부동산유치권 분쟁의 소송유형

[부동산유치권 분쟁의 소송유형]

 

1. 부동산유치권과 관련해서는 유치권을 주장하는 자를 상대로 한 부동산인도(명도)청구소송이 가장 일반적이다. 최근에는 유치권신고로 인해 낙찰가격이 하락할 수 있다는 우려 때문에 이해관계를 가지는 채권자가 낙찰 이전에 미리 경공매진행과정에서 유치권부존재확인청구소송을 제기하는 경우도 적지 않다. 이 경우는 통상 채권자의 신청을 통해 경공매절차는 중지하는 절차를 밟게된다. 유치권이 존재하지 않는다는 법원의 판단을 받은 후, 이를 경공매법원에 제출하게되면 유치권으로 인한 가격하락을 막아 적절한 가격으로 배당받을 수 있기 때문이다. 이런 확인재판을 통하는 경우 상당한 시간이 소요되어 채권회수가 늦어질 수 있는 불리한 점도 있지만, 유치권확인여부를 낙찰 전에 미리 확정짓게 되면 적정가격으로 낙찰이 가능하게 되므로 채권자에게 돌아올 수 있는 이익이 더 클 수 있는 데다가, 유치권이 존재하는지 여부가 불분명한 상황에서 경매가 계속 진행되더라도 수차례의 유찰로 인해 채권회수시간 자체도 지체될 수 있다는 점에서, 최근들어 금융회사를 중심으로 한 유치권부존재확인소송이 점차 증가하고 있는 추세에 있다. 그 밖에도, 점유권원이 없다는 것이 비교적 분명한 경우와 같이 유치권이 성립될 가능성이 낮은 경우에는 인(명)도소송 보다 훨씬 신속하게 진행되는 부동산인도명령신청을 제기할 수도 있다.

지금까지 실무상으로는, 인도명령은 점유권원에 관하여 다툼이 적은 간단한 사안에서만 가능한 것으로 이해되고 있어, 분쟁이 복잡할 수 있는 유치권자에 대해서는 신청하기가 적절치 않은 것으로 일반적으로 생각되어왔지만, 허위유치권주장이 만연되고 있는 지금과 같은 상황에서는 유치권을 주장하는 측이 유치권의 존재를 상당 부분 소명하지 못하면 인도명령신청이 인용되는 경우가 법원실무상 드물지는 않다는 점에서 최근 들어서는 적극적으로 활용되는 경향이 있다.

2. 다음은 명도단행가처분을 통해서 명도된 이후에 진행된 명도소송인데, 유치권을 둘러싼 다양한 소송형태를 이해할 수 있는 사례라고 할 수 있어 소개한다.

유치권을 주장하는 임차인을 명도단행가처분으로 명도한 후 그 임차인을 피고로 하여 제기된 건물명도소송에서 법원은, “---대전지방법원 홍성지원 2007카단475호 명도단행가처분결정에 기하여 1층 부분이 이미 원고에게 명도되었으나, 채권자의 만족을 목적으로 하는 이른바 단행가처분의 집행에 의하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성되었다 하더라도 그것은 어디까지나 임시적인 것에 지나지 않고, 가처분이 집행됨으로써 그 목적물이 채권자에게 인도되었다고 하더라도 그와 같은 잠정적인 상태를 고려함이 없이 그 목적물의 점유는 채무자에게 있다고 보아야 하므로(대법원 1996. 12. 23. 선고 95다25770 판결, 대법원 2007. 10. 25. 선고 2007다29515 판결 참조), 원고가 1층 부분에 관하여 명도를 구할 이익이 없다고 할 수 없고, 이에 피고에 대하여 1층 부분의 명도를 명한다”라고 판단( 대전지방법원 2008. 5. 28.선고 2007나12997【건물명도】)