[스크랩] 초보자를 위한 부동산 경매

 

어느 기관으로부터 경매초보자를 위한 법상식에 대해 1시간 분량의 강의를 해 달라는 의뢰를 받았다. 사실 경매법 분야는 전문가도 정확하게 이해하기 어려운 법리가 적지 않고, 아직 법원 실무상으로도 기준이 정립되어있지 않은 분야도 많아 1시간 분량으로는 겉핥기 수준으로라도 강의가 어려워서 고민고민하다가 필자가 경매실무에서 나름대로 정한 다음과 같은 기본 원칙을 설명하기로 했다. 

 

■ 선택과 집중 

경매 뿐 아니라 모든 재테크가 마찬가지이지만, 남들이 다 아는 지식으로는 좋은 성과를 거둘수 없다. 남들이 다 아는 정도의 지식에 적합한 물건으로는 좋은 수익성을 낼 수 없다. 경매대중화로 입찰율 자체가 너무 높아서 왠만한 물건들은 고가로 낙찰되기 때문이다.
결국, 수익률을 높이기 위해서는 남들이 잘 모르는 물건을 골라야하는데, 이를 위해서는 선택과 집중이 필요하다. 각자 한정된 역량을 특정분야에 집중할 때에만 성공가능성을 높일 수 있다. 예를들어, 아주 잘 아는 지역의 물건이나, 아니면 여관과 같은 숙박업소 경매만을 집중적으로 관심가지는 방법이다.
경매에 있어 이런 선택과 집중을 하는데 있어서, 필자는 다음과 같은 두가지 측면을 고려할 필요가 있다고 본다.  

 

▶ 먼저, 부동산 그 자체의 가치평가 부분이다. 해당 부동산의 실제 가치나 향후 전망에 대한 평가를 의미하는데, 현지에 오래 업무를 한 부동산중개업자나 토착 현지인, 해당 지역에 대한 개발정보를 가지고 있는 사람 등이 강점을 가질 수 있을 것이다. 경매에서 이루어지는 감정평가에서도 개별부동산이 가지는 내재가치는 정확하게 평가되지는 못한다는 점에서, 내재가치를 정확하게 판단하는 능력은 성공하는 경매투자의 가장 기본이 될 수 있다.

 

▶ 그 다음은, 법적인 분석 부분이다. 경매는 일반매매와 달리 해당 부동산에 대한 정보가 매우 제한적인 상태에서 감정평가나 법원의 기초조사와 같은 기본정보만을 바탕으로 진행된다. 따라서, 법적인 리스크가 많고 낙찰에 따른 법적분쟁도 일반 매매에 비해 당연히 많을 수 밖에 없다. 결국, 가능한 법률적인 분쟁거리에 대해서는 치밀한 분석이 필수적이라고 할 수 있다. 이런 분석이 제대로 되지 못하면 예상하지 못한 큰 손해를 입게 될 수 있다.

 

결국, 성공하는 경매를 위해서는 이런 측면들에서 과연 본인이 강점이 있는 분야가 있는지를 먼저 심각하게 고민할 필요가 있다. 자기 스스로를 냉정하게 평가해야하는 것이다. 부동산법 전문가라고 하는 필자의 경우에도, 사실 “가치평가”라는 측면에서는 스스로 자신이 없기 때문에 법적인 분석을 많이 필요로 하는 경매물건에만 집중하는 편이다. 유치권신고나 법정지상권 문제 때문에 몇 차례 유찰을 거듭하는 물건이 대표적인데, 감정평가가 반드시 정확치는 않더라도 몇 차례나 유찰되어서 감정평가액에 비해 3~40% 이상 저감되어있다면 가치평가는 크게 걱정할 필요가 없기 때문에, 이런 물건들은 대체로 법적인 위험평가만 제대로 하면 성공하는 투자가 될 수 있다. 그 때문에 가치평가에 자신이 없는 법 전문가인 필자로서는 법적으로 복잡하고 분석이 많이 필요한 물건에만 집중하고 있다. 

 

그런데 바로 이런 면에서 경매초보자들이 매우 잘못된 자세를 가지는 경우가 적지 않다. 그저 몇 번의 부동산거래경험이나 짧은 경매수강경험으로 스스로를 전문가수준으로 착각하는 사람들이 적지 않다. 운동도 마찬가지이지만, 어설프게 배우고 아는 것이 더 문제가 된다. 모른다고 생각하면 조심할 수 있지만, 스스로 잘 안다고 덤비면 경계심이 희박해져서 큰 사고를 칠 수 있다.

 

■ “합리적”인 자문의 중요성 
 그렇다면 자만하지 말고 관련 전문가로부터 반드시 자문을 받고 투자를 결정하는 자세가 중요한데, 이 때 “합리적”으로 자문받는 자세가 필요할 수 있다. 누구나 자문을 받을 때는 관련분야에 실력있고 정직한 전문가들을 물색하는 것이 당연한 기본이겠지만 어떤 전문가의 자문이 더 신뢰할 수 있는지를 판단하기는 쉽지않다. 특히 초보자일수록 더 어렵다. 이 때 기준으로 삼을 수 있는 것은, 자문내용과 자문하는 사람의 이해관계를 따져보는 것이다. 그런 면에서 본다면 낙찰될 때 보수를 지급하게되는 경매컨설턴트의 자문내용은 기본적으로 경계할 필요가 있다. 낙찰되어야만 보수를 받을 수 있다면  무리하게 낙찰을 유도할 수 있기 때문이다. 물건의 중요한 하자를 대수롭지 않게 이야기하거나, 내재가치를 부풀려 고가로도 낙찰받게 할 수도 있다. 결국, 이해관계없이 보다 냉철하게 자문을 해 줄 있는 지위에 있는 전문가의 자문이 반드시 필요하고 자문내용이 분분할 때는 이해관계 없는 이들의 자문에 더 귀기울일 필요가 있는 것이다.

 

주변에는 경매로 큰 돈 벌었다고 떠벌리는 사람들이 많지만, 실패한 사람들은 그 이상으로 훨씬 많다. 위에서 언급한 이야기들은 어찌보면 아주 당연한 이야기일 수도 있지만, 성공하고 실패하는 수많은 사례를 지켜보면서 필자가 피부로 느낀 경험이니만큼 경매 초보자들이 경매를 접근하는데 있어 중요한 지침이 되었으면 한다. -이상-

 

 

경매 전문가의 노하우 노트

 

   

제1강 전문가는 첫회 입찰을 노린다

일반인들은 경매정보를 전적으로 경매정보지등 를 이용하는 경향이 많다. 그런데 새로 입찰하는 부동산인 경우 시간적 여유가 없어 임차인과 입찰에 필요한 정보를 경매정보지에 완벽하게 실리지 못하므로 일반인들은 어느 정도 완성된 정보를 얻을 수 있는 2회 입찰 때부터  참여하게 된다. 따라서 2회 때부터 경쟁률도 높아지고 경매낙찰가도 높아지다.

그러나 전문가 들은 자기가 스스로 물건을 분석하여 좋은 물건은 첫회부터 입찰에 참여한다. 첫경매에 성공하려면 발 빠른 정보수집이 무엇보다도 중요하다. 즉

  1) 입찰 14일 전 신문공고에 물건에 대한 기본정보를 정확히 확인하고

  2) 입찰 1주일 전 경매법원을 찾아 입찰명세서를 면밀히 검토 한다.

  3) 현장을 방문 물건소재지 중개업소에서 시세와 호가를 체크 한다.

  4) 동사무소에서 세입자현황을 파악하고 등기소에서 담보설정여부를 체크하는 등 권리분석에 만전을

      기 한다.

  5) 인기매물인 경우 감정가 보다 높더라도 과감히 도전 한다.

 

제2강 전문가는 경락물 전매를 한다

낙찰받은 부동산을 양도할 경우 일단 낙찰자 명의로 소유권 이전등기를 마친 후 이를 양도해야 한다. 그러나 전문가 들은 경매로 취득한 부동산의 잔금을 내지 않는 상태에서 제3자에게 다시 매각하는 경락물 전매를 한다. 이런 방법은 낙찰가격의 10%인 입찰보증금을 내고 투자원금 대비 수백%의 수익을 낸다.

아파트 분양권전매와 마찬가지로 경매물의 경우도 불법행위은 아니어서 법적으로 문제 될 것은 없다. 그러나 부동산 가격이 절대적으로 높을 경우 상투기행위로 인정될 수도 있기 때문에 고율의 양도소득세 부과 당할 수도 있다.

경매물의 전매과정은 낙찰일로부터 잔금납부 시점까지의 기간인 45일-50일 동안에 제3자에게 경락물건을 되파는 것이므로 물건선택에 신중하여야 한다.

  1) 낙찰 금액이 크지 않는 물건(금액이 크면 매수자를 찾기 어렵고, 국세청 레이더에 걸려 국토이용

      관리법상 투기행위로 걸릴 가능성이 있다)

  2) 즉시 수익을 낼 수 있는 물건(개발가능성이 있는 토지 등)

  3) 권리관계가 복잡하지 않는 물건

 

제3강 전문가는 낙찰 후 리모델링할 부동산에 응찰한다

경매투자는 첫째단계는 양도하여 시세차익을 얻거나, 마지막단계는 임대하여 임대수익을 얻는 것이다. 리모델링은 경매투자의 중간단계로 낙찰물건의 가치를 극대화 하는 것이다. 적은 비용으로 리모델링하여 양도하거나 임대하면 훨씬 유리하다.

 

리모델링의 장점은

  1) 투자비용이 저렴하다

  2) 공사기간이 짧다

  3) 재건축에 적용되는 까다로운 법률규제를 적용받지 않는다(2003년7월1일부터 실행. 일반주거지역

      세분화 조례)

 

리모델링할 낙찰물건에 대한 주의사항

  1) 도시계획확인원과 토지(건물)대장 등을 통해 용적률, 건폐율 등 제한사항을 확인한다

  2) 부동산 소재지를 방문하여 건물의 노후정도를 따져본다(지은지 20년 미만인 건물이 유리하다)

  3) 낙찰부동산의 인근환경을 분석한다

 

제4강 전문가는 미등기 건축물에 응찰한다

건축 중인 건물은 등기할 수 없는 토지의 정착물로 원칙적으로 경매가 불가능하다.

그러나 건축 중인 건물을 독립된 부동산으로 볼 수 있는 경우에 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있어

경매가 가능하다.(민사집행법제81조 1항2.부동산 등기법제134조 참조) 즉 건물이 완성되었으나 보존등기만 하지 않고 그 건물의 소유자가 채무자일 경우, 채권자가 그 소유자를 대위하여 소유권 보존등기를 할 수 있다 이 방법에 의해 보존등기가 경로되면 경매절차를 진행할 수 있다. 따라서 건축 중인 건물이 경매 시장에 나올 수 있다

미등기 건축물을 입찰할 때 주의점은 담당 구청 건축과를 방문하여 준공검사를 받지 못한 이유와 그 이유가 충족되면 준공검사를 받을 수 있는지 여부를 확실히 알아보아야 한다

 

제5강 전문가는 선순위임차인이 있는 물건에 응찰한다

선순위 임차인이 있는 경매물건은

  1) 입찰자가 꺼리기 때문에 수차례 유찰로 가격하락 폭이 커서 많은 시체 차익을 얻을 수 있고

  2) 낮은 가격으로 낙찰 받기 때문에 낙찰가 기준으로  세금을 계산하므로 세금부담이 저렴하고 

 3) 세입자 명도문제도 손쉽게 해결할 수 있다.

낙찰자가 떠 안아야 할 물건 일지라고 무조건 피할 것이 아니라 떠안고 이익이 날만큼 가격이 떨어지기를 기다려 응찰한다

 

제6강 전문가는 공동입찰제를 이용한다

2003년7월 새로운 민사집행법이 시행되어 종전의 특수신분관계에 대한 규정이 삭제되어 누구나 자유로이 공동입찰이 가능해 졌다. 고가의 경매물건은 입찰자가 한정되어 있어서 경쟁이 심하지 않아 높은 시세 차익을 얻을 수 있다. 입찰자은 각자의 투자금액에 따른 지분을 입찰표에 분명히 하여 응찰하면 되고, 낙찰 후 소유권에 대한 지분관계가 등기부에 기재된다

 

제7강 전문가는 개발지의 물건을 중시한다

개발이 이루어지고 있는 경매물건은 감정가 보다 비싸게라도 낙찰 받으려 한다. 즉 지하철이 개통된다든가, 용도 지역으로 바뀐다든가, 시지역으로 편입 된다든가 등 낙찰 후 상승호재를 안고 있다

 

 1. 개발계획을 알기위해서는 일간지의 사회면의 지역란에 실리는 정보를 잘 살펴 보던가 관심지역  몇 개를 선정 구청(시청)소식지를 꾸준히 읽은 것도 좋다 구청(시청)소식지에는 개발계획이 비교적   상세히 나와 있다

 2. 용도지역변경 등 관련정보는 시, 군, 구청 도시정비과나 도시계획과 또는 해당지자체 인터넷   홈페이지를 통해서도 얻을 수 있다 (서울시내의 토지용도는 서울시 홈페이지 토지정보 서비스   토지관리 정보체계  http://urban.seoul.go.kr/ 접속하면 금방 알아 볼 수 있다)

출처 : Tong - 공인중개사갑선님

 

 

엉터리 경매'감정가' 믿었다 실패한 사례

 

경매 감정가는 얼마나 신뢰할만한 수준일까? 경매 현장에 있다 보면 대체로 감정가를 신뢰할 만한 수준이기는 하다. 그러나 자주 중대한 감정가의 오류나 엉터리 감정으로 선의의 피해자를 입는 경매투자자들이 꾸준히 늘고 있다.

 한결같이 경매 감정가를 전적으로 신뢰했다 날벼락을 당하고 오히려 시세보다 턱없이 높은 값에 낙찰 받아 낭패를 입는다. 이번 사례는 엉터리 감정가를 믿었다가 곤욕을 치룬 실제 사례를 소개한다.

 이○○(가명/45세)씨가 낙찰 받은 물건은 김포시 양촌면 소재 임야 1500㎡이다. 이 물건은 김포Y 택지개발지구로 편입된 물건으로 지목은 임야지만 현황 상 대부분이 전으로 이용 중인 물건이었다. 감정가 4억5000만원에서 1회 유찰되어 최저가는 3억1250만원. 그간 개발지역 물건위주의 경매투자로 짭짤한 올리고 있던 이씨. 그간의 경험과 인근지역의 농지 보상사례 및 현장방문을 통한 조사결과를 볼 때 낙찰에 성공한다면 상당한 투자수익이 예상되는 물건임에 틀림없었다.

 또한 본건이 지난해 말 수용 보상평가를 모두 마치고 현재 협의보상 계약체결이 막바지 단계인 것을 알고 있었기에 단기수익을 올리고자 최저가에서 6500만원을 올린 금액으로 응찰가를 정했다. 결과는 낙찰이었다. 총 3명이 응찰했으나 2위와 약 1100만원의 비교적 근소한 차이로 최고가매수신고인으로 선정된 것이다. 서둘러 잔금납부와 소유권등기를 마치고 보상가를 알아보기 위해 한국토지공사 G사업단을 방문한 이씨. 협의 보상가를 받아 보고는 망연자실 할 수밖에 없었다. 직원에 건네준 보상가는 불과 3억 원이 채 안 되는 금액이었기 때문이었다.

 이게 어떻게 된 일일까. 입찰 전 알아볼 만큼 알아보았다고 자신했기에 이씨는 더욱 더 납득할 수가 없었다. 본건 토지는 물건사진과 지적도를 보면 약3M 도로의 1M 하단부에 갈치모양으로 길게 접해 있고 전으로 이용 중인 것으로 경매감정평가 되어 있었다.

 그런데 한국토지공사가 대한지적공사에 의뢰한 지적측량 성과도를 보니, 이 경매물건 감정평가는 엉터리 감정평가였다. 사연인즉, 실제 경매물건 토지는 감정서에 나와 있는 물건이 아니라 3M 도로로 이용 중인 부분과 도로 위쪽으로 도로와 길게 접해있는 임야(법면 포함) 부분 이었던 것이다.

 경매 감정된 토지와 실제 토지는 접해있는 상태인데, 토지 모양이 지적 상 거의 동일하다 보니 경매 감정평가업자가 육안으로 대충 보고 엉터리 감정서를 작성한 것으로 판단되었다. 결국, 이씨는 엉터리 감정서를 믿고 응찰했다가 아닌 밤중에 날벼락을 맞은 것이다. 이는 분명 ‘부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에서 감정평가업자에게 부여한 선량한 주의 의무를 망각한 것이다.

 감정평가 수수료로 인해 잘못된 평가 많아 주의 요망

 현행 법원 감정평가는 ‘부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의해 진행된다. 이 법률 제21조 (토지의 감정평가)에는, ①감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정 평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.

 ②제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가 하여야 한다고 규정하고 있다.

 또한 제36조(손해배상책임)에는 ①감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 거짓의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 ②감정평가업자는 제1항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 보험에의 가입 또는 제40조의 규정에 의한 감정평가협회가 운영하는 공제사업에의 가입 그 밖의 필요한 조치를 하여야 한다고 규정하고 있다.

 하지만 이러한 법 규정에도 불구하고 법원 경매목적의 감정평가서가 엉터리로 작성되어 낙찰자들이 곤욕을 치루는 경우가 종종 발생하고 있는 것이 현실이다. 성공은 준비된 자에게만 돌아간다. 수많은 함정이 도사리고 있는 경매. 우선은 타인의 성공사례보다는 실패사례를 타산지석으로 삼아 신중하고 꾸준하게 도전한다면 성공투자의 주인공이 될 수 있다

 

자료출처: 부자로가는지름길(이글하우스EAGLEHOUSE)

경매에 나온 부동산 공유자 지분, 다른 공유자가 사려는데…

 

[알쏭달쏭 부동산교실] 매각종결 고지전에 '우선매수' 신고해야

Q. 2년 전 김모씨(43세)는 경기도 소재 토지를 투자자 2명과 함께 공동으로 매입했다. 토지분할을 하지 않은 상태에서 3분의1씩 지분을 보유하고 있던 중 법원으로부터 다른 투자자(채무자)가 보유하고 있던 소유 지분을 경매한다는 통보를 받았다. 김씨는 부동산 공유자(지분 소유자)의 우선매수권이 어떤 것인지 궁금하다.

A. 부동산 공유란 부동산이 지분에 의해 여러 명의 소유로 된 때를 의미한다(민법 제262조 참조). 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다. 하지만 공유물 전체를 관리하려면 다른 공유자와 협의해야 하고 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하는 문제가 있다(민법 제263조ㆍ제264조ㆍ제265조 참조).

부동산 공유자의 우선매수권은 부동산 공유의 인적관계 등을 고려한 우리나라에 특유한 제도로 공유지분 경매 시 기존 공유자에게 우선권을 부여해 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 준다(민사집행법 제140조 제1항 참조). 부동산 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가 매수신고인을 차순위 매수신고인으로 본다(민사집행법 제140조 제4항 참조).

부동산 공유자의 우선매수신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다(민사집행규칙 제76조 제1항). 즉, 집행관이 최고가 매수신고인의 이름과 가격을 호칭하고 매각의 종결을 고지하기 전까지 최고 매수신고가격과 동일가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 보증을 제공하면 적법한 우선매수권가 되는 것이다(대법원 2000.1.28. 자 99마5871 결정 참조). 참고로 부동산 공유자가 우선매수신고를 했으나 다른 매수신고인이 없을 때에는 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보고 우선매수를 인정하고 있다(민사집행규칙 제76조 제2항 참조).

결론적으로 김씨가 부동산 공유지분을 매입할 의사가 있다면 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 공유자의 우선매수권을 적극 활용하는 것이 필요하다. 만약 김씨뿐 아니라 다른 부동산 공유자도 우선매수신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없다면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다(민사집행법 제140조 제3항).

/정현철 신한은행 PB 부동산전문가

 

 

 [윤재호] 경매로 값싼 전원주택 장만하기

 

시골생활을 꿈꾸는 도시민들은 전원주택에 관심이 높다. 여가시간이 늘어 삶의 질을 따지게 되면 자연히 친(親)자연, 탈(脫)도심 부동산인 전원주택 시장은 갈수록 커지기 마련이다.

 문제는 기반시설을 잘 갖춘 수도권 지역의 전원주택은 가격이 비싼 게 흠이다. 부동산값이 크게 오르고 수도권 땅값이 치솟아 그 동안 미뤄왔던 수요자들이 전원주택을 값싼 물건을 찾아 다녀보지만 매입가가 만만치 않은 것이 사실이다. 건축이 완료된 단지형 전원주택은 최소 3~4억 원을 훌쩍 넘고 전원 택지도 평당 100만원 대를 훌쩍 넘어서기 일쑤다. 가격이 워낙 높아 전원주택을 마련하는 꿈만 꾸다 포기하는 경우가 허다하다.

  그러나 투자수단을 잘 선택하면 경제 부담이 없이도 실속형 전원주택을 장만할 수 있는 길이 있다. 바로 법원경매 시장을 이용하는 것. 경매를 통해 전원주택이나 농가주택을 고르면 시세 보다 20% 이상 싼값에 마련할 수 있다. 1억 원 미만에 구입할 수 있는 농가주택은 헐값에 낙찰 받아 적은 비용을 들여 고치면 아담한 전원주택용으로 활용할 수 있다.

  한 달에 수도권에만 200건 남짓 전원 · 농가주택이 경매에 부쳐지고 감정가의 70~80%선에 낙찰 받을 수 있다. 서울 수도권 경매시장과 달리 경매 수요자들이 많이 몰리지 않아 입찰경쟁률도 3~5대 1에 불과하다. 도심권 경매 주택에 비해 크게 싼값에 장만할 수 있는 유일한 투자수단인 셈이다.

  올해 초 수원지법 여주지원에서 입찰됐던 양평군 서종면 문호리 대지 789㎡, 건물 183㎡의 단층의 전원주택에 8명이 입찰해 감정가(3억 5471만원)의 76%인 2억 7120만원에 낙찰됐다. 또 수원지법 평택지원에서 경매에 부쳐진 안성시 일죽면 산북리 대지 657㎡, 건물 192㎡ 단층 농가주택도 감정가(1억9730만원)의 60%인 1억2019만원에 낙찰돼 새 주인을 찾았다.

  예년과 비교해 경매물량이 줄었지만 꾸준하게 공급되는 추세여서 관심지역을 집중적으로 노리면 훌륭한 전원주택을 잡을 수 있다. 경매를 통해 전원주택을 노릴 땐 입지와 교통여건은 물론 주변시세도 파악해 둬야 한다. 경매에 부쳐지는 수도권 전원주택은 감정가가 들쭉날쭉하기 때문에 감정가를 기준해 낙찰가를 산정하기 보다는 지역 내 거래가나 시세를 정확히 파악한 후 가격을 써내야 한다. 여러 번 유찰되기를 기다리기보다는 감정가가 시세보다 낫다면 한 발 앞서 입찰에 참여하는 게 요령이다.

  초보자가 입찰을 준비할 때는 권리관계 조사와 함께 농지취득자격증명 여부도 파악해야 한다. 논밭이 딸린 주택에 입찰할 때는 낙찰 후 기한 내에 농지취득자격증명을 받아야하므로 사전에 증명서 발급이 가능한지 확인한 후 입찰에 참여해야 한다. 남의 토지 위에 주택이 지어졌거나 지상권 등 법적 하자가 있는지 여부도 꼼꼼히 확인하는 절차가 필요하다

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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