유치권의 효력-2

샬롬

유치권은 물권입니다. 담보물권입니다.

법정담보물권입니다.배당이 없읍니다.

권능은 있는데 선순위적힘이 없읍니다.

 

[유치권의 효력]

 

1. 이해관계인으로서의 효력

배당요구종기일까지 권리신고를 함으로써 이해관계인이 되면 채권자로서 즉시 항고할 수 있다. 그러나 낙찰기일까지 권리신고를 하지 아니하면 이해관계인이 되지 못하고 항고하더라도 항고는 각하된다.

2. 배당순위

낙찰자는(또는 그 승계인 포함)에게 주장할 수 있을 뿐 배당은 받을 수 없다.

3. 경매실행권

배당을 받지는 못하는 권리이기 때문에 형식적 경매라 하여 임의경매신청 절차에 준하여 경매를 신청할 수 있다.

그러나 경매실행을 위해서는 유치권의 원인채권에 대한 확정판결, 공정증서 또는 명백한 증거가 요구되는 것이 실무처리의 예이다.

4. 목적물 과실 수취권

유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적부동산을 사용, 수익하여(임대, 전대 등)그 수익금을 채권에 충당할 수 있다.

 

5. 경매부동산에서 유치권 주장이 가능한 경우

1) 공사비용

가)기초공사, 벽체공사, 옥상, 슬라브 공사만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주한 후 소유자와 간에 위 건물을 매수하기로 합의하여 자기 자금으로 미완성 부분을 완성한 자는 위 건물에 들인 금액 상당의 변제를 받을 때까지 위 건물의 제3취득자에게 유치권을 행사할 수 있다.

나)주택 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제 받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다.(대판 1995. 9. 15. 95다16202호)

 

2) 필요비와 유익비

가)임차인 또는 제3취득자(담보물권이 설정된 물건에 관하여 소유권 또는 용익물권을 취득한 자)가 경매부동산의 보존(필요비)이나 개량을 위하여 지출한 비용(유익비)은 유치권을 주장할 수 있다.

나)일반적으로 필요비와 유익비의 지출은 건물에 관하여 생긴 채권이므로 유치권이 인정되지만, 계약체결 당시 임차물이 계약의 목적에 적합하지 아니하여 계약목적에 적합한 상태가 되도록 하기 위하여 지출한 비용은 필요비 또는 유익비가 되는가와 관련하여, 점포의 임차인이 자신의 영업을 위하여 지출한 비용 예컨대 간판, 인태리어, 특수장치, 내부구조 변경, 조명, 난방, 기타설비 등은 유익비에 해당되지 않는다.

다)즉, 목적물의 가치를 객관적으로 증가시킨 경우에 한하며, 임차인의 영업에 필요했던 경우는 제외한다.

임차인의 비용상환청구권 규정은 임의규정이고, 원상회복의 약정은 비용상환청구권을 포기하는 특약이라고 해석하므로 실제 사례에서도 유치권이 인정되는 경우는 드물며, 세금과 공과금의 대납정도가 인정된다고 한다.

라)임차인이 지출한 유익비에 대하여 유치권의 인정근거는, 그 지출이익은 임대차존속 중에 임차인이 향유하는 것이지만, 이로 인하여 목적물의 객관적인 가치가 증가하였는데 임대인에게 그대로 반환시킨다는 것은 불공평하므로 임대인에게 부당이득으로서 비용상환의무를 부담하도록 하는 것으로 이해된다.

다만, 이 경우도 임차인의 주관적 취미 등 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 포함되지 않는다.

마)또한 객관적인 가치 증가를 위하여 반드시 임차목적물 자체에 대하여 지출하여야 하는 것이 아니기 때문에 임차인이 하수도나 도로의 개통 후에 지출한 비용 등도 그것이 부동산의 가치를 증가시킨 한도에서는 유익비가 될 수 있다.

사)건물임차인이 검물에 관한 유익비상환청구권에 의하여 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차대지 부분에도 그 효력이 미치며(대판 1980. 10. 14. 79다1170호) 건물임차인이 임대차계약이 해제, 해지 된 후에는 계속 건물을 점유하며 필요비나 유익비를 지출하여도, 그 상한청구권에 관하여는 유치권이 성립하지 못한다.

즉, 경매개시 결정 전에 발생한 채권이어야 하며, 유치권의 원인이 되는 채권의 금액은 세금계산서 기타 신뢰할 수 있는 자료에 의해 입증되어야 할 것이다.

아)채무불이행에 의한 손해배상채권

채무불이행에 의한 손해배상채권은 원채권의 연장이라 보아야할 것이므로 물건과 원채권 사이에 견련관계가 있는 경우에는 그 손해배상채권과 그 물건과의 사이에도 견련관계가 있다할 것으로서 손해배상채권에 관하여 유치권항변을 내세울 수 있다할 것이다.

(대판 1976. 9. 28. 76다582호)

 

6. 유치권의 주장이 불가능한 경우

1) 권리금상한청구권

임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.(대판 1994. 10. 14. 93다62119호)

 

2) 토지임차인의 경우 부속물매수청구권

임차인의 부속물 매수청구권은 그가 건물 기타 공작물을 임대차한 경우에 생긴 것(민법 제646조)이고, 보증금반한청구권은 민법 제320조에서 말하는 그 물건(유가증권)에 관하여 생긴 채권이 아니기 때문에, 토지임차인은 임차지상에 해놓은 시설물에 대한 매수청구권과 보증금반한청구권으로서 임대인에게 임차물인 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없다.

(대판 1977. 12. 13. 77다115호)

 

3) 임차인의 보증금반환청구권

건물임대차에 있어 임차인의 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물을 임대차목적대로 사

용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권 모두는 민법 제320조의 그 물건에 관하여 생긴 채권이 아니므로 그 채권을 가지고 건물에 대한 유치권행사는 불가능 하다.

 

 

4) 원상회복의 약정, 임대인의 소유로 귀속된다는 약정이 있는 경우

당사자 사이에 임대차계약시 임차물은 현 상태로 사용함은 물론 승낙 없이는 건물 및 조작물의 증감변경을 아니하고, 증가 또는 변경한 건물 및 조작물은 그 건물명도시에 원상복귀하고 위생에 관한 제비용, 하수도사용료 등은 임차인이 부담하기로 약정한 경우 임차인은 건물의 현 상태대로 사용할 것을 전제로 한 것이므로, 건물소유자의 승낙 없이 한 수리에 소요된 비용에 대하여는 건물소유자에게 대항할 수 없다는 특약을 한 것으로 해석함이 상당하고,

 

5) 또 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복귀하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다.

 

6) 임차인이 임차건물을 증, 개축하였을 때에는 임대인의 승악 유무에 불구하고 무조건 임대인의 소유로 귀속된다는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기한다는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하고 이러한 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다.

 

7) 또 타인이 임야 내에서 토석을 채취하고자 시설을 함으로서 그 시설에 소요되는 금원을 출연한 결과 그 시설을 토석을 채취하는 점유자의 사업에 필요한 비용이라 하겠으나, 원소유자가 그 임야를 보존하는데 필요한 비용은 아니라고 할 것이고, 또 그 시설비가 그 임야의 가치를 증가한 유익비라고 할 수도 없으므로 점유자로서는 소유자는 그 임야 인도를 구함에 있어서 위 시설비의 상환청구를 할 수 없고, 따라서 유치권행사를 할 수 없다고 한다.

 

8) 점유가 불법인 경우

유치권에 기한 점유는 적법하여야 한다.

부동산의 점유가 불법행위로 인하여 시작되었을 때는 유치권이 성립되지 아니한다.

건물의 존재로 불법점유 당하고 있는 토지소유자는 건물점유자에게 그 철거를 구할 수도 있고, 이 경우 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항 할 수 없다.

관련판례

1)원고의 소유권 취득 후에 이 사건 부동산을 점유하기 시작한 피고는 원고에 대하여 불법점유자이므로 피고의 유치권 주장은 부당하다.

(대판 1971. 8. 31. 71다1442호)

2)점유할 권원을 상실한 후에 지출한 수리비 둥에 대하여는 유치권을 행사할 수 없다.

(대판 1967. 1. 24. 66다2144호)

 

9) 유치권의 포기

유치권자가 점유 사용하고 있다가 아무 조건 없이 당해 부동산을 명도해 주기로 약정하였다면, 이는 유치권자가 유치권을 포기한 것이라고 할 것이므로, 그 약정된 명도기일 이후의 점유는 적법한 근원이 없는 점유이다.(대판 1980. 7. 22. 80다1174호)

 

10) 유치물을 사용한 부당이득

유치권을 행사하여 임차가옥을 사용, 수익한 경우에 있어서는 임차인이 임차가옥의 사용으로 인하여 얻은 실질적 이익은 이로 인하여 임대인에게 손해를 끼치는 한에 있어서 부당이득금으로서 임대인에게 상환할 의무가 있다할 것이다.(대판 1963. 7. 11. 63다235호)

 

11) 경매개시결정등기 이후에 점유한 자의 유치권인정여부

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로서 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688호)