부동산의 가치와 가격

샬롬

[부동산의 가치와 가격]

1) 가치와 가격의 개념

이제 부동산의 가치(Value)와 가격(Price)이라는 두 개념의 차이를 명확히 해야 할 때가 왔다. 부동산의 "가격"이란 시장에서 실제로 거래되는 가격을 의미하므로 검증가능한 객관성을 가지며 이해하기도 쉽다. 하지만 부동산의 가치는 그 개념에 대한 정의도 다양하고, 다분히 주관적이고 전략적이며 완벽한 검증이 어렵다. 예컨대 부동산은 국가존재의 기본요소로서 "국토"의 가치를 갖기도 하며, 사회공동체가 공동활용할 필요가 있는 "공적가치"를 갖기도 하지만, 부동산소유자의 입장에서는 엄연히 사유재산권으로서의 "경제적가치"를 가지며 여기서 논하고자 하는 것은 당연히 부동산의 "경제적 가치"이다.

2) 가치와 가격의 갭(Gap)

이론적인 견지에서 보면, 부동산을 그 가치와 동일한 가격으로 시장에서 매매되어야 한다. 하지만 현실은 그렇지 못하다. 부동산의 가치보다 훨씬 높은 가격으로, 혹은 훨씬 낮은 가격으로 시장에서 매매되는 사례를 가끔 볼 수 있는데 그 이유는 무엇인가, 부동산시장은 경제학에서 분류하는 "불완전 경쟁시장"의 대표적인 사례이다. 정보의 유통이 원활하지 못하고 부동산의 가치라는 것 자체가 객관성이 낮고 활용방법에 따라 가치가 달라질 수 있는 것이 사실이고 또한 부동산은 표현화된 상품이 아니다. 따라서 "가치"와 "가격"간의 큰 차이가 자주 발생하는데, 그 점이 바로 부동산의 "묘미"이기도 하다. 가치에 비해 가격이 낮은 부동산을 매수하거나, 일반인들은 가치가 낮다고 평가하는 부동산을 취득하여 뛰어난 가공수단으로써(개발/리모델링/용도변환 등으로써)그 가치를 높일 때에 큰 돈을 벌 수 있고 또한 그렇게 가치를 높이는 일이 가능하기 때문이다.

3) 최유효활용방안의 중요성

결국 부동산의 가치를 올바로 판단하는 것이 부동산사업의 성공요인이며 가치를 객관적으로 판단할 수 있는 사람이 전문가이며, 그 가치를 사업가적 본능으로 예리하게 판단할 수 있는 사람은, 드물겠지만, 트럼프와 같은 위대한 부동산사업가가 될 수 있다. 전문가이든 재능을 가진 사업가든 주어진 부동산에 대한 "최유효활용방안"이 무엇인지를 파악하는 것이 핵심과제이다. 

4) 부동산의 최유효활용방안

부동산의 가치는 "최유효활용"에 의해 그 가치가 극대화하며, 그러기 위해서는 부동산과 부동산 활용업종에 관한 전문지식이 필요하고 또한 의사결정의 기준이 되는 데이터베이스가 필요하다.

하지만 "최유효활용" 또는 "수익환원법"이라는 용어조차 모르면서도 부동산사업에 있어 뛰어난 성과 또는 업적을 남기는 사람이 있는바, 소위 트럼프와 같은 위대한 부동산 사업가를 들 수 있다. 예컨대 일반인들이 보기에는 황무지나 쓸모 없는 땅인 것으로 생각되는 토지에 뛰어난 발상과 지칠 줄 모르는 추진력을 발휘하여 사업성과를 올리는 사람을 볼 수 있다.

이러한 사람들은 과연 어떤 방법으로 그러한 성과를 이룩할 수 있을까? 한가지 분명한 점은, 전문용어와 체계적인 논리자체는 몰랐다 하더라도, 이들은 엄연히, 최유효활용 계획을 수립하고, 수익환원법에 의한 사업성과를 나름대로 추정하고 그 사업을 벌였을 것이라는 점이다. 즉, 천부적인 재능, 동물적인 사업가본능 혹은 필사적인 투지에 의해, "이 땅에 무엇을 건설해야 사업을 성공시킬 수 있을까? 하는 나름대로의 최유효부지활용계획을 머리속에 구상하고 그 구상을 불어넣은 것이라 할 수 있다.

그러므로 부동산을 소유하고 있거나 매입/투자/임차등을 생각하고 있는 귀하께서 할 일은 아래 몇 가지 대안들 중의 하나를 선택하는 일이다.

1) 귀하 스스로 부동산사업에 대한 천부적인 재능이나 위대한 사업가 본능을 가지고 있다면 그 보다 더 좋은 일은 없을 것이다.

2) 그것이 아니라면 부동산 및 제반부동산 활용사업에 관한 전문지식을 학습하고 그 지식들을 활용할 데이터베이스를 감추어야 한다.

3) 그것도 어렵다면 그러한 지식과 데이터베이스를 갖춘 조직이나 개인을 고용해야 한다.