[스크랩] 재개발투자의 장단점

정부는 부동산 투기를 뿌리 뽑는다고 하루가 다르게 정책들을 내놓고 있으며 이로 인해 부동산 이라는 단어조차 떠올리기 싫을 정도가 되었다.

어떤 이들은 어차피 또 바뀔 것이라면서 아예 관심을 두지 않는 사람도 있다.
이러한 부동산 투기 억제 정책의 포화속에서 살아남는 분야는 어디일까?

아마 살아남는 분야가 있다 하더라도 금방 집중규제 대상이 될지도 모를 일이니 앞날을 예측하기가 힘든 시점이다. 그렇다면 재개발 지역은 강남의 재건축지역과 달리 정부의 눈을 피해 틈새 이익을 볼만한 안전지대인가? 재개발 지역내 투자하여 조합원이 되었을 때 유리한 점과 불리한 점을 알아보고 초기단계에서 실제 투자시 유의할 점을 알아본다.

유리한 점은 이런 것

① 조합원 명의 변경 금지와 상관없으므로 얼마든지 거래가 가능하다.
② 조합원 분양가는 일반분양가의 80%선 안팎으로 상대적으로 낮다.
③ 청약통장이 필요 없으므로 역세권이나 1000여가구가 넘는 대단지라 하더라도 치열한 경쟁을 거칠 필요가 없다.
④ 일반분양대상자보다 우선하여 로얄동과 로얄층을 우선적으로 선택할 수 있다.
⑤ 현재 시점에서 1억원 정도의 금액으로도 투자가 가능하므로 초기 실투자금이 적다.
⑥ 노후불량주택은 과세표준이 낮아 양도소득세나 취득세, 등록세에서 큰 문제가 되지 않는다.

불리한 점은 이런 것

① 재개발 지역에 투자를 가로막는 요인 중에 가장 중요한 것은 사업추진 속도의 불확실성이다. 즉, 사업이 한없이 늦어질 수 있다는 것이다.
② 여유자금이 아닌 차용자금으로 투자를 했을 경우 사업이 지연되므로 인해 이자부담이 늘어난다.
③ 국공유지상 무허가 건물은 토지 점유 사용료를 매년 납부하여야 한다.
④ 지역적인 특수성으로 인해 사업이 늦어질 수도 있다.

초기단계에서 실제 투자시 유의 할 점

재개발 지역은 겉모습만 보면 재건축보다 규제를 덜 받으니 투자하기에 유리한 것처럼 보인다. 그러나 시작 단계에서만 몇 년 넘게 세월만 잡아먹은 현장도 많아 정신적, 물질적 손해를 보는 경우가 허다하다.

소위 말하는 단타를 노리고 재개발 지역에 뛰어들었다가 낭패를 볼 수가 있다는 것이다. 따라서 실제 투자시 다음과 같은 사항은 확인해볼 필요가 있다.

매입 금액 외에 실제 들어가는 금액을 따져봐야 한다.

실제 투자금은 차후 발생할 등기비, 주택수리비, 양도세 , 중개수수료 등도 감안하여야 한다. 위에서 언급한 유리한 점 대부분은 훗날의 기대이익이라고 보아야 하고 피부로 와 닿는 것은 "실제 투자금이 얼마인가"일 것이다.

예를 들어 초기단계에서 20평 정도의 사유지가 평당 800만원에서 1000만원선에 거래되고 국․공유지는 500만원에서 700만원정도에 거래된다면(구체적으로 물건의 위치나, 건물의 상태, 전세가능여부 및 전세 금액 등에 따라 차이가 있음), 사유지는 입주시 추가부담금만 지불하면 된다.

그러나 국․공유지는 추가부담금 외 점유하는 면적만큼 토지를 매입해야 하며, 현재 서울 강북기준으로 토지 불하시 평당 350만원에서 500만원 정도이고, 최대 20년 분할상환이 가능하며 이자율은 4%이다. 실제 초기 자금은 국․공유지가 더 적고 나중에 불하받더라도 이자율과 우리나라 인플레이션을 감안한다면 내 집 마련에 도움이 될 것이다.

그러나 국․공유지위에는 무허가 건물이 대부분 이므로 매입시 "무허가 건축물 확인원 "존재여부를 반드시 확인하고 건물의 상태를 눈으로 점검할 필요가 있다.

예상치 못한 보일러, 싱크대, 지붕 등의 시설비가 계속 들어갈 경우가 있기 때문이다. 또한 매년 점유사용료를 납부하여야 하는 점도 간과해서는 안된다. 점유사용료는 공시지가를 기준으로 점유면적에 요율을 곱해서 산정하는데 토지가 20평(약66제곱미터) 정도라면 매년 약 100여만원 이상을 부담하여야 한다.

사업추진 속도를 결정하는 동의율 상태를 알아보야 한다.

동의율을 떨어뜨리는 요인으로는 주민들 간 마찰 내지는 가칭 여러 개의 추진위원회의 난립, 지역 내 영업이 잘되는 점포가 상대적으로 많은 경우, 토지 등 소유자(조합원) 중에서 외부의 투자 조합원 수가 원주민 비율보다 적은 경우, 장시간 재개발 말만 무성하고 진행된 게 없어 의욕이 별로 없는 경우 등이 있다.

또 각 지역마다 특수하게 제약을 받는 사항을 알아봐야 할 것이다.

문화재 보호구역, 군사시설보호구역, 자연경관 보호지구 등으로 제약?많아 사업이 지연되는 지역이 있으므로 왜 이 지역이 지지부진하게 진행되는지에 대한 면밀한 분석을 하여야 냥패를 보지 않는다.

어느 정도 사업이 진행된 지역이라도 소송이 진행 중인 곳은 소송의 결과가 사업에 미칠 파장 정도를 알아보고 투자함이 좋은 것이다. A지역의 경우 조합설립 후 사업시행인가를 눈앞에 두고 있는데 주민 몇 명이 제기한 소송에 패하여 처음부터 다시 시작하는 경우이다.

결국 묻지마식 투자로 재개발지역에서 이익을 기대하기는 힘들다고 보아야 한다. 정확한 지역분석과 개별분석이 손해를 줄이고 약간의 이익이라도 올릴 수 있는 방안일 것이다.

 

출처 : 부동산이야기

글쓴이 : 싹싹 원글보기

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