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실전판례해설4 -유치권-

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정충진 변호사 인터넷 강의실

2008.01.21 18:03

 

대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 【공사대금】

[집44(2)민,127;공1996.10.1.(19),2809]

【판시사항】

 

[1] 물건에 대한 점유의 의미와 판단 기준

 

[2] 공사금 채권에 기한 공장 건물 유치권자가 경락인에 의한 부당한 점유 침탈을 원인으로

점유회수의 소를 제기한 사안에서, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례

 

[3] 유치권자가 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

 

 

[1] 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는

객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적,

현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적,

공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

 

[2] 공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의

소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는

안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여

용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는

한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로

가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고

그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내

그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가

그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로,

유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례.

 

[3] 민사소송법 제728조

에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는  

같은 법 제608조 제3항

은 경락인은 유치권자에게

그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바,

여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서

인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로,

유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지

유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고

그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.

【참조조문】

[1] 민법 제192조, 제204조

/

[2]

민법 제192조, 제320조, 제328조, 제664조

/

[3]

민사소송법 제608조 제3항, 제728조, 민법 제320조

【참조판례】

[1] 대법원 1992. 11. 10. 선고 92다37710 판결(공1993상, 92) 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다23821 판결(공1995하, 2777)

/

[2]

대법원 1993. 4. 23. 선고 93다289 판결(공1993하, 1532), 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결(공1995하, 3395)

【전 문】

【원고,상고인】

 

동아건설산업 주식회사 (소송대리인 변호사 이영구 외 1인)

【피고,피상고인】

 

비사벌전선공업 주식회사 (소송대리인 변호사 강병호)

【원심판결】

 

광주고법 1994. 12. 30. 선고 94나964 판결

【주문】

  

원심판결 중 원심판결 별지목록 제1. 기재의 토지 및 제2. 기재의

공장 건물의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고,

이 부분 사건을 광주고등법원으로 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각하고,

상고가 기각된 부분의 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

 

원고 소송대리인의 상고이유를 본다(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 원고

소송대리인 변호사 배만운의 상고이유보충서 기재의 상고이유는 상고이유를 보충하는 한도 내에서 판단한다).

 

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1990. 8. 3. 소외 주식회사 통일전선(이하 통일전선이라 한다)으로부터

민사소송법 제608조 제3항

에 의하여 그 경락목적물인

이 사건 공장의 유치권자인 원고에게 유치권에 의하여 담보된

위 공사잔대금채권을 변제할 책임이 있고, 또 점유침탈자로서

점유자인 원고에게 이 사건 공장을 인도할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여,

원고가 위 공사잔대금의 지급을 위하여 교부받은 약속어음이

결제될 때까지 이 사건 공장을 유치·점유할 계획이었을지라도

위 통일전선이 이 사건 공장을 점유·관리하면서 조업을 하는 것을

방치하여 사실상 이 사건 공장을 현실인도한 이상 원고가

그 동안 이 사건 공장을 점유하여 왔다고 볼 수가 없고,

또 위 통일전선의 부도 이후 원고가 위 인정과 같이

이 사건 공장을 경비·수호하였다고 하더라도 그것만으로서는

원고가 이 사건 공장에 대한 위 통일전선의 점유권을 빼앗아 독점적,

배타적인 점유권을 취득하였다고 인정하기에 부족하며,

달리 원고가 위 공사를 마친 후에도 계속하여

이 사건 공장을 유치·점유하여 왔다는 원고의 주장사실을 인정할 수 있는 객관적이고,

합리성 있는 명백한 증거는 없다는 이유로 원고의

이 사건 공사대금청구와 이 사건 공장의 반환청구를 모두 배척하였다.

 

2. 그러나

점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적,

현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이고, 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것

인바, 원심이 확정한 사실관계 및 기록에 의하여 인정되는 바와 같이

원고가 위 통일전선이 부도가 나고 난 다음에 이 사건 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 소외 한국보안실업

주식회사와 경비용역계약을 체결하고, 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩

이 사건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 이 사건 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고

공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고

피고가 이 사건 공장을 경락한 다음에도

원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면 원고가

이 사건 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다고 할 것이므로 원심으로서는 과연 원고가 위와 같이

이 사건 공장을 수호·경비할 당시에 위 통일전선의 직원이 이 사건 공장에 상주하면서

공장을 관리하고 있었는지의 여부, 원고가 용역경비원으로 하여금 공장을 수호·경비하도록 하였다면

그 경비의 내용이 어느 정도인지의 여부, 이 사건 공장 건물의 시정상태와

그 열쇠를 누가 소지하고 있었는지의 여부 등을 좀더 밝혀 보고,

만약 원고의 점유가 인정된다면 원고의 주장처럼 피고에게 점유를 침탈당한 것인지의

여부까지도 나아가 살핀 다음 원고의 이 사건 공장의 반환청구에 관하여 판단하였어야 함에도

만연히 그 판시와 같은 이유로 원고의 이 사건 공장의 반환청구를

배척하였으니 점유회수의 소에 있어서의 점유에 관한 법리를 오해한 나머지

심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미칠 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다.

따라서 이 점을 지적하는 상고 논지는 이유 있다.

 

3. 한편 민사소송법 제728조

에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는

같은 법 제608조 제3항

은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는

채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는

의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로,

유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지

유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다

고 할 것이다.

 

따라서 가사 원고가 이 사건 공장 건물에 대하여 유치권을 취득하였다 하더라도

그 채무자가 아닌 경락인인 피고에 대하여 위 공사잔대금채권의 변제를 청구할 수 없다고 할 것이다. 원심판결은 그 이유를 달리하지만 원고의 위 공사잔대금 청구를 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 소론과 같은 유치권에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없으며, 소론 주장과 같은 사정이 있다고 하여 위 원고의 청구를 배척하는 것이 신의성실의 원칙에 위배된다고도 할 수 없다. 이 점에 관한 상고 논지는 모두 이유 없다.

 

4. 이에 원심판결 중 이 사건 공장의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원으로 환송하고, 나머지 상고를 기각하며 상고가 기각된 부분에 대한 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   지창권(재판장)  천경송(주심)  안용득  신성택  

<판례 해설>

 

유치권이 성립하기 위하여는 물건에 대한 점유가 중요함은 모두들 아실겁니다.

 

근데 점유란 말이 도대체 추상적이어서 어떨때 점유가 인정되는지는 판단이 어려우실 겁니다.

 

실상 점유의 인정여부는 굉장히 유동적이라 쉽사리 판단할 수 있는 문제가 아닙니다.

 

일단 유치권자가 점유를 주장한다면 재판부는 특별한 사정이 없는 한 점유를 인정해 버립니다.

 

건물열쇠를 유치권자가 갖고 있다면 사실적으로 건물에 거주하고 있지 않아도 점유가 인정되

 

며 간단한 경고문등을 부착해 놓아도 점유는 인정될수 있습니다.

 

결국은 유치권자의 점유를 부정하려면 낙찰자측에서 많은 입증의 노력을 기울여야 합니다.

 

다만 유치권자가 직접 점유하지 않고 임차인이 있다거나 소유자의 가족들이 거주하고 있다거

 

나 하면 그리 어렵지 않게 점유를 부정할 수 있겠지요..직접점유나 간접점유나 불문하지만 중

 

복된 점유는 특별한 경우가 아닌한 인정되지 않기 때문이지요.

 

위 판결은 점유의 개념 및 인정범위를 적시하고 있어 나름 유치권자의 점유여부를 판단할 수

 

있는 기준이 될것입니다..

 

위 판결의 또하나의 의미는 유치권자는 자신의 채권을 변제받을 때까지 낙찰자의 인도요구를

 

거절할 수 있을 뿐 낙찰자에게 채권을 변제하라고 요구할 수 없다는 것입니다.

 

무슨 뜻일까요?

 

유치권자는 자신의 채권을 변제하라고 낙찰자에게 요구할 수 있는 법적인 권리가 없기 때문에

 

낙찰자가 유치권자와의 협상을 미루고 방치해 두면 유치권자는 채권을 회수할 별다른 방법이

 

없다는 것입니다. 자신이 목적물을 관리비 들여가며 선량한 관리자의 주의의무로 보관하여야

 

하고 혹여 목적물을 사용이라도 하면 부당이득으로 차임을 지급하여야 합니다.

 

그렇다면 시간이 지날수록 불리한 유치권자는 먼저 협상을 요구해 올 것이고 그때 낙찰자는 칼

 

자루를 쥔상태에서 유리하게 협상을 이끌어 갈수 있겠지요..

 

유치권자가 진정한 경우라하여도 유치권자들은 낙찰자가 주채무자가 아니라는 사실을 잘알고

 

있습니다. 그래서 낙찰자에게 채권 전액을 변제받으려는 의도는 사실상 없다고 보시면 됩니다.

 

결국 적절한 선에서 협상이 이루어 질것인데 그때 무기가 될수 있는 판결이 위 판례이지요.

 

물론 유치권자도 협상이 지연되면 경매를 신청할 수 있지만 유치권을 입증할 수 있을 만한 증

 

거자료,즉 유치권확인소송의 승소판결등이 필요하기 때문에 경매신청도 쉽게 할수 있는 것이

 

아니랍니다.

 

그러니 유치권 신고된 물건은 적절한 협상능력만 있다면 좋은 수익모델이 될수 있습니다.

 

 

 

 

 

출처 : 부동산을 사랑하는 부자들의 모임

글쓴이 : 김도언 원글보기

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