[스크랩] 상가 임대차 보호법

1. 입법취지

상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 일반적으로 경제적․사회적 약자인 임차인들은 임대료 인상문제, 임대인의 계약해지권한 남용, 임차료 산정시 고율의 이자율 적용, 임대보증금의 반환거부, 임차건물에 대한 등기의 어려움, 임대차 기간의 불안정 등으로 열악한 지위에 놓여있는 실정임에도 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 제도적 장치가 없는 현실을 고려하여, 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고, 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 제정되었다(2001. 12. 29. 제정, 2002. 11. 1.부터 시행).

2. 상가건물임대차보호법의 적용범위

▶ 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 한하여 적용된다(법 제2조 1항 본문).

▶ 상가건물은 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물이다.

▶ 사업자등록의 대상이 되는 상가․사무실․공장․창고 등 영업용 건물만 해당되며, 사업자등록의 대상이 되지 않는 동창회사무실, 교회 등의 비영리단체의 건물은 이 법의 적용을 받지 않는다.

▶ 건물의 영업성은 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되는 경우에 인정된다.

▶ 일시사용을 위한 상가건물임대차임이 명백한 경우에는 이 법이 적용되지 않는다(제16조).

▶ 상가건물의 임대차 중에서 보증금이 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 임대차만이 이 법의 적용을 받는다(법 제2조 1항 단서). ※ 결국 영세상인이 임차하고있는 상가건물에 한정된다고 보면 될 것이다.

▶ 대통령령이 정하는 보증금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가규모 등을 고려하여 서울특별시는 2억 4천만원, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 1억 9천만원, 광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외)는 1억 5천만원, 그 밖의 지역은 1억 4천만원이다.

▶ 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해야 한다. 즉 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)이다.

▶ 임대차계약을 갱신하는 경우에 연 12%까지 보증금을 인상할 수 있으나, 인상된 보증금액이 대통령령이 정하는 범위를 초과하는 경우에는 이 법의 적용대상에서 제외된다.

3. 상가건물임대차보호법의 보호내용

▶ 대항력이란 ?

- 임대차관계를 계약당사자 이외의 제3자에게도 주장할 수 있는 것을 말한다. 예컨대 건물 소유자(임대인)가 제3자로 변경되는 경우 임차인은 새로운 건물 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.

- 대항력 구비요건을 요약하면 임차인이 상가건물을 점유하고(입주를 하고), 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조). 단 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하여야 하고, 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 한다

- 임차인이 상가건물의 점유와 사업자등록신청을 하기 이전에 이미 그 상가건물에 저당권등기나 가압류, 가등기 등이 되어있고, 그 결과 경매나 가등기에 의한 본등기로 소유권자가 변경된 경우에는 임차권이 소멸한다(즉 상가를 비워주어야 하는 상황이 발생할 수 있다).

▶ 우선변제권이란 ?

- 특정채권자가 채무자의 재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리이다.

- 상가임차인은 반드시 대항요건(위에서 보았다)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 경매나 공매시 임차한 대지를 포함한 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

▶ 최우선변제권이란 ?

- 많은 사람들이 우선변제권과 최우선 변제권을 혼동하고 있다. 우선변제권은 위에서 본바와 같이 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다는 것이다.

- 최우선변제권은 임차건물이 경매 또는 공매절차를 통해 환가되는 경우에 임차인이 경락대금 등의 환가대금에서 보증금 중 일정액을 다른 모든 권리(물권,채권을 망라하고 그 성립시기도 묻지 않는다)자보다 최우선하여 변제받을 수 있는 권리이다.

- 최우선변제권은 확정일자가 필요없다. 단 제3자가 목적물(상가건물)에 대한 경매신청의 등기를 하기 전에 대항력을 갖추어야 한다.

- 최우선변제권은 임대건물가액의 3분의 1의 범위 안에서 인정되고, 그나마도 보증금중 일정액의 범위내에서 인정된다.

- 상가건물임대차보호법시행령 제2조에 규정된 보증금을 초과하는 임대차에 대하여는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는데, 최우선변제권이 인정되는 금액을 구체적으로 살펴보면(좀 복잡한 듯 하지만 차근히 읽어보자)

① 서울특별시는 4천 500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 상가건물가액 1/3의 범위 안에서 1천350만원까지(즉 건물가액의 1/3을 넘는 돈을 받지 못하고, 그나마도 1천350만원이 한계이다),

② 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 3천 900만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해서만 그 상가건물가액 1/3의 범위안에서 1천 170만원까지,

③광역시는 3천만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해서만 900만원까지, 그 밖의 지역은 2천 500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해서만 그 상가건물가액 1/3의 범위 안에서 750만원까지 최우선변제권이 인정된다.

- 최우선변제권에 기하여 반환받지 못한 나머지 부분의 금액은 위에서 본 우선변제권을 행사하여 반환받을 수 밖에 없다.

▶ 등록사항 등의 열람․제공

- 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게

① 임대인․임차인의 성명, 주소, 주민등록번호,

② 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적,

③ 사업자등록 신청일,

④ 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간,

⑤ 임대차 계약서상의 확정일자를 받은 날,

⑥ 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날,

⑦ 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 해당부분의 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다.(제4조).

▶ 계약갱신요구권

- 임차인은 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지(계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 이전까지 사이에 임대인에게 임대차가 시작된 날(통상 계약서에 기재되어 있는 명도일로 보면 될것이다)로부터 기산하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대차기간의 갱신을 요구할 수 있다. 이에 대해 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다(제10조).

- 따라서 5년간 임대차계약의 자동연장으로 임대인(건물주)이 일방적으로 임대계약을 취소 또는 변경할 수 없게 된 것이다. 사실상 5년 동안 임대차를 보장하겠다는 것으로 임차인이 거액의 시설비 등을 투자하고 단 기간내에 명도 당하는 불이익을 받지 않도록 하기 위해서다.

- 그러나 이 법 시행일 이전에 계약한 임차인에게는 갱신요구권이 인정되지 않고,

① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(통상 월세를 3번이나 안준 경우라고 보면 되겠다, 3개월 연속해서 차임을 안주었다는 뜻이 아니다),

② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우,

③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우,

④ 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 재차 임대한 경우,

⑤ 임차한 건물을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우,

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우,

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우,

⑧ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등에 해당하면 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다.

- 한편 상가임대차에 대하여도 묵시적 갱신이 인정된다. 예컨대 꼭 말을 하거나 내용증명등으로 임대차기간의 갱신을 요구하지 않더라도 임대인이 임대차기간에 대하여 아무런 말이 없으면 자동적으로 계약기간이 연장된 것으로 본다는 취지인데, 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 의해 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료한 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보게 된다.

※ 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 하므로(9조) 모든 상가임차인에게 적어도 1년의 존속기간은 보장된다고 하겠다.

▶ 차임 등의 증감청구권

- 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다(통상 임대인이 물가가 올랐다는 이유로 보증금과 차임을 더 올려 달라고 하는 경우가 많다).

- 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율인 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다(제11조).

▶ 임차권등기명령

- 임대차가 종료한 후에 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가거나 사업자등록을 옮기더라도 기존의 임차권의 대항력과 우선변제권을 유지되도록 임차인 단독으로 임차권의 등기신청을 가능하도록 하고 이에 의하여 임차권등기가 경료되도록 하는 제도이다.

- 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시․군법원에 임차권등기명령신청의 취지 및 이유, 임대차의 목적인 건물 및 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 기재한 임차권등기명령신청서를 제출하여야 한다(임대차 홈페이지에서 임차권등기명령신청서 뿐만 아니라 필요한 모든 서식과 정보를 무료로 제공하고 있다. 근래에 보기 드문 참 좋은 싸이트다 ^^:).

▶ 월차임 전환시 산정률

- 보증금을 월차임으로 전환하는 경우(즉 전세금을 내리는 대신 월세금을 올리는 경우이다)에는 대통령령이 정하는 월차임의 범위인 연 15％를 초과할 수 없다(제12조).

▶ 전대차(전전세)관계에 대한 적용

- 전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환시 산정율 의 제한의 권리를 주장할 수 있다. 다만 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(법 제13조).

- 전차인은 전대인에 대하여 권리를 행사할 수 있을 뿐이며 임대인에게는 아무런 권리주장을 할 수 없다.

4. 상가건물임대차보호법은 당사자 의사와 상관없이 강제적으로 적용되는 강행법규이며, 이 법의 규정에 위반된 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

출처 : ◈동탄 부자마을(富村)◈

글쓴이 : 윤정훈 원글보기

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