[스크랩] 한방에 끝나는 법정지상권(퍼온글-1)

한방에 해결하는 법정지상권.....

법정지상권에는 법률의 규정(민법,민사특별법)에 의한 네가지와 대법원 판례에 의한 관습법에 의한 두가지가 있다.

우선, 법률의 규정에 의한 네가지는...

1. 민법 305조 1항

제305조 (건물의 전세권과 법정지상권) ①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

2. 민법 366조

제366조 (법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

3. 가등기담보등에 관한 법률 10조

제10조 (법정지상권) 토지 및 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우에 그 토지 또는 건물에 대하여 제4조제2항의 규정에 의한 소유권을 취득하거나 담보가등기에 기한 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지위에 지상권이 설정된 것으로 본다. 이 경우 그 존속기간 및 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.

4. 입목에 관한 법률 6조

제6조 (법정지상권) ①입목의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

 ②전항의 경우에 지료에 관하여는 당사자의 약정에 따른다.

이중에서 경매와 관련하여 중요한 민법366조의 규정에 의한 법정지상권을 살펴본다..

<성립요건>

1. 저당권을 설정할 당시에 토지와 건물이 동일 소유자의 것이어야 한다.

2. 토지와 건물 어느 한쪽에 저당권이 설정되어야 한다.

3. 저당권의 실행에 따라 경매됨으로서 소유자가 달라져야 한다.(저당권이 설정된 부동산의 강제경매를 포함한다)

***강제경매라 하면...채무명의(판결문,민사조정,지급명령등..)에 의해 경매를 신청하는 것을 말하고, 임의경매라함은 저당권등의 실행으로 경매가 진행되는 것을 말함**

위와 관련한 대법판례에 따르면...

1. 건물은 무허가나 미등기라도 무방하고, 건물이 신축중인 것은 완공되지 않았더라도 건물의 형태를 가졌으면 된다....

2. 저당권을 설정할 당시에 토지와 건물이 동일인 소유여야하는데, 각기 다른 사람소유였다면 법정지상권은 부정된다..

4. 법정지상권의 성립되어있는 토지를 양수한자에게도 건물의 소유자는 법정지상권을 주장할 수 있다.(즉, 대항력이 있다.)

5. 법정지상권을 특약으로 배제한 경우에도(건물을 철거하기로) 법정지상권은 성립한다(강행규정이므로...)

6. 법정지상권의 취득은 등기해야 취득하는 것이 아니다....(법률의 규정에 의해 취득하는 것임)다만, 처분하려면 등기해야 함..

7. 법정지상권을 취득한 건물을 양수받은 사람은 양도자를 대위하여 토지주에게 법정지상권을 설정해 줄 것을 요구할 수 잇다.

8. 법정지상권을 취득한 건물소유자가 건물을 양도하는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 법정지상권도 양도하는 것이 된다.

9. 법정지상권이 성립된 토지에 대하여는 법정지상권자가 지상물의 유지 및 사용에 필요한 범위를 벗어나지 않는 한 그 토지를 자유로이 사용할 수 잇는 것이므로, 법정지상권이 성립한 후에는 지상건물을 증축하더라도 이를 철거할 의무는 없다.

10. 대지소유자는 법정지상권자에게 지료를 청구할 수 있다.

11. 법정지상권이 성립한 후 몇년이 흘렀어도, 대지소유자의 지료청구가 없었따면, 대지소유자는 지료미지급을 이유로 건물철거를 청구할 수 없다.

12.미등기건물을 대지와 함께 매수하였으나 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 대지에 대하여 저당권을 설정한 후 저당권이 실행된 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다.

13. 민법 제366조 소정의 법정지상권은 저당권설정 당시 존재하던 건물을 철거하고 건물을 신축한 경우에도 성립하는 것이며(다만 그 법정지상권의 내용은 구건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내로 제한된다) 이 경우 새 건물과 구건물 사이에 동일성이 있음을 요하지 아니한다.

14. 토지나 건물 중 어느 하나를 명의신탁한 경우에는 대외적으로는 수탁자의 소유이므로 소유자는 토지와 건물이 동일소유자의

 것이었음을 주장할 수 없으므로, 법정지상권은 성립하지 않는다.

대법원판례에 의한 관습법에 의한 지상권

1. 분묘기지권

2. 관습법상의 법정지상권

1. 분묘기지권의 성립요건

 아래 세 경우 중 어느 하나에 해당하여야 한다.

a) 토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한 때이다.

 --->분묘의 설치에 관해 합의를 하는 때에는 그와 관련하여 지상권,임차권등의 약정을 하는 수도 있으나, 그러한 사용권의 약정이 없이 합의를 한 때에는 분묘기지권을 취득한다.

b) 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙없이 분묘를 설치한 때에는 20년간 평온,공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효취득한다.

---->이는 점유취득시효에 의해 취득하는 경우이지만, 그 분묘의 기지에 대해 소유의 의사가 요구되지 않고, 또 등기가 필요없는 점에서 보통의점유취득시효와는 다르다.

c)자기소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 이장한다는 특약이 없이 그 토지를 매매등에 의해 처분한때이다.

**위 경우에 의해 분묘기지권을 취득하기 위해서는 그 전제로 분묘로서의 요건을 갖추어야 한다. 즉, 그 내부에 시신이 안장되어잇어야 하고, 그렇지 않은 경우에는 분묘라 할 수 없다.

또 시신이 안장되어 있떠라도 외부에서 분묘임을 인식할 수 없는 평장이나 암장의 형태도 분묘라 할 수 없고, 이들 경우에는 분묘기지권을 취득하지 못한다.

판례는 지상권에서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 점에 비추어 보면 분묘기지권을 시효취득하는 경우 지료를 지급할 필요가 없다고 한다.그러나, 위 c)의 경우에는 지료를 지급해야 한다고 한다.

또한, 2001년 1월 12일에 장사등에 관한 법률이 시행되면서 위의 b)의 경우 2001년 1월 12일이전에 취득시효가 완성되었다면 그렇지 않지만, 2001년 1월 12일 이후에 시효가 완성된다면 분묘기지권을 취득할 수 없다.(장사등에 관한법률 23조)

2. 관습상의 법정지상권

<성립요건>

1. 토지와 건물이 같은 소유자의 소유에 속하였어야 한다.

2. 그 건물 또는 토지가 매각또는 그 외의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때

(그 외의 원인으로는 강제경매나 공매, 증여를 포함하되, 저당권의 실행으로 인한 임의경매와저당권이 설정되어있는 경우의 강제경매를제외한다.)

3. 건물을 철거하기로 하는 특약이 없어야 한다.(강제경매에 경우에는 매각조건에 철거하기로 하는 조건이 없는 이상....)

판례에 따르면...

1. 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하지 않는 경우, 즉 대지소유자의 승낙을 얻어 지은 건물을 매수한자는 법정지상권을 취득할 수 없다.

2. 토지의 소유자가 건물을 건축할 당시에 이미 토지를 타인에게 매도하여 소유권을 이전하여 줄 의무를 부담하고 잇엇다면, 토지의 매수인이 그 건축행위를 승낙하지 않는 이상 그 건물은 장차 철거되어야 할 것이고, 토지소유자가 이를 예상하면서도 건물을 신축하였다면 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 발생하지 않는다.

3. 처분될 당시에 동일인 소유에 속하였으면 족하고 원시적으로 동일인의 소유였을 필요는 없다.

4. 동일인의 소유에 속하는 한 미등기의 무허가건물인 경우에도 그 적용이 있다.

5. 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다는 것은 이를 주장하는 자가 입증해야 한다.

6. 건물을 위해 대지에 대해 임대차계약을 체결한 경우에는 그 대지에 성립하는 관습상의 법정지상권을 포기한 것으로 본다.

7. 관습상의 법정지상권도 등기는 요구되지 않는다. 다만, 처분하기 위해서는 등기가 필요하다.(민법 366조에 의한 법정지상권과 동일...)

8. 미등기건물을 대지와 함께 매도하였으나 대지에 관하여만 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료된 경우, 관습상의 법정지상권은 성립하지 않는다.

<참고> 법정지상권 해설

⊙ 법정지상권의 성립

1. 저당권(근저당권) 설정당시 토지위에 건물이 실질적으로 존재하고 있어야 법정지상권이 성립된다.(설사 건물 미등기였다 손치더라도 차후에 등기를 갖추면됨) 만약 저당권 설정후에 축조(지은)건물까지도 법정지상권을 인정하면 담보물권의 하락으로 채권자에게 피해를주는 경우로 법리에 맞지 않다.(저당지상의 건물에대한경매청구권)

2. 토지와 건물이 동일인 소유의 부동산이어야 하고 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정되어야 하며 경매실행으로 인하여 소유자가 각각 다르게 되어야한다.

3. 동일성(면적)유지의 법정지상권으로 - 기존의 법정지상권이 인정된건물이 노후건축물로 재건축 또는 개축시(개축을 할 때에는 개축전에 경매실행이 된다면 지상권은 소멸된다)는 동일성을 유지해야만 법정지상권을 인정, 만약 동일성을 잃으면 법정지상권이 소멸된다.(대법원판례 86다카13)

4. 법정지상권은 강행규정이므로 저당권 설정시 법정지상권의 불성립을 특약으로 하는 불공정한 계약은 무효이다.

⊙ 법정지상권의 성립기점

1. 경락자가 잔금지불기일에 잔금을 완납했을 때

2. 법정지상권의 성립은 강제규정으로 등기와는 무관하게 경매로 소유자가 다르게 되었을 때.

⊙ 법정지상권은 등기를 하여야 하는가?

법률의 강제규정에 의한 지상권의 취득이므로 등기를 요하지 않는다

(민법 제187조:등기를 요하지아니한 부동산 물권취득)

다만 법정지상권자는 법정지상권 성립권이 강제규정이므로 토지소유자에게 등기권을 청구할수있고, 법정지상권자가 지상권을 제3자에게 처분하기 위해서는 등기를하여야 처분할수있고, 법정지상권의 후 취득자(법정지상권을 취득한 제3자)에게도 그 권리가 양도된다.

⊙ 법정지상권의 법정기간은 ?

1. 최장기간 : 제한없음

2. 최단기간

석조, 석회조, 연와조 또는 경고한건물 : 30년

그밖의 건물 : 15년

공작물 : 5년

3. 기간의 정함이없는 경우(기간을 정하지 않은 경우) : 2항의 최단기간으로 정함

4. 저당권 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우 : 15년

5. 수목 : 언제나 30년

6. 저당지상의 건물에대한 경매청구권(민법 제365조 및 민소 제615조의2) 토지를 (대지)목적으로 담보권을 실행한후 그 설정자(채무자)가 그 토지위에 건물을 축조한때에는 저당권자(채권자)는 토지와함께 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할수있다. 이러한 경매청구권을 저당지상물의 경매청구권이라하며, 이때 경매청구권자는 건물의 매득금(경매대가)에 대하여서는 우선변제권(배당권)이 없고 토지의 매득금에 대해서만 배당권이 있다.

⊙ 법정지상권이 인정되지 않는 경우

1. 나대지의 토지에 저당설정한 후 토지소유자로부터 취득한 용익물권(지상권, 전세권, 지역권)에 의하여 축조된 건축물

2. 저당권 설정당시 건물이 존재하였으나 저당권 설정후에 건물을 멸실하고 재건축에 의한 증축의 경우는 동일성을 잃었으므로 법정지상권 소멸.

3. 가등기 담보설정(채권담보가등기)된 토지위에 토지소유자가 축조한 건축물을 매입한 경우 즉 담보설정권자가 토지를 가등기에 기한 소유권 이전할 경우에는 채권담보 가등기 설정한 나대지위에 토지소유자가 건축물을 신축하여 그 건축물을 제3자에게 매도하였을 경우에 채권담보 가등기권자는 채권변제가 없기 때문에 토지에 대한 소유권을 경료하면 건물취득자(제3취득자)는 관습법상의 법정지상권을 취득할 것처럼 보이지만 이러한 경우에까지 관습법상의 법정지상권을 인정할 경우에 채권담보 가등기권자(채권자)의 이익을 크게 해치는 경우에 해당하여 법정지상권을 인정하지 않아서 결국 건물취득자는 가등기에 기하여 소유권을 경료한 새로운 토지소유자의 건물철거 요구에 대항할 수 없게 된다.

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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