|
권리분석의 기초는 말소기준권리와 그에 따른 인수와 소제등의 여부입니다.
말소기준권리를 중심으로 살펴봅니다.
부동산등기부를 보면 많은 권리들중에서 다음의 권리들이 말소기준등기에 해당하는 이유는 그 설정목적을 보면 알 수 있는데, 그
목적은 금전채권을 담보(근저당권, 담보가등기)하거나, 또는 보전(가압류),
회수(강제경매기입등기)를 위한 것으로서, 금전채권을 그 대상으로 하고 위 권리들이 순위에 의해 배당받으면 소멸하여
말소기준등기에 해당하는 것입니다.(이때 말소기준권리 자체도 소멸함!)
말소기준권리의 선정방법은 말소기준권리가 될 수 있는 권리 중에서 가장 먼저 등기된 권리(선 순위 권리)가 말소기준이
됩니다.
말소기준권리: (근)저당,
담보가등기, (가)압류,
강제경매개시결정등기,
전세권(예외적으로)
1. (근)저당
저당은 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산 기타의 목적물에 대한 배타적 지배를 내용으로 하는 전형적인 가치권의
성격을 가지고 있습니다.
만약 채무의 변제가 없는 경우에 채권자는 그 목적물로 부터 우션변제를 받을 수 있는 담보물권입니다.
저당목적물에 대한 점유 및 사용.수익권이 여전히 소유자에게 있습니다.
근저당은 계속적인 거래관계로부터 발생 소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산한 후 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위 내에서
담보하는 저당권을 말합니다.
장래의 증가나 감소등 변동하는 불특정의 채권을 담보하는 점에서 저당권과 다릅니다.
실전사례)
|
 입찰일시 : 2005-06-10 |
다음경매일 : |
|
|
|
| 경매구분 |
임의경매 |
물건용도 |
숙박시설 |
| 채권자 |
농협중앙회 |
감정가 |
952,684,900원 |
| 채무자 |
이영자 |
최저가 |
326,771,000원(34%) |
| 소유자 |
이영자 |
감정기관 |
대화감정 (2004-11-09) |
| 보증금 |
32,677,100원(10%) |
최종결과 |
낙찰 |
| 유찰횟수 |
3회 |
청구금액 |
617,185,818원 |
| 접수일 |
2004-10-19 |
|
| |
| 역세권정보 |
| 수도권 1호선 주안역 656.84m |
수도권 1호선 간석역 1017.07m |
| 인천시 지하철 인천시청역 1591.98m |
수도권 1호선 도화역
1656.43m | | |
 인천 남구 주안동 271-38 |
|
일반상업지역
철근콘크리트조,
슬래브(평)
ㆍ성민장모텔
ㆍ석암초등교남서측인근
ㆍ주택및각종근린시설등혼재
ㆍ차량출입가능,
버스정류장인근
ㆍ도시가스난방
ㆍ부정형토지,
서측세로(가)접함 | |
|
ㆍ건물내역:
-1층 12m²(전용:3.63평)
-2층 165.44m²(전용:50.05평)
-3층
165.44m²(전용:50.05평)
-4층 165.44m²(전용:50.05평)
-5층
122.42m²(전용:37.03평)
-지층보일러실 65.89m²(전용:19.93평)
-옥탑1계단실및기계실
19.285m²(전용:5.83평)
-옥탑2기계실 7.525m²(전용:2.28평):(연면적제외)
-주차장
153.44m²(전용:3.63평)
ㆍ대지 241m²(72.9평)
ㆍ제시외 내역: 총
6.25㎡(1.89평)
-옥상주방및보일러실: 6.25m²(1.89평)
ㆍ
총 5층
-
감정가격
ㆍ토지감정 : 385,600,000
ㆍ건물감정 :
566,147,400
ㆍ제시외감정 : 937,500
ㆍ표준공시지가 :
1,000,000
ㆍ감정지가 : 1,600,000
ㆍ보존등기일 :
1996-02-14
ㆍ등기발급일 :
2005-01-18
| | |
|
ㆍ2005-03-10(95,268만) 유찰
ㆍ2005-04-12(66,688만)
유찰
ㆍ2005-05-11(46,682만) 유찰
ㆍ2005-06-10(32,677만) 낙찰
|
| 낙찰가 |
487,650,000원 |
| 낙찰가율 |
51.19% |
| 참가인원 |
5명 | |
|
|
 임차현황 |
배당종기일 : 2005-02-08 |
|
| 전입일자 |
점유사유 |
보증금/월세
(만원) |
임차인 |
확정일자 |
배당신청 |
비고 |
|
전입 |
10,000/250 |
이영미(전부) |
|
2004-11-30 |
(조사서상:전입2004.6.24) | |
|
| 등기현황 (보존등기일:1996-02-14) |
|
|
| 등기일자 |
권리명 |
금액(만원) |
등기권리자 |
비고 |
| 1996-09-12 |
소유권 |
|
이영자 |
등기일자:소유권이전일자 |
| 1999-04-09 |
저당 |
65,000 |
농협중앙회 송림동 |
|
| 1999-05-26 |
저당 |
6,500 |
농협중앙회 송림동 |
|
| 1999-11-18 |
저당 |
6,500 |
농협중앙회 송림동 |
|
| 2004-03-04 |
저당 |
10,000 |
이영미 |
|
| 2004-07-05 |
가압 |
1,000 |
이남숙 |
|
| 2004-10-22 |
임의 |
|
농협중앙회 인천여신관리 |
|
| 2004-12-09 |
가압 |
337 |
하나은행 채권관리팀 |
|
| 2004-12-10 |
가압 |
1,464 |
국민은행 인천카드엔피엘 |
|
|
2. 담보가등기
가등기는 매수한 부동산의 이중매매나 불측의 강제집행으로 발생하는 소유권이전 방해를 사전에 막아 원활하게 부동산의 소유권 이전을 하기 위하여
등기순위를 확보하는 제도로 매매의 예약과 같이 소유권이전 청구권의 순위를 보존하기 위한 본래의 가등기와 채권담보의 목적으로 이루어지는 담보
가등기가 있습니다.
이때 말소기준권리가 되는 것은 담보적 성격이 있는 담보가등기만 해당됩니다.
경매정보지에 담보가등기로 인한 임의경매개시는 매우 드물게 보여집니다.
3. (가)압류
가압류는 급전채권이나 급전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안
채무자가 자기 재산을 도피, 은닉하지 못하도록 묶어두는 보전 수단으로 대부분 소송 후 경매로 실행을 하는 것을 전제로 합니다.
단, 가압류등기의 경우 채무명의(본안소송의 확정판결, 집행력 있는 공정증서 등)가 없는 가압류등기는 확정된 채권이 아니므로 그 배당금 또한
본안소송에서 채권이 확정되기 전까지는 법원에 공탁됩니다.
만약 가압류가 본안소송에서 그 가압류 등기가 허위임이 밝혀질 경우에는 경매 당시로 소급하여 새로운 말소 기준권리를 기준으로 후 순위 권리의
말소여부를 판단해야 될 경우도 있습니다. 이러한 경우에 가압류등기로 인해 예측하지 못하는 손해를 본 임차인 등의 이의신청으로 인해
낙찰자가 예상하지 못한 손해를 볼 수도 있습니다.
4. 강제경매개시결정등기
강제경매개시결정등기란 제3자에 대하여 해당부동산이 강제집행을 하기 위하여 압류가 되었다는 것을 공시함으로써 그 등기 이후에 권리를
취득하더라도 경매신청인이나 낙찰자에게 대항할 수 없다는 것을 경고하는 것입니다.
강제경매개시결정등기보다 후 순위의 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 전세, 가등기, 가처분등기, 가압류등기, 환매등기 등은 소멸되고, 이
들의 권리가 선 순위에 있을 경우는 인수됩니다.
단, 인수가 될 때 이러한 권리들 보다 앞선 담보물권이 없어야 함을 기억하십시오.
실제사례)
| 입찰일시 : 2005-06-21 |
다음경매일 : |
|
|
|
| 경매구분 |
강제경매 |
물건용도 |
연립 |
| 채권자 |
이태진 |
감정가 |
50,000,000원 |
| 채무자 |
박 경 |
최저가 |
24,500,000원(49%) |
| 소유자 |
박 경 |
감정기관 |
윤창구감정 (2004-09-03) |
| 보증금 |
2,450,000원(10%) |
최종결과 |
낙찰 |
| 유찰횟수 |
2회 |
청구금액 |
20,000,000원 |
| 접수일 |
2004-08-27 |
|
| |
|
| 경기 부천시 원미구 역곡동 35-8 ,-9 삼오주택 A동 2층 A203호 |
|
벽돌조,
세멘기와
ㆍ역곡고가교북측인근
ㆍ아파트,빌라,다세대및노선상가등소재
ㆍ차량통행가능,
버스정류장인근
ㆍ2필일단의부정형토지
ㆍ서측15m도로접함
ㆍ도시가스난방
ㆍ2종일반주거지역 | |
|
ㆍ건물내역:
-건물 35.33m²(전용:10.69평)
-지하실창고
13.58m²(전용:4.11평)
ㆍ대지 638.7(1/18)m²(10.73평)
ㆍ
총 3층 중 2층
- 감정가격
ㆍ토지감정 : 25,000,000
ㆍ건물감정 :
25,000,000
ㆍ보존등기일 : 1982-12-22
ㆍ등기발급일 :
2004-11-16
| | |
|
ㆍ2005-04-26(5,000만) 유찰
ㆍ2005-05-24(3,500만) 유찰
ㆍ2005-06-21(2,450만) 낙찰
|
| 낙찰가 |
32,900,000원 |
| 낙찰가율 |
65.8% |
| 참가인원 |
12명 | |
|
|
| 임차현황 |
배당종기일 : 2004-12-30 |
|
| 전입일자 |
점유사유 |
보증금/월세
(만원) |
임차인 |
확정일자 |
배당신청 |
비고 |
| 2002-03-09 |
전입 |
2,000 |
이태진(방2) |
2002-03-04 |
2004-09-21 |
|
| 2004-04-14 |
전입 |
|
임경미 |
|
|
| |
|
| 등기현황 (보존등기일:1982-12-22) |
|
|
| 등기일자 |
권리명 |
금액(만원) |
등기권리자 |
비고 |
| 2000-04-03 |
소유권 |
|
박 경 |
등기일자:소유권이전일자 |
| 2003-04-17 |
저당 |
8,000 |
예인권 |
|
| 2004-09-01 |
강제 |
|
이태진 |
|
|
|
예상낙찰가 : 33,250,000 원
이 경우 명도에 관한 부담은 전혀 없습니다.
대항력있는 세입자가 전세금액 전액을 찾아가기 때문인데, 세입자가 강제경매신청한 사건입니다.
실제사례)
| 입찰일시 : 2005-04-06 |
다음경매일 : |
|
|
|
| 경매구분 |
강제경매 |
물건용도 |
아파트 |
| 채권자 |
열린상호신용 |
감정가 |
510,000,000원 |
| 채무자 |
이봉환 |
최저가 |
408,000,000원(80%) |
| 소유자 |
이봉환 |
감정기관 |
서초감정 (2004-07-14) |
| 보증금 |
40,800,000원(10%) |
최종결과 |
낙찰 |
| 유찰횟수 |
1회 |
청구금액 |
630,547,945원 |
| 접수일 |
2004-06-30 |
|
| |
| 역세권정보 |
| 수도권 7호선 고속터미널역 400.12m |
수도권 3호선 고속터미널역 488.28m |
| 수도권 7호선 반포역 806.89m |
수도권 2호선 교대역 1009.62m | |
미도1차
34평형 |
매매가시세 : 58,000만원~68,000만원
전세가시세 : 17,000만원~20,000만원 |
명성공인중개사
(☎
02-536-4700) | | |
| 서울 서초구 반포동 60-4 미도 308동 14층 1404호 |
|
철근콘크리트조,
슬래브(평)
ㆍ복도식
ㆍ반포고등교북서측인근
ㆍ경부고속버스터미널주변상가및아파트혼재지대
ㆍ버스정류장도보3-4분및
ㆍ고속터미널역도보6-7분소요
ㆍ열병합지역난방
ㆍ도시계획도로접함,도시철도저촉
ㆍ3종일반주거지역
방
향 : 남서향 | |
|
ㆍ건물내역:
-건물 84.96m²(전용:25.7평, 34평형):(방3)
ㆍ대지
59/75,777m²(17.73평)
ㆍ
총 15층 중 14층
-
감정가격
ㆍ토지감정 : 153,000,000
ㆍ건물감정 :
357,000,000
ㆍ보존등기일 : 1987-06-27
ㆍ등기발급일 :
2005-02-15
| | |
|
ㆍ2005-03-02(51,000만) 유찰
ㆍ2005-04-06(40,800만) 낙찰
|
| 낙찰가 |
486,630,000원 |
| 낙찰가율 |
95.42% |
| 참가인원 |
19명 | |
|
|
| 임차현황 |
배당종기일 : 2004-09-30 |
|
| 전입일자 |
점유사유 |
보증금/월세
(만원) |
임차인 |
확정일자 |
배당신청 |
비고 |
| 2004-02-02 |
전입 |
1,600 |
서준기(방1) |
|
|
|
| 2004-07-20 |
전입 |
1,600 |
이상용(방1) |
2004-07-24 |
|
|
|
전입 |
1,600 |
손복순(방1) |
2004-07-22 |
|
(2004.2월부터점유) | |
|
| 등기현황 (보존등기일:1987-06-27) |
|
|
| 등기일자 |
권리명 |
금액(만원) |
등기권리자 |
비고 |
| 1987-06-27 |
소유권 |
|
이봉환 |
등기일자:소유권이전일자 |
| 2004-07-05 |
강제 |
|
열린상호신용 |
|
| 2004-09-02 |
가압 |
32,186 |
열린상호신용 |
|
|
5. 전세권 등기
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용수익하는 용익물권으로써 전세권이 소멸하면 목적부동산으로부터
전세권자는 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다.
전세권등기는 다음의 2가지중 한가지에 해당되어야 말소기준권리가 될 수 있습니다.
1) 전세권자가 경매를 신청한 경우
2) 전세권자가 배당요구종기일까지 배당 요구한 경우
실전사례)
|
| 입찰일시 : 2005-06-30 |
다음경매일 : 2005-08-04 |
|
|
|
| 경매구분 |
임의경매 |
물건용도 |
아파트 |
| 채권자 |
배정란 |
감정가 |
170,000,000원 |
| 채무자 |
최종현 |
최저가 |
119,000,000원(70%) |
| 소유자 |
최종현 |
감정기관 |
서일감정 (2004-07-30) |
| 보증금 |
23,800,000원(20%) |
최종결과 |
진행 |
| 유찰횟수 |
1회 |
청구금액 |
60,000,000원 |
| 접수일 |
2004-07-21 |
|
| |
대림
23평형 |
매매가시세 : 17,000만원~18,000만원
전세가시세 : 9,000만원~10,000만원 |
| | |
| 경기 부천시 원미구 중동 3-207 대림 105동 4층 406호 |
|
★ 보증금 : 20%
철근콘크리트벽돌조, 기타
ㆍ계단식,
401여세대
ㆍ부흥중학교북측인근
ㆍ대단위아파트단지,근린상가및기존주택혼재
ㆍ버스정류장인근
ㆍ열병합지역난방
ㆍ3종일반주거지역
ㆍ항공법에의한고도제한
(해발57.86-112.86m,원추표면)
#보증금확인바랍니다. | |
|
ㆍ건물내역:
-건물 59.79m²(전용:18.09평, 23평형):(방3)
ㆍ대지
28/14,456m²(8.5평)
ㆍ
총 14층 중 4층
-
감정가격
ㆍ토지감정 : 51,000,000
ㆍ건물감정 :
119,000,000
ㆍ보존등기일 : 2000-10-17
ㆍ등기발급일 :
2005-02-16
| | |
|
ㆍ2005-03-03(17,000만) 유찰
ㆍ2005-04-07(11,900만)
낙찰
155,000,000원, 91.18%, 11명
ㆍ2005-06-30(11,900만)
진행
13:00
| |
|
|
| 임차현황 |
배당종기일 : 2004-10-30 |
|
| 전입일자 |
점유사유 |
보증금/월세
(만원) |
임차인 |
확정일자 |
배당신청 |
비고 |
| 2002-10-07 |
전입 |
10,000 |
김정숙(방3) |
2002-10-07 |
2004-08-17 |
|
| 2002-10-07 |
전입 |
|
정선일 |
|
|
| |
|
| 등기현황 (보존등기일:2000-10-17) |
|
|
| 등기일자 |
권리명 |
금액(만원) |
등기권리자 |
비고 |
| 2000-10-17 |
소유권 |
|
최종현 |
등기일자:소유권이전일자 |
| 2002-10-05 |
전세권 |
10,000 |
김정숙 |
-존속기간:2004.10.04 |
| 2004-04-30 |
저당 |
6,000 |
배정란 |
|
| 2004-07-23 |
임의 |
|
배정란 |
|
|
* 인수주의
낙찰자가 인수해야 하는 권리
1. 말소기준권리보다 앞선 등기: 지상권, 지역권, 전세권, 보전가등기, 가처분, 환매등기,
임차권등기, 대항력 갖춘 주택임차권 및 상가임차권
2. 말소기준권리보다 후에 등기된 권리(소제주의)중 가처분 등기, 전세권, 환매등기,
임차권등기, 임차권등기명령등기
3. 무조건 인수해야 하는 권리: 예고등기
4. 눈에 보이지 않는 권리: 선순위임차권, 유치권, 법정지상권, 공법상하자 등
|
