 인구증가율을 보인다.
출산율은 연 3%로 전세계에서 가장 높은 국가군으로 분류되는데 반해 주택보급율은 겨우 15% 수준이다. 더욱이 국민평균 연령이 20대라 부동산의 내집을 원하는 잠재수요자가 엄청나게 많은 나라라는 것을 쉽게 알 수 있다. 프놈펜의 경우 인구증가율은 연 6% 이상이라 주택수가 절대적으로 부족한 형국이어서 최소한 5년 정도는 활황세를 기대해볼 수 있다.
넷째, 사회기반시설 확충에 전력을 기울이는등 정부의 부동산개발 의지가 높다.
‘2020 캄보디아개발 프로젝트’등 주거지등의 부동산개발에 캄보디아정부가 전력을 기울이고 있다. 결과 도시계획 발표 후 캄보디아의 프놈펜은 신도시 개발, 상업시설 주거시설개발, 부동산 투자붐으로 시내중심지 매물은 씨가 마를 정도로 부동산투자 열기가 높다. 마치 70년대 서울의 강남개발 붐과 비슷한 양상이다.
왕궁이 소재하고 있어 고도제한을 받아 기껏해야 4~5층 정도의 건물이 고층이었던 프놈펜시내가 이제는 45층짜리 주상복합건물(연우개발)의 도심 한복판 건설계획이 발표되는 등 현대적 도시의 모습을 갖추며 빠르게 변모해나가고 있다.
다섯째, 아세안(동남아국가연합)의 전략적요충지에 위치해 있다.
캄보디아는 아시아 국가중 중국을 제외하고 가장 역동적인 경제발전을 이룩하고 있다. 아세안에는 1999년에 가입했다. 아세안자유무역지대(CAFTA)의 관세인하 스케줄에 따라 캄보디아의 대(對)아세안 수출품에 대한 관세는 2010년까지 0~5%로 인하되고 2018년에는 역내교역에 대한 관세도 완전 철폐될 계획이다. 동남아시아지역의 전략적요충지란 점을 최대한 살려 무역의 중심지로서의 변신을 꾀하고 있는 것이다.
여섯째, 관광산업이 눈부시게 발전하고 있다.
캄보디아는 세계문화유산으로 등재돼있는 ‘앙코르와트’를 필두로 관광산업도 놀라운 성장세를 이어가고 있다. 2000년 이전에는 연간 50만 명을 밑돌던 외국인 방문객 수가 2006년 200만여 명으로 증가했다. 경제성장의 든든한 버팀목 역할을 하고 있다.
캄보디아의 투자유망지역은
당연히 개발이 집중된 프놈펜 시내가 투자의 1순위겠지만 현실적으로 개발용 용지를 구하기가 어렵다. 따라서 프놈펜과 인접한 근교지역이 투자 1순위이다. 프놈펜 근교의 개발 예정지역의 경우 캄보디아 정부에서도 위성도시 (Secondary Ctiy)건설을 서두르고 있어 분명 눈여겨볼만한 대상이다.
두번째는 매년 200만명이 찾는 앙코르와트의 시엠리엡 주변이다. 관광산업이 GDP의 20%를 차지하고 있을 정도로 고성장을 이어감에 따라 호텔, 레스토랑 등 관광숙박산업이 빠르게 발전하고 있다. 관광과 관련한 인프라 건설과 부동산업이 활기를 띄면서 주변 부동산 가격이 상승중으로 추세가 좀더 이어질 것으로 보인다.
게다가 이 주변은 태국국경 지역을 중심으로 한 도로정비계획이 있어 그 덕을 톡톡히 볼 것으로 기대된다.
마지막으로는 경제특구로 개발되는 시하누크 빌이다. 아직까지는 다소 저평가되어 있어 매력적인 곳이다. 청정관광도시로 평가받는데다, 캄보디아에 유일한 국제항구를 보유하고 있다. 무역도시로 성장하기에 좋은 입지를 갖춘 셈이다. 인근에 한국의 GS 칼텍스와 미국의 셰브론, 일본의 미쓰이가 합작해 개발중인 시하누크빌 해상 유전이 있다. 본격적인 원유생산이 가능해지면 베트남-캄보디아-인도네시아-미얀마로 이어지는 동남아 오일벨트를 형성하게 돼 지역경제에 큰 보탬이 될 것이다. 시하누크 빌은 2015년까지 중국 자본이 30억달러가 투입되어 경제특구로 개발될 예정이다.
이밖에도 프놈펜 인구의 1.5배를 자랑하는 깜뽕짬 등의 외곽지역 역시 잠재력이 높은 지역으로 분류된다.
“카자흐스탄” 부동산 투자 이야기
과거 카자흐스탄인은 유목민으로 유르타(Yurt)라는 둥근 펠트 천막에 거주하였으나, 러시아에 의해 집단농장으로 수용되어 현재는 대다수 구소련 정부시절 건축된 9층짜리 아파트에 살고 있다. 독립이후 토지 사유화가 되면서 비로소 개인주택에서 거주하기 시작했다.
2000년도 전후부터 2006년까지 부동산호황을 누린 대표적인 지역이다. 이 기간 동안 아파트, 주택 및 상업용 빌딩 가격은 평균 900% 이상 상승을 하는등 폭등세를 연출했다. 2006년의 경우만 살펴보더라도 주요도시의 신규아파트의 경우는 1년간 평균 43.3%의 인상률을 기록하였다. 수도인 알마티는 1년 동안 무려 72%의 상승률을 보이기도 했다.
그러나 지난해부터는 지나치게 부동산 가격이 오른 후유증과 미국발 서브프라임의 영향으로 침체상황을 보였다. 그러던 것이 최근 원유와 천연자원 가격이 급등하자 자원부국이란 점이 다시 한번 부각되면서, 관심이 쏠리기 시작했다. 전세계 다국적 기업들이 앞다투어 진출하는 모습이 발견된다.
-카자흐스탄 부동산의 투자매력은
카자흐스탄은 무엇보다 안정적인 국내정세와 원유가의 상승에 따른 경제 성장, 대규모의 외국인투자, 국민소득 수준 향상등이 매혹적인 지역이다. 최근 경제의 급속한 발전과 원유등의 생산으로 신흥부자가 빠르게 늘어 고급아파트와 고급주택(빌라)의 수요가 높아지고 있어 고급주거지등을 주목해볼만 하다. 고유가로 인한 자금이 밀려들면서 경제발전이 급속도로 나타나자 도시로의 인구이동 급증, 도시의 주택 건설 붐을 일고 있다.
- 카자흐스탄의 유망지역은
카자흐스탄의 성장 중심 3대 지역으로 먼저 정치, 경제, 금융, 교육의 중심지인 남부의 알마티(Almaty)를 들 수 있다. 그리고 1997년 이전한 북부의 수도 아스타나(Astana), 카스피해 주변의 유전개발 지역인 서부의 아티라우(Atyrau)이다.
이중 부유층이 선호하는 알마티가 투자처로 유망하다. 알마티에는 IT Park와 파이낸셜 센터, 캅차가이 카지노, 골프장 등 11,000헥타르 규모의 관광단지가 개발되고 있다. 외에도 알마티신국제공항 건설이 예정되어 있으며, 2005년~2012년까지 내부순환도로, 외곽순환도로, 지하철 등 대대적인 교통망 확충에 적극 나서고 있어 꾸준한 부동산 가격 상승이 예상된다.
해외부동산 간접투자도 유력한 대안이다
해외부동산 투자는 후술하는 바와 같이 투자여부를 결정하는 절차도 까다롭지만 관리사의 문제도 쉽지만은 않다. 따라서 해외부동산 직접투자의 대안으로 개인들은 간접펀드를 이용하는 방법도 유용하다.
국내에서 판매되는 대부분의 해외부동산 투자 상품은 거래소에 상장되어 있는 리츠나 재간접 펀드 형태가 일반적이다. 리츠는 오피스빌딩이나 상가등 상업용 부동산이나 부동산 기업에 주로 투자한다.
해외부동산 펀드에 가입할 때는 우선 주편입대상이 무엇인지를 살펴보는 것이 필요하다. 오피스등 상업용부동산에 직접투자하기도 하고 관련 기업의 주식이나 채권에 투자하는 경우도 있기 때문이다.
그 다음으로는 투자 대상이 이머징마켓인지 선진국인지부터 살핀 뒤 환율 추세를 고려해야 한다. 이머징마켓은 성장성이 좋은 반면에 정치적으로 불안정한 경우가 많아 자칫 정치상황에 따라 투자자금이 한동안 묶일 수 있다. 선진국의 경우는 그 움직임이 안정적이고 예측이 어느 정도 가능하지만 현재의 상황에서는 버블 가능성을 배제하기 어렵다는 것을 주의할 필요가 있다.
현재 미국이나 일본 영국 등의 주거용부동산이 침체를 보이고 있지만 선진국의 오피스 시장은 상대적으로 강한 모습이다. 유럽은 안정적인 경기 성장세를 바탕으로 상업용부동산에 대한 수요가 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이다. 따라서 미국, 호주, 유럽 등의 주상복합이나 호텔식 콘도미니엄등 상업시설에 대한 투자는 여전히 위험성이 적다고 볼수 있다. 충분히 간접투자를 통해 관심을 가져볼만 하다.
해외투자는 보통 환헤지를 하지만 중장기투자 목적이라면 환헤지를 하지 않아도 된다. 환헤지는 1년 단위의 계약이라 1년이 지나면 다시 설정하기 때문이다.
해외부동산 투자시 키포인트 & 주의할 점
해외부동산은 특성상 속내를 속속들이 알기가 어려운 점이 가장 큰 걸림돌이다. 환율, 소유권제도, 금융, 세제등 주의할 점이 한두가지가 아니다. 게다가 글로벌경기가 좋지 않다는 점도 유의대상이다. 해외부동산 부동산 투자에 나설 때 구체적으로 어떤점을 주의하여야 하는지 알아보자.
첫째, 환율변동을 주의해야 한다.
국내부동산 투자시는 시세변동에만 주의를 기울여도 되지만, 해외부동산투자는 경우가 다르다. 아무리 부동산가치가 상승해도 환율로 인한 환리스크를 피하기는 어렵다. 해외에 사둔 부동산 가격이 오른다 해도 해당국가 화폐에 비해 원화가치가 그 이상 오른다면 손해를 볼 수 있기 때문이다. 부동산 시세와 함께 환율변화추이도 함께 고려하면서 투자여부를 결정해야 한다.
둘째, 소유권, 외환거래, 대출, 세제등의 문제점을 사전에 짚어봐야 한다.
베트남, 인도 등의 국가들은 외국 개인 투자자들에게 소유권을 인정하지 않고 있다. 이렇다 보니 외국인 소유권을 인정하지 않는 국가의 부동산을 소유하려고 현지인의 명의를 빌리는 경우가 많다. 명의신탁등의 방법을 동원했다가 피해를 보는 사례가 종종 생겨나고 있는 것도 이 때문이다. 예컨대 베트남등에서 현지인과 결혼을 해 정식 부부가 되어도 배우자가 외국인인 경우는 외국인배우자가 소유권을 완전히 포기해야만 부동산 매입이 가능하므로 소유권이 역시 불안정하긴 마찬가지다.
따라서 투자 이전에 해당 국가 소유권제도를 이해하는 것은 필수이다. 이를 테면 필리핀의 경우는 땅에 대해서는 50년
중국과 베트남은 사회주의 국가로 토지에 대한 소유권이 국가에 있기 때문에 개인에게는 소유권자체가 인정되지 않는다. 70~90년의 토지사용권을 임대 보장하고 있다. 단 중국 대도시(상해, 북경 등)는 1년 이상 거주요건을 갖추어야 한다. 물론 장기임대의 토지사용권한은 외국인에게도 법적 문제가 없으며, 사고파는데도 문제가 되지 않는다.
캄보디아는 외국인에 의한 토지소유는 금지되어 있지만 법인명의로 토지구입은 가능하다. 이 때문에 현지인과 합작으로 법인을 설립하는 사례가 많다. 이 경우 지분율은 외국인 49%, 현지인 51%로 제한된다.
그리고 캄보디아 법에는 임시소유권(임시점유권: 어느 한 사람에게 아직 등기권리증이 발급되지 않은 상태)과 권리소유권(등기권리자: 등기상 명의인이 실소유자인 상태) 등 2가지 유형의 토지 소유권이 있다. 따라서 현지인 차명을 통한 매입보다는 현지법인설립에 의한 부동산 취득이 가장 손쉬운 방법이다. 대신 현지인의 지분에 대한 재산권포기각서 또는 지분을 제3자에게 양도시 협의를 하여야 한다는 등의 계약서작성을 통한 안전장치를 마련해 두는게 좋다. 이때 캄보디아는 땅을 사고파는데 행정비용 및 거래금액의 4%(시청등기의 경우)의 세금이 2005년 10월 공식화 됐으며 건축할 경우 허가비용등이 별도로 필요하다.
이외에도 투자하려는 국가의 외환거래법과 대출제도, 세법도 정확히 알고 있어야 한다. 부동산 가격이 급상승해 높은 수익을 냈다 해도 현지 외환거래법이 까다로워 국내로 수익금을 들여올 수 있는 금액이 제한되는 나라도 있기 때문이다.
흔히 선진국은 모기지제도가 발달되어 있어 이를 이용하면 된다고 여기기 쉽지만 반드시 그런 것만은 아니다. 미국의 경우 주택 구입 시 주택 가격의 30%를 보증금으로 지급하고 나머지는 현지 모기지론(상환기간 30년)을 통해 상환하는 경우가 일반적이다. 그러나 최근 융자시장의 악화로 사실상 외국인 융자가 거의 불가능해지고 있으며, 보증금도 경우에 따라 40-45%까지 요구하는 경우가 증가하고 있다. 이자율의 경우 자국인에게 적용되는 이자보다 1-1.5% 높다.
또 미국은 각 주마다 세법이 다르므로 해당 주의 세법을 확실히 익혀야 한다. 한국투자자들이 많이 몰리는 캘리포니아를 살펴보면 소유권 이전시 등기이전세가 실거래가 기준으로 500달러당 55센트 부과된다. 말레이시아, 태국, 싱가포르, 두바이 등은 양도세와 보유세가 없고 거래세만 낸다. 이런 경우 국내거주자의 해외투자는 한국에서 이뤄진 것이 아니므로 국내에서 발생하는 세금부분에 대해 신경을 쓰지 않는다. 하지만 투자수익에 대한 종합소득세 및 양도소득세 납세의무가 있다. 예컨대 말레이시아 부동산 투자시 양도세가 없더라도, 매도하고 국내로 양도차익을 들여올 경우 국내 양도세율 기준으로 과세를 한다. 한국 세율과 비교해 차액이 발생하면 별도 징수체계이기 때문이다. 만일 미신고시 시 적발되면 과세추징은 물론 최고 40%의 가산세를 물게 된다. 물론 두 나라에서 모두 과세가 되면 이중 과세가 되어 불합리하므로, 외국에서 납부한 세액을 공제 등의 방법으로 조정을 해준다.
따라서 투자 이전에 해당 국가의 대사관이나 영사관 등을 통해 해당국가의 세금 체계만 확인할 것이 아니라 국세종합상담센터(1588-0060, www.nts.go.kr)를 통해 국내에서의 세금부과를 여부까지 확인하는 것이 좋다.
둘째, 유지비용도 무시할 수 없다.
해외부동산 투자시에는 해당국가에서 매겨지는 보유세등의 유지비용도 고려해야 한다. 일반적으로 미국은 실거래가의 1% 정도를 (주마다 다름), 중국은 직접 거주를 하면 보유세가 부과되지 않지만 임대시에는 임대수입의 5% 정도를, 일본은 도시계획세를 포함 해 기준시가의 1.7% 선이다. 예를 들면, 미국 뉴욕 맨하튼은 보유세가 1년에 총금액의 3%, 관리비가 한 달에 150만 원 정도로 대출 이자를 포함한 유지비용이 임대 수익보다 높은 경우도 있다.
셋째, 수도권 내지 대도시권의 중심지역으로 투자를 한정하라.
해외투자는 물리적 국경은 물론 지리적으로도 멀리 떨어진 지역의 부동산에 투자하는 것이다. 따라서 법과 제도가 다르고, 정보부재, 법률규제, 사기위험, 정치적 불안정성 등의 위험요소가 산적해 있다. 따라서 국내에서도 그러하듯이 해외 투자도 그 나라의 중심 내지 핵심이라고 할수 있는 수도권이나 성장하는 대도시에 투자를 한정하는게 안전하다. 해당국가의 정치, 경제 등의 변동 사항등을 빠르게 알 수 있을뿐더러 환금성도 높기 때문이다.
특히 아시아 국가처럼 성장형 국가는 과거 우리나라 사례를 볼때 인구와 산업 자금이 집중되는 수도권 위주로 단기간내 개발전략 내지 성장이 불가피하다. 한가지 예로서 말레이시아의 쿠알라룸푸르의 경우 중심지역의 집값만 뛰고 있을 뿐 외곽 지역은 미분양 물량이 수두룩하다. 실제로 지난해 말레이시아 주택시장의 미분양률은 주택시장 호황 속에서도 17.7%에 달하는 실정이다. 해외부동산도 왜 수도권이나 대도시의 핵심지역으로 압축하여야 하는지 충분히 공감되는 부분이다.
그리고 중심지역은 현지인들에게도 인기가 높다. 환금성이 좋고, 임대를 쉽게 구할 수 있는데다 불황기에도 상대적으로 강한 면모를 보인다. 즉 가격의 변동성도 심하지 않다는 얘기다. 예컨대 해외부동산투자시 최대 리스크중 하나는 해당국가의 도산이라고 할수 있다. 실례로 금융위기설이 나돈 베트남의 경우를 보자. 베트남 주식시장이 50% 정도 폭락했음에도 불구하고 하노이 신시가지 아파트가격은 최근 10% 가량 하락하는데 그쳤다. 뿐만 아니라 대형오피스와 고급주거공간인 서비스드레지던스(Serviced Residence)의 임대료가 큰 변동을 보이지 않고 있다는 점은 시사하는 바가 매우 크다.
넷째, 스스로 해외부동산시장을 종합 점검하는 분석능력을 가져야 한다.
투자 이전에 해외부동산 시찰, 박람회및 관련 서적, 국내에 들어와 있는 공인된 해외 부동산 서비스 회사의 홈페이지 및 상담코너등을 활용해보자. 꼼꼼한 자료수집과 정보분석을 통한 사전 투자계획을 철저히 세우는 자세가 필요하다는 말이다. 이를테면 전문가를 통하거나 관심국가 및 지역의 인터넷 동호회 모임이나 카페가입 등을 통해 그 나라의 경제 동향과 부동산정책, 상황, 해당지역의 시세, 부동산 관련법규, 세제, 외환송금 절차 등을 숙지하는 것도 좋은 방법이다.
만약 자산규모가 10억원 이상되는 거액자산가라면 해당 은행의 담당 PB로부터 해외 부동산에 관한 개인금융컨설팅을 받을 수도 있다. 국민은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행등 국내 몇몇 은행과 해외 본사가 있는 HSBC와 씨티은행에서 프리미엄 서비스를 받을 수 있는 제도가 있다.
해당 국가의 언어를 구사할 수 있다면 직접 현지 부동산 중개 사이트나 전화문의를 통해 매물 시세를 알아보는 방법도 있다. 하지만 제대로 된 정보를 갖지 못한 상태에서 접촉할 경우 자칫 사기를 당할 우려도 있다. 따라서 현지 부동산 중개소를 통해 알아볼 때는 최소 3곳 이상을 복수로 살펴봐야 한다.
실제투자로 이어질 경우는 반드시 현장 방문확인이 필수 절차이다. 아무리 해당국가와 해당지역의 전망이 좋아도 부동산은 철저한 지역분석내지 입지분석이 선행되어야 하기 때문이다. 일단 입지여건을 직접 확인후 물건분석을 해봐야만 한다. 입지분석도 매우 중요하지만 주변시세, 매매가와 임대가, 공실률, 이자율, 환율 등도 촘촘하게 점검하는 것을 잊지마라. 투자 결과에 대한 최종적인 책임은 결국 자신이 지는 것이다.
다섯째, 신뢰할수 있는 현지 중개인이나 에이전트를 활용하는 것이 지름길이다.
투자자가 영어나 특정국가의 언어나 법을 잘 모른다는 점을 악용해 가짜 토지계약서를 제시하거나, 미국등 북미지역은 국내와 달리 매도인만 매매가의 4~6%의 중개수수료를 부담하는데 매수인에게도 수수료를 물려 부당이득을 챙기는 사례가 있다.
또 말레이시아의 경우는 분양면적이 아닌 전용면적으로 기준으로 분양가를 산정한다. 그런데, 국내투자자들에게 분양면적으로 설명해 피해를 입힌다거나, 벽지나 바닥재, 전등등의 풀옵션이 거의 없는데도 마치 국내의 풀옵션아파트처럼 설명하는 경우도 빈번하다. 분양가가 저렴해 보여도 직접 설치해야 하는 옵션 수준과 종류를 따져보면 오히려 풀옵션 아파트보다 비싼 경우도 허다해 주의가 요망된다.
그리고 현지에서는 팔리지 않는 물건 등을 싼 물건 혹은 유망투자물건인 것처럼 속여파는 사례도 빈번하다. 현지물정이나 법규에 어둡다는 약점을 이용하는 것이다. 비용대비 높은 투자수익률을 제시하거나 국제학교입학등을 내세우며 투자자를 유인하는 동남아부동산은 더욱 주의할 필요가 있겠다. 따라서 신뢰할 수 있는 현지 중개인이나 에이전트를 선택하는 것이 필요한데 사실 이 부분이 말처럼 쉽지 않다는게 고민이다. 필자도 이런 점 때문에 해외 투자에 적극 나서지 못한 경험이 많고 지금도 망설이고 있기 때문이다. 현재로선 국제변호사나 해당국가의 동포 변호사의 도움을 받아서 계약서작성이나 번역된 내용에 대해 공증등을 해두는 방법이 무난하다고 하겠다.
마지막으로 투자목적을 분명히 하고 중장기적인 관점의 투자가 필요하다.
실거주이용 측면이냐 아니면 순수투자목적 혹은 포트폴리오 조정을 위한 분산투자냐 등 투자목적이 분명해야만 한다. 친구 따라 강남가기식의 막연한 모방투자로는 실익을 거두기 어렵다는 얘기다. 해외부동산은 속내를 알기 어려울뿐더러 관리상의 부담 때문에 국내투자에 비해 위험도가 훨씬 높은게 사실이다. 특히 투자목적의 수익형 부동산의 경우 현지 전문가 도움 없이는 관리가 불가능하다. 따라서 이민이나 유학 등 실수요 측면이 약하다면 이익창출 내지 수익극대화 전략보다는 포트폴리오의 분산차원으로 접근하는 것이 좋다.
또한 투자기간은 최소한 3~5년이상 장기를 보고 투자하는 자세가 필요하다. 국내투자와는 법과 제도가 다른데다, 물리적으로도 거리가 떨어져 있어 수시로 찾아가보기도 어렵고 정보부족으로 현지인보다 실제 환금기회도 적기 때문이다. 언어소통에서 오는 어려움, 정보부재, 법률규제, 사기의 위험, 정치적 불안정성 등의 위험요소 등에 적기 대응이 힘들다는 뜻이다. 일부 정정이 불안한 나라 혹은 공산주의 국가는 정보차단과 정책투명성이 떨어진다. 정치적 불안정성 등으로 해외송금 제한 등으로 일시적으로 묶일 가능성에도 대비해야 한다. 따라서 단기시세 차익의 투자보다는 중장기 투자로 접근해야 하며, 투자금액을 무리하게 잡는 모험투자는 피하는 게 상책이다.
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:: 現 RE멤버스 대표 |
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