I. 환금성은 물건의 입지분석을 통해 파악.
II. 투자성분석은 예상낙찰가를 근거로 작성.
(예상수익성 분석을 통해 최종수익률을 창출)
실전낙찰사례)
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| 특이사항 |
| 우편접수기간 | 입 찰 일 |
| 중복사건번호 : |
| 역세권정보 |
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| 동양덱스빌 35평형 |
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소재지 특성
경기 부천시 원미구 상동 525-6 라일락마을 동양덱스빌 2310동 16층 1603호
| 예상수익성분석 |
| 금액 | 산출기준 | |
| 예상낙찰가 | ||
| 등록세 | 5,274,000 | 낙찰가의 2% |
| 교육세 | 1,054,800 | 등록세의 20% |
| 취득세 | 5,274,000 | 낙찰가의 2% |
| 농어촌특별세 | 527,400 | 취득세의 10% |
| 국민주택채권매입 | 낙찰가의 1%(가감됨) (#국민주책채권표참고) | |
| 인지세 | 150,000 | 1억원 초과 ~ 10억원 이하 |
| 증지세 | 16,000 | 1팔지당 8,000원(기본 2필지) |
| 명도비용 | 소송비,집행비,이사합의금 등(직접입력) 통상 100~300만원 사이에서 협상 (아파트 명도 집행비는 평당 7-8만원) | |
| 기타비용 | 미납관리비 등(직접입력) | |
| 추가인수금 | 0 | 낙찰시 추가로 인수해야될 금액 |
| 총매입가 | 282,133,200 | 총배당액 |
| 시세가 | 300,000,000 | 고객입력분 표출(시세가 미입력시 감정가) |
| 순이익 | 17,866,800 | 시세가 - 초매입가 |
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III. 안정성분석에서 주의해야 할 사항.
1. 인수금액
선순위 말소기준권리가 등기부에 등재되어 있더라도 실제 부채 잔액이 남아 있지 않고 그에 따라 배당요구도 하지 않았다면 무효인 등기로서 자칫 인수되는 권리가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
2. 대위 변제 가능성
민법 제481조 : 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다. 대위변제란 이해관계가 있는 제3자가 앞선 저당권, 담보가등기, 가압류 금액이 적을때 채무자의 채무를 대신하여 변제하여 주고 대신 변제한 채무에 대하여 채권자에 대위하여 채무자에게 행사하는 것으로서 특히 임차인이 주택임대차보호법에 기한 대항력을 확보하기 위해 대위변제를 하는 경우가 있습니다
<경매신청채권의 대위변제>
채무자 아닌 자가 경매절차진행 중 경매신청채권상의 청구금액과 절차비용을 변제 또는 변제공탁하고 경매의 취소를 구하는 것을 말합니다. 강제경매이든 임의경매이든 이해관계있는 제3자가 변제할 정당한 이익이 있는 자로서 경매신청채권을 변제 또는 변제공탁하고 경매개시결정의 취소를 구할 수 있습니다.
* 이해관계있는 제3자가 될 수 있는 사람: 연대보증인/ 보증인/물상보증인/경매목적부동산의 제3취득자 등
경매의 배당절차에서 소위 말소기준권리가 되는 가압류의 피보전채무/근저당 등 담보물권의 피담보채무를 경매목적 부동산의 이해관계있는 후순위권리자가 대위변제하고 그 등기를 말소하여 순위상승을 기대하기 위해 하는 변제를 말합니다.
선순위 가압류/선순위 근저당 등이 말소기준권리가 됨으로 인해서 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없는 주택임차인 등이 선순위 권리의 소멸을 통하여 대항력을 취득하고자 할 때 주로 행하여 집니다.
사례
1순위 근저당 800만원 2순위 주택임차인 5000 만원(확정일자) 3순위 가압류 2000만원 4순위 근저당 4000만원 5순위 가압류 2000만원 임의경매(1순위 근저당권자가 경매신청)일 경우
만약 임차인이 1순위 근저당을 대위변제하여 1순위 근저당을 소멸시킨다면 3순위의 가압류가 새로운 말소기준권리가 되며 임차인은 대항력을 취득하게 되므로 낙찰자는 주택임차인의 보증금 5000만원을 인수해야 합니다. (물론 주택임차인은 대항력과 우선변제권 중 어느하나를 선택할 수 있습니다)
<낙찰자의 대처방법>
위 대위변제에 의한 후순위권리자들의 대항력 취득으로 입찰시 예상하지 못한 손해를 입게 된 낙찰자는 아래와 같이 항변하여야 합니다.
1)낙찰허가결정 전
낙찰기일 전에 대위변제사실을 알았다면 "낙찰불허가신청".
2)낙찰허가결정 후 낙찰허가결정확정 전
위 권리변동을 이유로 입찰물건명세서상의 하자에 대한 즉시항고를 하여 불복신청.
3)잔금납부 전
민사소송법 제639조[부동산멸실.훼손된 경우의 경락불허가신청]를 유추적용하여 낙찰허가결정의 취소신청을 하여 구제받을 수 있다.[대법원 98. 8.24. 98마1031 결정]. 선순위근저당이 대금지급 전에 소멸하여 후순위 주택임차인이 대항력을 취득하므로써 낙찰자에게 중대한 추가부담이 발생한 경우 또한 같다. 또는 낙찰허가결정에 대한 이의신청 또는 인수부담하는 금액에 상당하는 낙찰대금 감액신청 등의 방법으로 불복신청을 함.
4)잔금납부 후 배당기일 전
권리하자에 대한 담보책임( 추탈담보 )의 법리에 따라 "배당절차 정지신청"과 함께 "부당이득반환청구의 소"로서 다툼.
위 3) / 4) 경우에 불복을 받아들이고 말고의 여부는 판사의 재량에 달려있습니다. 따라서 낙찰자는 잔금납부 전까지 권리변동사항은 없는지 살피고 확인하여 낙찰자에게 불리한 권리변동사항에 대하여는 법정된 기간내에 적절한 불복을 하여야만 보호 받을 수 있다는 점을 유념하시기 바랍니다.
<대위변제금에 대한 구상권>
임차인 등의 제3자가 채무자를 위하여 변제한 대위변제금에 대하여 대위변제자(임차인 등)는 대위변제한 금액의 범위내에서 채무자에게 구상을 청구할 수 있습니다. 즉 변제금을 회수하기 위하여 "구상금 청구의소"를 통하여 확정판결(이행판결)을 받아 채무자의 재산에 강제집행할 수 있는 것입니다. 또 변제자대위의 법리에 따라 동일채무에 대하여 채권자가 채무자에 대하여 가지고 있는 저당권 등의 권리를 구상권의 범위내에서 행사할 수 있다. 그러나 대위변제의 가능성이 있는 물건은 낙찰받기 전에 먼저 선행조사할 필요가 있음을 기억하십시오.
3. 낙찰 불허가 가능성 경매를 신청한 채권자에게 법원은 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 경매절차비용을 변제하고 돌아갈 것이 없는 상태가 되어 잉여의 가망이 없다고 보면 경매절차를 취소하게 됩니다. 또한 잉여주의 외의 낙찰불허가의 원인은 경매법원이 직권으로 불허가결정을 하는 경우와 이해관계인의 이의나 불허가 신청이 있을 때 그것이 정당하다고 인정되는 경우등의 여러 가지 원인이 있음을 유의하시기 바랍니다.
4. 경매 취하 가능성 채무자의 부채총액이 감정평가액보다 적을 경우 채무자의 경매취하 가능성이 있습니다. 등기상의 표기된 부채총액은 실 부채금액과 상이할 수 있으니 채권계산서도 확인해야 합니다.
5. 기타 주의해야 할 사항 대지권 없음이나 미등기인 경우 감정평가서를 기준으로, 감정평가서에 건물과 대지를 함께 평가한 경우는 분양회사에 감정평가서를 가지고가 대지권 등기를 요구할 수 있습니다. |
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