[스크랩] 위장 임차인을 찾아내면 돈이 된다

질문

직장생활을 하는 김모씨는 직장생활을 하던 도중 평소 부동산 재태크에 관심이 많아 틈틈이 여가 시간을 이용하여 부동산 경매 공부를 하고 있었다. 그런데 얼마전에 경매정보지를 구입하여 보던 중 자신이 살고 있는 노원구 상계동 K아파트 603호가 경매로 나와 있었다.
위 K아파트는 32평형으로 시세가 약 1억 5천만원 정도인데 경매에 나와 있는 아파트는 감정가가 1억 5천만원이고 3회 유찰되어 최저입찰가가 76,500,000원까지 떨어져 있었다.

그런데 위 아파트에는 선순위 임차인의 보증금 8천만원이 있었고 그 다음이 은행의 근저당이 1억원이 설정되어 있었으며 위 은행이 임의 경매를 신청하였던 것이었다.

김모씨는 일단 최저일찰가가 많이 떨어져 있어 관심을 가지고 있어서 퇴근하던 날 관리사무실에 가서 평소 안면이 있던 관리인에게 위 603호에 누가 살고 있고 소유자이냐고 넌지시 물었더니 소유자는 다른 곳에서 살고 있고 현재에는 소유자의 친척들이 그냥 들어와서 살고 있는 것 같다고 답하였다.

그래서 김씨는 위 임차인이 위장 세입자라는 생각이 드는데 어떻게 이를 확인해야 하고 낙찰 후 어떤 절차를 거쳐 임차인을 내보내야 하는지 물어 오셨다.


답변

위와같은 위장 임차인인지를 찾기 위해서는 다음과 같은 사항을 확인하여야 할 것입니다.

첫째, 소유자와 임차인이 친, 인척 관계에 있는지 여부를 살펴보아야 하고 이는 소유자와 임차인의 호적등본을 각 떼어 보면 알 수 있다.

둘째, 대부분의 위장 임차인의 임차권은 근저당권보다 먼저 설정되어 있는데 저당권을 설정할 당시 금융기관에서는 그 건물에 선순위 임차인이 있는지 여부를 확인하고 대출을 해 준다. 따라서 금융기관에 가서 저당 설정 당시 선순위 임차인이 있는지를 확인하여야 할 것이다.

셋째, 경매 기록에 첨부된 임대차 계약서 상에 중개인으로 기재된 자가 있다면 그를 찾아가 정말 임대차계약을 체결해 주었는지를 확인해 보는 것도 좋은 방법일 것이다.(2002.07.01 이후에 접수된 경매사건(신법사건)은 이해관계인외에는 경매자료의 열람을 할 수 없음.)


위와같이 확인 결과 위장 임차인이라는 확신이 들면 입찰에 응하여 낙찰을 받으면 된다. 일반 사람들은 선순위 임차인의 임차보증금 1억원을 낙찰자가 물어주어야 한다고 생각하기 때문에 쉽게 입찰에 응하지 못할 것이기 때문에 이 경우 최저 입찰가보다 약간 상회하는 금액인 약 9천만원 정도만 적어도 낙찰이 될 것이다.

낙찰 후 잔금을 납부한 이후에는 위장 임차인을 상대로 아파트를 비어달라는 소송을 하게되고 여기에서 이기면 보증금을 한 푼도 주지 않고 임차인을 내보낼 수가 있습니다.

결국 김모씨는 위 임차인이 위장 임차인이라는 사실만 밝혀 내어 최저입찰가보다 약간 상회한 가격(약 9천만원 상당)으로 낙찰을 받는다면 약 6천만원 이상의 이득을 올릴 수 있을 것이다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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