샬롬
유치권이야기입니다.
어려운이야기 이지만 제가 하는 이바구를 잘 들어면 너무 쉽읍니다.
지금부터 시작합니다.
[유치권(留置權) ]
1. 유치권이란
타인의 물건에 대하여 생긴 채권이 있는 경우 부동산의 소유자 및 그 승계인(상속 등의 포괄승계인, 매매, 경매의 매수자)에게 채권의 변제를 전액 받을 때까지 목적부동산을 점유(인도거절)할 수 있는 권리를 말한다.
2. 유치권은 당사자의 의사와는 관계없이 일정한 요건을 갖추는 경우 법률상 당연히 발생하 는 법정담보물권으로 유치권은 권리신고를 필요로 하지 않으므로 법원에 유치권신고가 없더라도 성립된다.
3. 권리신고를 하지 않으면 경매절차에서 이해관계인이 되지 못하므로 유치권신고를 하는게 채권자로서 아주 유리하다.
4. 유치권자는 목적물을 환가하기 위하여 경매를 신청할 수 있고(민법 제322조, 민사집행법 제274조)
경우에 따라서는 목적물로서 직접 변제에 충당할 수도 있고, 또 목적물이 경매 또는 강제집행 되어도 민사집행법에서도 “경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”라고 규정하고 있어 유치권자는 그 경락인에 대하여도 채권을 변제 받을 때까지 그 목적물의 인도를 거절할 수 있다.
5. 특히 공사 중단된 신축건물이 있는 경우나 리모델링중인 경매부동산 등은 이점을 감안하여 조사하여야 하며, 낙찰 후 법원 기록에 표시되지 않은 유치권자가 뒤늦게 확인되었다면 이때는 즉시 법원에 낙찰불허가신청이나 낙찰허가취소신청을 통하여 보증금을 반환 받아야 한다.
6. 유치권의 성립여부에 대하여 당사자간 다툼이 있는 경우는 최종 법원에서 판단하게 된다. 즉, 유치권자가 경매목적 부동산을 점유하고 있다면 유치권을 주장하며 건물의 인도를 거부할 것이 예상되고, 낙찰자로선 건물을 인도받기 위해서는 채권을 변제하거나 아니면 결국 소송을 제기하여야 한다. 법원에서는 유치권 주장자의 점유 원인과 채권 내용등을 종합 검토하여 판단하게 될 것이며, 만약 유치권이 인정된다면 낙찰자는 법원에서 결정하는 채권금액을 전액 지불하여야 건물을 인도 받을 수 있다.
유치권의 성립요건은 유치권은 당사자간의 계약에 의해서 성립하는 게 아니라 법률의 규정에 의하여 성립한다.
1)타인소유의 건물에 대해서
2)그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 하고
3)반드시 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며
4)당사자간의 계약에 유치권을 인정하지 않는다는 특약이 없어야 합니다.
7. 유치권에 대한 법률의 규정 및 판례를 살펴보면
1)목적물의 점유는 불법행위로 인한 점유가 아닌 한 유치권의 성립요건“일 뿐 아니라 존속 요건이므로 유치권자가 점유를 잃으면 유치권은 소멸한다. (민법 제328조)
2)점유는 간접점유라도 무방하다.
3)점유를 침탈당하였더라도 점유회수의 소에 의하여 회수할 수 있다. (민법 제204조)
4)유치권자는 점유를 상실하면 곧 유치권을 상실하므로 유치권자로부터 점유를 승계하였다고 하여 유치권자를 대위하여 유치권을 주장할 수 없다. (대법원 1972. 5. 30 선고 72다548호 판결)
5)유치권자가 채무자의 승낙 없이 목적물을 임대 또는 담보로 제공한 경우에도 유치권자의 간접점유가 계속되고 있으므로 그런 사실이 있는 것만으로 유치권이 소멸하는 것은 아니다.
이 경우 채무자가 유치권소멸청구를 함으로서 유치권은 소멸한다. (민법 제324조 제2항, 제3항)
6)유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로 유치권자의 그러한 임대행위는 채무자인 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다.
7)소유자의 승낙 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 “매수인에게 대항할 수 있는 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다.
(민사집행법 제136조 제1항 단서,
(대법원 2002. 11. 27. 2002마3516호 결정)
8)건물에 투자한 유익비에 대해서도 유치권이 성립한다. (대법원 1972.1. 31. 71다2414호)
9)유치목적물에 대한 점유시기에는 제한이 없다. (대법원 1965. 3. 30. 64다1977호)