부동산신탁관리

샬롬

신탁에 관하여 공부합시다.

특히 관리신탁을 열심히 공부하여 봅시다.

 

[부동산신탁관리]

 

1 부동산신탁의 의의

신탁(信託)이란 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)와의 특별한 신임관계이며 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 수탁자로 하여금 수익자의 이익을 위해서 또는 특정의 목적을 위해서 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계(신탁법)

1) 부동산신탁의 구조

2) 신탁은 위탁자와 수탁자간의 계약 또는 위탁자의 유언에 의하여 설정한다.

3) 신탁은 수탁자가 재산권의 이전을 받아 그 명의인이 되고, 수탁자만이 신탁약정의 범위 안에서 재산에 관한 관리, 처분의 모든 권한을 가지며 수탁자의 권한은 배타적이고 독점적이며, 수탁자가 아닌 수익자를 위하여 행사되어야 한다.

4) 신탁재산은 등기 또는 등록을 하여야 제3자에게 대항할 수 있으며, 신탁약정 기간이 끝나면 별도의 약정이 없을 경우 위탁자 또는 그 상속인에게 귀속되고 특히 신탁재산은 수탁자의 상속재산에 속하지 않고, 신탁재산을 강제집행 또는 경매할 수 없다

2. 관리신탁

1) 부동산의 관리만을 위하여 수탁자에게 소유권을 이전하는 부동산 신탁(신탁관리)이다.

2) 소유권을 취득한 수탁자는 당해 부동산의 관리업무를 위해서만 소유권 행사를 한다.

3) 수탁자는 신탁부동산을 보존, 개량, 임대 등 부동산사업을 시행하여 발생한 수익을 수익자에게 배당하여 주는 등 관리 대행이다.

4) 관리신탁의 종류

- 부분관리형(을종) : 부동산소유자의 소유권만을 관리하는 방식, 일명 명의신탁

- 종합관리형(갑종) : 부동산소유자가 맡긴 부동산을 소유권 이외에도 총체적으로 관리, 운용하여 그 수익을 수익자에게 교부하는 방식이고 임차인관리, 건물관리, 소유권관리등이다.

3. 처분신탁

1) 토지의 처분을 목적으로 수탁자에게 소유권을 이전하는 신탁이다.

2) 처분신탁의 종류

- 을종처분신탁 : 처분시까지의 소유권 관리 및 단순한 처분행위 수행, 처분대금은 부동산 소유자 또는 수익자에게 교부한다.

- 갑종처분신탁 : 소유자가 신탁한 부동산에 대해 처분시까지의 총체적인 관리 및 처분을 수탁자가 행하며, 처분대금 중 신탁수수료를 제외한 금액을 소유자 또는 수익자에게 교부한다.

 

4. 담보신탁

1) 부동산소유자가 수탁자에게 부동산을 수탁하고, 수탁자로부터 받은 신탁증서를 금융기관에 제출하여 융자를 받는 방식이다.

2) 차입자가 금융기관에 약정된 원리금을 지급하지 않을 경우, 금융기관은 신탁회사에 원리금변제를 요청, 신탁회사는 수탁부동산을 공매하여 금융기관의 원리금을 변제하고 차입자가 금융기관에 원리금을 모두 변제하면 수탁부동산의 소유권은 위탁자에게 반환한다.

3) 양도담보는 일종의 담보신탁으로 본다

-채무자가 채권자에게 토지소유권을 이전, 채권자는 담보목적의 범위 안에서만 소유권 행사를 한다.

-채무자가 채무를 이행할 경우, 그 토지는 채무자에게 반환한다.

 

5. 개발신탁

1) 토지의 개발을 목적으로 한 신탁이다.

2) 신탁재산으로 토지 등을 수탁한 수탁자는 신탁계약에 따라 토지 등에 유효한 시설을 조성한 다음 분양, 임대 등의 사업을 시행하고, 그 수익을 수익자에게 교부한다.

3) 수탁자가 토지개발에 필요한 소요자금 조달, 공사발주, 분양(임대), 관리·운영을 대신하고, 개발수익을 수익자에게 배당하는 신탁제도이다.

4) 개발신탁의 종류

- 개발자가 토지를 조성한 후 그 조성된 토지를 처분하는 개발신탁

- 택지조성과 건물을 완공하여 처분하는 개발신탁

- 건물완공 후 관리를 계속하는 개발신탁

 

6. 관리신탁의 특징

1) 부동산 소유권이 이전된다.

- 다른 관리방식과 달리 부동산의 소유권이 수탁자의 명의로 이전된다.

- 부동산 소유자는 소유권 행사에 제한한다.

- 수탁자의 입장에서는 신탁 기간 동안 안정된 소유권 보유로 적극적인 관리활동을 통해 높은 수익창출이 가능하다.

- 위탁자의 채권자가 신탁부동산을 압류할 수 없다는 장점이 있다.

2) 소유와 이용의 분리

- 신탁관리는 부동산의 운용을 신뢰할 수 있는 전문가인 부동산신탁회사에 위탁함으로써 관리의 전문성이 높아질 수 있다.

3) 수탁자에 의한 운영

- 운영의 계획부터 실행 등 필요한 업무를 수탁자가 맡아서 하고 필요한 업무는 물론 필요하다.

자금도 수탁자가 조달, 부동산 소유자는 자금의 부담없이 높은 수익을 획득한다.

- 부동산의 개량에 많은 자금이 소요되는 경우에 적합한 방식이다.

4) 위탁자는 사업기간 중 자금조달이 가능하다.

- 신탁기간이 만료되지 않았다 하더라도 자금이 필요한 경우 자신이 보유한 수익권을 매각 또는 담보로 하여 별도의 자금조달이 가능하다.

5) 실적 배당주의

- 부동산신탁은 대상 부동산에 따라 운영성과가 다르고 사업결과에 따라 배당액이 증감된다.

 

7. 부동산신탁총괄

1) 부동산신탁의 정의

부동산신탁(Real Estate Trust)이란 믿을 수 있는 수탁자에게 자신의 재산을 개발, 관리, 처분하는 행위 등을 대신하여 할 수 있도록 하는 제도이다.

2) 부동산신탁의 당사자 및 관계인

신탁당사자는 신탁계약의 당사자인 위탁자와 수탁자를 말하며 신탁관계인이란 신탁에 의하여 직접적인 이해관계나 그 밖의 권리관계를 갖는 자를 말하는 것으로 위탁자, 수탁자, 수익자, 신탁재산관리인을 말한다.

3) 부동산투자신탁의 종류

(1) 임대형 신탁 - 토지를 매각하지 않고 신탁을 통해서 부동산사업을 행하는 것이며, 신탁 종료 시에는 현재 그대로 신탁재산이 반환된다.

(2) 처분형 신탁 - 신탁을 통해 부동산의 처분을 행하는 것이며, 토지 건물 등의 소유권은 처분과 동시에 구입자에게 이전되지만 신탁 종료 시에는 그 대금으로써 분양대금이 수익자에게 지급된다.

(3) 혼합형 신탁

① 임차권부 건물분양형 신탁 - 용지조성임차형과 건물건설분양형을 혼합, 응용한 형태로 수탁자는 토지소유자로부터 토지를 신탁 받아 그 토지에 건물을 건축하여 매각하고 건물부분에 해당하는 대지는 임대하는 형식이다.

② 등가교환방식조합형 신탁 - 관리형 신탁과 토지처분분양신탁을 혼합, 응용한 것으로 수탁자가 토지를 신탁 받아 개발업자에 의해 건축된 건물과 등가 교환하는 신탁제도이다.

(4) 토지(개발)신탁 - 신탁재산인 토지에 건축물을 신축하거나 택지조성 등의 사업을 시행한 후 분양 또는 임대를 통하여 그 수익을 위탁자에게 돌려주는 제도이다.

(5) 관리형 신탁 - 위탁자가 소유 토지 및 건물을 수탁자에게 신탁하고 수탁자는 토지와 건물을 관리 유지하거나 임대를 하게 된다. 임대료수입에서 필요경비 및 수수료를 차감하고 남은 수익을 수익자에게 수탁배당으로 교부하게 된다.

 

4) 부동산신탁의 특징

(1) 소유권의 신탁에 의한 이전-양도소득세, 등록세, 취득세, 채권 매입 면제

(2) 신탁기간 중 자금화 가능

(3) 부동산신탁회사의 종합적인 기능의 활용

(4) 사업성과에 따른 이익 향수

(5) 신탁재산의 독립성

(6) 신탁재산의 융통성 및 탄력성

 

8. 미국의 부동산신탁(릿츠)

1) 릿츠제도

릿츠(REITs)제도란 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산소유지분이나 주택저당증권에 투자하거나 부동산 관련대출 등으로 운영하여 얻은 수익을 투자자에게 되돌려주는 제도를 말한다. REITs란 부동산에 투자하는 뮤추얼 펀드라고 할 수 있다. REITs 회사의 지분은 주식의 형태로서 주식시장에서 자유롭게 거래되고 있다.

2) 미국 부동산투자신탁의 자격요건

첫째, 조직구성요건이다. 사업의 주체는 법인 또는 신탁형태이어야 하며, REITs 회사의 주주는 100인 이상이어야 하며 5인 이하의 주주가 50% 이상의 지분을 소유할 수 없다. 둘째, 자산구성요건이다. 적어도 REITs 회사의 자산 중 75% 이상은 부동산관련 자산, 현금 또는 정부발행 유가증권에 투자되어야 한다.

셋째, 수입구성요건이다. REITs 회사 수입의 95% 이상은 배당수입,이자수입, 임대수입, 유가증권 및 부동산 매각수입으로 나와야 한다.

넷째, 배당요건이다. REITs는 세전수입의 95% 이상은 주주에게 배당되어야 한다.

3) 미국 부동산투자신탁의 종류

투자대상에 따라 지분형 부동산투자신탁, 모기지형 부동산투자신탁 및 혼합형 부동산투자신탁으로 구분된다. 환매의 가부에 따라 개방형과 폐쇄형으로 구분하며 기한의 한정 여부에 따라 무기한 REITs와 기한부 REITs로 구분된다.

미국 REITs제도의 특징은, 첫째, 유동성이 결여된 부동산을 증권화했다는 점에서 부동산 증권화의 한 형태라고 할 수 있다.

둘째, REITs제도를 통하여 소액 투자자도 대규모 상업용 부동산 소유의 기회를 제공하고 있다. 셋째, 자본시장을 통한 새로운 자금 조달 수단을 제공한다.

4) 미국식 부동산투자신탁제도의 효과

REITs제도는 일반 서민들도 소액의 자본으로 고가의 부동산의 일부를 주식의 형태로 보유할 수 있게 된다면, 부동산 가격 상승시의 혜택을 일반 서민들도 누릴 수 있기 때문에 과거에 문제되었던 빈익빈부익부의 문제를 다소나마 해결하는데 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다.