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<매도 노하우>
_ 집은 이사철(2,3,4,9월)에 판다(박원갑 P147).
_ 큰 땅을 사서 쪼개 판다.
_ 저렴한 지하상가 낙찰 받아 창고로 임대준다.
_ 500~1000평이 팔기 쉽다.
<매수 노하우>
_ 미분양은 입주시기인 2~3년 이후를 보고 판단하라.
_ 시세차익을 목적으로 경매물건 투자에 나설 때는 지역 호재부터 챙기는 것이 급선무다.
호재 있는 곳에는 매수자들이 몰려들기 때문이다. 만약 개발 호재가 없는 지역이라면
부동산의 단점인 환금성 때문에 애를 먹기 십상이다.
또 되도록 소형 매물이 유리하다. 덩어리가 크면 살 사람이 한정되어 파는 데 애를 먹는다.
게다가 요즘에는 세제의 투명화 때문에 팔아도 세금 때문에 별 실익이 없다.
되도록 한 해에 한 두건만 사서 1~2년 정도 운용했다가 되팔겠다는 마음으로
경매 물건을 꾸준히 탐색하다 보면 짭짤한 시세차익용 경매물건은 수두룩하다.
<한줄부동산상식>
_ 평방미터(M2) X 0.3025 = 평 양촌집 385 m2=117평
_ 건폐율(%) : 건축면적(=바닥면적)÷대지면적 x 100
_ 용적율(%) : 건축물의 지상층 총면적(=연면적)÷
대지면적 (용적율은 지하층 면적 및 지상 대기 주차장 면적을 제외한 나머지 면적)
_ 지적도상 878도(=도로), 874구(=구거=도랑)
_ 시행사=건축주, 시공사=건설회사, 분양사=분양사
_ 부재지주: 자신이 사는 지역 밖의 농지를 매입한 사람
_ 농지 은행에서는, 소규모 농지 (진흥지역 1,000㎡ 미만,
진흥지역 밖 1,500㎡ 미만)은 위탁받지 않는다.
_ 공동명의 이점: 양도소득세 기본공제를 2명으로 받을 수 있음.
_ 급매: 활황기에는 5%, 침체기에는 10~20% 정도 싸야 급매라 할 수 있다(박원갑 P143).
_ 폐쇄등기부: 전소유자관련소성, 세금, 상속문제, 조상 땅 찾기 등으로
예전의 권리 관계를 확인해야할 때 발급받는다.
_임야는 글자그대로 산 위의 숲입니다.
임야는 개발이 거의 안되고 매수자를 찾기 힘듭니다. -->
옛날소리하지마세요.임야를 산림훼손허가를 득해서 지분을 나누고 도로를 만들어
집터를 수십개 만들어 파는 사람들이 많지요
우리는 이런 사람들 이름은 **육림조합, **허브벨리 ,
컨설팅토지회사들이지요... 산이 왜 개발이 안됩니까 ?
산에다가 방갈로를 지어서 휴양림사업하는 사람도 부지기수인데요.
할게 너무많지요 안되면 묘터도 나눠팔아도 되고 농부 구해서
장뇌삼 심어도 되고 묘목, 고로쇠 수액 고사리 등등..
_ 명도확인서: 반드시 집을 비운 후 써준다.
_ 상가 월세를 체납하면, 임대차 계약의 해지 사유가 된다.
지금부터 서둘러 명도소송 진행하면 최대한 적은 손해로 내 보낼 수 있다.
참고로, 초보 임대인의 경우 보증금 있다고 월세를 보증금에서 까는 경우가 있는데
이것은 위의 경우처럼 임대인이 궁극에는 손해를 본다. 그러므로 보증금은 말 그대로
보증금이니 월세 체납하면 바로 명도를 진행해야 합니다.
_ 강남의 상가 20평과 대전 어느 지역의 상가 20평 중
대전 지역의 상가가 매출이 높다면
결국 상가의 가치 면에서는 대전 지역의 상가가 더 높다고 할 수 있다.
평당 분양가가 초기에 얼마였는지, 그 지역의 토지가격이 얼마였는지 등과는
직접적인 상관관계가 없다는 말이다.
그렇기 때문에 지역이 가지는 이미지나 인식에 관계 없이 상가는
매출을 많이 올릴 수 있거나 임대료가 높은 상가가 내재가치가 있는 상가이다.
결국, 상가의 내재가치는 임대수익률이 결정한다.
_인도명령신청서, 소유권이전등기촉탁신청서:
굿옥션에서 유료 가입자에 한해 작성해줌(샘플도 있으므로 참조할 것).
_대장: 사실관계(대장과 등기부간에 사실 관계가 상이할 때 대장 우선)
_등기부: 권리관계(대장과 등기부간에 권리 관계가 상이할 때 등기부 우선).
_건축물 대장(토지 대장, 임야 대장): 건축물대장은 1997년에 도입됨.
건축허가→건축→준공검사(건축법상 "사용승인"을 말함) 후 지적과에서
등재함(기존의 무허가건물은 건축물 대장에 등재될 수 없음).
행정부에서 재산세 과세하기 위해 작성.
건축물 대장은 등재 신청 후 시간이 흘러 철거 또는
자연 재해로 파괴되면 말소 또는 멸실 신고를 하여야 한다.
신고하지 않으면 건축물 대장은 폐기되지 않고 계속 남아 있다.
건축물 대장이 없다=무허가 건물이다.
사용승인을 득하지 않고 건축물을 사용하면 이행 강제금이 매년 2회 정도 부과됨.
등기부에 소유권이전등기를 한 후 건축물 대장의 소유자 변경 신청을 아니한 경우
건축물 대장상에는 종전 소유자 명이 그대로 남아 있게 된다
(이 경우, 등기부등본을 발급받아 시청의 건축개발과에
건축물 대장 정정 신청하면 된다).
_등기: (보존) 등기하기 위해서는 대장(건물, 토지, 임야)에 등재한 후
그 사본을 첨부하여야 함.
_상가(근린생활시설)은 집주소를 옮기지 않기 때문에 사업자등록을 이용함.
_근린상가와 상가 차이점?
건축법상 주거지는 전용 주거 지역과 2종 주거지역이 있다.
주거 지역이라 해서 집들만 있으면 생활이 곤란하다.
슈퍼도 있어야 하고 기타 등등 여러 부대 시설이 있어야 사람이 살수 있다.
그래서 주거지 근처에 있는 상가라 해서 근린상가라 하고
주거지 근처의 유치원이나 학원,
상점 등을 근린생활시설이라 합니다.
1층이나 2층이 상가고 그 위층이 가정집으로 건축된 집의 경우,
현행 법에서 상가 위에 가정집 용도로 건축을 하는 것을 허가하고 있기
때문에 법적으로 근린 상가와 일반 주택과 차별은 없습니다.
주택임대차보호법은
실제 거주를 목적으로 살고 있으면 적용이 된다.
_ 재개발: 단독, 빌라를 아파트로 재건축: 낡은 아파트를 새 아파트로.
_ (지분경매) 임야지분낙찰→공유물분할소송통해 분필한다
(분필비 40-80만원. 분필수에 따라 다름)
_ 도로포장은 내 땅이어도 맘대로 되는 것이 아닙니다.
절차 없이
도로포장을 하면 농지의 경우 농지법 위반이기 때문입니다.
(걸리면 원상 복구해야 합니다.)
현황도로일지라도 지목이 도로가 아니면 이장님이 진행하신다 해도
최소한 면사무소 농지과의 동의 하에 일이 진행됩니다.
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<전세-월세 환산법> 할: 10% 푼: 1% 리: 0.1%
타율이 3할대--> 타율이 30% 대
_ 전세를 월세로 전환할 때는 주택은 연 14% ,
상가는 연 15%를 적용한다.
예) 전세 5000만원 중에서 2000만원을 월세로 전환할 때(주택일 때) -->
2000만원 × 0.14 = 2,800,000 ÷ 12개월 =
233,333 (보증금 3000만원에 월세 23만3천원)
그러나, 실무에서는 월1%로 계산한다. 즉,
3000만원에 20만원 이렇게 계산한다.
역으로 전세로 전환할 때는 월세금액에 100을 곱하면 된다.
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<입찰>
_ 입찰가보다 싼 급매 물건이 있으면 당근 입찰 포기^^
<입찰가 산정 방식> 안수현 집땅반값 72쪽 참조.
_ 각설탕: 끝짜리 89만원
입찰가 = 시가(또는 급매가) - 등기비용 - 명도비용 - 수리비용 - 수익
| 공식 |
비고 |
| 시가 또는 급매가 |
인터넷 시세 체크→현재가격추이판단(상승세/보합세/하락세)→
층고려시세파악→중개업소 호가/급매가파악 |
| - 등기 비용 |
3% |
| - 명도 비용 |
200만원 |
| - 수리 비용 |
200만원 |
| - 수익 |
|
| = 입찰가 |
꼭 사고 싶다면 상향 조정. |
첫째 낙찰가율을 파악하라.
낙찰가율이란 최초감정가를 낙찰가로 나눈 비율로 낙찰가율이 80%라고 하면
1억짜리 아파트가 8천만원에 낙찰된다는 뜻이다.
단 여기서 주의할점은 낙찰가율은 감정가 기준일뿐
시세가 아니라는 점인데 만약 시세가 높다면 수익도 높을 것이다.
둘째 입찰경쟁률을 파악하라.
환금성이 뛰어나고 명도가 손쉬운 아파트의 경우는 보통 경쟁률이 10명이 넘는다.
그러나 지방땅이나 권리분석이 어렵거나 명도가 어려운 경우는
서너명 또는 혼자일 경우도 있다.
이래서 경매 선수들은 경쟁률이 많은 아파트 보다는 권리분석이 어렵거나
명도가 어려운 다가구 또는 단독주택을 낙찰받아 수익을 많이 본다.
셋째. 낙찰률을 주목하라.
낙찰률이란 입찰에 부쳐진 물건중 실제 낙찰된 물건을 말하는데
보통 100건의 물건이 나오면 약30%가 낙찰된다.
만약40%가 넘으면 "묻지마" 투자이고 20%가 넘지 않으면
경매시장이 얼어붙은 경우이다.
_ 꼭 낙찰받고 싶으면 이전 최저매각가 이상 쓴다.
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<명도요령>
_ 안녕하세요 이번에 낙찰받은 ---입니다. 저 언제쯤 비워주실겁니까?
뭐 사시는거야 자유이나 저는 직업의 습관상 진행은 시키겠으니
집행하는 날짜까지는 사십시오(EBS부동산경매 490쪽)
_ 억지부려 흉하게 쫓겨 나고 싶으십니까?
_ 이제 부득이하게 집행할 시간이 되었다.
내일일지 모레일지 새벽일지 시간은 나도 모르겠다.
이렇게 마지막으로 찾아온 건 나도 자식 키우는데 자식 앞에서
어떻게 험한 꼴을 보겠는가?
제발 집행이 될 며칠만은 자식을 친척집으로 피신시켜 주면 좋겠다.
_ 점유자가 이사기일의 여유를 요구함→점유자한테 이사기일 담보하기 위해
각서와 30만원받아 보관→이사 때 60만원 돌려줌.
_ 버티는 채무자: 그냥 강제 집행한다.
유체동산 가압류신청하고
임대료지급명령신청한다(부당이득금 청구의 소를 통해 가압류 하나?).
_ 버티는 임차인:
1.인도명령신청이 가능할런지 모르겠지만 인도명령신청하시고
안되면 명도소송 하십시오.
2.점유이전 가처분 신청해놓으십시오.
3.대항력있는 임차인이 배당요구한 상태인 것 같으 니
배당기일(=임대차종료일)이후부터 해서 월세달라는
내용증명우편(앤소니 부동산경매급소공략법285쪽 참조)을 보내십시오.
4. 몇 번 내용증명 보내고 지급명령신청을 하십시오.
5.이정도 되면 아마 알아서 비워주지 않을까 생각됩니다.
6.임차인의 경우 어지간한 경우 유치권이 성립되지 않으니 무시하십시오.
7. 이사비도 없습니다.
8.임차인 동산에 압류하세요.
_ 폐문부재: 옆집에도 물어보고 전기계량기도 체크하고 가스요금이나
각종 우편물 같은 거 보고..
빈집이 맞다면 열쇠쟁이만 부르고
좀 껄끄럽다면 성인2명 입회하에 문 열고 짐 있으면 다시 잠그고 나온다.
_ 채무자가 현황조사시에 물건내부에 들어오거나
사진을 찍은 것이 없으므로 씽크대, 샤시 ,비대 ,욕실거울,장판 등을
가져 가겠답니다→
경매로서 취득한 부동산에 관하여 내부에 귀속된 싱크대, 샤시, 보일러,
신발장, 욕조, 변기,
현관문, 베란다, 마루바닥, 현관문 시건장치, 빨래걸이대 등과 같이
벽이나 콘크리트에 부착되어 있던 것들을
종물 또는 부합물로서 민법 제358조 "저당권의 효력은
저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다"라는
조항과 동법 제100조 "종물은 주물의 처분에 따른다"라는 조항과
대법원판례 83마469 "등기부상의 표시없는 부합물, 종물에 대한
낙찰허가결정에 따라 모두 적법하게 낙찰인이 소유권을 취득한다"는
조항에 근거 모두 낙찰자의 소유입니다.
따라서 부동산의 명도시 부동산에 예속된 부속물을 하나라도 손괴, 적출 또는
소유이동할 경우 "기물손괴죄" "절도죄" "권리행사방해죄" 등으로 처벌될 수 있다.
만약 새로 설치된 물건을 가지고 가려고 한다면
전 소유자의 기존의 상태로 원상복구를 해 놓아야 한다.
_ 이사비는 짐 싣고 떠날 때 집 내부 물건의 손괴, 절도가 없는지 확인하고 준다.
_ 연체 관리비는 원칙적으로는 낙찰자가 부담할 책임이 없으나
현실적으로는 부담하는 게 관행입니다.
다만 공유부분만 부담하겠다고 하고 전유부분은
전소유자에게 받으라고 주장을 하면서
연체 금액을 일부 할인하는 쪽으로 유도하시는 게 방법입니다.
_ 명도 확인서 없이 객관적으로 명도하였다는 것을 입증할 수 있는
변경된 주민등본이나
이사확인서를 가지고 배당금을 찾아 가는 경우는,
낙찰자가 배당금수령에 협조하지 않을 때 한다.
원칙적으로, 낙찰자의 명도 확인서가 있어야 배당가능하다.
세입자와 관리비문제를 상의했는데 협상이 안되면 관리비를 먼저 납부하고
납부 영수증을 첨부하여 배당금에 가압류를 할 수 있다.
_ 낙찰자는 잔금납부 후 인도명령을 신청할 수 있으나,
강제집행은 배당기일 이후에 하게 된다.
말하자면 임대차 종료일은 배당기일이라고 보면 된다.
배당기일까지는 약 50일쯤 걸린다.
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<양도소득세 계산하기:국세청→부동산세금바로알기 참조>
_ 실수익 = 매도가 - 낙찰가 - 등기비 - 명도비 - 수리비 - 양도세
_ 실수익은 대충 (매도가 - 낙찰가) / 2로 보면 될 것 같음.
| 2006년 취.등록세 적용 세율표(한국경제신문 → 부동산 → 취등록세 계산) |
| 취득형태 |
거래대상 |
거래형태 |
등록세
(취득가액의) |
지방교육세
(등록세액의) |
취득세
(취득가액의) |
농어촌특별세
(취득세액의) |
총적용세율 |
| 매매/교환 |
주택 |
|
1% |
20% |
1% |
10% |
2% |
| 주택 외 |
개인간거래 |
1% |
20% |
1.5% |
10% |
2.85% |
| 개인간거래 외 |
2% |
20% |
2% |
10% |
4.6% |
| 농지 |
|
1% |
20% |
2% |
10% |
3.4% |
| 신축 |
|
0.8% |
20% |
2% |
10% |
3.16% |
| 상속 |
|
0.8% |
20% |
2% |
10% |
3.16% |
| 증여 |
|
|
1.5% |
20% |
2% |
10% |
4% |
|
| 양도가액(매도가) |
30,000,000 원 |
= 양도시 실거래가격 |
| 취득가액(낙찰가) |
- 24,054,000 원 |
= 취득시 실거래가격 |
양도차익
(= 양도가액 - 취득가액 - 필요경비) |
5,224,380 원 |
|
필요경비(취득시부터 양도시까지 지출한 비용, 즉 취득비용,
자본적 지출 비용, 양도비용) |
| 취득비용 |
취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세,국민주택채권 할인료, 중개 수수료, 법무사 비용, 소유권 분쟁시의 소송 비용, 인지대 등(취득가액의 3%) |
| 자본적 지출 비용 |
수선비라고도 함. 수선비는
＇양도자산의 용도변경이나 개량 또는 이용 편의를 위해서
지출한 비용＇으로서 ＇부동산 사용 가능 기간 증가와
자산 가치 증가＇라는 두 조건을 충족해야 한다.
구체적인 항목들이 법에서 명시하지 않고 있기 때문에
과세관청의 판단에 따라 비용인정 여부가 달라질 수 있다.
개량비용, 내용연수 증가 비용, 베란다 샷시,
건물 냉난방시설비용, 방 확장 비용, 인테리어 등
내부시설 개량비용, 장애물 철거비용,
보일러 교체비용, 도로신설비용, 엘리베이터 설치비용,
홈오토설치비용 등이 필요 경비로인정된다.
즉 그 비용이 당해 부동산의 가치를 증가시키느냐가 관건이다.
단, 단순 도배, 장판, 페인트(외벽도색),
조명커버설치 또는 교체, 싱크대 교체, 신발장 설치,
옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비,
재산세, 권리금, 금융비용 등은
필요경비에 포함되지 않는다.
이들은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 가치를
상승시킨다기보다는 주택의 정상 상태를 유지하기 위한
유지비라고 할 수 있기 때문이다. |
|
* 증명방법은?
양도세 신고할 때 세금 계산서, 영수증, 또는 공사계약서 등을 제출한다.
이들 서류에는 공인중개사나 공사업체의 인적 사항
(상호, 사업자등록번호)이 기재되어야 함. | |
양도소득
(= 양도차익-장기보유특별공제)
→ 경매쟁이는 무시 |
0 원 |
| 장기보유특별공제 (1가구2주택보유자는 배제) |
| 0-3년 |
양도차익의 0% |
| 3-5년 미만 |
10% |
| 5-10년 미만 |
15% |
| 10년 이상 |
30%. |
| 15년 이상 |
45% | |
과세표준액
(= 양도소득-양도소득기본공제)
→ 경매쟁이는 무시 |
- 2,724,380 원 |
* 양도소득기본공제액: 년 1회 1인당 250만원
(주택 및 토지에 있어서 부부 공동 명의시 양도세 절감 효과) |
산출세액
(= 과세표준-세율)
→ 경매쟁이한테는 양도차익 |
1,362,190 원 |
| 세율 |
| 보유기간 |
1가구1주택(누진세율) |
1가구2주택 |
| 1년 미만 |
과세표준액의 50% |
50% 단일세율
→ 2007.1.1이후 양도분부터 적용되는 소득세법시행령 제167조의 5 규정의 1세대 2주택의 중과세율(50%) 적용대상 주택수 판정은 1세대가 보유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 여부 판정.
_ 서울,광역시(군지역 제외): 모든 주택
_ 경기도(읍, 면지역 제외): 모든 주택
_ 기타 지역: 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택
(기타지역: 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍, 면지역, 기타 도지역) |
| 1-2년 |
40% |
| 2-3년 |
9~36% |
| 3년 이상 |
비과세 (단, 서울, 과천, 1기 신도시는 2년 거주 포함) | |
양도소득세(결제세액)
(= 산출세액 - 예정신고납부세액) |
1,225,971 원 |
_예정신고납부세액은 산출세액의 10%임(예정신고기한 내 신고를 하고
세액을 납부하면 10%를 공제. 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의
말일부터 2월 이내. 예: 양도일이 9월 1일이면, 9월 30일로부터
2월 이내인 11월 30일이 예정신고기한임.) |
| 주민세 |
122,597 원 |
= 양도소득세의 10% |
| 양도시 총 세금 |
1,348,568 원 |
= 양도소득세 + 주민세 |
| | | |
| 소유권이전비용 |
낙찰가: 130,000,000원 |
| 취득세 |
1,330,000원 |
낙찰가액의 1% (2006년9월1일 이후부터 적용) |
| 농어촌특별세 |
133,000원 |
취득세액의 10% |
| 등록세 |
1,330,000원 |
_낙찰가액의 1% (2006년9월1일 이후부터 적용)
_도시지역 내 농지 2% |
| 농어촌특별세 |
532,000원 |
취득세 및 등록세 감면세액의 20%가 농특세로 과세
※주거용일 경우 전용면적 85㎡이상
농어촌특별세 추가(읍,면은 100㎡이상)
(2006년9월1일 이후부터 적용) |
| 교육세 |
266,000원 |
등록세액의 20% |
| 증지세 |
9,000원 |
|
| 말소등록세 |
16,800원 |
말소등기건수×(말소등록세+대법원수입증지대)
※배당표상의 말소권리로 사실과 다를 수 있습니다. |
| 소유권이전비용 합계 |
약 3,616,800원 ( + 국민주택 채권매입금액 ) |
| 소유권이전 촉탁 구비서류 |
|
소유권이전 등기 촉탁 신청서, 부동산등기부 등본, 낙찰대금 완납증명원(사본),
주민등록등(초)본, 토지대장, 건축물관리대장, 국민주택채권영수증(해당자), 등록세 영수증(이전,말소),
대법원 수입증지, 우표3,020원×2회분, 도장 |
| |
|
국민주택채권 매입표 (2005년 1월 5일부터 적용) 2007년1월18일 현재 할인율 10.38%, 등기시
국민주택채권을 매입해야 한다.
국민주택채권은 5년 보유하면 상환이 가능하며 상환시 약간의 이자( 3%)가 발생한다.
그러나 대개는 등기시 할인을 한다. 등기시점의 할인율을 적용하여 매도하는 것이 일반적이다.
|
|
가. 소유권의 보존(건축물의 경우를 제외한다) 또는 이전
(공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는
신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우를 제외한다) |
| 매입대상 |
과세시가 표준액(단위:원) |
매입율 |
| 특별시 및 광역시 |
그 밖의 지역 |
| 주택 APT |
2천만원 이상 5천만원 미만 |
13/1,000 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 |
19/1,000 |
14/1,000 |
| 1억원 이상 1억6천만원 미만 |
21/1,000 |
16/1,000 |
| 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 |
23/1,000 |
18/1,000 |
| 2억6천만원 이상 6억원 미만 |
26/1,000 |
21/1,000 |
| 6억원 이상 |
31/1,000 |
26/1,000 |
| 토지 |
5백만원 이상 5천만원 미만 |
25/1,000 |
20/1,000 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 |
40/1,000 |
35/1,000 |
| 1억원 이상 |
50/1,000 |
45/1,000 |
| 주택 및 토지 외의 부동산(건물만) |
1천만원 이상 1억3천만원 미만 |
10/1,000 |
8/1,000 |
| 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만 |
16/1,000 |
14/1,000 |
| 2억5천만원 이상 |
20/1,000 |
18/1,000 |
|
| 나. 상속(증여 그 밖에 무상으로 취득하는 경우를 포함한다) |
| 매입대상 |
과세시가 표준액(단위:원) |
매입율 |
| 특별시 및 광역시 |
그 밖의 지역 |
| - |
1천만원 이상 5천만원 미만 |
18/1,000 |
14/1,000 |
| 5천만원 이상 1억5천만원 미만 |
28/1,000 |
25/1,000 |
| 1억5천만원 이상 |
42/1,000 |
39/1,000 |
<토지보유세>
_개별공시지가는 보유세(=재산세와 종합부동산세)와 증여세와 같은 부동산 관련 세금 산정 기준
_보유세는 아파트 등 주택의 경우 4월말 발표하는 공시가격을 기준으로 하지만, 공시가격이 없는 일반 건물, 오피스텔, 토지 등의 경우 개별 공시지가와 건물 시가표준액을 합한 금액으로 과세된다.
_비사업용 토지일 경우 세대별 합산 공시지가를 기준으로 3억원 이하면 재산세만 내고, 3억원을 초과(사업용 토지는 개인별 40억원 초과)하면 종합부동산세(세율:0.15~0.5%)도 낸다.
_증여세는 개별공시지가에 따라 1억원 이하는 10%, 1억 초과-5억원 이하는 20%, 5억 초과-10억원 이하는 30%, 10억 초과-30억원 이하는 40%, 30억원 초과는 50%.
_양도소득세, 취득.등록세는 토지의 실거래가로 과세돼 공시지가 상승과는 무관하다.
_공시지가는 "표준지공시지가"와 "개별공시지가"로 구분되며, 일반적으로 "공시지가"라 함은 건설교통부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적, 사회적, 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하고 적정가격을 조사·평가하여 건설교통부장관이 결정·공시한 매년 1월1일 기준의 단위면적당(㎡) 가격을 말하며 이를 "공시지가" 또는 "표준지공시지가"라고 한다.
_공시지가, 즉 "표준지공시지가"는 개별공시지가의 산정기준임은 물론 국가·지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 평가하는 경우에 그 기준으로 적용하고 있으며, 서울시의 3만여 필지를 포함한 전국적으로 45만 필지가 표준지로 선정되어 있습니다.
_"개별공시지가"는 건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가와 토지가격비준표를 기준으로 토지소재지 구청장이 관할구역내 토지의 특성을 조사하고 그 특성을 표준지공시지가의 토지 특성과 비교하여 지가를 산정한 후 감정평가사의 검증과 토지소유자의 의견수렴, 구토지평가위원회 심의 및 건설교통부장관의 확인 절차 등을 거쳐 구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다.
_개별공시지가는 다음과 같은 세금이나 부담금의 부과기준이 된다.
(1) 국 세: 법인세중 특별부가세, 상속세
(2) 지방세: 종합토지세의 과세표준액 결정자료
(3) 기 타: 개발부담금 : 개발사업 개시시점 지가의 산정
농지전용부담금 : 전용대상 농지가격
산림전용부담금 : 전용대상 임야가격
국공유재산의 대부, 사용료 : 대부·사용료 산정을 위한 토지가격
개발제한구역 훼손부담금 : 개발제한구역훼손부담금 산정기준
개발제한구역내 토지 매수 : 개발제한구역내 매수대상토지
_개별공시지가와 토지보상과의 상관 관계는?
토지보상가격은 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점·협의성립시 또는
재결시까지의 관계법령에 의한 당해토지의 이용계획, 지가변동율 및 생산자물가상승율,
기타 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 2인 이상의 감정평가사가 평가하되
공적제한이 있는 대상토지는 제한이 없는 최상의 유효토지로 사용되고 있는 상태로 상정하여 평가하게 됩니다.
개별공시지가는 토지보상가격과는 관계가 없습니다.
개별공시지가는 각 시·군·구별로 표준지공시지가를 기준으로 건교부에서 제공한
토지가격비준표(공적제한은 감가하여 산정)를 활용, 지가담당공무원이 조사 및
산정한후 일정의 절차를 거쳐 시·군·구청장이 결정·공시한 지가로서 국세·지방세 및
각종부담금과 사용료 등으로 활용될 뿐이고 토지보상과는 전혀 관계가 없습니다.
<투기과열지구와 투기지역>
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투기과열지구 |
투기지역 |
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정의 |
아파트가격 상승률, 청약경쟁률 등을 감안해 투기우려가 높은 지역에 대해 건교부장관 또는 시·도지사가 지정하는 곳을 말한다 |
집값 또는 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 재정경제부장관이 지정하는 지역으로 주택투기지역과, 토지투기지역으로 나뉜다. |
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지정효과 |
1. 주택공급계약일로부터 소유권이전 등기시까지 분양권 전매 제한 (단, 충청권을 제외한 지방은 1년)
2. 과거 5년 이내 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자, 세대주가 아닌 자는 청약1순위 자격 제한
3. 35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 85㎡ 이하 민영주택의 75% 우선 공급
4. 지역? 직장조합? 재건축 조합원의 지위양도 금지
5. 주택담보대출 LTV 일부 강화 (예 : 은행권 3년 이하 대출기간 60 → 50% 등) |
1. 부동산(토지, 건물) 거래에 대해 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세함
2. 필요시 높은 탄력세율(기본세율 ±15%p범위내) 적용 |
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<대항력과 우선변제권의 차이>
주택인도+주민등록+최선순위+확정일자
(1) 주택인도+주민등록+ 최선순위는 대항력 발생 요건, 대항력(전제조건)+확정일자는 우선변제권을 발생 요건이다.
(2) 대항력은 "집 못 비워줘"라고 말할 수 있는 권리이다(보증금+계약기간).
그러기 위해서는 선순위에 (가)압류, (근)저당 등이 없어야 한다.
(3) 우선변제권은 "후순위"권리자보다 먼저 배당을 받을 권리이다.
최우선변제와는 달리 선순위보다 먼저 배당을 받는 것이 아니다.
(4) 대항력 없는, 즉 후순위의 임차인(김학렬)은 배당받고 나가야 함.
......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
<땅의 종류: 도시개발, 산업단지개발 등 개발지역의 주변에 투자한다>
국토의 계획의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거 |
용도지역
_ 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역
_ 지역>지구 or 구역 |
용도지구
_지방자치단체의 조례에서 규정 |
용도구역
_지방자치단체의 조례, 토지이용규제에 초점. 도시주변 |
도시지역
(주로 주거, 상업, 업무 등으로 사용)
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주거지역
|
①전용주거지역(다세대, 다가구 등 저층 주택만)
-제1종 전용주거지역
-제2종 전용주거지역
②일반주거지역(아파트)
-제1종 일반주거지역
-제2종 일반주거지역
-제3종 일반주거지역
③준주거지역(주거+상업) |
①경관지구
-자연경관지구
-수변경관지구
-시가지경관지구
②미관지구
-중심지미관지구
-역사문화미관지구
-일반미관지구
③고도지구
-최고고도지구
_최저고도지구
④방화지구
⑤방재지구
⑥보존지구
-문화자원보존지구
-중요시설물보존지구
-생태계보존지구
⑦시설보호지구
-학교시설보호지구
-공용시설보호지구
-항만시설보호지구
-공항시설보호지구
⑧취락지구
-자연취락지구
-집단취락지구
⑨위락지구
⑩개발진흥지구
-주거개발진흥지구
-산업개발진흥지구
-유통개발진흥지구
-관광휴양개발진흥지구
-복합개발진흥지구
-특정개발진흥지구
⑪특정용도제한지구
⑫리모델링지구 |
①개발제한구역
②시가화조정구역
③수산자원보호구역
④도시자연공원구역
⑤지구단위계획구역
|
상업지역
|
①중심상업지역
②일반상업지역
③근린상업지역
④유통상업지역 |
공업지역
|
①전용공업지역
②일반공업지역
③준공업지역 |
녹지지역
|
①보전녹지지역
②생산녹지지역
③자연녹지지역(개발이 제한적으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싼 편. 도시확장시 주거지역으로 용도변경가능. 건폐율20%. 용적율 100% 이내에서 조례 허용 범위에서 건축 가능하나 경사도 임목도 등 조례가 정한 제한이 있으므로 주의) |
관리지역(양촌집)
(옛 준도시지역ㆍ준농림지역)
(농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅) |
보전관리지역(개발이 엄격하게 제한됨. 자연환경 보호，수질오염 방지 등을 위해 보전이 필요한 곳)(용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하) |
| 생산관리지역(개발이 엄격하게 제한됨. 농림，어업 생산을 위해 관리가 필요한 곳)(용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하) |
| 계획관리지역(도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발을 위해 관리가 필요한 곳)(용적률 100％ 이하，건폐율 40％ 이하) |
| 농림지역 |
(농지법에 따라, 농업진흥구역(=절대농지), 농업보호구역, 기타로 나뉨)
*농업진흥구역(양촌집 앞의 논)은 대개 경지정리가 되어 있고 관개수로가 발달된 농지로서,
농사 이외에는 개발이 거의 불가능함. 위치 및 여건에 따라
무주택농민의 농가 주책이 제한적으로 허가될 수 있고,
농림어업용 생산가공시설 따위가 극히 제한적으로 허가됨(자세한 것은
농지법 참조). 만일 땅을 사서 건축하려면 토지이용계획확인서와
지적도를 발급받아 보되, 농업진흥구역은 건축이 전혀 불가능함.
* 농업보호구역은 대개 건축 허가가 가능하니 지적도상 도로 또는
현지에 도로(현황도로)가 있는지 확인한다. |
| 자연환경 보전지역 |
× |
▶용도지구ㆍ구역:
용도지역 내에 지정. 구체적인 내용은 지방자치단체의 조례에 따른다.
_용도지구는 용도지역 지정을 보완한다
(용도지역의 미관, 경관, 안전 등을 강화시키기 위해 건축물의 용도,
건폐율, 용적률, 높이 등의 제한 또는 완화).
_용도구역은 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다
(무질서한 시가지 확산방지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리 등)
▶, 지목(地目):
_가장 기초적인 땅의 분류방법으로서, 지적법상 28가지
(대지, 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지(온천수 나오는 땅), 염전,
공장용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지,
제방, 하천, 구거(인공수로ㆍ둑), 유지(저수지), 양 어장, 수도용지,
공원, 체육용지,유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지)가 있다.
_지목은 땅 주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없는 한 변경이 가능하다.
|
지목과는 달리, 용도지역은 정책적 필요에 따라 지정된 것으로,
땅 주인 마음대로 바꾸기가 어렵다.
예를 들어 용도지역상 생산관리지역을 계획관리지역으로 쉽게 변경할 수 없다.
이 때문에 지목보다는 용도지역이 땅의 가치를 결정하는 데
더 중요한 요소라고 보는 전문가들이 많다. |
_ 땅 값 차이는 그 쓰임새(건축가능 건물의 종류, 건폐율, 용적률 등)에 따라,
즉 쓰임새가 많아지면 그만큼 값어치도 올라간다.
예컨대 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져
건물을 보다 높이 지을 수 있어 땅값이 더 비싼 편이다
(즉, 같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값에 차이가 난다).
일반적으로 아파트 건축이 가능한 도시지역내 일반주거지역 땅은
저층 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.
지목간에도 땅값 차이가 크다.
땅값 면에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸다.
주변 논밭과 비교해 대략 30% 이상 비싸다
. 전답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우
㎡당 1만300~2만1900원까지 비용이 들어간다.
논밭을 대지로 변경하면 당연히 쓰임새가 많아지면서 땅값이 30∼40% 정도 올라간다.
물론 대지 가격도 조건에 따라 가격이 천차만별이다.
조건이 나쁜 땅은 은행담보능력 등이 떨어져 땅값 쌀 수밖에 없다.
이런 대지로는
△위험시설과 인접한 땅
△저지대에 위치한 땅
△폭이 8m 이하인 땅
△진입도로에 2m이상 접해 있지 않은 땅
△진입로 폭이 4m 이하인 땅
△경사 15도 이상인 땅 등이 있다.
이런 땅은 쓰임새가 떨어져 가치가 떨어지는 만큼 되도록 투자를 피하는 것이 좋다.
_(질문)
농림지역에서의 건축?
포천에 용도지역이 농림지역인 임야 약4000평을 소유하고 있는데 도로에 접해 있다.
임업용산지로 현재 잣나무가 심어져 있다.
이 토지에 농가주택을 지어 살고 싶은데 몇 평을 허가 없이
지을 수 있으며 허가 받으면 몇 평을 지을 수 있나요? -->
(답변내용)
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하고 있는
용도지역중 농림지역내에서 건폐율의 최대한도는
원칙적으로 20%이하이고, 용적률은 80%이하이지만,
관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여
최대한도의 범위 내에서 대통령령이 정하는 기준에 따라
특별시.광역시.시 또는 군의 조례로 별도로 정하고 있다.
2. 특히 건설교통부장관은 국토의 관리상 필요하다고 인정하거나
주무부장관이 국방.문화재보존.환경보전 또는
국민경제상 특히 필요하다고 인정하여 요청하는 경우에는
허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수도 있고,
모든 건축물의 신축은 건축허가 또는 신고를 통해 가능한 것이므로
해당 토지의 토지이용계획확인원과 임야도를 발급받아
포천시청 건축과나 포천시청 주변의 건축설계사무소를 방문하여
구체적인 상담을 받아 볼 필요가 있다.
<형질변경비용>
형질변경 비용은 대체조림비(평당 3000원), 전용부담금(공시지가의 20%),
지역개발공채 매입비(평당 2000원), 복구예비비(평당 1000원)
_ 유의점: 서울과 수도권 일대 임야 중에는 개발제한구역이나
군사시설보호구역으로 묶인 곳이 적지 않다.
또 등기부상 개인명의로 돼있어도 실소유자가 문중일 경우
소유권이전등기에 문제가 생길 수 있다.
다른 부동산 매입과 마찬가지로 임야 매입 때도 반드시 현장답사를 거쳐야 한다.
상수원보호구역으로 지정된 땅은 형질 변경에 제약이 많아 투자시 주의가 요망된다.
해당 지차체에서 ''토지이용계획 확인원''을 떼보고
수질보전 지역인지를 체크해야 한다.
임야라도 보전임지는 형질변경하기가 까다롭다.
이밖에
△나무조밀도 50%이상
△경사도 20도 이상
△천연기념물로 지정 되거나 희귀한 나무가 있을 때는
허가를 받을 수 없다고 봐야 한다.
<토지 분할과 형질변경>
1. 토지 분할은 분할사유가 있어야 해줍니다.
그냥 분할해달라고 하면 분할해 주지 않습니다.
2. 분할 사유는 첫째로, 토지의 일부를 매도하는 경우이다.
600평 중 가령 200평을 분할하고 싶은 경우,
매매계약서를 작성하되 지적도 사본을 계약서에 첨부하고
매도할 토지의 위치 및 개략적 면적만큼을 가분할하여 지적도에 표시한다.
다음에, 구청 민원실에 있는 지적측량접수창구에
"매매에 의한 분할"을 신청한다(좀 까다로운 구청에서는
토지거래허가를 받을 것을 요구할 수도 있다.
분할승인여부는 지적 공사가 아닌 구청 지적계에서 결정함).
3.둘째는, 600평의 토지에 분할하고 싶은 대로 경계선(논 뚝)을 만들어 놓은 다음,
경계선대로 분할측량을 해달라고 요구하십시오.
이 경우 분할면적을 사전에 정확히 맞추기는 힘듭니다.
분할면적을 정확히 맞추고 싶다면 민간측량업자에게 분할하고 싶은
면적만큼 경계표시측량을 해달라고 한 다음,
그 결과대로 경계선을 만들면 비교적 가까운 수치의 분할면적을 얻을 수 있습니다.
4. 세번째 방법은 개발행위허가를 득한 다음,
허가도면대로 분할하는 방법이 있습니다.
그러나 이 경우는 개발행위 준공이 돼야 분할도 가능하므로,
분할만이 목적이라면 쓸 수 없는 방법입니다. 배보다 배꼽이 더 큰 경우입니다.
5. 형질변경 가능여부는 토지이용계획확인원,
지적도 등을 가지고 종합적인 판단을 해야 하므로 답변 불가능하다.
땅을 팔기 위해 형질변경허가를 받은 것은 위험하다
(왜냐하면 형질변경허가 비용, 준공기한, 개발부담금, 공시 지가 상승으로 인한
양도세 부담 때문).
<형질변경과 지목변경의 차이점>
1. 형질변경이란, 토지의 형태를 바꾸는 행위
(예: 임야를 벌채 후 평지화하는 행위, 논 밭을 메워 평탄화하는 행위)를 말한다.
형질변경은 사전허가를 필요로 한다("개발행위허가"라고 함.
옛날에는 "형질변경허가"라고 했음).
2. 지목변경이란, 형질변경 후, 시군청 지적계에 비치된 "토지이동신고서"를
작성 제출해서 지목을 현실에 맞게 정정하는 것을 말한다.
지목변경은 아무 때나 할 수 있는 것이 아니고
"개발행위허가"를 득하고 목적사업을 완료했을 때(준공필),
이를 입증하는 서류와 함께 제출하여 행한다.
불법 형질 변경의 경우에는
지목 변경을 해주지 않습니다.
<산지전용과 산림형질변경>
1. 임야`산림`산지의 개념 및 구별 :
임야,산림,산지는 법률상 엄격히 구별되는 개념입니다.
즉, 임야는 지적법상의 개념으로서 토지의 한 지목이고
(참고로, 임야란 "산림 및 原野를 이루고 있는 수림지
`죽림지`암석지`자갈땅`모래땅`습지`황무지 등의 토지"를 말한다.
지적법시행령 제5조 제5호 참조), 산림은 산지법상의 개념으로서
집단적으로 생육하고 있는 입목`죽과 그 토지를 말하고 산지의 상위개념이며
(동법 제2조 제1항 제1호 참조), 산지는 입목`죽과 함께 산림을 구성하는 2대 요소로서
입목`죽이 생육하고 있는 토지 그 자체를 말하는 것이고
(산지관리법 제2조 제1호 참조) 다만 그 중요성에 비추어
산지관리법이라는 별도의 법을 제정하여 따로 관리하고 있습니다.
요컨대, 산지는 임야임과 동시에 산림에 속하지만,
임야와 산림은 그 의미나 범위가 상이한 개념입니다.
(구체적인 내용은 위에 열거한 법률을 여러 번 읽어가며 확인하기 바랍니다)
2. 산지전용과 산림형질변경의 개념 및 구별
형질변경과 전용은 서로 구별되는 개념입니다.
즉, 널리 '토지의 형질변경'이라 함은 토지의 형태나
그 구성요소의 성질을 물리적으로 변경하는 것인데 반하여,
‘토지 또는 건축물의 전용'은 당해 토지나 건축물을 본래의 용도와 다른 용도로 사용하거나(즉, 용도외 사용) 또는 그에 수반하여 당해 토지나 건축물의 형질변경을 하는 것을 말한다. 요컨대, 전용은 ‘1. 용도외 사용'을 의미하거나 ’2. 용도외 사용과 형질변경'을 의미하는 것입니다.
이에 따라, 산림법은 '제5장 산림의 보호 제1절 산림의 형질변경 등'이라는 제목 하에 제90조 내지 제96조에서 입목벌채와 임산물의 굴취`채취에 관하여만 규정하고 있고,
산지관리법 제2조 제2호는 "산지전용이라 함은 산지를 조림·육림 및 토석의 굴취·채취 그 밖에 대통령령이 정하는 임산물생산의 용도 외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말한다."고 규정하고 있으며, 농지법 제2조 제9호는 "농지의 전용이라 함은 농지를 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량외의 목적에 사용하는 것을 말한다."고 규정하고 있는 것입니다.
.....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
<경매 용어 정리>
물권: 특정한 물건을 점유, 사용, 처분할 수 있는 권리로
누구에게나 주장할 수 있다.
8가지가 존재한다.
채권:
채권자가 채무자에게만 특정한 행위를 해줄 것을 요구할 수 있는 대인청구권,
즉 사람에 대한 권리이다.
물권의 종류
1) 소유권: 동산이나 부동산을 점유하여 자유롭게 사용, 수익, 처분할 수 있는
가장 완전 한 물권.
2) 점유권: 동산이나 부동산에 대한 소유권과는 상관없이 선의로
사실상 점유하고 있을때 만 예외적으로 인정되는 물권이다.
이 권리는 어느 정 도 계속적이어야 하고 타인의
간섭을 받지 않는 상태에 있어야 인정된다.
예) 몸에 지니고 잇는 물건, 남의 소유라도 내가 짓고 있는 논밭
3) 지상권: 계약에 의해 다른 사람의 토지에 건물이나
공작물을 지어 쓰거나 나무를 심어 기르기 위해 토지를 사용하는 권리이다.
공작물에는 교량, 연못, 동상, 광고탑, 전신주, 담, 터널, 궤도 등이 포함되며,
나무이기는 하지만 과실수는 지상권이 인정되지 않는다.
논밭의 벼나 보리, 야채 등도 나무가 아니므로 당연히 제외된다.
4) 지역권: 다른 사람의 토지를 통행이나 전망의 확보 등과 같이
자기 토지의 편익에 이용하는 권리이다.
예) 구획정리가 되어있지 않은 주거지역의 경우 다른 집들 사이에
둘러싸인 집이 있을 때, 외출 시 이웃집 땅을 거쳐 도로로 나갈 수 밖에 없는데
이 때 이웃집 땅의 일부를 길로 사용할 수 있도록 계약한 권리.
5) 전세권: 전세금을 맡기고 다른 사람의 토지나 건물을 점유하여
그 용도에 맞게 사용, 수익하는 권리이다. 단 농지에는 전세권을 설정할 수 없다.
6) 저당권: 우리가 다른 사람에게 돈을 빌려주면
그 사람 부동산의 등기부에 얼마를 빚졌다는 내용을 기재해 둘 수 있다.
이것은 채무 사실을 기록하고 돈을 떼어 먹더라도 그 재산을 처분하여
빌려준 돈을 되돌려 받을 수 있는 권리를 확보하기 위한 것이다.
채무를 담보하기 위해 채무자 또는 제3자의 부동산이나
부동산 물권(지상권, 전세권)에 대해 등기부상에 권리를 기재해 두었다가
빚을 갚지 않을 때 절차를 밟아 처분
(경매)하여 우선 변제를 받는 권리를 말한다.
또 저당권의 채권액을 정하지 않고 수시로 빌리거나 갚기로 계약했을 때는
그 최고액만 등기해 두는 경우가 있는데 이를 근저당권이라한다.
7) 유치권: 다른 사람의 물건이나 부동산과 관련하여 받을 돈이 있을 때
그 돈을 받을 때까지 물건을 가지고 있다가 돈을 못 받게 되면 임의로
처분할 수 있는 권리. 예) 고장 난 시계를 수리하였으나 일정 기간이 지난 후에도
주인이 찾아가지 않으면 그 시계를 팔거나 해서 수리 비용에 충당한다.
_상가 권리금은 유치권이 성립되지 않는다.
8) 질권: 다른 사람의 물건을 받고 돈을 빌려준 뒤 돈을 갚지 않을 때
그 물건을 임의로 처분할 수 있는 권리
예) 전당포에서 시계 등을 맡아두고 급전을 빌려준 다음
일정 기간 동안 돈을 갚지 않으면 이를 처분하여 대금을 가질 수 있다.
_용익 물권: 다른 사람의 부동산을 빌려 사용할 권리만을 갖는
물권으로 정한 기간 동안 물건의 사용 가치를 갖는 권리이며
타인에게 양도가 가능하다. 예) 지상권, 지역권, 전세권
_담보 물권: 빌려준 돈을 돌려 받기 위해 다른 사람의 동산이나
부동산을 차지하고 있다가 상대방이 빚을 갚지 않을 때 이를 처분할 수 있는
제한적인 물권으로 물건의 교환가치를 갖는다. 예) 저당권, 유치권, 질권
_채권: 계약에 의해 성립하는 것으로서 어떤 물건을 받을 권리,
일정액의 돈이나 이자를 받을 권리, 특정한 서비스를 제공 받을 권리 등
그 목적이 확정적이며 적법한 것이면 어떤 것이든 제한이 없다.
<채권의 종류>
1) 임차권: 임차인이 임대인에게 상가나 주택을 사용하는 대가로 차임(월세)을
줄 것을 약정하는 임대차 계약을 맺고 그 이행을 보장하기 위해
보증금을 맡김으로써 성립하는 채권의 일종이다.
임차권은 부동산과 관련된 계약이므로 등기할 수 있다.
등기를 하면 제3자에게 권리를 주장할 수 있다.
그러나 전세권과 달리 경매를 신청할 수 없고 경매시 가압류 등
추가적인 조치를 취하지 않으면 배당도 받을 수 없다.
따라서 임차권을 등기하는 경우는 거의 없고 등기를 하게 되면 전세권으로 하게 된다.
_임차권등기 명령신청제도는
1,전세기간만료,
2.주인 보증금 미반환
3. 세입자 부득이 전출신고를 할경우 하는제도입니다.
즉 님과 같이 부득이하게 전출신고를 해야 할 경우
임차권신청은 선택이 아닌 필수입니다.
그러니 사전에 집주인에게 양해를 구하고 하시면 될 듯하고요.
임차권 신청은 1.법원 민사신청과 접수 2. 판사심리 3. 임차권 결정문 4.등기소 촉탁 등의 확정이 된후 전출신고를 하시면 됩니다. 그냥 접수만 하였다하여 바로 임차권이 등록되는것은 아닙니다.
# 전세권과 임차권의 차이
| |
전세권 |
임차권 |
| 권리 성격 |
물권 |
채권 |
| 대 가 |
전세금지급 |
월세 또는 보증금 지급 |
| 공 시 |
등기 필수 |
부동산은 등기 가능 |
| 전대, 권리양도 |
주인 동의 없이 가능 |
주인 동의 없으면 불가 |
| 대상물 관리 의무자 |
전세권자 |
임대인 |
| 전세금 보증금 환수방법 |
경매 신청 |
채권자로서 권리만 있음 |
| 경매실무 |
전세권자는 사채업자. 전세권자가 배당받으려면 낙찰자의 명도확인서가 필요하나, 전세권자가 점유하지 않은 경우 이를 입증하면 명도확인서가 필요없음. 소유자가 배당받을 경우 낙찰자의 명도확인서가 필요없음. 이 경우에는 배당받으려면 이사가야하고 강제집행비용 임대료 청구 명목으로 배당금을 가압류하겠다는 내용 증명으로 적극적으로 압박해야.
명도시, 집을 비워주기 전에는 도장을 찍어주지 않아야(즉 배당을 받기 위해서는 먼저 집을 비워야).. |
|
2) 환매권: 매도인이 지금은 돈이 필요해 재산을 팔지만 후에
돈이 생기면 판 물건을 되살 수 있는 권리이다.
매매 계약 때 훗날 매도인이 받은 매매대금과 매수인이
그 부동산에 쓴 비용을 매수인에게
반환하면 판 물건을 돌려주겠다는 내용의 계약을 해서 갖게되는 권리이다.
환매의 목적물이 부동산인 경우에 등기로 공시하여 두면 대항력이 생긴다.
3) 기타: 채무자가 채무 이행을 하지 않을 때 채권자는 채무자의 부동산에
압류나 가압류 등을 등기 할 수 있다.
그래서 압류 등기나 가압류 등기는 물권이 아니라 채권으로 간주한다.
* 채권과 물권의 관계 (낙찰 대금의 배당에 매우 중요함)
1) 물권 상호간에는 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선
2) 물권과 채권 사이에서는 시간에 관계없이 물권이 항상 우선
3) 채권 상호간에는 시간 전후나 금액의 많고 적음에 차별을 두지 않는다.
* 물권화된 채권
채권은 항상 물권에 뒤지지만 다음 두 가지는 예외로 하는데,
채권이지만 등기를 하면 물권화된 것으로 보고
다른 물권들과 같이 시간 순서에 따라 그 권리를 인정받는다
1) 부동산 임차권
2) 소유권 이전 가등기
(1) 소유권이전청구권가등기:
부동산 소유권 이전을 요구할 수 있는 권리를 가진 사람이
본등기를 할 때까지 가등기를 하는 것.
가등기를 하면 그 사이 설정된 물권에 우선한다.
(2) 소유권이전담보가등기: 돈을 빌려주고 못 받을 경우에 부동산
소유권을 넘겨받겠다는 담보 계약을 맺고 소유권 이전에 대해 미리 가등기 하는 것.
<소유권의 처분을 제한하는 등기들>
1) 압류 등기, 가압류 등기
_압류: 채무자가 빌린 돈을 갚지 않을 때 채무자
소유의 부동산을 빼돌리지 못하도록
급히 법적으로 묶어두는 것이며,
부동산 소유권뿐만 아니라 전세권, 저당권, 임차권에 대해서도 압류할 수 있다.
_가압류: 체납된 국세처럼 이자가 붙지 않아 받을 금액이 확정되어 있는
채권에 대한 것은 압류라 하고, 시간이 지남에 따라 원금에 대해 이자가
붙어 채권액이 얼마나 될지 확정되어 있지 않은
일반채권에 대한 압류는 가압류라고 한다.
2) 가처분 등기
남에게 빌려준 부동산을 되돌려 받아야 하거나 부동산을 사기로 하고
대금을 모두 지급하여 그 부동산을 받을 권리가 생겼을 때
인수한 날이 되기 전에 혹시라도 다른 사람에게
몰래 팔고 달아나지 않을까 걱정이 생긴다.
이럴 때 이를 방지하기 위해 상대방이 부동산을 처분하지 못하도록
등기부에 금지사항을 기재할 수 있는데 이를 가처분 등기라 한다.
가처분 등기를 하면 등기부에는 ‘양도, 담보권 설정 기타 일체의 처분 행위의
금지’와 같은 금지 사항이 기입되어 아무도 이를 보고
매매계약을 맺거나 저당권을 설정하지 않을 것이다.
3) 가등기
물권을 변동시킬 수 있는 권리를 가진 사람이 등기를 하기 위해서는
일정한 요건이 갖추어져야 하는데,
사실상 그때까지는 시간이 걸리므로 미리 순위를 확보해 두기 위해 하는 등기이다.
가등기는 소유권뿐만 아니라 지상권, 지역권, 전세권, 저당권,임차권을
계약할 때도 할 수 있다.
소유권 가등기에는
소유권이전청구권가등기와 소유권이전담보가등기가 있다.
소유권이전담보가등기는 담보가등기 또는 가등기담보로 줄여서
부르기도 하는데 저당권과 똑 같은 권리로 취급한다.
4) 예고등기(굿옥션 "공부방"에 설명 잘 되어 있음)
기존의 등기 권리와 관련된 소송이 제기되어 있다는 사실을 알리기 위해
법원에서 하는 등기로 소송이 끝날 때까지 유지된다.
그 소송에서 원고가 승소하면 예고등기 이후에 설정된 권리는 말소될 수 있다.
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<전세권및근저당권설정과해지>
| 전세권 및 근저당권 설정 시 준비서류 |
전세권 및 근저당권 말소 시 |
| 집주인 |
① 인감증명1통 (설정할 부동산의 소유주)
② 주민증록 초본 1통
③ 인감도장
④ 등기권리증
⑤ 신분증 |
집주인 |
① 도장 |
| 세입자및 채권자 |
① 주민등록등본 1통
② 도장
③ 신분증 |
세입자및 채권자 |
① 등기필증(전세권 및 근저당권 설정등기에 관한 권리증)
② 도장
③ 신분증 |
| 공동 구비서류 |
① 등기원인증서(전세계약서 또는 근저당설정계약서)
② 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 주택채권매입필증(전세권 설정에는 매입하지 않아도 됨)
③ 위임장(대리인에 의하는 경우) |
기타 구비서류 |
① 신청서
② 해지증서
③ 위임장
(대리인에 의하는 경우) |
<가압류설정과해지>
| 가압류 설정 시 준비서류 |
가압류 말소 시 준비서류 |
| 가등기권리자 |
① 등기부등본 1통
② 주민등록등본 1통
③ 도장
④ 채무증서
⑤ 신청서(채권자와 채무자의 인적사항기재)
⑥ 위임장(대리인에 의한 경우) |
집주인 |
① 인감증명서 1통
② 인감도장
③ 신분증 |
| 말소의무자 |
① 인감증명 1통
② 가압류 결정문
③ 신분증 |
| 기타 구비서류 |
① 등기부등본
② 취하서
③ 위임장(대리인에 의한 경우) |
| 제세공과금 |
① 등록세 : 가압류 할 금액의 2/1000
② 교육세 : 등록세액의 20/100
③ 대법원 등기 수입증지 :
④ 부동산 필지당 5,000원 |
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<지적도 보는 법>
지적도(임야도):부동산의 경계를 토지대장(임야대장)에 표시할 수 없으므로 존재함.
투자하기 위해 땅을 살 때 무엇보다도 계약 전 현장답사가 중요하다.
서류에는 평지로 나와 있는 땅이라도 실제 가보면
경사가 심해 쓸모 없는 땅으로 판명나는 사례가 많기 때문이다.
특히 시골 땅은 서류상 내용과 실제 현황이 일치하지 않는 경우가 대부분이다.
대부분 일제시대 때 수작업으로 작성한 지적도를 고치지 않고
아직까지 사용하고 있어서다.
현장답사란 이처럼 서류로는 파악할 수 없는 땅의 실제 상황을 직접 살피는 일이다.
이때 대개 카메라와 나침반, 지적도 등을 기본적으로 지참한다.
최근에는 휴대용 녹음기를 들고 다니는 사람도 늘고 있다.
종이에 일일이 메모하는 대신 땅의 상황을 그때 그때 음성으로 녹음해 두는 것이다.
‘지적도’나 ‘임야도’나
땅 투자를 위해 현장을 답사할 때는 반드시 지참해야 할 서류로는 지적도를 꼽을 수 있다.
답사할 땅의 위치를 정확히 파악하는데 없어서는 안될 서류라서다.
지적도란 지적법에 의해 땅 경계선 등의 사실관계를 일반에게 공시하는
공적 서류를 말한다. 대한민국 땅(대략 3000여만 필지)이라면
1개 필지마다 각각의 지적도를 가지고 있다.
이때 지목이 임야인 경우에는 지적도라고 하지 않고
‘임야도’라고 부른다. 이는 임야와 기타 토지를 구분해 관리하는
토지관리시스템에서 비롯된 차이다.
지적도와 임야도는 이름만 다를 뿐 내용에는 차이가 없다.
행정관청에서 발급하는 지적도(임야도)에는 기본적으로
지번, 축적, 경계선 등이 표기된다. 지적도의 발급은 땅의
소재지와 상관없이 전국 어느 행정관청
(시ㆍ군ㆍ구청, 읍ㆍ면ㆍ동사무소)에서나 가능하다.
업소용 도면도 함께 지참해야
땅을 직접 살피러 현장에 나갈 때는 행정관청에서 정식으로 발급해주는
지적도를 기본적으로 지참해야 한다.
이와는 별도로 민간에서 발행하는 축적 ‘1/25000’이나 ‘1/50000’짜리 업소용
‘지적도’ 도 함께 지참한다. 민간에서 발간한 지적도에는
보다 상세한 기호와 지표가 표기돼 이를 참고하면 땅 찾기가 훨씬 수월하기 때문이다.
지적도를 통해 답사하려는 땅을 정확하게 찾아내는 것이 답사의 기본.
지적도를 근거로 땅 찾는 요령을 모르면
서울에서 김 서방 찾기만큼이나 어렵다.
특히 1∼2백 평 규모의 땅은 모양이 그만그만해서 전문가들도
구별에 애를 먹는다.
따라서 기본적으로 지적도를 이해하고,
지적도를 통해 현장을 분석하는 안목을 가지는 것이 중요하다.
우선 ‘기점’을 찾아라
현장답사에서 지적도를 근거로 해당 토지의 위치를 찾아내기 위해서는
먼저 해당 토지의 기점<사진참조>을 찾아야 한다.
기점(基點)이란 답사대상 토지를 찾아내는 기준이 되는 자연물을 말한다.
대개 인접한 도로나 계곡, 하천 등이 기점이 된다.
먼저 이 지적도 상의 기점과 일치하는 현장 기점을 찾아내야 한다.
확인이 어려울 때는 대상 토지와 가장 가까운 곳의
농가주택을 찾아 도움을 받는 방법도 괜찮다.
이와 같은 방법으로 답사대상 토지를 확인했으면 정확한 지적 경계선을 파악해 본다.
내 땅이 어디서 어디까지인지 확인하는 것이다.
그러기 위해서는 도로에 붙은 전면 길이가 얼마인지,
또는 가로, 세로의 길이가 얼마인지를 확인할 필요가 생긴다.
이때 지적도면상의 1㎝는 1200분의 1 축적에서는 12m,
1600분의 1 축적에서는 16m를 나타낸다는 점을 참고한다.
인근에 전신주가 있다면 그 간격이 대략 50m이므로
이를 토대로 실제거리를 가늠해 보는 것도 좋은 방법이다.
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농지취득자격증명서
농취증 필요없는 도시지역 내 경매 농지(農地) 2007. 10. 21
소액의 종자돈으로 경매를 통해 농지를 사게 되면 예외 없이
‘농지취득자격증명서’(농취증)를 발급 받아 법원에 제출해야 한다.
농취증 발급의 목적은 농지의 소유와 이용을 일치시켜
농지의 생산성의 극대화를 도모하고 경작자 즉 농업인만이 농지를
소유하게 하는 ‘경자유전’ 원칙에 따라 시행하는 제도이다.
일반인이 개발과 수익성이 예상되는 수도권이나 지방의 경매 농지나 땅에 투자하거나
건축을 위해 땅을 매입하려다 보면 늘 농취증 발급이 신경 쓰여 번번이
입찰을 포기하는 경우를 자주 보게 된다.
그러나 농지라도 농지취득자격증명이 면제되는
경매농지라면 초보자라도 관심을 가져볼 만하다. 일반적으로 농지 취득은 농지취득자격증명이 필요하지만 예외적인 사례를 잘 알아두면 경매를 통한 농지 취득이 가능하다.
일반농지를 낙찰 받게 되면 ‘매각기일’로부터
통상 1주일 이내로 지정되는 ‘매각결정기일’(낙찰허가) 전까지
농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 매각허가결정이 난다.
만일, 제출하지 못하면 매각 불허가되고 입찰보증금은 몰수한다.
이런 이유로 농취증이 면제되는 도시지역
내 농지는 도시인들의 투자대상으로 관심을 끌고 있다.
아울러 이러한 농지는 사실상의 ‘대지’인 관계로 개발가능성이
상당히 높기 때문에 일반농지에 비해 상대적으로 높은 수익이 보장된다.
'도시지역' 농지는 농지라도 소유권이전 가능
비록 지목과 토지 현상이 농지일지라도 ‘토지이용계획확인원’ 상에
도시지역 내 농지로서 일반주거, 상업, 공업지역 및
도시계획시설예정지구로 용도 지정된 농지를 경매로 취득하게 되면
농취증을 제출하지 않아도 매각허가결정을 받아 소유권이전 등기를 할 수 있다.
하지만 농취증이 필요 없는 농지인 것을 법원이 모를 수도 있기 때문에
농취증 대신 ‘토지이용계획확인원’을 발급받아 ‘매각결정기일’ 전까지
제출하는 것이 불필요한 시간낭비를 줄일 수 있다. 법원이 이를 모르고
매각불허가결정을 하는 경우가 종종 있기 때문이다
(농지가 경매에 붙여지면 법원은 해당 관청에 사실조회를 하여
농취증이 필요한 농지인지 여부를 판단하는데 시점 차이 등으로
인해 사실조회 이후 내용이 바뀌는 경우도 있다).
‘토지이용계획확인원’은 토지소재지 관할 시, 군, 구청 민원실에서
발급 받아 볼 수 있으며 각 지자체 홈페이지에서도 확인할 수 있다.
농지 잘 고르면 ‘틈새’ 투자처
남다른 안목과 임장활동(현장답사)으로 개발지역 인접 토지경매 물건에 도전한다면 분명 상대적으로 남다른 투자수익을 올릴 수 있다. 틈새는 살아있다. 한편, 현행 농지법은 통작거리, 거주지역에 관계없이 누구든지 농지를 취득 할 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 영농목적이 아니라면 여전히 농지를 보유(취득)하기가 힘든 것이 사실이다. 또한, 최초의 농지취득은 1,000m2( 302.5평)이상 이어야만 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있고, 소유권이전 등기를 할 수 있다. 하지만 농지를 취득하여 보유중인 소유자가 계속해서 농지를 취득할 때는 면적의 구애를 받지 않는다.
단, 주말농장 목적으로 농지를 취득 시에는 1,000m2(302.5평)미만 일 때(세대원 전원의 보유농지 합계)만 농지취득자격증명의 발급이 가능하다. 따라서 적은면적의 농지를 취득 하고자 할 때는 농취증 발급 신청 시 영농계획서 작성이 면제 되는 등 상대적으로 부담이 적은 ‘주말농장’ 목적으로 하는 것이 좋다. 그리고 토지거래허가구역으로 지정된 농지를 일반매매로 취득 시에는 반드시 해당관청의 허가를 받아야만 소유권이전이 가능하지만 경매로 취득 시에는 토지거래허가가 면제된다. 일반농지는 등록세가 1%이지만 도시지역 내의 농지로서 농취증이 면제되는 농지는 등록세가 2%인 점도 유념해야 한다.
_외지인이 농지를 취득할 수 있는 범위가 1000평방미터 이하로 알고 계시는 것은 잘못 알고 계신 것입니다...1000평방미터 이하이면 경매를 통해 낙찰 받을 경우, 주말체험영농목적으로 취득을 한다는 말이고요...이상이면 영농을 목적으로 하기 때문에 농업영농계획서를 작성해서 농지취득자격증명을 발급받을 수 있습니다.농업경영계획서에는 농기구 구입 예정, 영농시기, 영농방법(자경, 임대 등), 파종 작물등 구체적으로 작성해야 합니다. 자세한 것은 농지114라고 검색을 해보시면 됩니다.
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<근린 상가>
_ 상가건물임대차보호법은 주택임대차 보호법을 거의 그대로 차용한 법이다. 따라서 상가건물임대차보호법을 따로 기억하기보다는 주택 임대차보호법을 정확히 이해하고 양자의 몇 가지 차이점만 기억하면 된다.
■ 적용 범위 = 이 법은 상가 건물의 임대차에 적용한다.
단, 보증금이 대통령이 정하는 보증 금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는다.
대통령이 정하는 보증 금액은 서울시 2억 4000만원,
수도권 과밀억제권역 1억 9000만원,
광역시(군 지역과 인천광역시 제외) 1억 5000만원,
그 밖의 지역 1억 4000만원 등이다.
보증금과 관련해서 주택 임대차와 상가건물 임대차는
두 가지 차이점이 있다.
첫째, 주택 임대차는 대항력 요건만 구비하면 보증금의
제한 없이 법의 보호를 받을 수 있는 반면,
상가 임대차는 상한선 이내에서만 법의 보호를 받을 수 있다.
둘째, 주택 임대차는 보증금 외의 월 차임이 얼마가 되든 반영하지 않으나,
상가 임대차에서는 월 차임에 100을 곱해 환산한 금액을 보증금에 합산한다.
■ 대항력 요건 = 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법·소득세법·법인세법의 규정에 의한 사업자 등록을 신청한 경우 다음 날부터 대항력이 생긴다.
임차인이 이 법 시행일인 2002년 11월 1일 이전에 대항력 요건을 갖춘 경우도 이 법 시행일인 2002년 11월 1일부터 대항력을 취득한 것으로 본다.
단, 이 법 시행 전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대해서는 그 효력이 없다. 즉, 2002년 11월 1일 이전에 경료된 담보권에 기해 경매 절차가 진행 중인 사건의 낙찰자에게는 대항력을 주장할 수 없다.
■ 우선변제권 요건 = 위 대항력 요건을 갖추고 관할 세무서장로부터 임대차 계약서에 확정 일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 때 임차 건물의 환가 대금에서 후순위 권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받는다.
■ 소액 임차인의 최우선변제권 = 소액 임차인으로 최우선변제를 받기 위해서는 보증금이 다음 금액 이하여야 한다.
서울시의 경우 4500만원 이하일 때 1350만원 변제, 수도권 과밀억제권역은 3900만원 이하일 때 1170만원 변제, 광역시는 3000만원 이하일 때 900만원 변제, 그 밖의 지역은 2500만원 이하일 때 750만원을 변제받는다. 단, 임차인의 최우선변제 금액이 상가 건물 낙찰 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 3분의 1에 한해서만 우선변제권이 있다
■ 임대차 기간 = 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
건물의 임대차에 이해 관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 일정한 자료의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며, 이때 관할 세무서장은 정당한 이유없이 이를 거부할 수 없다. 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 행하는 계약 갱신 요구에 대해 다음과 같은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. ▲ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우 ▲ 임차인이 거짓 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ▲ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ▲ 임차인이 임차 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ▲ 임차 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적 달성이 불가할 때 ▲ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 때.
임차인의 계약 갱신 요구권은 2002년 11월 1일 당시 존속 중이던 임대차에는 적용이 안 되고, 이 법 시행 후 체결하거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 즉, 이 법 시행 이후에 체결 또는 갱신한 계약을 다시 갱신한 경우부터 적용한다.
계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다.
_ 상가 임대 당시 임대기간에 대해서는 상가주인의 사정상 계약기간은 보장할 수 없다고 특약사항에 썼습니다. 이후 저는 상가를 빼고 이사를 했는데 보증금을 안주네요.. 일정한 기간이 지나야만 보증금반환을 요구할수있는지요. (답)상가 임대차 보호법상 상가 임대 당시 임대기간에 대해서는 양자간의 합의에 의하여 정하되 5년간은 주인 임의로 내보낼 수 없습니다. 그러나 협의에 의하여 정한 기간에 임차인이 나가고자 할 시에는 임대 보증금을 내 주어야 합니다.
_ 상가 임대차 보호법상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로
다시 계약된 것으로 봅니다(5년이면 또 다시 5년).
_ 건물주와의 임대차계약이 2010년 까지인데 갑자기 건물주가
건물신규증축을 이유로 올해 5월말까지 비워달라구 하네요...!
근데 계약서에는 임대인/임차인이 해약코자 할때는 2개월전
서면으로 통지하여야 한다라고 되어 있어서 건물측에서는
이를 주장하고 있읍니다.
임차인 쪽에서 주장할 수 있는 권리가 없는지요?
작년에 입주를 했는디..거액의 인테리어 비용을 들여서 ...ㅠㅠ.
구제받을 수 있는 방법이...없을까요?
(답) 1. 2002. 11. 1일부터 시행하고 있는 상가건물임대차보호법에서는
임대료의 인상문제, 임대차기간의 불안정성,
임대인의 해지권 남용 등의 내용들을 규제하고 있는 데,
위 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는
그 보증금이 동법 시행령이 정하는 보증금액 이하의 임차인으로서
세무서에 사업자등록이 되는 상가건물에 대한 임대차계약이어야 합니다
(상가건물임대차보호법 1조 및 2조 동법 시행령 2조 등 참조).
2. 또한 위 상가건물임대차보호법에 동법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있어 임차인을 보호하는 강행규정도 함께 정하고 있는데(동법 15조 참조), 질의의 임대차계약이 상기 1.에서의 임차보증금(월차임이 있다면 이를 환산한 금액을 포함하여)이 위 법 시행령(2조)에 정한 적용범위에 해당되고, 또 당해 세무서에 사업자등록을 하여 사업자등록이 되는 상가건물을 입증하고 있다면 위의 강행규정도 적용받을 수 있으리라 판단됩니다.
3. 따라서 임차인이 위에서와 같이 상가건물임대차보호법에서의
적용을 받을 수 있는 요건에 해당이 되어 그 보호를 받고 있는
전제하에서는 질의에서의 2월전의 서면해지약정이 약정된
임대차기간의 보호규정에 위반하여 임차인에게 불리한,
즉 임대인의 해지권을 남용케 하는 약정이라면 동법 15조에 의하여
그 효력에 대해서는 의문의 여지가 있는 것으로 임대인에게
그 효력에 대한 이의를 제기하여 봄이 상당한 것으로 사료됩니다.
_건물주, 재건축·철거 사유땐 거절 가능.
최근 K씨(50세)는 강북지역에 상가건물을 매입했다.
입지는 양호한 편이나 시설이 낡고 엘리베이터도 없어 임차인들의 만족도는 떨어졌다.
공실률도 높아 이 참에 재건축을 하기로 계획을 세웠다.
그런데 복병이 도사리고 있었다. 임차인 L씨가 계약기간이 남았다는 이유로
명도를 거절하고 있는 것이다
(보증금 2,000만원, 월세200만원/계약만료일 2007년 3월1일).
임차인이 명도를 거절하고 있는 상황에서 건물주는 재건축을 할 수 있을까?
(답) 상가건물임대차보호법에 보호를 받는 임차인에게는
계약갱신요구권이 있다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을
포함해 전체 계약기간이 5년으로 정해져 있다.
계약갱신요구권이란 임차인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에
계약갱신을 요구할 때 정당한 사유 없이 임대인이 거절하지 못하는 것을 말한다.
우선 상가건물임대차보호법에 적용되는지를 확인하려면 환산보증금액을
확인하는 것이 중요하다.
환산보증금액 범위 이내 임차인만이 상가건물임대차보호법에 보호를
받을 수 있기 때문이다. 현재 서울시의 환산보증금액은
2억4,000만원이다(환산보증금액=보증금액+월세×100). 본건 1층은
보증금 2,000만원, 월세 200만원으로 환산보증금액은 2억2,000만원이 된다
. 즉 L씨는 상가건물임대차보호법상의 보호대상에 해당된다.
그러면 건물주 K씨는 임차인 L씨의 임대차 기간 5년이 만료되는 시점까지 기다려야 할까? 상가건물임대차보호법에 적용되는 상가라도 무조건 임차인의 계약갱신요구권이 보장되는 것은 아니다. 건물주는 철거, 재건축, 3기 이상의 차임연체, 임대인의 동의 없는 전전세 등의 사유가 있는 경우
계약갱신요구권을 거절할 수 있다(상가건물임대차보호법 제10조 참조). 따라서 건물주 K씨가 재건축을 이유로 임차인 L씨에게 명도요청을 한다면 L씨는 계약만기일에 상가를 비워주어야 한다. 노후화된 상가건물을 재건축할 목적으로 구입한 투자자라면 임차인의 계약갱신요구권을 이행할 의무는 없다.
_1. 상가란
상업 기타 영리업무를 영위하는 건물로서, 주로 상업지역에 위치하는데
상업지역은 국토계획법 및 동법시행령에 의하면 다시 다음과 같이 나눌 수 있다.
㉠ 중심상업지역 : 도심, 부도심의 업무 및 상업기능 확충을 위해 필요한 지역
㉡ 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위한 지역
㉢ 일반상업지역 : 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하기 위한 지역
㉣ 근린상업지역 : 근린지역의 주택지에 일용품 및 서비스공급을 위한 지역
이러한 상업지역의 분류에 따라 상가도 중심상가, 유통상가, 일반상가, 근린상가 로
분류할 수 있다.
2. 상가와 경매
① 상가는 토지나 주택에 비하여 상대적으로 자금출처조사에 대한 위험부담이 적고,
취득시 각종 제한이 없으며, 팔 때도 보유기간에 상관없이 팔 수 있고
단기거래에 따른 세금부담도 적다. 장사가 잘되면 매매도 잘된다.
② 고정적인 임대수입이 보장되는 상가에 투자하는 것이 안전하다.
③ 본인이 직접 상가를 운영할 경우, 장사만 잘하면 보증금의 두 세배가 넘는 권리금을 붙여 팔거나 임대 놓을 수 있다.
④ 요즘 경기불황으로 요지의 상가 외에는 안정적인
임대수익을 얻기가 어려운 것이 현실이나, 최근 상업지역내 복합멀티플렉스,
주상복합 아파트 붐으로 매매가격이 5-10배까지 폭등하는 경우까지도 있다.
3. 좋은 상가 고르기
① 좋은 상가를 고르려면 상권분석을 철저히 하여 시장성과
수익성이 보장 되는 상권의 상가를 선택해야 한다.
현재의 상권뿐만 아니라 미래의 상권 변화도 분석해야 한다.
평일, 토요일, 일요일, 오전, 오후, 저녁시간대로 구분하여
통행량(유동인구)을 조사하여 월 단위 통행량을 추정한 뒤 예상매출액을 예측하고,
그 다음 예상투자비와 관리비를 추정하여 사업성을 분석한 다음 입찰하여야 한다.
특히 휴게소나 주유소가 경매로 나왔을 경우 주변유사경쟁시설에 대해 위치,
대지평수, 건평, 통행량, 인구, 예상매출액 등을 기준으로 조사분석 하여
사업성이 아주 좋을 때만 입찰하여야 한다.
② 역세권 주변, 최소 500세대 이상 대단지아파트 부근,
마을버스정류장 부근, 지하에 대형유통매장이 들어선 곳,
독점상권이 형성된 곳, 통행량이 많은 곳의 상가(최소 하루 6,000명이상),
대형 상가가 좋다.
③ 대지가 50평 이상이고, 최소 6미터도로에 접하며, 정사각형인 것이 좋다.
④ 신규분양상가의 경우 상권형성에 최소한 2 내지 3 년이 소요되는 점을 주의하여야 한다.
⑤ 한번 죽어버린 상권은 회복하기 어려우나,
1층 상가는 전체 상가가 죽더 라도 그런대로 명맥을 유지할 수 있으므로
웬만하면 1층을 선택하라. 지하 상가나 2 층이상 상가는
1층 상가에 비해 유동인구를 흡수할 수 있는 요인이 별로 없으므로,
분양가와 인근지역 매매가, 임대료를 비교하여
장래 투자 수익률을 따져본 후 선택해야 한다.
⑥ 월세로는 낙찰가액의 1%이상, 전세로는 낙찰가액의 50% 이상 보장되는 곳이 좋다.
⑦ 그러나 주변에 주거지가 적은 전철역, 통행인구가 적은 대로변, 그린벨트로 둘러쌓인 종착역, 전철역사가 지상에 나와 있는 곳 등은 상권형성이 잘 안된다. 상가와 접한 도로는 너무 넓어도 양측상권이 단절되고, 고객들의 통과지가 될 수도 있어 도로폭이 10 내지 12미터정도가 적당하고, 굽은 길의 경우, 바깥쪽보다 도로안쪽이 장사가 잘된다.
⑧ 이미 상권이 형성된 지역의 상가를 선택할 때는 권리금이 높게 형성된 지역을 선택하는 것이 안전하다. 통계적으로 권리금이 높게 형성된 상가는 매매가, 임대료 상승률도 높고, 장사가 잘되는 편이기 때문이다.
⑨ 아파트상가는 주민들의 주출입구나 동선을 잘 파악하여 선택하여야 한다.
4. 상가경매시 주의할 점
① 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법상 임차인의 대항력
상가임차인이나, 상가건물안에 주거용 방이 있는 경우 그 임차인이 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법상의 대항력을 가진 경우가 있으므로, 현장확인이나 물건명세서확인 등을 통해 임차인의 대항력유무를 조사한 뒤 입찰해야 한다.
② 임차인에 대한 명도의 곤란성
ㅇ 주택 또는 상가건물임대차보호법의 적용을 받아 임차인이 확정일자부 우선변제권, 대항력, 소액보증금 우선변제권을 가지는 경우는 명도가 비교적 용이하나, 상가건물임대차보호법상으로는 적용 보증금의 최고한도가 낮은 편이어서 상권이 활성화된 상가는 거의 적용이 되지 않고, 보장되는 소액보증금조차도 너무 적어 임차인들이 어떻게든 버티면서 이사비를 요구하거나 손실을 만회해 보려고 하는 경향이 있다. 심지어 어떤 경우에는 문을 잠그고 행방불명이 되어 명도소장의 송달에 상당한 기간이 걸리게 하기도 한다.
ㅇ 임차인은 통상 이사비조로 200 내지 300만원을 요구하고, 실제 매수인도 그 정도의 이사비를 주고 있는 것이 현실이다. 게다가 임차인이 손해본 보증금의 일부까지 보전해주어야 하는 경우까지 있으므로 세입자가 많아 명도부담이 큰 경우에는 그만큼 싸게 낙찰받아야 위험이 적다.
ㅇ 다만, 권리금이 높게 형성된 상가의 경우, 오히려 명도가 용이해질 수 있는데, 왜냐하면 높은 권리금 때문에 임차인들이 재계약하려는 경우가 많을 것이기 때문이다.
③ 기타 주의사항
ㅇ 건물의 한 층이나 구분소유부분만 경매에 들어간 경우 대지권등기가 되어있는 지 확인하여야 하고, 도로 등으로 편입되어 실면적이 공부보다 적은 경우도 있으므로 현장확인을 하여야 한다.
ㅇ 일부가 도시계획도로에 편입되어 있어서 단독효용가치가 없는 경우도 있으므로 토지이용계획확인서를 떼어 보아야 한다.
ㅇ 무허가나 미등기건물이 존재할 경우 법정지상권이 성립될 경우가 있으므로 미리 확인해 보아야 한다.
ㅇ 경매로 넘어간 경우 관리소홀로 낙찰 후의 개보수비용이 많이 들 수도 있으므로 이를 감안하여 입찰해야 한다.
ㅇ 상가가 개보수공사 중에 부도가 나서 경매에 들어간 경우 공사업자에게 공사비에 관한 유치권이 생길 수 있으므로 주의하여야 한다.
ㅇ 테마형상가는 대부분 지분제 상가이므로 입찰전에 대지권 및 구분소유권 등기내용을 정확히 파악해야 한다.
* 지분제 상가란 : 소액의 투자자금을 가진 고객들을 모집한 뒤 토지를 구입하여 건축하거나 기존 건물을 재건축할 때 건축 후 부동산을 지분별로 나누어 갖는 방식이다.
④ 상가주택의 경매시 주의할 점
ㅇ 상가주택이란 상가와 주택이 결합된 부동산으로,
경기불황기의 노후에 대한 보장책 등으로 주택에 살면서
상가의 임대를 통한 안정적인 수익을 실현하려는 면서
상가를 활용하고자 하는 사람들이 늘어나는
추세이나 큰 수익을 기대하기는 어렵다.
ㅇ 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물인지 여부 : 공부상표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실지용도에 따라 정해야한다. 따라서 유일한 주거지라면 주거부분보다 점포가 더 넓어도 주거용건물로 보아야 한다(대법원)
ㅇ 상가를 주택으로 개조한 경우 : 개조하여 사용시부터 주택으로 봐야 한다.
ㅇ 상가와 주거부분이 반반인 경우 : 상가건물임대차보호법과 주택임대차 보호법 중의 유리한 법의 적용을 받을 수 있다고 본다.
⑤ 오피스텔 경매시 주의할 점
주거겸용의 경우, 유일한 주거로 인정될 경우 주택임대차보호법이 적용될 여지가 있고, 그렇지 않으면 상가건물임대차보호법이 적용될 수 있다.
_상가건물임대차보호법은 2001.12.29. 공포되어 2002.11.1.부터 시행되는 법률로서, 이 법률의 핵심은 일정요건을 갖춘 임차인에게 다음과 같은 권리를 부여하는데 있다.
① 임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장
② 대항력 발생: 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장
③ 우선변제권 보장: 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하여 경매·공매시 후순위 채권자보다 우선 변제
④ 임대료 인상상한선 설정: 연 12%의 범위내 인상 가능
이 법은 2002.11.1.부터 효력을 발생.
다만, 법시행일인 2002.11.1. 현재 존속중인 임대차에 대하여는 법적요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나, 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002.11.1.이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다.
법의 적용 범위
- 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당되며 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않는다.
- 상가건물임차인 중에서 보증금이 일정금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받는다.
보호대상 보증금액
보호대상 금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가 규모를 고려하여 시행령에서 구체적으로 정하고 있으며, 환산보증금이 아래에 해당하는 상가건물의 임차인은 이 법의 적용을 받는다.
지역별 환산보증금
| 지 역 |
환산 보증금 |
| 서울 특별시 |
24000만원 |
| 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역 |
19000만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시 제외) |
15000만원 |
| 기타 지역 |
14000만원 |
상가 권리금의 보호여부: 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에
주고받는 것으로 이 법과 무관하다.
보호대상 보증금액 계산방법:
보호대상 보증금액은 보증금과 월세환산액(연 12%의 금리를 적용해
보증금으로 환산한 액수)를 더한 금액. 월세를 보증금으로 환산할 때는
100을 곱하면 된다.
※ 예시 : 보증금 1,000만원에 월세 100만원으로 상가를 임차한 경우
보호대상보증금 = 1,000만원(보증금) ＋ 100만원(월세) × 100 = 1억1,000만원
계약 갱신 요구권 2002.11.1.이후 임대차 계약을 한 경우에 적용된다.
예) 2002.10.25. 1년계약 체결 ⇒ 2003.10.25. 새로 체결된 계약부터 5년간 임대차존속기간이 보장됨
계약기간은 자유로이 정할 수 있다.
다만, 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나,
이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는
범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있다.
임차인은 재계약을 원하면 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에
계약갱신 요구(내용증명 등 발송)를 하여야 한다.
단, 이때 임대인은 다음 8가지요건에 해당하는 경우 재계약을 거부할 수 있다.
① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
⑧ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이 법이 시행일 이전에 이미 계약을 한 사람은 어떻게 해야 하나?
동법 시행령이 공포된 날(10.14일 예정)부터 임차건물소재지 관할세무서를 찾아가
사업자등록정정 신고 및 임대차계약서원본상 확정일자를 받으면
2002.11.1.부터 보호를 받습니다.
다만, 임차인의 계약갱신요구권은 2002.11.1.이후 체결된 임대차계약부터 적용된다.
전대차계약을 체결한 전차인의 계약갱신요구권:
임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의
계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여
임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
대항력의 요건
임차인이 임대차계약기간동안은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지하여, 임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있는 권리. 임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고, 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음 날부터 대항력이 발생.
이 법 시행전 사업자등록을 한 임차인이 이 법의 보호를 받으려면
건물소재지가 등기부등본(또는 건축물관리대장), 사업자등록신청서, 임대차계약서상에서 일치하지 아니하는 경우 보호를 받지 못 할수도 있습니다. 따라서 임대차의 목적물이 사실과 일치하도록 하여야 하므로 차이가 나는 경우 사업자등록정정신고 등을 통하여 일치시켜야 한다. 한편, 임차인은 임대인의 인적사항, 보증금, 차임, 임대차기간, 면적, 임대차 목적물, 건물일부 임차시 해당 도면 등이 변경되는 경우 사업자등록정정신고를 하여야 이 법의 보호를 받을 수 있다.
이 법 시행전 사업자등록을 한 임차인의 경우에도 부가가치세법시행령 등의 개정으로 위의 내용이 새로 사업자등록정정사항에 포함되었으므로 이를 포함한 사업자등록정정신고서를 작성하여 신고하여야 이 법의 보호를 받을 수 있다.
임차인에게 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점
대항력은 건물의 인도(입주) 및 사업자등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 두 가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 대항력이 생긴다. 확정일자 순위에 따른 우선변제권은 건물의 인도(입주), 사업자 등록, 확정일자라는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정된다.
우선변제권
경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받는 권리. 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력 요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 확정일자를 받은 경우 확정일과 다른 담보물권 설정일을 비교하여 우선순위를 가리게 된다. 결국 이 법은 확정일자를 등기와 대등한 효력을 갖는다. 이 법 시행전에 금융기관등이 상가건물에 저당권을 설정했다면 임차인이 요구할 수 없다.
최우선변제권
임차건물이 경매 또는 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면(건물을 인도받고 사업자등록 신청) 생기는 것으로 확정일자와는 상관이 없다. 확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히 최우선변제권이 생긴다. 최우선변제권의 보호 범위 및 액수
임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 보증금의 범위 및 액수는 아래와 같다. 최우선변제권을 주장하려면 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추어야 한다.
지역 보증금 최우선변제금액
서울특별시 4500만원 1350만원
과밀억제권역 3900만원 1170만원
광역시 3000만원 900만원
그밖의 지역 2500만원 750만원
이 법 시행 이전에 계약체결한 자의 최우선변제권
건물인도·사업자등록으로 대항력을 갖추면 최우선변제권이 생긴다.
다만, 법시행일인 2002.11.1. 이전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없다.
최우선 변제권은 상기의 요건외에 배당기일전까지 배당신청을 하여야 한다.
임대료의 인상 범위
임대료는 계약당사자간에 자유롭게 정할 수 있으나 연 12%를 한도로 인상할 수 있습니다. 다만, 감액의 경우 제한이 없다. 전차인의 경우 이법의 보호여부
전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임등의 증감청구권 및 월차임시 산정율 제한 등의 권리가 적용된다. 하지만 전대인에 대하여 권리를 행사할 수 있을뿐이며 임대인에게는 그 권리를 주장할 수 없다. 다만 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구권 기간내에서 임차인을 대위하여 계약갱신권을 주장할 수 있다.
전차인의 확정일자 효력여부 확정일자의 부여대상이 아니다.
전차인은 제3자에 대한 대항력 및
우선변제권 등의 권리가 상가건물임대차보호법에 규정되어 있지 않다.
다만 전차인은 전대인이 임차인으로서 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선변제권을 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자대위권을 행사하여 적극적으로 채권(임차보증금)을 변제 받을 수 있다. 업무처리 과정에서 전차인과 임차인을 구별할 수 없어 확정일자를 부여 한 경우에도 전차인은 대항력이 발생하지 않으므로 우선변제권을 얻을 수 없다, 동일 건물내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전한 경우 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이전시 1층의 보호받을 권리는 상실되며 2층의 권리가 이전시점에 새롭게 발생하게 되므로 임차인은 사업자등록정정신고 및 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 한다
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부자들은 금리에 따라 투자처 결정한다(시골의사 59쪽). 네이버 검색어 활용 팀: "부자들~~"
A(금리정점)국면에서, 경기 연,경착륙에 대한 논쟁이 불붙기 시작→
통화당국 금리인하 고려→
부자들은 금리 인하에 대비해 채권 고려→
금리하락(부자들은 세상에서 가장 안전한 투자처를 상실)
B국면이 되면,
부자들은 예금보다는 불안하지만 비교적 안전하고
금리 인하에 영향을 받지 않는 확정금리(채권)로 이동(
채권수익률=채권의 확정 이자율-현재 금리)
균형금리(중앙가로선)를 지나
C국면에 도달하면, 부자들은 임대용 부동산으로 이동
(부동산 시세차익이 아닌, 이자율보다 높은 부동산 임대수익률 때문)
(균형금리=경제성장률+물가상승률, 콜금리:
한국은행이 시중은행에 대출할 때 금리, 시중금리:
시중은행이 가계에 대출할 때 적용하는 금리)
(올해 예상 경제성장률이 4.5%이고 물가상승률이 2.5%라면 7% 정도가 균형금리임.
콜금리가 5% 수준일 경우, 기업 및 가계대출 금리도
대강 7~8%수준에서 움직이므로 콜금리 5%는 ‘균형수준’으로 볼 수 있어
경기부양이나 위축도 없는 경기균형상태라 할 수 있음).
D(금리바닥)를 지나 E국면이 되면,
부동산매도(여전히 금리보다 월세가 높지만 10억의 건물이 30억이 되어 매도)
E~F국면: 통화당국은 부동산 가격과 물가를 고려한 금리 인상 논의하기 시작→
부자들 고민(아직 금리는 낮고, 채권투자는 바보짓)→
부자들은 주식시장으로 이동
(삼성전자, 포항제철, 국민은행, 현대차, 한국전력 등 결코 망하지 않을 것 같은
초우량기업이나 배당수익률을 충분히 보장하는 주식에 한정)→
부자들로 인해 우량주 상승→대세 상승→부의 효과→경기 과열
F~A국면: 시중금리 연일 상승→
주가 연일 최고점 돌파→
부자들은 서서히 예금으로 이동→
개인들은 예금에서 주식으로 이동하여 부자들의 매물을 받음→
주식시장 파국→
부자들은 은행으로 이동→
경기 싸이클이 돌아오기를 기다림.
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금리란 무엇인가? (내외경제)
우리는 남에게서 돈을 빌리기도 하고 또 빌려주기도 한다.
이 때 돈을 이용한 대가로 지불하는 것이 금리이다.
그런데 돈을 빌리고 빌려주는 형태가 다양하기 때문에 금리에도 여러 종류가 있다.
먼저 차입기간에 따라 1년 이상이면 장기금리,
그리고 1년 이내이면 단기금리로 분류하는데 일반적으로 돈을 빌려주는 기간이 길수록 회수위험이 커지기 때문에 금리수준도 높아진다. 단기금리 중에서도 차입기간이 가장 짧은 것은 콜금리인데 이는 일시적으로 자금과부족이 생긴 금융기관간의 자금거래에 적용되는 금리로서 차입기간이 하루인 경우가 대부분이다. 또한 차입기간 내에 적용금리가 변동하는지 여부에 따라 고정금리와 변동금리로 구분되고 물가변동분을 고려하였는지 여부에 따라 명목금리와 실질금리로도 구분할 수 있다.
‘은행대출금리 연 8%’처럼 우리가 통상적으로 표현하는 금리는 명목금리이며 여기에서 물가상승률을 차감한 금리가 실질금리이다. 명목금리인 은행 예금금리가 아무리 높은 수준이라 하더라도 물가상승률이 그보다 더 높다면 돈을 예금하는 실익이 없다는 점에서 실질금리는 중요한 의미를 갖는다.
한편 국공채, 회사채 등이 거래되는 채권시장에서는 금리보다 수익률이라는 표현이 많이 사용된다. 채권수익률은 채권을 만기까지 보유하여 얻을 수 있는 수익을 그 채권의 매입가격으로 나누어 산출하는데 채권의 표면금리는 만기까지 고정되어 있더라도 채권수익률은 수시로 변동한다.
금리도 일반상품의 가격과 마찬가지로 기본적으로 금융시장에서 자금의 수요와 공급에 의해 결정된다. 공급되는 자금의 양이 수요에 비해 많으면 떨어지고 반대로 공급이 상대적으로 줄어들면 올라간다.
이와 같은 금리의 움직임은 우리 경제활동 전반에 걸쳐 큰 영향을 미친다. 금리가 오르면 사람들은 은행으로부터 대출 받기를 꺼리게 된다. 그만큼 부담이 커지기 때문이다. 또한 수요둔화로 물가가 안정되고, 수입이 억제되는 효과가 있다. 그렇지만 경기가 위축될 우려가 있다.
반대로 금리가 내리면 경기가 활성화되는 대신 경상수지 악화와 함께 물가부담이 커진다.
따라서 국민경제의 안정적 성장을 뒷받침하기 위해서는 금리를 적정 수준으로 조절하는 것이 매우 중요한데 다른 나라와 마찬가지로 우리나라에서도 중앙은행인 한국은행이 이 일을 맡아서 하고 있다. 한국은행은 콜금리에 직접적인 영향을 미쳐 전반적인 금리 수준을 조절한다.
매월 금융통화위원회를 개최하여 금리정책방향을 결정하는데 콜금리 목표를 변경하기로 결정하는 경우 공개시장조작 등을 통해 유동성을 흡수하거나 공급함으로써 콜금리를 의도하는 수준으로 조절한다. 이렇게 해서 콜금리가 변동하면 장단기 금융시장간에 연쇄적인 금리재정거래가 일어나고 이에 따라 채권수익률과 예금 및 대출 금리 등이 전반적으로 조정되게 된다.
이처럼 한국은행의 콜금리 조절은 장단기 금리의 변동을 거쳐 최종적으로 경기, 물가 등 실물부문에 영향을 미치기 때문에 어느 정도 시일이 경과해야 그 효과가 제대로 나타난다. 그래서 한국은행은 현재의 경제상황 뿐 아니라 미래를 내다보면서 정책결정을 하고 있다.
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은행 예금금리와 부동산가격 재테크 2005/08/05 23:48
부동산투기에 관한 말들이 전국을 뒤덮고 있습니다.
모든 언론매체에서 판교를 영향으로 인하여 부동산가격이 급등하고 있다고 난리들입니다. 그렇다면 부동산을 잡기 위한 여러 대책중에서 가장 실효적인 대책이 무엇일까요?
주택공급을 많이 늘리는 것? 신도시를 많이 건설하는 것?
임대아파트를 많이 늘리는 것? 강북을 강남처럼 개발하는 것?
물론 다 좋은 방법이죠
하지만 그것보다 더 중요한 방법이 있습니다.
그것은 바로 예금금리이죠
예전처럼 금리 8% - 12% 만 된다면 부지 부동산 투자하겠습니까?
(물론 그 때도 하겠지만....ㅜ.ㅜ)
은행이자 12%이면 100,000,000원 예금하면 한 달에 1,000,000원식 수령 가능합니다. 그렇다면 현재의 시중은행의 예금은 어떻게 될까요? 현재 시중은행의 정기예금 금리는 보통 3.5%에서 3.7% 사이입니다. 3.5%라고 가정하고 월로 환산해보면, 월 0.29% 입니다.
즉 100,000,000원을 은행에 예금하면 월이자 290,000원 (세전) 입니다.
대략적으로 여기서 이자소득세, 주민세 16.5% 를 빼고 나면 242,150원을 수령하게 됩니다.
3억을 예금한다 하여도 726,450원 정도를 수령하게 되는 것이지요.
따라서 한국시티은행은 지난 10일부터 연 4..3%라는 파격적인 특판예금을 금융시장에 선보였지만
결국 가입액수는 3900여억원에 불과한 실정입니다.
여기서 4.3%금리라고 한다면 월 0.358%금리입니다.
즉 100,000,000원을 예금할시 매월 358,000원 정도의 이자중 이자소득세와 주민세를 공제한 298,000원 정도라는 높은? 이자금액을 수령하게 되는 것이지요. 즉 시중은행에 비하여 매월 50,000원이나 더 많이 받는 상품이지요.
그런데 이렇게 이자를 많이 준다고 하여도 예금을 안 하는데에 문제가 있는 것입니다.
속된 말로, 부동산투자해서 일년에 10%수익만 되어도 은행예금의 2-3배 이자인데
뭐한다고 예금하냐......... 이 식이죠.
제가 보는 관점에선 은행권에서 아무리 높은 예금금리를 내 놓아도 부동산쪽으로 흐르는 자금을 돌릴 수 가 없어 보입니다. 특히 예금금리가 5%, 6%까지 올린다고 하더라도.. 투자자들의 성?에 안찼다고 봐야 되겠죠. "일년 투자이익률이 10%이하는 투자도 아니다" 라고 생각들 하고 있으니까요...
따라서 정부입장에서는 생각 같아선 예금금리를 팍~~팍~~ 올리고 싶지만,
예금금리가 올라가면 대출금리까지 올라가므로 이러지도 못하고 저러지도 못하고 있는 실정입니다.
즉 대출금리를 1%만 올려도 대한민국은 혼란에 빠질 위험성이 있습니다. 예를 들어서 1000억 빌린 기업은 매년 10억이라는 이자를 더 내야하며. 1억을 빌린 소비자들은 매년 100만원을 초과로 납부해야 하는 문제가 있습니다. 안 그래도 원유가 급등, 원자재금액 급등으로 기업체들의 수익성이
악화될 징조인데 대출금리까지 높이면 대한민국에서 기업하기 어렵게 되겠죠.
또한 가계대출의 경우도 마찬가지입니다.
안 그래도 먹고 살기 어려운데 일년에 100만원씩이나 이자를 더 납부하라고 한다면 신용불량자 대량양성을 부추기는 것 밖에는 안되는 것이지요. 따라서 현재에 있어서 금리를 가지고 부동산을 잡을 수 없다는 사실을 여실히 보여주는 대목이라고 생각됩니다.
다만 부동산담보인정비율 (LTV) 을 하향조정하여
부동산가격을 잡는 대책이 나오지 않을까 생각됩니다.
은행 예금금리와 부동산가격 땔래야 땔 수 없는 관계이지만
지금에 와서는 부동산가격이 예금금리를 잡아먹은 듯한 느낌입니다.......
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달러 캐리 트레이드란 ?
최근 미국 금리가 잇달아 떨어지면서 다른 국가에 비해 상대적으로 금리가 낮아진 미국 달러화를 빌려 다른 통화로 표기된 주식이나 채권과 같은 고수익자산에 투자하는 것을 말한다. 종전에는 금리가 0.5%로 낮은 일본 엔화를 빌렸지만 최근에는 달러화 약세와 함께 금리까지 떨어지고 있는
달러화를 이용한 거래도 점차 나타나고 있다. [매경]
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2008년의 돈은 어디로 흐를까.
금융시장 전문가들은 “시중자금의 위험자산 선호 현상은 이제 막 시작단계에 불과하다”고 입을 모은다. 여기서 말하는 위험자산은 주식시장의 다른 말.
조홍래 한국투자증권 전무는 “돈의 흐름은 방향을 틀기가 어렵지, 한 번 방향을 틀면 상당히 오랜 기간 동안 지속되는 특징을 보인다”고 설명한다. 펀드를 통해 주식시장에 본격적으로 자금이 들어오기 시작한 2005년 이후 주식형 펀드 수탁고가 가속도를 내며 불어가는 이유다. 시중자금의 펀드 집중 현상은 최근 미래에셋자산운용이 선보인 인사이트펀드의 판매 금액이 초단기간에 4조원을 돌파한 데서 극명하게 나타나고 있다.
이상재 현대증권 이코노미스트는 “저금리와 부동산시장 침체 등과 같은 대체투자시장은 투자 메리트가 줄어든 반면 최근 주식시장은 강세를 보이면서 시중자금의 펀드 유입은 좀처럼 줄어들지 않고 있다”고 설명했다.
돈 흐름에 가장 민감한 부자들을 최일선에서 ‘보필’하는 PB들의 설명도 다르지 않다. 김동균 신한은행 파이낸스센터 PB팀장은 “부동산 선호 현상이 쉽게 깨지지 않았던 강북 전통 부자들도 올해부터는 주식투자나 펀드를 보는 시각이 달라졌다”고 분위기를 전한다.
김 팀장은 “올해 기대 이상의 수익률을 경험한(경험하지 못했다면ㅋㅋ) 투자자들은, 추가로 돈을 넣으면 넣었지 빼가지는 않을 것”이라고 설명했다. 전체 금융자산에서 주식투자가 차지하는 비중은 최근 30% 수준으로 올라섰고, 더 높아질 가능성이 높은 것으로 보인다. 해외 펀드나 해외 부동산투자로도 돈이 몰리고 있다. 특히 해외 펀드의 성장세는 무섭다. 11월 1일 현재 국내 주식형 펀드 설정액은 56조원, 해외 펀드 설정액은 53조4000억원으로 비슷한 규모다.
그러나 해외 펀드 유입 속도가 훨씬 빨라 2008년에는 처음으로 해외 펀드 설정액이 국내 펀드 설정액을 넘어설 것으로 예상된다. 김승현 우리투자증권 이코노미스트는 “해외 펀드를 통해 중국뿐 아니라 신흥시장의 성장에 동참할 수 있는 길이 마련된 만큼, 개인들의 해외 투자는 증가세를 유지할 것”이라고 내다봤다.
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부자들의 습관
1. 작은 것을 소중히 한다.
대체로 부자들은 오히려 소비를 줄입니다. 이들은 절약이 몸에 배어 자신이 원하지 않는 지출은 절대 하지 않습니다.
2. 가치가 있다면 돈에 구애 받지 않는다.
부자는 자신의 돈을 씀으로써 부를 재생산합니다. 일반인들이 감히 생각하기 힘든 투자를 감행하거나, 매우 큰 돈을 자선에 사용하기도 합니다. 그러나 부자들은 그 대가를 반드시 생각하면서 지출을 행합니다. 이 점에서 대부분의 평범한 사람과 구별된다고 할 수 있습니다.
3. 늘 준비가 되어 있다.
가난한 사람들은 결과를 보고 아쉬워합니다. 정말 좋은 투자수단이 자신의 눈앞에 나타나더라도 돈이 없어서 투자를 하지 못합니다. 반면, 부자는 남들이 가장 투자하기 힘든 시기에 투자를 준비하고 기회가 나타나면 잡게 됩니다. 말로는 쉽지만 정말 행동하기 힘든 부분이죠.
4. 시간에 대한 소중함을 알고 있다.
어떤 사람이 하루 10시간 차를 닦으면서 10만원을 번다고 한다면, 부자는 1만원을 지불하고 차를 닦으며 그 시간 동안 100만원을 버는 일을 합니다. 단순히 먹고 사는 문제를 해결하는 사람과 투자를 하는 사람은 생산성에서 큰 차이를 나타냅니다.
5. 목표가 뚜렷하다.
목표를 구체화 할 수 있다는 것은 달성 가능성을 그만큼 높일 수 있죠. 목표 없이 일을 하는 것은 예정된 미래를 걸어가는 것과 같습니다. 평범하거나 늘 돈에 대한 두려움을 가지면서 살게 되죠. 뭔가 특별한 것이 있어 보이는 부자의 삶의 모습은 평범하기까지 합니다. 문제는 실천에 있는 것입니다.
이제 부자들의 노하우를 살펴볼까요.
1. 거시경제를 이해하고 있습니다.
대학에서 경제학을 공부하거나 이론적인 거시경제의 체계를 알고 있지 않더라도, 실제 체험으로 경기의 변화에 대한 예측을 정확히 하고 있습니다. 많은 사람들이 금리 1%에 매달려 더 좋은 금융상품을 찾는데 노력을 집중하고 있습니다. 이는 매우 가치 있는 일이기는 하지만 큰 부자가 되기에는 한계가 있습니다. 필자가 만난 투자자 중 단 세 번의 투자로 매우 큰 현금자산을 보유한 투자자는 일생에 단 세 번 주식투자를 단행하였습니다. 그때마다 수백% 이상의 수익률을 얻었다고 합니다. 어찌 보면 운이라고 생각하기 쉬우나 이야기를 듣고 보면 나름대로의 시장에 대한 체험이 바탕이 되었음을 알 수 있습니다. 이 분은 20년간 주식투자를 한 기간은 불과 5년이 되지 않는다고 합니다. 그럼에도 불구하고 큰 부자가 되었다는 것은 역시 그만의 거시경제 흐름에 대한 이해가 있었다는 것을 의미합니다.
2. 업종에 대한 선택이 뛰어납니다.
만약, 우리가 투자하고자 하는 곳에 매우 장사가 잘되는 식당과 장사가 잘 되지 않아 망하는 식당이 있다고 가정해 봅시다. 어떤 식당을 선택하시겠습니까? 부자는 망하는 식당을 선택합니다. 잘되는 식당은 권리금도 비쌀 뿐더러 인수 후 더 잘하지 않으면 손님이 떠나가게 됩니다. 따라서 망하는 식당을 리노베이션을 통해 살려 놓습니다. 한편, 주택과 관련한 투자에서는 반대의 현상이 나타나는데, 비싼 주택을 투자의 대상으로 삼는 경우가 많습니다. 이는 주택 가격이 비싼 이유에 대하여 명확히 알고 있다는 것이고 비싼 것이 더 큰 투자수익을 가져다 준다는 사실을 알고 있습니다.
3. 적어도 한가지 일에는 전문가입니다.
큰 부자가 된 분들을 유형별로 정리해 보면, 자신의 사업을 통해 부를 축적한 경우나, 금융자산에 대한 투자를 매우 잘한 경우, 부동산 투자를 매우 잘한 경우 등을 들 수 있습니다. 물론 시대가 바뀌었지만 아직도 이들은 자신의 분야에서 남보다 나은 전문적인 지식을 가지고 있습니다.
4. 뚜렷한 목표를 가지고 있습니다.
이 점은 어떤 일을 수행할 때 성공을 가늠하는 지표가 되는 매우 중요한 요소입니다. 다들 하루 15시간씩 일을 하면 성공할 것이라고 이야기 하지만 실제로 15시간을 일하는 사람은 거의 없습니다. 목표가 없이 단지 성실하다는 평가를 받는 다면 종살이 하는 노비의 삶이라고 이야기할 수 있습니다. 무엇을 위해 자신에게 주어진 유한한 소중한 시간을 사용해야 하는가에 대하여 지금부터 다시 한번 생각해야 할 것입니다.
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1장 부동산 부자들의 8가지 습관
일단 저지르고 본다
대중과 거꾸로 간다
암탉이 울어야 집안이 흥한다
내집 마련은 재테크 첫 걸음이다
밥은 걸러도 뉴스는 꼭 챙긴다
적군보다 아군이 훨씬 많다
등잔 밑이 진주 밭이다
되면 좋고 안 되도 그만이다
2장 부동산 부자들의 물건 찾는 9가지 노하우
신발 밑창이 닳도록 싸돌아다닌다
돈 되는 정보는 얼마라도 산다
남들 안 가는 뒤안길에 꽃밭 있다
전문가 추천이나 광고는 절대 안 믿는다
땅 부자는 지도를 끼고 산다
불황일수록 더 바쁘다
경매는 보물찾기 잔치다
때때로 웃돈은 필요악이다
물건보다 사람을 먼저 챙긴다
3장 부동산 부자들의 8가지 자금 조달법
은행 문지방이 닳도록 들락거린다
대출정보는 부처님 손바닥 안이다
강짜를 놔서라도 대출금리는 떨어뜨린다
빌려준 돈은 빨리 받고 빌린 돈은 늦게 준다
전세금 활용은 전가의 보도이다
돈 자랑은 절대 하지 않는다
이자 갚느니 한 채 더 산다
내돈 없이 건물 올린다
4장 부동산 부자들의 비싸게 되파는 8가지 방법
사서 묻어두느니 기부하고 만다
오르는 부동산만 골라서 산다
무릎에서 사서 어깨에서 판다
분식해서라도 몸값을 올린다
매각타이밍은 뉴스가 알려준다
잘 팔려면 어디라도 찾아간다
여사님 마음을 꽉 잡아라
엇박자 노래가 훨씬 더 흥겹다
5장 부동산 부자들의 큰 돈 굴리는 7가지 전략
돈이 돈을 부르게 한다
달걀은 한 바구니에 담지 않는다
부동산 부자들은 주식을 싫어한다
이민을 가도 부동산만은 두고 간다
부자에겐 그들만의 리그가 있다
강남과 강북 부자는 생각부터 다르다
부동산에도 라이프스타일이 있다
한국의 부동산 부자들, 이렇게 생각하고 행동한다!
4단순한 취재 인상기에 그치지 않고 그들만의 생생한 경험과 톡톡 튀는 조언을 바탕으로 부동산으로 돈 버는 투자 노하우를 체계적으로 제시하고 있다. 부동산 부자들의 투자 마인드에서부터 물건 찾는 노하우, 자금 조달법, 되파는 방법에 이르기까지 세세히 소개하고 있어 누구라도 한눈에
부동산 투자의 핵심 메커니즘을 알 수 있게 했다.
부동산으로 10억대 이상의 부자가 된 사람들은 확실히 보통사람들과는 다르다. 저자가 만난 부동산 부자들은 묻지마 투자로 벼락치기 부를 일구거나 작전과 투기를 일삼는 그런 부류의 사람들이 아니다. 대부분 자수성가해 고생 끝에 모은 작은 종자돈으로 내집을 마련했고,
내집 마련 후에는 대출과 전세를 100% 활용한 레버리지 투자로 기하급수적으로 지금의 부를 일군 현명한 사람들일 뿐이다. 부동산으로 부자 된 사람들의 생활 면면을 속속들이 들여다볼 수 있는 것도 이 책의 또 다른 장점이다. 가난해도 부자의 줄에 서라는 탈무드의 말대로 이 책에서 소개하는 부동산 부자들과 친해지는 것은 10억대 부자가 되는 지름길이 될 것이다.
부동산 투자 없이 10억, 결코 모을 수 없다!
10억 열풍이 최근 직장인들의 새로운 화두로 떠오르고 있다.
많은 사람들이 10억 만들기의 열망을 품어보지만 부동산 투자 없이 10억이라는 부를 이루기란 거의 불가능하다. 실제로 부자들의 자산 중 90% 이상은 부동산이다. 돈 냄새에 밝은 사람들이 부동산을 독점한 데는 다 그럴만한 이유가 있다. 예나 지금이나 한국의 부동산 시장은 너무나도 매력적인 투자 대상이다.
순간순간 시세변동은 있지만
그건 다른 투자대상에도 있는 그런 종류의 위험일 뿐이다. 설사 부동산 시장에 매서운 한파가 불어와도 투자 메리트에는 별다른 변화가 없다. 되레 부동산의 빈부격차만 더 키울 뿐이다. 이 책을 통해 부동산 부자들의 생각과 행동을 벤치마킹할 수 있다면 그만큼 10억대 부자로 가는 길은 가까워질 것이다. 물론 당장 10억을 만들 순 없다. 하지만 지금의 부자들도 시작은 미약했다. 다만 나름의 원칙과 노하우를 가지고 부동산 투자에 임했을 뿐이다.
과감성과 레버리지 투자야말로 부자들의 비기
부동산 부자들의 투자 노하우의 핵심은 과감한 의사결정과 레버리지 투자라고 할 수 있다. 부동산 투자는 엄청난 노하우로 무장된 전문가들의 몫이 아니다. 너무나도 평범한 아줌마들이 부동산 큰손으로 대접받는 건 사실 이러한 몇 가지 간단하고도 상식적인 테크닉이 시너지 효과를 낸 데 불과하다.
부동산 부자들은 신속하게 결정하고 과감하게 저지르는 데 도가 튼 사람들이다. 그들의 신속함은 성급하다거나 조바심을 낸다는 것하곤 질적으로 다르다. 부동산에 대한 안목과 내공을 기르기 위해 부동산 부자들은 신발이 닳도록 돌아다니고 밥은 걸러도 뉴스는 챙기고 지도를 끼고 산다.
아는 것과 행동하는 것과의 차이가 최소한 부동산에서는 빈부를 나누는 기준이 된다. 부동산 부자들은 남들보다 앞서 길목은 지킬지언정 뒷북은 치지 않겠다는 성향이 뚜렷하다. 또한 레버리지 투자는 10억대 부자가 되기 위한 필수 노하우다. 자기 돈만으로 투자하는 것보다 차입금을 이용할 경우, 투자성과가 높아진다는 건 부자들 사이에선 사실 비기가 아닌 상식이라고 할 수 있다. 빚테크에 능한 부동산 부자들은 투자수익률이 대출금리보다 조금이라도 높으면 얼마든지 빌려도 남는 장사라고 생각한다. 특히 요즘같이 저금리 추세가 이어지면 레버리지 투자는 그만큼 효과가 높아진다.
돈이 돈을 부르는 구조를 만들어라!
무슨 거금이 있어서 부동산 부자들의 통큰 투자 방식을 따라 하겠느냐고 반문하는 ‘보통사람들’이 많다. 하지만 이는 돈이 돈을 부른다는 진리를 간과한 푸념일 뿐이다. 부동산 부자들 또한 보통사람과 다름없이 기천만 원의 종자돈으로 부동산 투자를 시작했지만
신속 과감한 의사결정과 레버리지 투자로 돈이 돈을 부르는 구조를 만들었을 뿐이다. 부자가 되려면 돈의 본성부터 알아야 한다. 돈은 자기복제 능력이 있다. 단위가 클수록 돈의 복제능력은 기하급수적이다.
세상물정 모르면 큰돈을 벌 수 없다. 경제흐름은 재테크 시장의 바로미터다. 흐름을 잘 타느냐의 여부가 대박과 쪽박을 결정짓는다. 사두면 돈 번다는 부동산 불패신화는 옛말이다. 잘 사서 잘 팔아야 '불패'할 수 있다. 취재과정에서 만난 부동산 거부들은 십중팔구 뉴스에 민감했다.
분석에 자신이 없으면 전문가에게 기꺼이 한 수를 부탁한다. 특이한 건 어떤 분야든 주변에 전문가를 두고 있었다는 점이다. 그들만의 네트워크는 생각보다 탄탄했다. 이렇게 되면 뉴스나 정보의 질이 높을 수밖에 없다. 그럼에도 불구하고, 정보에 목말라하는 태도는 공통분모였다.
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쉿! 젊은 부자들의 돈 버는 습관
내가 만난 한국의 30, 40대 부자들은 대부분 스스로의 노력으로 부를 일군 ‘자수성가’형이다. 그들은 뚜렷한 직업을 가지고 있고, 일터에서 누구보다 열심히 일한다. 그리고 저축을 통해 종자돈을 만들었다. 종자돈이라고 해봐야 수천만원에 불과하다. 열심히 일해 벌어들인 소득을 절약하고
절약한 돈을 저축해 뛰어난 투자처에 투자하는 것,
이것이 젊은 부자들의 제1원칙이다. 이들이 부를 일구는 데 저축은 수비요, 투자는 공격이다.
고도성장기를 지난 현재의 한국 사회는 ‘저성장 공급과잉’ 시대를 맞았다. 그러므로 젊은 부자들은 좀더 매력적인 투자시장을 찾아나서야 한다고 말한다. 전통적인 투자시장인 부동산에 기반을 두되 주식, 채권, 외화, 해외투자 등 투자처와 투자종목을 다변화해야 한다는 것. ‘첨단정보와 과학적인 투자 마인드’, 이것이 바로 새로운 부자 트렌드다.
첨단정보와 과학적 투자 마인드로 무장
그러나 젊은 부자들은 도박 같은 고위험 고수익을 좋아하지 않는다. 이들은 저위험 고수익 전략을 선호한다. 투자의 귀재 워런 버핏의 첫 번째 투자원칙은 ‘절대 돈을 잃지 않는다’며, 두 번째 투자원칙은 ‘첫 번째 원칙을 항상 지킨다’다. 한국의 젊은 부자들도 이러한 버핏의 투자원칙을 따른다. 내가 만난 젊은 부자들은 리스크를 즐기는 사람(risk taker)도, 회피하는 사람(risk avoider)도 아니었다. 그들은 리스크를 관리하는 사람(risk manager)이었다. 젊은 부자들은 투자에 앞서 안전핀을 마련해둔다. 집이 그것이다. 투자에 앞서 먼저 가족을 안심시켜야 한다. 집이란 가족을 안심시킬 수 있는 가장 좋은 자산이라는 게 이들의 생각이다.
젊은 부자들은 채권보다 주식 투자를 선호한다. 그러나 주식을 사고파는 일로 돈을 벌진 않는다. 이들은 주식이란 땅을 살 때와 마찬가지로 시간을 사는 것이라고 생각한다. 평생 보유하면서 거기서 창출되는 배당수익과 주가 상승을 열매로 얻고자 한다. 그러므로 이들은 가장 좋은 회사, 가장 비싼 주식을 선호한다. 장기적으로 보면 어중간한 회사의 주식을 싼 가격에 매수하는 것보다 수익률 면에서 훨씬 좋기 때문이다.
책 읽고 공부하고 … 인맥 만들기에도 최선의 노력
젊은 부자들은 빚에 대한 마인드가 일반인과 다르다. 여윳돈이 생겨도 대출금 상환에 다 쓰지 않는다. 대출금 상환금은 다른 곳에 투자함으로써 대출이자보다 훨씬 많은 수익을 올릴 수 있는 돈이기도 하기 때문이다. 이들에게 빚은 두려움의 대상이 아닌 관리의 대상이다. 그러나 젊은 부자들은 신용카드를 극도로 싫어한다. 신용카드가 투자가 아닌 소비를 위한 빚을 만들기 때문이다. 내가 만난 부자들은 대부분 신용카드가 없거나 한 장 있는데, 어디에 뒀는지 잘 모르겠다고 했다.
스스로 돈을 좇는 젊은 부자들이 가장 빠른 속력을 내기 위해 즐겨 타는 수단은 바로 공부다. 투자 성공의 8할이 법률지식에 있다 해도 과언이 아닐 만큼 이들은 밤잠을 줄여가며 부동산, 경매, 세금 관련 법률 지식을 쌓는다. 또한 젊은 부자들은 책을 많이 읽는다. 젊은 부자들을 상대로 ‘삶의 가장 중요한 길라잡이 구실을 한 멘토’를 묻는 설문조사를 벌인 적이 있는데 그 중 55%가 ‘책’을 꼽았다. 1년에 30권 이상을 읽는다고 대답한 사람이 3명 중 1명이었다. 10권 이하의 책을 읽는다는 사람은 2%에 그쳤다.
젊은 부자들은 ‘시간이 곧 돈’이라는 의미를 제대로 알고 있다. 시간을 더 많이 여유롭게 활용할 수 있는 돈이 더 많은 가치를 창출하는 법이다. 어떤 부자는 “복리투자야말로 부자로 가는 관문의 비밀열쇠”라고도 했다. 젊은 부자들은 한결같이 은행금리 1%에도 각별한 관심을 기울인다. 0.1%라도 금리를 더 주는 은행을 이용하려고 수소문을 마다하지 않는다.
젊은 부자들은 한결같이 ‘싸움꾼’이다. 비즈니스와 돈 버는 일에서 그렇다는 얘기다. 이들은 비즈니스 세계에서 패배자가 되지 않기 위해서는 미리부터 송곳니를 갈아두고 싸움에 대비해야 한다는 점을 잘 알고 있다. 한시도 방심해선 안 된다. 투쟁 마인드를 잃어버리면 영원한 패배자가 될 뿐이다. 왼쪽 뺨을 맞았다면 오른쪽 뺨을 때리는 사람, 그들이 한국의 젊은 부자들이다.
내가 만난 젊은 부자들 중 90% 이상이 고급승용차를 타고 있었다. 어느 사회에나 이너서클이 존재하게 마련이다. 그 안에 들고 싶다면 그들의 정서에 맞춰야 한다. 한국 사회에서 자동차는 곧 그 사람을 평가하는 중요한 잣대다. 그러므로 비즈니스로 돈을 벌기 위해서는 비록 중고라도 고급승용차를 몰아야 한다.
또한 젊은 부자들은 인맥에 많은 투자를 한다. 자고로 부자인 사람치고 인맥 없는 경우가 없고, 인맥은 있는데 재산이 없는 경우도 흔치 않다. 어떤 부자는 부동산 투자를 도와준 공인중개사에게 법정수수료보다 높은 수수료를 지불한다고 한다. 인맥은 정보를 제공하고, 정보는 곧 돈을 만들어내는 법이다. 그래서 젊은 부자들은 비즈니스 옷차림에도 신경을 많이 쓴다. 첫인상이 외모에서 결정되기 때문이다. 이들은 정기적으로 남성패션잡지를 구독하며 옷맵시를 연구한다. ‘세련된 우아함’, 이것이 이들이 추구하는 바다.
비즈니스를 하는 한 젊은 부자는 이렇게 충고한다. “구두에 50만원을 투자하기로 했다면 40만원으로 구두를 사고 나머지 10만원은 구두 관리를 위해 슈키퍼를 사라.” 인맥을 넓히기 위해 젊은 부자들은 야간 경영대학원을 즐겨 활용한다. 경영대학원 두 군데를 동시에 다니는 젊은 부자들도 여러 명 있었다.
내가 만난 젊은 부자들의 90% 이상이 담배를 피우지 않았다. ‘비즈니스 매너’ 때문이다. 담배를 피우지 않는 만큼 활력 넘치고 깔끔한 이미지를 상대에게 심어줄 수 있다. 게다가 담뱃값은 투자수익률로 따지면 만만치 않은 소비다. 하루에 한 갑을 피운다면 1년 손실금액이 91만2500원이다. 연복리 5% 이자율로 계산한다면 40년간의 손실액이 1억1665만원에 이른다. 물론 절약과 인색함은 다르다. 기회와 돈은 결국 사람을 통해 들어온다. 인색함 때문에 사람들에게 외면당한다면 돈이 들어올 문을 막아버리는 결과를 낳는다고 젊은 부자들은 충고한다.
또한 젊은 부자들은 숫자 중독증 환자다. 재무제표, 대차대조표, 손익계산서 등을 꼼꼼하게 파악한다. 엑셀 프로그램을 다루지 못하는 부자는 단 한 명도 없었다. 젊은 부자들은 ‘하루=24시간’이라고 생각하지 않는다. 이들은 ‘하루=24시간=1440분’이라고 생각한다. 마지막으로 젊은 부자들에게는 항상심이 있다. 많은 수익을 내지 못하거나 돈을 잃는 위기에 처해도 결코 조급해하거나 좌절하지 않는다. 일희일비하는 태도는 철없는 어린아이들에게나 허용되는 것이다.
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부자가 되는 습관
1. 시장 조조할인의 법칙: 경쟁자가 적을 때 가장 먹을게 많다.
재테크를 하기에 가장 좋은 시기는 바로 지금! 일찍 시작하면 대개 소수의 법칙에 적용된다. 예를 들어 금융권에서 새로 출시하는 1호 상품은 해당 금융사에서 최대한 공을 들여 개발한데다 되도록 많은 수익을 올릴 수 있도록 특별 관리를 한다. 부동산 개발업자도 첫 분양은 성황을 이루었다는 것을 보여줄 목적으로 마진을 많이 붙이지 않는다. 재테크는 머리보다 발이다. 부지런히 찾다 보면 낚싯줄을 거둬들일 때가 온다.
2. 발설의 법칙 : 솔직히 말하고 협조를 구하라. 일본의 경영 컨설턴트인 이시하라 아키라는 "잠자는 아이는 결코 깨우지 않는다" 라고 했다. 재테크에 성공해 부자가 되고 싶다면 먼저 주변에 '깨어 있음'을 알려야 한다. 돈을 벌고 성공하는 데 관심이 없거나 다른 데 눈을 돌리고 있는 사람들을 굳이 깨워서 동참하도록 할 필요가 있을까? 목마른 사람이 우울을 파는 법. 관심을 갖고 찾아보면 몰라서 놓치고 있는 돈도 많다.
3. 탈의의 법칙 : 돈 모으는 데도 순서가 있다
대부분의 사람들은 자동차를 사기 위한 돈, 집을 사기 위한 돈, 여행을 가기 위한 돈, 아이들 교육비, 노후 자금 등 각각 꼬리표를 붙여 놓고는 막상 순서를 매기는 데는 무지하다. 겉옷을 먼저 벗고 속옷을 나중에 벗듯 돈을 다루는 순서에도 탈의의 법칙이 적용되어야 한다. '빚-저축-투자-소비'의 순서로 벗자. 가장 확실한 것을 먼저 챙기고 불확실한 것은 나중 순위로 돌리라는 말이다.
4. 멘토의 법칙 : 돈 버는데 도움이 되는 친구는 따로 있다
얼마나 좋은 정보원, 즉 조언자가 주변에 있느냐 없느냐에 따라 투자의 성패는 갈린다. 투자에 밝은 주변의 부자나 금융기관 직원, 재테크 전문가들이 멘토가 될 수 있지만, 그렇다고 꼭 사람이 모든 정보나 실마리를 제공할 필요는 없다. 부자들은 책을 많이 읽는다는 것은 널리 알려진 사실. 좋은 투자 관련 책이나 경제 신문, 재테크 관련 강좌나 세미나, 동호회 그리고 부동산 중개소 등이 모두 훌륭한 정보원인 셈이다. 배우는데 돈버는 길이 있다.
5. 소문난 잔치의 법칙 : 남과 다르게 생각해야 성공한다
이미 소문이 나버린 잔치에서는 자신에게 돌아올 파이가 작아질 수밖에 없다. 많은 사람이 몰린 탓이다. 모든 사람들이 쳐다보는 쪽을 똑같이 쳐다봐서는 별로 건질 게 없다는 사실을 명심하자. 앞으로 아파트 시장에서 최대어가 될 판교 투자에 모두 눈을 돌리고 있는 시점이라면,
잠깐 비켜나서 판교 분양으로 수혜를 볼 다른 지역은 없는지, 판교 분양으로 돈을 벌 수 있는 방법은 뭐가 있는지 하는 생각들이 현명할 수도 있다는 얘기다. 모든 사람들이 한 곳만을 바라볼 때 오히려 반대쪽을 쳐다보거나. 그들에게서 한 발 떨어져 나와 똑같은 곳을 쳐다보는 사람들에게 뭘 팔아야 돈을 벌 수 있을까를 생각해야 한다.
6. 장미의 법칙 : 좋은 조건은 일단 의심하라. 좋은 상품이라고 해서 덜컥 쥐어서는 곤란하다.
세상 인심은 만만찮아서 분명 좋은 조건을 제시하는 것만큼 불리한 조건이 장미 가시처럼 숨어 있을 가능성이 높기 때문이다. 실질 금리(명목상금리-물가상승률)가 마이너스인 은행권의 고정 금리 상품만으로는 재테크를 충분히 해나갈 수 없는 현실이다 보니, 상대적으로 투자 상품을 찾는 사람들이 많아 진다. 그만큼 장미의 가시를 조심해야 할 일이 많아지는 것이다.
7. 황금 분할의 법칙 : 나눠야 커져서 돌아온다. 단순하지만 확실한 분산 투자의 원칙을 지키라는 말.
자금을 어느 한 곳에 올인하지 않고 적절하다고 생각하는 비율만큼 나누어서 분산해 놓는 것이다. 아무리 돈이 없어도 자신을 유혹할 만한 투자는 언제든지 생길 수 있다. 그리고 그 유혹에 넘어가면 자신의 수중에 돈이 없어도 주변 사람을 괴롭히면서까지 돈을 끌어오게 되어 있다.
대박 심리에서 벗어나기란 좀처럼 쉽지 않으니 말이다.
그러므로 어떠한 경우에도 올인은 하지 않겠다는 생각을 평소 해두어야 한다. 투자의 세계에서는 항상 대박도 나오고 쪽박도 나오는 법. 모든 투자는 설령 실패하더라도 재기가 가능한 수준에서 이루어져야 한다.
8. 새벽의 법칙 : 모두가 아니라고 할 때가 바로 기회다
9.11 테러로 전 세계 증시가 폭락했을 때 삼성전자 우량주를 샀던 사람은 돈을 벌었다. 노무현 대통령이 탄핵받던 날도 재빨리 주식을 산 사람이 꽤 많은 돈을 벌었다. 모두가 아니라고 할 때는 기회로 삼는 사람은 이익을 보았던 것. 얄밉긴 하지만 눈치 빠른 투자자들은 돌발적인 악재가 터지기만 기다리는 경우도 있다. 무슨 일만 일어나봐라, 곧바로 주식을 살테니 하면서 말이다. 모두가 이제는 끝이라고 했을 때 가격이 가장 싸다. 그런데 길게 놓고 보면 대체로 그때가 사야 할 시점이다.
부동산 거래에서의 급매물처럼, 매도자의 힘이 빠졌을 때를 노리는 것이 바로 포인트다
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콜금리 5%의 의미 2007.8
한국은행이 지난 9일 콜금리를 6년1개월만에 연 5.0%로 끌어올리자마자 기다렸다는 듯이 미국발 서브프라임 모기지론 부실 문제가 터져나왔다. 콜금리 인상시점이 적절했느냐의 문제가 제기될 수 있는 상황이다. 그럼에도 불구하고 콜금리가 ‘5%’로 올라선 것의 의미는 매우 크다. 경기 부양적인 수준에 있던 콜금리가 경기에 균형적인 수준으로 바뀌었기 때문이다. 경기 중립적인 금리 수준이라는 것을 어떻게 판단할 수 있을까. 여러가지 논란이 있겠지만 대체적으로 피셔 공식을 적용한 ‘경제성장률+물가상승률’로 균형금리를 계산할 수 있다.
올해 예상 경제성장률이 4.5%이고 물가상승률이 2.5%라면
이 수치를 합한 7% 정도가 균형금리로 볼 수 있다.
만약 경제성장률이 5%,물가상승률이 3%라면 8%를 균형금리로 판단할 수 있다.
그렇다면 콜금리 5%를 어떻게 봐야 하나. 균형금리보다 낮은 것이 아닌가 하고 생각할 수 있다. 여기서 말하는 균형금리란 콜금리 목표치와 같은 정책금리가 아니다. 시장에서 형성되는 금리를 기준으로 균형금리인지,경기부양금리인지를 판단하게 된다. 기업들이 채권을 발행하거나 대출을 받을 때 적용받는 금리, 가계가 금융회사에서 돈을 빌릴 때 적용하는 금리를 말한다. 신용도에 따라 다르겠지만 초우량 기업이 아닌 투자적격 등급의 기업들은 대략 연 7~8% 수준에서 돈을 빌려 쓰고 있다.
가계가 주택담보대출로 돈을 빌릴 때에는 6%의 낮은 금리를 적용받을 수 있지만, 신용대출의 경우에는 신용도가 우량한 고객도 8% 정도 이자를 내야 한다. 콜금리가 5% 수준에서 형성될 경우 기업 및 가계대출 금리도 대강 7~8%수준에서 움직이기 때문에 콜금리 5%를 ‘균형 수준’으로 볼 수 있다.
균형은 경제성장을 부추기지도, 위축시키지도 않는 정도의 수준을 말한다. 만약 시장금리가 1%로 매우 낮다면, 기대수익률이 2%에 그치는 사업이나 투자에도 돈이 유입될 것이다. 이로 인해 시장에 지나치게 많은 돈이 들어가 경기를 과열시키고 유동성 과잉을 초래하게 된다. 반대로 시장금리가 15%라면 높은 이자부담 때문에 경제성장률에 물가상승률을 합한 수준의 투자성 있는 사업들마저도 제대로 진행할 수 없게 된다. 이로 인해 경기가 긴축되고 실업이 발생하게 된다. 균형금리라는 것은 물가상승률을 포함한 경제성장률 이상의 수익을 낼 수 있는 사업이나 투자에 대해서만 돈이 들어가도록 자연스럽게 유도하는 금리다. 이성태 한국은행 총재가 말한 것처럼 콜금리가 이제 균형 수준에 도달했다면 수익이 낮은 사업이나 투기적인 사업에는 더 이상 돈이 유입되지 않을 것이다.
이미 들어가 있는 돈은 역류할 것이다. 따라서 돈을 빌려 주식투자를 하기가 어려워지고 부동산을 매입하기가 어려워진다. 주식과 부동산으로 돈을 벌기도 더욱 어려워진다. 무려 6년만에 콜금리 목표치가 5%로 올라왔다는 것은, 반대로 말하자면 6년 동안이나 낮은 금리에 머물러 있었다는 얘기다.
그 부작용이 부동산과 주식가격 급등으로 나타났고, 지금도 우리의 어깨를 짓누르고 있다. 5%를 넘어선 콜금리는 이 같은 부작용을 치유하는 쪽으로 작용을 할 것이다. 다만 이 과정에서 더 많은 이자부담을 떠안아야 하는 기업과 가계의 피해가 문제다.
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CD란 한경부동산토론실 닉네임: 대폭락
은행이 돈을 마련하는 방법은 첫째가 예,적금이고, 둘째가 CD, 셋째가 은행채, 마지막으로 한국은행에서 빌리는 콜자금이 있습니다. (근데 콜자금은 초단기 자금이므로 논외)
지금 은행이 CD를 많이 발행하는 것은 대출을 많이 해주기 위한 것이 아닙니다. CD는 만기가 있습니다. CD 발행 후 몇 개월이 지나면 이자와 함께 CD를 산사람에게 돈을 내줘야 하는 것이죠. 은행에 당장 현금이 많다면 아무런 문제없이 그 돈을 내줄 수 있을 것입니다. 하지만 은행에 돈이 없으면 CD만기시 돈을 내주기에 똥줄이 타게 되는 것이죠. 아시다시피 작년에 부동산급상승으로 은행이 싼 금리를 이용해서 대량으로 CD를 발행해서 돈을 모아 부동산자금으로 대출을 해 준겁니다.
근데 이 CD자금들이 만기가 들어오는 것이죠. 이렇게 CD만기가 돌아온 것은 또 다시 CD를 발행해서 메우거나 예금이 늘어났으면 예금으로 충당하거나 그것도 안되면 은행에서 빚을 내는 것이죠.(근데 은행이 돈을 빌려주는 곳인데 빚까지 내면 막장이죠... -_-;)
문제는 올해에 주식 붐이 불면서 예,적금이 대량으로 빠져나가면서 자금이 고갈되기 시작했고 따라서 수 백조에 달하는 대출을 해주느라 어마 어마하게 발행한 CD의 만기에 내줄 돈이 고갈되게 된 것입니다. 작년에 그렇게 대량의 CD가 발행 가능했던 것은 주로 엔캐리 자금이라든지 외화자금들이 CD를 대량 매수를 해주었지만, 엔캐리가 청산되고 미국이 자금경색이 일어나게 됨에 따라 CD를 더 이상 매수해 줄 곳이 없는 것입니다.
그래서 은행이 지금 난리죠.
은행에서는 고액의 수수료를 챙기며 고객들 등치고 이자율도 거시기하고 주식도 폭등하니, 죄다 예적금은 주식으로 빠져나가 버리고 다시 돌아올 기미는 없는 것입니다.
작년에 발행한 엄청난 양의 CD를 돌려 막으려면 많은 돈이 필요한데 돈이 없습니다.
해결방법은 은행채와 CD발행이 있는데 은행은 솔직이 은행채를 싫어하겠죠. 왜냐면 은행채는 현재 대출이율로 자금을 조달해야 하니까 비싸지만, CD금리는 예금금리보다 더 싼 가격으로 자금을 조달할 수 있을 뿐더러 CD를 대량으로 발행해서 CD금리가 오르게 되면 대규모로 발행한 부동산담보대출이율이 연동되어 있어서 이자소득까지 늘어나기 때문에 은행은 CD발행을 선호하겠죠. 더군다나 부동산대출하던 사람들은 충성도가 높습니다. 왜냐! 대출금 안 갚으면 집이 날아가기 때문에 어떤 수를 써서라도 돈을 대기 때문이죠. 또 설사 연체가 생기더라도 부동산을 압류해서 경매 처분하면 되기 때문에 은행은 별로 손해볼 게 없는 것입니다.
하지만 이렇게 CD금리를 올리게 되면 부동산대출한 사람들이 압박을 받게 되고 부동산이 경착륙할 가능성이 높기 때문에 정부는 CD발행을 못하게 압력을 넣는 것입니다. 하지만 지금은 은행은 정부 말을 듣지 않고 CD를 계속 발행해 재끼고 있는 상황인 것입니다.
CD를 매수하는 주체라도 많으면 상관없는데 지금 부동산대출로 나간 자금의 규모가 너무 어마 어마해서 외국자금이 썰물처럼 빠져나가면 CD금리가 안 오를래야 안 오를 수 없는 상황이죠.
님이 생각하신 대로 은행에서 CD발행을 늘리는 원인이 대출을 많이 해 주기 위해서가 아닙니다. 현재 대출규제를 푼다고 해도 현재로써는 부동산대출이 많이 늘어나기 힘 들고 너무 대규모로 발행해서 당분간 쉽게 해결 나기 힘들 것이라고 생각됩니다. 또 은행이 자금압박을 받게 되면 은행이 대출자들 목을 죄어갈 겁니다. 그들이 살기 위해서 말이죠. 그게 경착륙을 부르는 겁니다.
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