유치권행사의 만연

샬롬

경매에서 유치권문제를 해결 할 수 있으면 경매는 95%완성이라고 합니다.

유념해서 보아 주시기를 바랍니다.

 

[유치권행사의 만연]              

최근 경공매과정에서 허위 유치권행사가 너무나 만연되어 있는 실정이다. 허위 유치권행사는 입찰하는 사람으로 하여금 유치권에 대한 부담을 느끼게 하여 결국 유찰로 거듭하게 하여 허위로 유치권을 행사하는 측과 밀접한 관련이 있는 이해관계인측에서 저렴하게 해당 물건을 낙찰받고자 하는 것이 주요 목적인데, 주로 법원에 허위 공사도급계약서를 제출하거나, 해당 입찰 부동산현장에 “유치권행사 중”이라는 취지의 현수막을 거는 방식으로 이루어지는데, 유찰횟수가 많은 물건들은 상당수가 유치권주장이 되어 있을 정도로 허위 유치권행사가 사회적으로 만연되어 있다. 그리고 부동산에 대한 허위유치권신고나 받을 돈이 있음을 이유로 한 유치권행사에 따른 각종 불법행위도 빈발하고 있다. 하지만, 이러한 행위는 자칫 형사적인 범죄로까지 이어질 수 있다는 점에서 신중하게 처신할 필요가 있다. 유치권이 성립될 수 없는 경우가 명백함에도 불구하고 유치권을 허위로 주장하는 것은 형법상 경매방해죄로 처벌될 수도 있다. 그러나 경매법원에서도 사전에 유치권도 경매배당종기일신고처럼 사전에 신고를 받아 차단해 보는것을 검토하여 보면 좋겠다.

1. 허위 유치권행사가 만연된 이유

이처럼 경공매에서 허위 유치권행사가 만연된 것은, ① 일반 부동산 거래처럼 해당 물건을 정확하게 확인하지 못하고 겉으로 나타난 외관이나 법원에서 실시한 감정이나 현황조사 정도에 의존할 수 밖에 없는 경공매의 특성상, 자세한 내막을 잘 알지 못하는 입찰참가자들로서는 유치권의 근거가 되는 행위가 실제로 이루어졌는지를 입찰 전에 정확하게 알기 어렵고, ② 유치권을 주장하는 근거가 주로 공사 시공과 관련된 것이어서 대개 수천만원 이상을 넘는 고액이기 때문에 입찰참여에 큰 부담으로 작용할 수 밖에 없어 그 결과 정상적인 낙찰 가격 이하로 낙찰되는 것이 일반적이고 이 과정에서 허위 유치권행사를 주도하는 측이 헐값에 물건을 취득할 수 있는 좋은 기회가 되기 때문이다.

만약 이들이 물건을 낙찰받게 되면 이해관계가 있는 채권자들이 따로 이의를 제기하지 않는 한 유치권행사의 적법 여부가 밝혀질 기회조차 생기지 않을 수 있고, 그렇지 않고 이들이 낙찰받지 못하고 다른 사람들이 낙찰받게 되더라도 고소와 같은 형사적인 방법이 아니라 부동산을 비워달라는 인도소송과 같은 민사재판의 형식으로 유치권을 주장하는 측과 분쟁이 발생하는 것이 일반적이다보니 실체진실규명에 한계가 있을 수 밖에 없는 민사재판의 특성상 적당한 선에서 합의하는 식으로 사건이 종결되는 경우가 많다. 결국, 이런 식의 결론으로 마무리되는 것이 보편화되다보니 비록 허위이더라도 일단 유치권행사를 하는 것이 “밑져봐야 본전”이라는 옳지못한 관념이 완전히 우리 관념 속에 자리잡힌 것이다. 이런 사고가 워낙 만연되다보니 심지어는 이런 행위가 형사처벌될 수 있다는 생각도 없이 아무런 죄의식없이 저질러지는 경우도 많다. 경공매 관련 종사자들, 심지어는 법률전문가들조차도 별다른 생각없이 이익을 얻을 목적으로 허위 유치권행사를 쉽게 권유하고 있는 실정이다. 

2. 허위 유치권행사는 범죄행위

허위로 유치권을 행사하는 것은 형법상 범죄행위가 될 수도 있다. 우선, 형법상 경매, 입찰의 방해죄에 해당할 가능성이 크다. 형법 제315조는 “위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다”고 규정하고 있는데, 허위 유치권행사는 이에 해당할 가능성이 크다. 이 규정에서 정하는 “경매와 입찰의 공정을 해하는 행위”라는 것은, 공정한 자유경쟁을 방해하는 상태를 발생시키는 것 즉, 공정한 자유경쟁을 통한 적정한 가격형성에 부당한 영향을 주는 상태를 발생시키는 것인데, 허위 유치권행사는 바로 이에 해당할 수 있다.

3. 유치권행사 최근판례

1) 최근 2007. 6. 13. 선고된 광주지방법원 판결은, 만연한 허위 유치권행사에 엄한 책임을 묻고 있어 주목받고 있다. 이 판결은, 2004년 2월 광주 서구 화정동에 있는 친동생 소유의 지상 5층, 지하 2층짜리 온천건물에 대해 임의경매 개시 결정이 내려지자 3억5900만원 상당을 들여 개.보수공사를 한 것처럼 속인 뒤 '공사대금 변제기간 중'이라는 허위 사실을 빌미로 담보물권을 신고하고 건물 앞에 '유치권 행사중'이라는 현수막을 건 피고인에 대해 징역 10월에 집행유예 2년, 사회봉사명령 80시간이 선고했는데, 비록 피고인이 동종전과가 없고 범행을 뉘우치기는 했지만, 친동생이 경매물건을 낮은 가격에 낙찰받도록 하기 위해 허위로 유치권 신고를 하는 등 죄질이 가볍지 않고 유치권 신고금액이 거액이라는 점에서 중형이 선고된 점에 특징이 있다.

2) 대법원 2008.2.1. 선고 2007도 6062호 사건의 경우, 건물에 관한 미지급 공사대금 5,500만 원의 채권을 보유하고 있던 중 이를 당초 약정에 따라 이 사건 건물 중 2층에 관한 임대차보증금 채권으로 이미 갈음하였음에도, 허위의 유치권을 신고하려는 피고인의 요청으로 공사도급계약서에 추가 기재를 하고 추가공사 확인서 등을 조작한 사례에서, 허위의 채권을 가장하여 유치권 신고를 함으로써 위계의 방법으로 경매의 공정을 해하였다는 이유로 경매방해죄의 유죄를 인정하고 있다.

3) 대법원 2007.4.12. 선고 2007도654 판결은, 받을 채권을 빌미로 한 유치권행사에 따른 불법행위 역시 형사처벌을 피할 수는 없다. 건물에 관한 채권을 가지고 있었다고 하더라도 유치권을 취득하기 위하여 정당한 법적 절차가 아닌 불법적인 방법으로 건물을 점거하는 것까지 허용될 수는 없다고 하여 주거침입죄로 의율하면서, 아울러, 유치권을 이유로 한 피고인의 형법상 정당행위주장을 배척하였다.

4) 대법원 2004.8.30. 선고 2004도46 판결은,  피해자로부터 수급한 건물신축공사의 추가공사대금 16억원을 지급받지 못하였다는 이유로, 신축 건물 1층의 일부 출입문들을 쇠사슬로 채워 피해자가 보낸 작업 인부들이 출입하지 못하게 함으로써 위력으로 피해자의 내장공사를 방해하고, 그 외에도 7, 8명의 부하 직원들을 동원하여 총 7회에 걸쳐 위력으로 피해자의 내장공사나 하자보수공사를 방해한 행위에 대하여 형법상 업무방해죄에 해당한다고 판단하였다. 위에서 본 바와 같이, 부정한 유치권행사에 대해서는 형사적인 처벌까지 될 수 있다는 점에서, 특히 관행적으로 자행되고 있는 허위유치권 신고를 통해 낙찰가를 하락하게 하는 불순한 행위에 대해서는 적극적인 대응이 필요할 것으로 보인다. 이해관계자라고 할 수 있는 채권자나 낙찰자로서는 예전처럼 수수방관이나 타협하려고 만 할 것이 아니라, 유치권부존재확인, 명도소송과 같은 적극적인 민사적인 조치, 나아가서는 유치권을 빙자한 악의적인 행위에 대한 형사고발을 활용할 필요가 있다. 현실적으로 볼 때 허위유치권신고가 만연되어 있다는 점에서, 이러한 적극적인 대처는 대응하는 사람에게 경제적인 보탬이 될 가능성이 클 뿐 아니라, 사회적으로도 혼탁한 우리 경공매질서를 바로잡을 수 있는 좋은 계기가 될 수 있다고 본다.

4. 유치권행사요건이 되지 않는다는 것이 명백함에도 불구하고 허위로 유치권행사를 하여 낙찰가격하락에 부당한 영향을 미치기 위해 법원에 유치권신고서 등을 제출하는 것은, 채무자에 대한 관계에서 형법상 사기죄에 해당될 소지도 있다. 명백히 유치권대상이 아님에도 불구하고 유치권이 있는 것처럼 적극적으로 가장하게 되면 경매목적물이 부당하게 저렴한 가격에 처분될 수 있고 결국 그로 인해 채무자에게 손해가 돌아온다는 점에서 소송사기와 비슷한  법률관계가 될 수 있기 때문이다. 그 밖에도, 부당한 허위 유치권행사로 인해 적정가격 이하로 낙찰이 이루어짐으로써 채권자나 채무자 등에게 손해가 발생할 경우 민사적인 배상책임까지 따를 수도 있다. 이런 점에서, 단순히 법리적인 오해가 아니라 적극적으로 사실관계를 조작하는 등의 방법으로 유치권주장을 하는 것은 민형사상으로 큰 문제될 수 있다는 점에서 허위 유치권행사는 크게 자제될 필요가 있다.

5. 최근 법원의 전체적인 분위기 역시 허위 유치권행사가 사회적으로 만연되고 있다는 인식하에 유치권성립의 진정성 문제에 대해 보다 엄격하게 판단하려고 하고 있고, 또 법리적으로도 유치권행사 범위를 제한하려고 하는 등 마치 무소불위의 권리로 통용되는 듯한 유치권행사에 점차 제동을 걸고 있는데, 사회정의를 구현한다는 차원에서는 물론이고 스스로의 권리보호 차원에서라도 허위유치권행사 문제에 대해서는 사회적으로나 이해관계인 모두가 지금보다 훨씬 적극적이고 엄정하게 대처해야 할 필요가 한다고 본다. 결론적으로 지금의 공경매를 현실적으로 볼 때 허위유치권신고가 만연되어 있다는 점에서, 이러한 적극적인 대처는 대응하는 사람에게 경제적인 보탬이 될 가능성이 클 뿐 아니라, 사회적으로도 혼탁한 우리 경공매질서를 바로잡을 수 있는 좋은 계기가 될 수 있다고 본다.