[스크랩] 소액임차인의 최우선 변제권

# 소액임차인의 최우선 변제권

 최우선 변제권이란 채권자, 후순위 담보권리자 보다는 물론이고 임차인보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자보다도 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말하는 데 이는 영세임차인의 전재산이라고 할 수 있는 보증금을 절대적으로 확보해 주기 위하여 인정된 권리이다.

 그러나 이를 무제한적으로 인정할 경우 담보권이 유명무실해지고 채무자가 이를 악용할 소지가 있으므로 소액임차인이 여럿인 경우에도 경락가액의 1/2 범위 내에서만 최우선 변제권이 인정된다. 또한 근로기준법상의 소정의 임금 우선채권과는 같은 순위로 배당을 받는다.

1. 소액임차인에 관한 규정의 개정 경과

 소액임차인의 범위와 보증금 중 우선변제액에 관한 주택 임대차보호법의 관련 규정은 화폐가치, 부동산 가격의 변동 등 사회경제적 여건의 변화에 따라 여러 차례 개정되었다.

 위의 기준일자는 임대차 계약일이 아니라 최초 저당권 설정일 이다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구법 하에서 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 주장할 수 없다.(예컨대, 1995. 10. 1 저당권이 설정된 서울 소재 주택을 1996. 1. 3 보증금 3,000만원에 임차한 경우 임차인은 현행법에 의하면 소액임차인이더라도 구법 하에서는 소액임차인이 아니고 저당권은 구법 하에서 설정된 것이므로 소액임차인에서 제외된다. 만일 이 사안에서 임차보증금이 2,000만원이었다면 구법 하에서도 소액임차인에 해당하므로 구법에 따라 700만원까지는 저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.)

 그 이유는 저당권자의 신뢰보호 때문이다. 저당권자는 저당권 설정 당시의 법률에 근거하여 저당권의 가치를 파악하게 되는 데 나중에 개정된 법률 때문에 불측의 손해를 입어서는 부당하기 때문이다.

 따라서 84년 이전에 저당권이 설정된 경우는 소액임차인의 최우선 변제권은 없게된다.

2. 소액임차인의 우선 변제권 행사요건

 소액임차인으로서 우선변제권을 행사하기 위하여는 주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하여야 한다. (대법 95다44597)

따라서 전입신고를 경매신청기입등기 후에 한 경우와 낙찰기일 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출함으로써 대항요건을 상실한 경우에는 우선변제권은 인정될 수 없다.

 그러나 확정일자는 소액임차인의 우선변제권에 필요한 요건이 아니어서 확정일자가 없더라도 우선 변제권이 인정되는 데 문제가 없다.

3. 한 채의 주택에 소액임차인이 여러명 있는 경우

 하나의 주택에 소액임차인이 수인이고 각 보증금액이 1,200만원 이상이며(서울특별시 및 광역시) 1,200만원에 임차인수를 곱한 금액이 주택(대지 포함, 이하 같다)가액의 1/2을 초과하는 경우에는 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액의 1/2에해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당을 받게 된다.(주택임대차보호법 시행령 제3조 제3항)

참조조문

주택임대차보호법시행령 제 3조 3항

③ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

4. 처와 남편 명의로 소액임대차 계약서가 별도로 작성된 경우

 남편과 처 명의로 각각 별도의 소액보증금 주택임대차 계약서를 작성하였으나 실제로는 하나의 주택에 함께 살고 있느 경우 각각 소액임차인으로 보호받을 수 있을까?

이런 경우는 남편과 처를 1인의 임차인으로 보아야 하므로 소액임차인으로 각각 보호를 받을 수 없다. 왜냐하면 하나의 주택에 임차인이 2인 이상인데 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하여야 하기 때문이다.

참조조문

주택임대차보호법시행령 제 3조 4항

④ 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.(1990. 2. 19 본조개정)

5. 경락기일까지 배당요구를 하지 않은 경우

 소액임차인이라도 경락기일까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없다. 다만 소액임차인으로 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 임차인이 배당받아야 할 금액까지 배당받았다면 근정당권자에 대하여 같은 금액의 돈을 반환하라고 청구할 수 있다.(부당이득 반환 청구. 대판 90. 3. 27. 90다카 315) 또한 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 되는 것은 당연하다.

6. 보증금을 소액으로 감액한 경우

 처음 주택임대차계약 체결 당시에는 임대 보증금이 4,000만원이었는데 임대계약을 갱신하면서 임대인과 합의하여 보증금액을 3,000만원으로 감액한 경우에도 소액임차인으로 보호를 받을 수 있을까? (저당권은 96년 10월 19일 이후에 설정되고 서울이나 광역시인 경우) 만일 보증금액수를 위와 같이 감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료되지 아니하였다면, 앞으로 경매절차가 개시되더라도 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있다. 소액임차인은 우선순위와 관계없이 대항력 요건만 갖추면 인정되기 때문이다.

7. 확정일자부 소액임차인

 임대보증금액수가 2,000만원인 소액임차인의 경우 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액(1,200만원)의 범위를 넘는 800만원에 대하여는 임대차계약서상의 확정일자를 받아 두면 보증금 중 우선변제를 받지 못하는 금 800만원에 대하여 후순위 담보권자, 기타 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다.

8. 임차인으로부터 주택을 전차한 소액전차인의 우선 변제권

 임대보증금이 4,000만원인 임차인으로부터 임대인(집주인)의 동의하에 방1칸을 보증금 1,500만원에다시 빌려(전차하여) 입주한 후 주민등록까지 마친 경우 소액임차인으로 보호받을 수 있을까? 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 그로부터 임차한 자(전차인)도 소액전차인으로 보호받을 수 있기 때문에 이 경우에는 소액임차인 보호를 받을 수 없다.

 민법 630조에 의하면 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다고 되어 있지만 임대인의 전차인에 대한 언급은 없다.

 즉 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 임대차계약 관계가 없기 때문에 소액임차인 여부는 원임대차계약을 기초로 파악하여야 한다

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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