[스크랩] 비닐하우스 법정지상권?

비닐하우스 법적지상권에 대해서~

농취증을 취득해야하는 전입니다..

여기에 법적지상권 성립여지가 있는 비닐하우스가 소재되어 있는데..

이런 경우에는 어떻게 하나요?

비닐하우스는 무단으로 철거한 후 농사를 지어야하나요?

아니면,, 소유자랑 협상해서 비닐하우스를 돈 주고 사야하나요

비닐하우스에대한 법정지상권은 크게 걱정을 안하셔도 될것 같고요 먼저 경락후 비닐하우스 소유자와 협의후 비닐하우스에대한 적정한가격이 나오면 매입하시고 안되면 내용증명발송후(철거요청및지료청구)법원에 철거및 지료청구따른 소송을 진행하시면 될것 같아요 소송진행하다보면 소유자가 협상하자고 하거나 정말 협상이 안되면 철거및 지료청구 확정받결후 소송비용및 지료에대하여 비닐하우스를 상대로 경매진행후 본인이 매입하는 방법이 그래도 협상 잘하시어 원만하게 해결 하심히 좋을것 같고요 자세한것은 법무사나 대합법률구조공단등에 물어보세요 좋은하루되세요

무단철거하시면 안될거예요 혹 법정지상권이 지역에 따라 성립여부가 다르다는 말은 있어요 확인철저히하시고 저는 논산에 과수원경매를받았는데 비닐하우스가 있어서 소송진행중 소유자와 협상하여 해결하였거든요

바우로님의 설명이 잘되어있읍니다만 실무적론 비닐하우스는 대체적으로 이동하기가 쉬운 물체로 법정지상권을 인정 하지않고 있고 비닐하우스안에 사람이 거주하는지가 철거소송의 걸림돌이(철거소송중 담담판사가 문의를 하드라고요) 될수가 있으며 철거소송후 확정판결을 받은후라도 원주인이 재산상의 손실을 보고있는상황으로 소송비용으로 비닐하우스를 가압류하는것도 가능은 하지만 좀 생각해볼 문제이고요 또한 농지의 경우 원주인이 농지주변에 살고있는 경우와 아니드라도 그들의 친척들이 살고있어 최대한 인내심을 가지고 손해를 본다는 생각으로 처리하는것이 좋을것으로 판단됨( 저의경우는 소송비용과 철거비용을 부담하였으며 비닐하우스크기가 약 400평으로 비용은 300만원소요되었음)

철거한 비닐하우스 철재등은 원주인이 희망하는 장소까지 이동운반하여 주었음

지금은 원주인과 이웃하여 농사를 짖고있고 사이좋게 서로의 수학농작물을 나누어주기도 하지요( 이렇게 하기까지 약 3년정도 소요됨)

즉, 비닐하우스 안에 사람이 안살고 있다면,, 실무론적으로 법적지상권에 해당하지 않으니깐,, 철거해도 괜찮다라는 말인가요?

산제비님의 말씀이 좋은 말씀입니다. 모든 경매에 있어서 항상 선의의 피해자,억울한사연등 말못할 사연들이 많이 있지요.특히 시골의 토지관련경매는 산제비님 말씀데로 지역적인 문제로 어려움이 있는것은 사실입니다. 모든것이 법보다는 당사자와의 원만한 해결이 최고겠지요 저또한 해결하는데 2년걸렸으니까요 항상 여유로운 마음으로 하시면 좋은결과가 있으니 열심히 하시고 제가 올린글은 법적으로 해결하는방법이니 알고 계시고....

화이팅하세요

안녕하세요?

땅을(지목 전,대지) 경매 받으려고..

현장에 가보니까 농지 위에 비닐하우스 한동 하고..드럼통하고..정화조 같은 것이 있는데..낙찰후 제가 강제로 철거할수있는것가요?

비닐하우스도 지상권이 성립되는지..만약에 지상권이 성립되면 토지지임임대료 을 청구할수있는지요?

그리고 농지위에 드럼통이나..나무같은은것을 쌓아났는데..이럴경우 어떻게 해야 깨끗하게 처리할수있나요?

원칙은 법적처리를 하여야 합니다.

건축물이 아닌 구조물도 철거소송을 하여야 합니다.

소송 자체는 그리 비용이 들어갈 것도 아니므로 일단 철거소송을 하시면서 연락하여 합의로 철거하도록 하세요.

소송 내용중에 청구취지에 철거와 사용에 따른 지료 청구할 수 있습니다.

그리고 합의하여 판결전에 철거하고 정산도 없이 끝냅니다.

보통 그렇게 합니다.

매우 간단한 문제입니다.

경매를 통하여 낙찰을 받은 다음 현장에 직접가서 현장에 사람이 거주하고 있으면 낙찰 증명서 사본을 보여주고 이전을 요구하세요(또는 내용증명을 보내세요).

만약 현장 거주자가 불응하면 낙찰증을 가지고 법원에 강제철거명령을 청구하면 해줍니다(이 때 비용은 낙찰자가 부담한다) 부담비용의 종류 용역비(철거반원 일당 1인당 대략 10만원선, 장비비용 포크레인 30만원정도).

매우 간단하나, 시간을 가지고 이사할 여유를 주시면서 하세요.

그리고 비닐하우스 철거 등을 하면 폐기물처리 비용이 발생하는데 이것은 낙찰자의 몫입니다.

폐기물 처리 비용은 10루배(15톤 차량 한대 분량)가 30-40만원 정도 들어가므로 경매 응찰시 신중하게 생각하셔야 합니다.

그러므로 낙찰을 받았으나, 처리비용이 많을 경우 낭패를 보는 수가 있습니다

땅을 임대한후 거기에 화훼를 위한 비닐 하우스를 건축하엿습니다

토지 소유주는 한번 바귄 상태구요..계약기간이 남아 잇어서 신소유자에게후에 잇을 건물 철거 비용으로 어느정도 대금을 매매가에서 빼줫습니다

매매후 신소유주와 재계약을 하였는데요...궁금한건 계약기간이 끝나고 계약갱신이 되지 않을시 이전비등 기타 부대비용등을 받을수 잇는건지 궁금하내요

청구할수 있는 권리가 있는지도 궁금하고요........

이 경우 건물 (하우스)에 대한 지상권을 주장할수 있는건지도 궁금합니다

전소유주로 임대한후 그건물을 지은지 10년은 넘었습니다

타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수있는 권리를 말합니다.

우리 민법은 토지 위의 정착물을 보호하기 위하여 법적지상권을 인정하고 있고, 토지의 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권을 설정할 수 있도록 하고 있습니다.(민법 제 289조의 2)

지상권은 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용.수익할 수 있는 권리로써, 건물이나 공작물의 존재와 멸실에 상관없이 지상권은 존속하고, 그 범위는 토지의 상하에 미치는 물권적 권리입니다.

이러한 지상권은 토지의 일부라도 무방하고, 토지사용의 대가인 지료의 지급을 지상권의 요소로 하지 않습니다. 또한 지상권은 물권으로서 소유자의 동의 없이 양도나 전대 또는 담보로 제공할 수 있고 소유자의 변경에 영향을 받지 않으며, 제3자에게도 대항할 수 있는 특성을 가지고 있습니다.

지상권의 법률행위에 의한 취득이란 지상권저와 지상권설정자(토지소유자)간의 설정계약이나 지상권의 양도.유언에 의한 취득을 말하며 이때에도 등기를 하여야 합니다.

안녕하십니까 제가 법을 잘몰라 이렇고 질문을 드립니다..

먼저 농촌에서 토지와 축사를 낙찰받았습니다

그땅에 매각 대상이아닌 대형 비닐하우스(지금 하우스안에 토마토를 재배하고있음)가 소재합니다

전주인이토지를 56년에 그땅을 이전받아 98년에 축협에서 근저당과지상권을 잡혔습니다

01년도에 부인명의로 소유권을 이전하고 농협에서 대출을 받았습니다

제가 궁금한점은 위

 1)대형비닐하우스가 법정지상권에 속하는지 법적으로 자기네권리를 주장할 수 있는지 아직 보증금만 납부한상태라 스트레스가 이만저만이 아닙니다

   전주인을 만났는데 저보고 대뜸 하우스는 자기네 꺼라면서 옆에 있는 축사를 사용하지 말라는 겁니다 나참 어이가 없어서 저도 법에대해서 잘몰라서 그냥돌아오기는 했으니 찝찝합니다 위질문 전주인이

 2)위사항이 법정지상권에 속하는지

 3)비닐하우스를 제가 소유할 수는 있는지(아님 임의 철거를 시킬수있는지)그리고

4) 제가 산토지에 경매에 매각대상이 아닌 퇴비사 농기계보관창고<<<이건 감정가1600만원이 나왔습니다 제가 이건물을 사서 이용하고 싶은데 (전주인부인명의임) 전주인이랑 말이 안통하면 어떡게 해서 매입을 해야하는지

5)비닐하우스에 유치권을 행사하면 골치가 아프다고 들었는데 유치권이 무엇인지

6)유치권을 확인할수 있는 곳은 어디인지

제가 경매브로커에게 의뢰했는데 착수금100만원과 다처리하면 100만원을 달랩니다

돈을 너무 많이 달래서 안한다고는 했는데 이경매건이 그렇게 복잡한건가요 이 대형하우스가 약2천평이나되서 너무 신경쓰이네여 산게 후회가되고 시원한답변좀 주세요

고수님들의 많은 답변 바랍니다 ...읽어주셔서 감사합니다

경매에1등했다니 먼저축하합니다

한번은 겪어야 할 문제 같군요

법정지상권의 성립여부는 근저당시점부터 올라가야합니다

법정지상권의 성립요건은 저당권설정당시 건물 및 부속물이 존재하여야합니다

미등기도 상관없어나 토지나 대지등은 근저당시 거의 채권자가 지상권을 설정하고있습니다

즉 그렇게하지않고 단순근저당만 설정시 법정지상권에의해 낙찰가가 현저히떨어지는것을 방지하기위함이죠

그래서

등기부를보면 근저당내용이 나와있을거구요

지상권포함이면 걱정할것없습니다

일반건축물같으면 건축물관리대장과 저당권일자와 비교하면 나옵니다

또한 은행에 문의해보십시오

그리고 하우스내의경작물이나 하우스본체를 맘대로 할 수 있는 건 아닙니다.

처음부터 하우스나 내용물은 포함되지 않았으니 말이죠

 지상물을 설치한 것은 허가사항이냐 아니냐 뿐이지

근저당이있기 때문에 허가사항이 아니다 라고 할 수 없다는 거죠

그래서 지상권이 성립되지 않으면 주인하고 협의하시고 정안된다면 인도명령처럼 철거명령신청하시기 바랍니다

또한 매각대상이아닌 창고는 등기부나 건축물대장을발급받아 확인하시길 분명 무허가나 아니면 저당권 이후에건축된거라면 마찬가지 절차겠죠

오히려 그것이 법정지상권의 권한이 있을지 모르곘네요..30년이죠

유치권은 담보물건이면서 등기할 수 없는 권리지요

경매실행부동산에 유치권 있음을 증명하고 신고해야하는데보통 매각물건명세서나 현황조사서에 유치권 있음 이라고 밝히고 있습니다

시설물설치나 내부수리 등 대금을 받지 못해생기는 권리지만 거의 거짓으로 부풀려 지고 있죠

보통유치권자는 점유하고 있습니다

그냥 이부자리 가지고와 버틴다는 얘기죠 이건 토지니 그럴 수는 없겠지만

최악의 경우는 소송이죠

대다수 협의에 의해 끝난다 라고 듣고 있구요

마지막으로 주인이신경이 날카로워져 있을때 아무리얘기한들 소용없구요

며칠지나 천천히 설득하십시오

그리고 합의로가는게 제일좋습니다

그리고 분위기익어간다면 유치권문제도 꺼내서 사실확인하구요 사실이라면 영수증을 전부 받으놓으시구요

합의하시길...

최선의방법입니다

도움이되시길...

비닐하우스가 법정지상권이 성립될 수 있나요

임야에 하우스5동(하우스관리상태양호)이 있는데 제시외(감정평가안했음)

물건입니다.

그런데 법정지상권 성립조건에 저당권 설정당시에 건물이 존재하여야 한다고 했는데 이럴경우 저당권 설정당시에 건물이 존재하였는지 여부를 어떻게 구분하나요??

< 답 변 >

민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시부터 저당권의 목적되는 토지위에 건물이 존재할 경우에 한하여 인정됩니다.

특히 건물 없는 토지에 대하여 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 임의경매절차에서 경매로 인하여 대지와 그 지상건물이 소유자를 달리하였을 경우에는 위 법정지상권 뿐만 아니라 관습상의

법정지상권도 인정되지 아니합니다.

그리고 법정지상권이 성립할 수 있는 지상 건축물은 무허가 미등기건물이라도 상관이 없으나 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도의 건축중인 건물에 대하여서도 법정지상권이 성립합니다.

그리고 비닐하우스의 경우 판례는 "쇠파이프를 반원모양으로 구부려 양끝을 땅에 박고 이를 지지대로 하여 비닐을 둘러 씌운 뒤 다시 그 위에 차양막을 덮어놓은 지렁이양식용 비닐하우스는 토지에 정착하는 구조물이라 보기 어렵고, 구조면에 있어서도 지붕 및 기둥 또는 벽을 구비하고 있다고 보기도 어려워 건축법이 규제대상으로 삼고 있는 건축물에 해당하지 아니한다."라고 판단하고 있음을 참조하시기 바랍니다.

비닐하우스의 법정지상권의 권리여부

안녕하세요

반갑습니다.

업무에 바쁘고, 회원이 자주 찾지않아 저도 홈페이지에 관심이 별로 없었는데 이렇에 찾아주셔셔 감사합니다.

질문하신 내용이 법정지상권과 관련된 경매사건인 것같은데, 구체적인 것은 사건번호를 몰라 답을 해 드릴 수 없으나, 통상

현행법상 법정지상권을 인정하는 경우는

1. 전세권의 설정(민법 305조 1항)

2. 저당권의 경매(민법 제 366조)

3. 가등기담보등에 관한 법률(가.담.법 제10조)

4. 임목에 관한 법률(제6조)

에 의해 성립하고,

관습법에 의한 법정지상권은 토지와 건물이 동일한 소유에 속하였다가 건물 또는 토지가 기타의 원인(증여,경매,공매,매매)등에 으로 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 지상권을 취득하는 것을 말합니다.

따라서, 님이 질문하신 임의경매에 의한 제시외 토지와 다른 타의 소유 비닐하스가 법정지상권이 성립하는 가를 먼저 살펴보아야 합니다.

위2항 저당권에의한 경매에 (민법 제366조)에 의하면 법정지상권이 성립할 수 도있지만, 그 성립요건은

1.최초 저당권 설정 당시 토지 위에 위 비닐하우스가 존재했는지. 만약, 존재했다면

2.위 비닐하우스와 토지의 소유자가 동일했는지를 공부상 또는 실제 현지 조사를 통해 확인한 후

위 사실이 맞다면 법정지상권을 인정해 주고 건물 이외의 공작물은 5년간 토지상용권을 주고 지료를 청구할 수 있습니다.

그러나, 저당설정 당시 위 비닐하우스가 없었거나.

 저당설정 당시 위 비닐하우스와 토지 소유자가 동일인이 아닐 경우는 법정지상권이 성립하지않기 때문에 철거 소송 및 임료를 청구해 명도를 할 수 가 있습니다.

여기서 주의할실점은

비록 저당권에 의한 임의경매라도 관습법상법정지상권이 성립할 수 도 있기 때문에 위 관습법지상권에의한 성립여부도 확인하여한다는 것입니다.

따라서, 토지와 비닐하우스가 소유자가 다른 경우 그 원인이 무엇인지 확인해 그 원인이 적법한 경매,증여,상속,매매 등의 원인인 경우 성립할 수 있으므로 주의를 요합니다.

마지막으로 위 법률의 규정에 의한 법정지상권 또는 관습법에의한 법정지상권이 성립할 경우,

간편하게 명도하는 방법은 지료청구를 하여 2년이상의 지료를 지급하지 아니한 경우 그 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 끝.

비닐하우스가 법정지상권에 해당 되나요..

이번에 처음 경매를 받아 볼까 합니다...

토지(전)인데 300평이 조금 넘씁니다

그런데 토지 위에 비닐하우스가 200평정도 자리하고 있는데

감정평가에는 포함되지 않았습니다.

비닐하우스는 건축물이 아니기 때문에 법정지상권이 성립되지 않는다고

알고 있는데 맞는지요...

제 생각이 맞다면 차후 낙찰을 받았을 경우

하우스 철거문제와 아니면 매수하는

방법 등 가장 현명한 방법이 어떤 것인지 궁금합니다...

그리고 농지취득자격증명이 필요하다는데 그거는 어떻게 하는 것인지도 궁금합니다..

날짜가 촉박합니다...

많은 도움 부탁드리겠습니다..

1. 사람이 살고 있지 않다면 즉 주거중인 것이 증명된다면 법적지상권이 성립합니다만 농업을 위한 가건물 이라면 법적지상권 성립않됩니다. 혹시 비닐하우스안에 농작물이 있다면 성립합니다만 그것또한 추수하면 지상권성립하지 않습니다. 직접가셔서 확인하시면 될듯하군요 좋은 결과 있으시길^^05.03.22 16:02

2. 아~ 그럼 사람이 살고 있지 않은 건물은 법정지상권이 성립하지 않나요? 관심이 있는 물건이 있는데, 집이 다 찌그러져 가거든요. 물론 사람은 살지 않고... ^^ 성립 여지 있는지요.05.03.23 00:02

3. 제 생각은 조금 다릅니다...비닐하우스는 농작물이 있고 없고를 떠나서 법정지상권이 된다고 봅니다...누구나 눈으로 봤을때 이것은 건물이다.라고 생각되는 것들은 모두가 법정 지상권이 성립됩니다...뼈대만있고 위에 지붕만 올려놓아도 법정지상권이 성립이되지요...그래서 무허가 건물이 무서운겁니다.05.03.23 00:14

4. 다쓰러져 가는 폐가 역시 법정지상권이 성립되지요....조심조심해서 알아보시고 하시길 바랍니다..05.03.23 00:15

5. 별밤님 말씀도 맞습니다 맞고요 지상권의 성립은 벽체와 지붕의 존재로 보지요 철골만 있다면 그건 법적 지상권이 성립하지 않습니다. 그렇담 무허가 건물은 벽체와 지붕이 존재하므로 당근 지상권이 성립하나, 비닐하우스경우는 철거가능한 가건물로 보아야 하지 않을까 생각합니다.05.03.23 10:58

6. 철거가능한 가건물이라도 사람이 살때는 법적지상권이 성립한다는 의미로써 드린 말입니다. 다찌그러지더라도 벽체와 지붕이 남아 있다면 법적 지상권은 성립합니다. 어쨋든 제가 틀릴수도 있으니 확인해보고 다시 올리죠05.03.23 11:03

7. 농지취득자격증명은 관할 관청에 가서 발급 받으면 됩니다. 올해엔 발급이 까다롭다고 하니까, 응찰 하시기 전에 미리 꼭 알아보시기 바랍니다. 발급여부를...05.03.23 12:16

8. 농취증은 관청이 아니라 '시.구.읍.면장'이 검토후 발급하게되어있습니다.(관청가서 헤매게 하시네..?^^) 면사무소 가야지요.. 농지는 경자유전이 원칙인지라, 직접 농업할 사람만 취득해야합니다만, 몇가지 예외규정이 있습니다. 고독친구님(고독하신가..?)께 해당될것 같은데요, 취미로 주말영농하고자 하는 사람들은..05.03.23 12:51

8. jjang lee 님의 말씀이 맞습니다...비닐하우스에 사람이 살면 되죠...그리고 농작물의 경우는 수확 할때까지만 성립됩니다...많은 님들의 의견 부탁드립니다..05.03.23 13:00

9. 1,000제곱미터미만으로 소유가능한 예외규정이 있습니다. 1,000제곱미터/3.3058=302.50평미만으로 소유가능합니다. 302.50평 넘으시면 쫌 미리 알아보셔야겠네요. 면장한테 발급받으시면 낙찰후 '매각결정기일'까지는 제출하셔야합니다. 자격되시면 면장이 4일이내 '검토후 서면통지'하게되어있습니다.//비닐하우스가..05.03.23 13:02

10. 농지 취득자격증은 해당 구청(시청) 에 매매계약서를 가지고 가셔서 도장을 받으신후 해당 면(읍)사무소에가셔서 농지계획서를 제출하셔야 합니다....05.03.23 13:04

11. 정리해서 말씀드리면 원칙은 그렇고요, 주말체험영농의 사유로 302.50평미만이면 <농업경영계획서>제필요없이 농취증발급받고요, 그외의 사유이고 평수가 크면 <농업경영계획서>작성제출하시고 농취증발급받게됩니다. 어디에 해당되는지 확실히 면사무소에 물어보시고 응찰하셔야 할것 같은데요.^^05.03.23 13:39

12. 대법원 2003. 10. 10. 선고 2003다33165 판결에 따르면 그 건물이 갖고 있는 물리적·화학적 외력 또는 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 할 것이다(대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 참조). 에 따라 비닐하우스는 법정지상권 성립하지 않습니다.05.03.24 15:01

13. 300평이하 주말농장의 경우 농업경영계획서가 필요없는거는 사실입니다..하지만 담당 공무원이 제출해 달라고 하면 제출해야합니다...가끔 그런 사람이 있더군요..^ ^05.03.24 15:01

14. 만약 비닐이아닌 유리로 된 온실이라면 법정지상권이 성립한다더군요 그리고 다시 첨가해서 만일 비닐하우스라도 사람이 주거한다면 법정지상권이 성립합니다. 농취원은 건방진커피님 말씀대로 하심될듯 지상권은 호프님이 전문가이시니 문의하셔도 좋을듯 합니다,^^05.03.24 15:04

농지낙찰시 비닐하우스가 있을때 처리방

농지구입시 "농지취득자격증명서"를 구비하셔야 됩니다.

이 농지취득자격증명서는 주소지 관할이 아니라 물건지 관할 동사무소나 면사무소에서 발급하는 것입니다.

따라서 관심물건의 동사무소 산업계 (농지취득자격증명서) 담당자에 찾아 가시면 되겠습니다.

일반적 농지 지상에 농작물이 있을 경우 농지의 소유권이 변경되었다 하더라도

농작물의 경우 경작자 소유로 되어 있습니다.

따라서 농작물을 수확할 때 까지는 농작물에 대한 소유권을 주장할 수가 없겠죠...^^

다만, 앞으로도 계속 농사를 지을것인가에 대해서는 토지 임대차계약을 체결하시면 될 것 같구요,

중요한 것은 비닐하우스 문제인데...

이것은 법정지상권성립의 경우 민법 646조 1항에 의거하여 지상물매수청구권이 발생할 가능성이 있습니다.

하지만 아래의 대법원 판례에 의한다면 비닐하우스의 경우 쇠파이프만 철거하면 되므로

매수청구권이 인정되지 않는다는 대법원 판례가 있습니다.
대법원 1997. 2. 14. 선고 96다46668 판결 【토지인도등】

[공1997.3.15.(30),767]

【판시사항】

임차 토지상에 설치한 화훼판매용 쇠파이프 골격 비닐하우스에 대한 임차인의 매수청구권을

부정한 사례

【판결요지】

임차인이 화초의 판매용지로 임차한 토지에 설치한 비닐하우스가 화훼판매를 위하여 필요한 시설물이라

하더라도 그 자체의 소유가 그 임대차의 주된 목적은 아니었을 뿐 아니라,

비용이 다소 든다고 하더라도 주구조체인 철재파이프를 토지로부터 쉽게 분리 철거해 낼 수 있는 점

등에 비추어 비닐하우스를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어진다거나 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지

않는다는 이유로, 임차인의 매수청구권을 부정한 사례.

【참조조문】

민법 제283조,제643조

이 판례에 의한다면 비닐하우스의 경우 철재 파이프의 철거가 쉽게 이루어 지므로 농지임차인의 매수청구권이 인정 받기가 어려울 듯 합니다.

실무에서는 (제가 농지를 몇번 입찰하여 경험을 말씀드린다면)대부분 농지위에 비닐하우스 등이 설치 되어 있을수가 있지만,

비닐하우스의 경우 특수작물입니다. 예를 들어 딸기, 오이, 상추 등등을 재배하기 위하여 비닐하우스를 설치하지만, 딸기 농사시즌이 다 끝나면

비닐하우스를 철거를 하고 농지를 뒤엎어 버리죠. 다시 농지위에 비료등을 뿌리기 위해서 입니다.

따라서 대부분의 비닐하우스 설치자(농민)들은 그냥 계속 농사를 짓게 해달고 낙찰인에게 부탁하는 경우가 많습니다.

부득이 낙찰인이 주택을 짓겠다 식으로 얘기하면 어차피 다른 농지위에 특수작물을 재배해야 하므로 비닐하우스를 철거를 하더군요.

이 점 참고하시기 바라고 혹 사람에 따라 돈을 요구할 수도 있겠죠

그렇다면 위의 대법원판례를 보여주시면 간단하게 해결 될 것 같습니다.

감정평가서에서 제외된 비닐하우스에 대한 질문입니다.

1.창원6계 2004-12079(물건번호:1)와 관련입니다.

2.소재지:경남 함안군 대산면 장암리

3.토지이용계획 및 공법상 제한상태 : 농림지역, 농업진흥구역

4.지목 : 답

5.면적

544-4번지 : 266평

544-5번지 : 641평

547-3번지 :1,284평

6.위 544-4번지 및 544-5번지 지상에 비닐하우스 5동이 설치되어있으며 수박씨를 뿌려놓은 상태임.

7.법원기록상에 비닐하우스에 대한 언급이 없음(현황조사서 및 감정평가서에 비닐하우스에 대한 기록이 없음)

8.위6항과 관련하여 소유자가 경작하는지 아니면 소작인이 경작하는지에 대하여는 파악이안되었음. 또한 저당권설정 이전에 비닐하우스를 설치하였는지 저당권설정이후에 비닐하우스를 설치하였는지에 대하여는 불분명하나 비닐하우스 상태로 보아서는 저당권설정 이후에 설치한것으로 보아짐.

9.경매진행상황

①감정가 : 108,660,000

②유찰 2회

③매각예정일 : 2005.2.11(예정가 : 69,550,000)

10.질의 내용

①소유권자가 비닐하우스를 설치하여 경작하고 있을 경우 법정지상권 성립여부?

②법정지상권이 성립하지 않을 경우 낙찰자의 대처 방법은?

참고로 위 토지를 낙찰받고자하는 자는 경작이 목적이 아니고 낙찰받은 후 단기 매매를 통하여 시세차익을 얻고자함.

③소작인이 소유권자와 토지임대차 계약을 체결한후 비닐하우스를 설치하여 경작 할 경우 낙찰자의 대처 방법은?

<질의>

1. 경매로 농지구입시

전,답 에 존재하는 철재 비닐하우스에 지상권이나 법정지상권이 존재하는지요?

2. 농지 주인과 다른 임차인이 농사를 하는 경우에 한해 농사가 끝났을 경우 임차인과 전 소유주에게

철거하라고 할 수 있는지요?

비닐하우스가 지상의 건축물로 인정되는지 알려주시면 감사합니다~ ^^

1. 지상권은?

타인의 물건을 일정한 범위에서 사용•수익할 수 있는 물권을 말 합니다. 용익물권에는 지상권, 지역권, 전세권이 있으며 이들은 모두 부동산만을 그 대상으로 합니다.

지상권은 우리민법 제 279조에서 “타인소유의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말한다”라고 규정되어 있습니다. 지상권의 객체인 토지는 1필의 토지 전부뿐만 아니라 그 일부라도 무방하며(부동산등기법 제136조 참조), 지표 내지 지상에 한하지 않고, 지하의 사용을 내용으로 할 수도 있습니다.

지상권과 임차권의 구별은 아래와 같습니다.

지 상 권

권리의 성질: 배타성을 가지며 직접 토지를 지배할 것을 내용으로 하는 물권

대항력: 제3자에 대하여 대항할 수 있음.

양도•전대: 양도성이 있음(제282조).

존속기간: 최단기간의 제한만이 있을 뿐

대가관계:지료는 지상권의 요소가 아니지만(제279조), 지상권에 있어서는 지상권자가 2년 이상의

지료지급을 연체한 때에만 그 소멸청구를 할 수 있는 반면(제287조),

토지소유자의 의무: 지상권설정자는 토지의 사용을 방해하지 않을 소극적 인용의무만을 부담

임 차 권

권리의 성질: 임대인에게 토지를 사용•수익하게 할 것을 청구할 수 있는 채권

대항력: 등기하지 않는 한 제3자에 대항할 수 없음(단 주거용건물에 대한 임대차의 경우 임차인이

그 건물의 인도를 받고 주민등록을 마침으로써 대항력을 갖게 됨).

양도•전대: 임대인의 동의 없이 양도 또는 전대하지 못함(제629조 1항).

존속기간: 원칙적으로 20년을 넘지 못한다(제651조). 언제든지 해지통고를 할 수 있고 일정기간의

경과로 해지 됨(제635조).

대가관계: 차임은 임대차의 요소이다(제618조). 임차권에 있어서는 임차인의 차임연체액이 2기의

차임액에 달하면 해지통고를 할 수 있음(제640조, 제641조).

토지소유자의 의무: 임대인은 토지를 사용에 적합한 상태에 두어야 하는 적극적 의무를 부담 함

(제623조).

지상권에 주거용시설이 존재하면 주택임대차보호법에 따라서 “주거용건물에 관한 임대차는 등기가 없는 경우에도 임대인으로부터 주택의 인도를 받고 주민등록법에 의한 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 가진다.”라는 규정에 적용을 받습니다.

2. 지상권의 취득

법률행위에 의한 취득과 법률규정에 의한 취득으로 나눠 집니다.

법률행위에 의한 취득은 토지소유자(지상권설정자)와 지상권자간의 지상권설정을 목적으로 하는 계약에 의한 물권적 합의와 등기에 의하여 취득되는 것이 일반적이지만, 설정계약 이외에도 유언과 지상권의 양도에 의하여 취득될 수 있으며 이러한 법률행위에 의한 취득은 등기하여야 효력이 발생 합니다(제186조).

법률규정에 의한 취득은 상속•판결•경매•공용징수•취득시효 기타 법률의 규정에 의한 취득이 있고, 법정지상권이 있습니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 다른데 건물소유자가 미리 토지이용관계를 설정할 수 없는 경우에 건물소유자의 잠재적인 토지이용권을 법률상 현실화하여 주는 것으로서, 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우(제305조 1항), 저당권의 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우(제366조 1항), 담보권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우(가등기담보법 제10조), 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우(입목에 관한 법률 제6조)에 인정 됩니다.

3. 지상권의 존속기간

설정행위로 기간을 정하는 경우와 설정행위로 기간을 정하지 않는 경우로 나누어서 볼 수 있습니다.

설정행위로 기간을 정하는 경우는 우리민법 제280조 1항에서 지상권자를 보호하기 위하여 최단존속기간만을 제한하고 있으며 석조,•석회조,•연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년의 최단존속기간이 정해져 있으며, 동조 2항에서 “설정행위로 이보다 더 짧은 기간을 정한 때에는 그 존속기간을 위의 최단기간까지 연장한다.”라고 규정하고 있습니다.

또한, 설정행위로 기간을 정하지 않는 경우는 지상물의 종류와 구조에 따라 제280조의 최단존속기간이 그 지상권의 존속기간이 됩니다(제281조 1항). 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지

않은 경우에는 15년으로 정하며(제281조 2항). 수목은 제외되고 있으므로 지상물이 수목인 경우에 존속기간은 언제나 30년으로 보아야 합니다.

4. 지상권의 효력

지상권자는 지상권이 설정된 토지를 사용할 권리가 있으며, 지상권을 양도하거나 임대하여 투하자본을 회수할 수도 있습니다. 지료의 지급은 지상권의 요소가 아니지만 이를 정한 경우에는 지상권자는 지료지급의무가 있습니다.(상세한 사항은 아는 만큼 성공하는 부동산경매 참조)

5. 지상권의 소멸

지상권은 토지멸실, 존속기간만료, 혼동(제191조), 소멸시효, 경매, 토지수용 등에 의하여 소멸합니다. 그 밖의 원인에 의한 소멸은 지상권설정자의 소멸청구, 지상권의 포기와 같은 것들이 있습니다. (상세한 사항은 아는 만큼 성공하는 부동산경매 참조)

6. 특수지상권

구분지상권과 분묘기지권, 관습법상의 법정지상권이 있습니다.

구분지상권은 지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권이며(제289조의2 1항), 당사자간의 구분지상권설정에 관한 물권적합의와 등기에 의해서 설정됩니다. 지료에 관한 규정(제279조)을 제외한 지상권에 관한 모든 규정이 준용되며(제290조 2항), 구분지상권에 기하여 토지에 부속된 공작물의 소유권은 구분지상권자에게 속합니다(제256조 단서).

분묘기지권은 타인의 토지 위에 분묘(무덤)를 소유하기 위한 지상권 유사의 물권을 말하며, 타인의 소유지 내에 그 소유자의 승낙을 얻어서 분묘를 설치한 경우, 자기 소유토지에 분묘를 설치하고 이 토지를 타인에게 양도한 경우, 타인소유의 토지에 그의 승낙 없이 분묘를 설치한 자가 20년간 평온• 공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효취득하는 경우에 성립됩니다. 분묘소유자는 분묘를 수호하고 봉사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위내에서 타인의 토지를 사용할 수 있으며 분묘가 침해당한 때 그 침해의 배제를 청구할 수 있습니다.

관습법상의 법정지상권은 동일인에게 속하였던 토지와 건물 중 하나가 매매 기타의 원인으로 각각

소유자를 달리하게 될 때에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면, 건물소유자가 당연하게 취득하게 되는 지상권입니다. 민법의 지상권에 관한 규정이 준용되지만, 존속기간은 약정하지 않은 것으로 보며, 그 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위 내에서 건물소유자는 토지를 사용할 수 있게 됩니다. 건물소유자는 토지소유권을 전득한 제3자에 대해서 등기 없이 관습법상의 법정지상권을 주장할 수 있지만, 관습법상의 법정지상권을 제3자에게 처분하려면 제187조 단서에 의해 먼저 법정지상권을 등기해야 합니다. 이때 제3자인 건물양수인은 건물양도인을 대위하여 토지소유자에 대하여 법정지상권설정등기절차이행을 청구할 수 있습니다.

7. 질의 답변

비닐하우스의 경우는 위에서 언급하였듯이 지상권에서 규정된 공작물로 보기는 어려우므로 지상권이나 법정지상권도 성립되지 않습니다. 다만 임차계약이 있으면 그 계약은 존중을 해야 하겠지만 비닐하우스가 주거용건물로 보기는 어려우므로 주택임대차보호법을 적용을 받을 수 없습니다. 따라서 우리민법의 규정에서 임대는 새로운 소유자에게 대항을 할 수 없으며 전 소유자와 비닐하우스를 임대한 사람과의 채권적 관계에서 풀어가야 합니다.

그러므로 비닐하우스 임차인은 새로운 주인인 낙찰자에게 대항을 할 수 없습니다.

비닐하우스 경매시 질의 응답 사례들

사례1

지상물의 처리는?

경매로 답을 낙찰받으려고 하는데 지상에 소유자 미상의 비닐하우스 수개동 이 있습니다. 이런 경우 법정지상권의 성립 가능성 여부와 법정지상권이 성립되지 않을 경우 낙찰자가 철거할수 있는 방법은 어떻게 되는지요. 매번 성실한 답변에 감사드립니다.

---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------

 경매시 법정지상권이 성립되려면 무허가 건물 또는 미등기 건물이 건축물 로서 일정한 요건을 갖추어야만 합니다. 건축중이라도 외형상 독립된 건물로 예상할수 있는 정도여야 합니다. 그리고 토지와 건물의 소유자가 동일하여야 합니다.

또한 건물을 철거한다 는 약정이 없어야 합니다. 단순한 비닐하우스의 경우 건축물로서 인정하기 어려운 정도이면 토지경락 자는 위 비닐하우스 철거 및 토지 인도청구 소송을 통하여 집행하여야 합니 다. 이 점을 참조하시기 바랍니다.

그리고 비닐하우스가 건축물인지 여부에 대한 관련 판례로는 "쇠파이프를 반원모양으로 구부려 양끝을 땅에 박고 이를 지지대로 하여 비닐을 둘러 씌 운 뒤 다시 그

위에 차양막을 덮어 놓은 지렁이양식용 비닐하우스는 토지 에 정착하는 구조물이라 보기 어렵고, 구조면에 있어서도 지붕 및 기둥 또는 벽을 구비하고 있다고 보기도어려워 건축법이 규제대상으로 삼고 있는 건축물에 해당하지 아니한다." 는 사례가 있으니 이를 참조하여 보시기 바 랍니다.

2. 사례2

무허가 비닐하우스의 법정지상권

저는 준농림지에 전을 낙찰받으려고 현장답사를 해본 결과 대지 위에 비닐하우스에서 꽃을 기르면서 한구석에 방을 만들어 온돌마루에 사방에 벽돌을 쌓고 그위에 비닐과 거적을 덮고 단순한 농사용 비닐하우스 인것처럼 위장해 놓았으나 안에서 살림을 하면서 거주하고 있었습니다. 1.이경우 최초 저당권 설정전부터 건물이 존재했다면 법정지상권이 성립 하는지요. 2.낙찰을받느다면 무허가 건물이므로 해당 시청에철거요청 가능한지요.

---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------

1. 토지임대차에 의한 점유사용이므로 `법정지상권`과 무관합니다.

2. 비닐하우스 소유자에게 직접철거를 요청하실 수도 있습니다.

3. 사례3

비닐하우스 소유자의 보상요구

안녕하심까?2001년6월 경매로 비닐하우스가 있는 답을 구입하였슴다.

비닐하우스의 소유자와 지주가 다른관계(임대차 년60만원-기간경과했음)로비닐하우스 소유자는 임대차기간이 만료됐음에도 불구하고 민법643조,283조,

652조를 들먹이면서 보상을 요구하는데 어떻게 대처할까요?(2001타경 460-경남 거제시 서정리....)

---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------

귀하는 먼저 지상비닐하우스건축물에 대한 감정평가가 이루어 졌는지 살펴보시고 제시외 건물로 평가되지 아니하여 법정지상권이 성립할 가능성이 있으나 쉽게 철거할 수 있는 비닐하우스의 경우 건축법상 건축물로 볼 수 없는 경우가 많습니다.따라서 지상 비닐하우스 건축물이 법정지상권이 성립하는지 여부가 쟁점이므로 현재 비닐하우스 소유자이면서 토지점유자에 대하여 지상건축물철거 및 토지인도청구소송을 제기하여야 합니다. 구체적인 절차는 변호사와 직접 상의를 하여보시기 바랍니다. 그리고 다음 판례가 도움이 될 것입니다. 판례:

임차인이 화초의 판매용지로 임차한 토지에 설치한 비닐하우스가 화훼판매를 위하여 필요한 시설물이라 하더라도 그 자체의 소유가 그 임대차의 주된 목적은

아니었을 뿐 아니라, 비용이 다소 든다고 하더라도 주 구조체인 철재파이프를 토지로부터 쉽게 분리 철거해 낼 수 있는 점 등에 비추어 비닐하우스를 철거할 경우 전혀쓸모가 없어진다거나 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는다는 이유로, 임차인의매수청구권을 부정한 사례입니다

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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