[스크랩] 공법 요약

 

부동산공법: 부동산에 대한 규제와 조정을 가하는 법

※ 법적성질-규제법/계획법/공용부담적 성질을 가진다.

1. 규제법은 행위제한이며 (건축제한, 건폐율, 용적율로 제한) 2. 계획법은 행정계획이며 3. 공용부담 → 인적/물적공용부담이 있다

• 행정계획

1. 행정기관(행정청)수립 ※ 구속력이 있다 (= 처분성이 있다)

2. 구분 - 구속적 행정계획 : 행정기관 내부에 효력O, 일반국민에게 효력O → 행정쟁송의 대상O

- 비구속적 행정계획 : ˝O,˝ × → ˝×

3. 특징 ① 행정의 예측가능성 부여

② 포괄적 재량권을 인정 (= 행정기관의 형성의 자유)

③ 구속적 행정계획 → 법적근거를 필요, 헌법소원의 대상이 된다.

• 공용부담 : 공공목적을 위하여 개인 or개인의 재산권에 부담(제한)을 주는 것

1. 인적공용부담 : 개발부담금(개발이익환수목적), 훼손부담금, 부역, 노역, 수익자부담금

2. 물적공용부담 (1) 공용제한 - 계획제한 : 행정계획목적, 용도지구, 구역

- 사업제한 : 공익사업수행 목적, 관리처분계획 → 사용수익정지

- 사용제한 : 공익사업 수행위해 타인토지 출입 등

- 보전제한 : 보전을 위해 농지전용허가, 산지전용허가

- 공물제한 : 공익목적 필요범위내에서, 개인사유지를 도로 부지로 편입

(2) 공용수용 : 보상전제, 강제취득(공취법, 국계법, 도주법, 도개법, 도로법, 하천법)

(3) 공용변환 - 공용환지 : 강제적 권리변환, (환지방식의 도시개발법, 정비법)

- 공용환권 : 기존 토/건을 조성된 토/건으로 권리변환(도주법상 정비사업)

ex) 국계법-계획제한 도계법-공용환지 정비법 - 공용환권 개특법 - 계획제한 국계법 - 공물제한규정없다.

행정지도:① 비권력적 행위 → 행정쟁송×② 지도, 권고, 조언③ 부당결부금지의 원칙

• 토지공개념: 전국민의 생활 터전 → 강한 공공적 규제명문규정× → 이론

구현제도 - 토지에 대한 투기수요 감소 - 소유권과 이용권 분리

• 국토계획법 ① 국토관리체계의 일원화② 개발행위 허가제 → 전국토확대적용

③ 제2종 지구단위 계획구역 제도 신설④ 기반시설 연동제도입

⑤ 준도시지역 + 준농림지역 → 관리지역 신설 ⑥ 선계획 → 후개발정책 채택

※ 공공복리 - 국계법, 도시개발법, 건축법

<광역도시계획> (국/지정)(시도단/공,국단/공수립)(열30)

1. 의의: 광역 계획권의 장기발전 방향을 제시하는 계획 도시기본계획/관리계획 지침

2. 법적성질-비구속적 행정계획-행정쟁송대상이 아니며장기계획이고 거시적계획이며 구체적/상세하지 않다

3. 광역계획권지정- 지정권자 : 국장만 지정(시도지사×)

광역계획권 선지정후 광역도시계획 수립하므로 광역계획권은 광역계획으로 지정하지 않으며 내용에도 포함하지 않는다.

4. 수립, 승인절차-기초조사-공청회-의회의견-승인신청-협심승인-송부-공고열람

기초조사	공청회	의견청취	수립	승인신청	협의	심의	승인	송부	공고,열람
의무사항	(주민+전문가) 타당인정→반영하여야 / 주민참여제도 (간접적)	시도의회 / 시군 (의견제시기간 : 30일)	시도지사/국장		관계중앙행정기관장	중도위	건장	시도지사/관행장	시도지사 (30일이상)

5. 수립권자

의무:1) 도지사 단독/공동수립 3)국장 단독수립 : ① 국가계획 ②권지정후 3년내 승인신청× →권지정이 실효×

임의:1) 시도국장 공동수립 ① 시도지사의 요청 ② 국장 필요인정

6. 광역도시계획의 내용

공간구조와기능분담/녹지관리체계와환경보전/광역시설의배치규모설치/경관/교통및물류유통체계/문화여가공간및방제

<도시기본계획>특광시군수립/인근수립,국/도승인,열30↑,재검5,수립의무(☓-수/광경계☓10만↓,330↑국가계획에모두포함시)

1. 의의: 시군의 기본적인 공간구조, 장기발전방향제시 종합계획, 도시관리계획의 수립지침

2. 법적성질-비구속적 행정계획 → 행정쟁송× 행정규칙적 or 행정명령적 성격 (판례)

광역도시계획에 부합해야하며-위반시는 그부분은 무효이며 효력없다.장기계획/거시적계획이고 구체적/상세한×

3. 내용

① 목표, 방향, 특성 ② 공간구조, 생활권설정, 인구배분 ③토지이용개발④토지의 용도별 수요와 공급

⑤환경보전/관리⑥기반시설에 관한사항⑦공원/녹지 ⑧경관 ⑨도시기본계획방향/목표달성과 관련된사항(도심주거 환경/경제/산업/사회문화개발진흥/미관관리/방재안전/제원조달사항/①~⑥단계별추진에관한사항)

* 도시관리계획-기반시설의 설정/정비/개량 지구단위계획-기반시설의 배치와 규모

4. 수립, 승인절차-기초-공청-의회-수립-승인신청-협/십/승인-송부-공고-열랍

기초조사	공청회	의견청취	수립	승인신청	협의	심의	승인	송부	공고,열람
광역도시계획 준용	광역도시계획 준용	시군의회 ( 30일)	특광시군(의무)도/국☓		관계중행장30일	중도위	국장,도지사(시군최초/국)	특광시군/관행장	특광시군수30일↑공보에공고

(1) 인접(연계) 수립 : 협의하여 인근 시,군의 전부 or일부를 포함하여 수립가능

(2) 수립의무× -① 수도권×, 광역시와 경계를 같이×, 인구10만이하

②330m↑국토종합계획/광역도시계획에 기본계획내용이 모두 포함되어 있을 때

(시군의견듣고/시도협의-국무회의심의확정)

(3) 5년마다 재검토

<도시관리계획>: 토지이용계획

1. 의의 : 특광시군의 개발/정비/보전을 위한 토지이용, 교통, 환경 경관 안전 산업 정보통신 보건 후생 안보 문화 계획

2. 내용① 용도지역지구지정/변경 ②용도지역구역의 지정/변경(개도시수) ② 기반시설의 설치/정비/개량

③ 도시개발사업, 정비사업(주택재개발사업 등) ④ 지구단위계획구역지정/변경과 지구단위계획

3. 법적성질 -구속적 행정계획 → 행정쟁송대상이며 구체적, 상세하게, 중기계획, 미시적계획이다

4. 입안, 결정절차

입안제안	기초조사	주민의견	의회의견정취	협의	심의	결정고시	송부	열람	타당성검토
주민/이해관계자, 기반/지구	광 준용(경미☓환경성검토(환경영향평가×)토지적성평가	2↑일간지/홈피에공고 14일↑열람 60일이내타당의견결과통보(연장☓)	용도지구지역지/변,광역시설설치개량,중요기반시설,혐오시설	시도지사→행장/국장 국장→행장과협의	중도위/지도위	원칙:시도지사 예외:국장 특광시장입안결정 5일후 효력발생	특광시군	특광시군수 관/공보	특광시군수 도관5년마다,도시계획시설10년시행☓

5.도시관리게획의 입안권자

1)원칙 :①특광시군수(인접특광시군전부/일부포함) ②공동입안/입안할자지정③협의☓-도/국장지정고시

2)예외 : ①국장입안(Ⓐ국가계획 Ⓑ2↑시도용도지역/사업계획중도관계획으로결정할사항

Ⓒ국가계획/광역도시계획부합☓-조정요구 시한까지 도관계획을 시정☓

②도지사입안-직접/군수의 요청에 의해 입안

(2↑시군용도지역/사업계획중도관계로결정할사항/도지사가직접수립하는사업계획

6. 도시관리계획 입안기준

①광/기부합 ②도시관리계획도서와 계획설명서를 작성해야한다. ③농산어촌차등화되게 ④광기내용수용/성장추세고려/도시기본계획 수립 안된 시군/장기발전구상과 도시기본계획에 포함될 사항 포함 (공청회필수) ⑤특정지역/부문한정정비할 수 있어야 하며 ⑥생활권단위로 구분/골고루배치해야 하며 ⑦지역별 상세정도 다르게/연계되도록 ⑧적합한 밀도 되도록 ⑨자연환경/우량농지 고려하며 ⑩지방이전촉진되도록 토지이용계획수립 /미집행 시설최소화 /환경에 미치는 영향 미리 고려

도시관리계획도서는 계획도,계획조서이며 계획설명서는기초조사결과,재원조달방안,경관계획등이 있다.

7. 도시관리계획 입안특례- ①광/기함께 수립 ②관계중행장과 입안시 협의할 수 있으며 입안결정시는 협의생략한다

8. 주민의 입안제안

- 기반시설/지구단위계획구역 지정/변경-중도위/지도위 자문을 거처- 반영여부 60일내 통보 (연장 1회 30일)

- 비용부담→ 주민에게 전부or일부 할 수 있다

- 도관계획 입안시 이해관계인에게 개별적 통지하지 않으며 공고시는 기본적 사항을 공고하고 공람시 구체적 사항을 보충한다, 신문공고 다소 부정확하다 하여 무효는 아니다. 도관계획 결정시 대상구역 내 토지지번 모두 표시하는 것 아니다.

9. 지구단위계획구역 지정시 기초조사생략

①상과상연접지역 ②나대자2%미달 ③지역지구지정/수립 ④지정목적이당해구역정비관리

-도관입안 시 토지적성검사 만☓→⑤주상공지역 ⑥개발제한구역조정/해제⑦도시사업개발 ⑧지구단위계획구역/도시계획시설부지 ⑨개발용도→보전용도(계관→자녹제외)⑩보전상호간변경(자녹으로변경☓)/용도지구,구역지정/변경(개발진흥지구,위락지구지정/확대지정☓)/개발행위규모기반시설/선형교통시설,공급시설/공간시설(체육공원묘지공원유원지☓)/방재/환경기초시설(폐차장☓)개발제한구역내기반시설,

10, 지방의회 의견청취 ; 경미한사항/지구단위계획으로 결정/변경사항 제외.

1) 용도지역/지구/구역지정변경 2)광역시설의설치정비개량을도관으로결정/변경 3)다음기반시설도관으로결정/변경결정경우

①주간선도로 ②도시철도 ③시외버스터미널 ④어린이공원☓공원 ⑤유통업무설비 ⑥대학 ⑦운동장 ⑧지자체청사 ⑨화장장 ⑩공동묘지 Ⓐ납골시설 Ⓑ하수종말처리장 Ⓒ폐기물처리시설 Ⓓ수질오염방지시설

11. 국장이 결정해야하는 내용

① 국장이 입안 ② 용도구역(개시수0도☓)③ 2종지구단위계획구역(5㎢) ④ 도관농자간변경(5㎢)⑤ 녹→주상공(50만㎢)

12. 국장과 사전협의 사항-①국장입안변경시 ②광역도시계획관련도관 ③개발제한구역 해제 이후 최초 입안 도관

④2↑시도기반시설 도관 중/국령이 정하는 도관

13. 공동심의-지구단위계획중/1종 경우/건축물높이/1,2종건축물배치색채건축선/경관계획은 건축위와지도위공동심의

14. 주민의견청취절차생략가능-① 관중장요청하는 국방상,국가안전보장상 기밀 ② 경미한 사항

* 주민의견청취를 위한 공고를 할 때 도시계획안의 내용과 관련도면을 모두 제시해야 한다 (☓)-공람시 열람

* 주민의견청취절차는 필수절차/통제수단으로서 의의가 있다.(도관계획결정신청시 주민의견 요지를 첨부)

* 입안결정시 하자-무효(중대한 명백한하자)/취소:하자

15. 타당성검토: 5년 (도시기본계획, 도시관리계획, 정비기본계획)

16.도시관리계획결정의 효력 경과조치

①이미사업/공사 착수한자 계속할 수 있고 ②시가화/수산보호구역지정고시일부터3월이내신고 ③건축목적형질변경완료한 후 3월이내-건축허가신청시 ④형질변경1년이내 경우-6월이내 건축허가신청시 건축가능

17. 지형도면고시

1)작성권자 -특광시군수-30일↓도지사승인-관/공보고시-특광시군송부-열람

-국장/시도지사가 직접 입안한 경우는 시군의견듣고 직접작성한다

2)1/500~1/1,500(녹지내임야,관농자1/3,000~1/5,000)-고시지역이 행정구역과 일치경우/도시계획사업,산단,택지개발사업

이 완료된구역은 지적도사본에 도관 사항 명시한 도면으로 갈음할 수 있다

3)도시 외 지역에서 도시계획시설결정이 안된 토지는 지적표시 없이1/5,000↑지형도 (간행☓1/25,000) 총괄도1/5,000~1/50,000

4) 1/500~1/1,500(1/3,000~1/6,000)이상의 지형도를 사용/도관결정고시한 경우 따로 작성,고시 아니한다.

18. 도시관리계획결정의 실효: 결정고시후 2년까지 지형도면고시× 다음날 관/공보에고시

* 도시관리계획은 성립요건(☓)효력요건이다.

*승인 받은 지형도면이 누락된 고시된 경우 무효다(☓)-무효할만큼 중대하고 명백한 하자라고 볼 수 없다.

*도시관리계획결정에 불복, 이의신청은 행정심판법에 의한 행정심판임으로 행정심판위원회에서 처리한다.

*도관계획결정고시 도면만으로는 구체적/개별적 토지범위를 특정할 수 없는 경우/판례는 지형도면의 고시 에 의해 확정된다고 보고 있다.

*항고쟁송-도관계획 불복, 도관계획 취소/변경 무효확인을 구하는 것은 항고쟁송이다.

* 효과- 국공유지 처분제한 : 무효

<도시관리계획 결정절차상 특례>(입안,결정절차×) = 용도지역 결정,절차상 특례

1. 공유수면 매립의 특례(바다에한함)

매립목적이 이웃용도지역과 동일한 경우 → 매립준공인가일(다음날×)에 이웃용도지역으로 지정(변경×고시☓)된 것으로 본다-(고시는 지체없이 하여야 한다)-다른 경우/도관으로 결정-공유수면매립준공검사한 때-특광시군수에게 통보

2. 도시지역으로 결정, 고시 의제-지정 경우 지형도면/지형도에 표시도면을 특광시군수에게 통보해야 한다

① 어항법, 항만법 - 어항구역, 항만구역으로 도시지역에 인접된 공유수면

② 택지개발촉진법 : 택지개발예정지구

③ 산업입지법 : 국가, 일반, 도시첨단산업단지(농공단지×)

④ 전원개발촉진법 : 전원개발 예정구역 -수력발전소, 송∙변전시설 제외

3. 관리지역 내에서 농림지역 or 자보지역으로 결정, 고시 의제

① 관리지역 내 농업진흥지역 지정 → 농림지역

② 관리지역 내 보전산지 지정, 고시 → 농림 or 자보지역

<용도지역>

*전국토대상/수평적규제(규제의평준화)/순차적지정가능/중복지정×

-행위제한-토지의 이용및건축용도/건/용/높이제한-토지를경제적/효율적이용하고/공공복리의 증진을 도모위함

*토지소유자는 용도지역의 지정목적에 적합하게 토지를 이용해야 할 의무를 진다☓제한은 받지만 의무는 없다

*용도지역은 토지의 기능과 적성에 따라 결정되어야 하므로 현재이용상태,장래이용가능성을고려하여야한다.

*용도지역지구구역 지정의제되는 계획을 허가하는때 국장과 협의/승인필요없이 도시위 심의만 거치면 된다.

*상수원보호구역 지정은 자연환경보호지역 지정목적과 적합하므로 국장협의/승인 생략, 심의도 필요없다.

*도시지역은 도관계획에 의하여 그 지역의 건설/정비/개량 등을 시행할 지역을 말한다(☓)

- 도시지역은 인구/산업이 밀집되어 있거나/예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발정비관리보전등이

필요한 지역-도관계획은 도시 외 지역에서도 수립한다.

*산업단지로 지정된 지역은 도시지역으로 지정된 것으로 본다(☓) 국가/일반/도시첨단(0), 농공(☓)

*녹지지역을 주거지역으로 변경- 용도지역 변경( 지도위심의 + 특광시/도지사 결정고시 한다.

*산업단지(농공☓)지정/고시- 도시지역 지정고시로 본다- 도시의제 후 주상공녹으로 다시 정해야한다.

*도시지역 중 미세분 지역은 건폐율이 20%이다 (0)- 보전녹지 적용 (20/80%)

*1종근생은 1전주에서는 1,000m만, 1일주에서는 규모 관계없이 설치가능.

- 주거12전123일준주556657-101520253050 공업전일준공7-303540 상업준유일상 7889-90110130150계관410자생녹210 기타280 농공615 공원610 개발 410 수산480 취락 60 산단80

용도지역	구분	세분	keyword	건폐율(통풍,일조)	용적율(안전,일조)
도시지역	주거지역 70/500%	1종전용	단독양호	5	100
		2종전용	공동양호	5	150
		1종일반	저층(4↓)편리	6	200
		2종일반	중층(~15)편리	6	250
		3종일반	고층편리	5	300
		준주거	주+상/업무	7	500
	상업지역 90/1500	중심상업	도심,부도상업/업무기능	9	1500
		일반상업	일반적인상업/업무기능	8	1300
		유통산업	유통기능 증진	8	1100
		근린상업	일용품, 서비스공급	7	900
	공업지역 70/400	전용공업	중화학, 공해성	7	300
		일반공업	환경을 저해×		350
		준공업	경공업+주상업무 등		400
	녹지지역 20/100	보전녹지	보전	2	80
		생산녹지	농업생산위해 개발유보		100
		자연녹지	녹지공간확보/도시확산방지/장래도시용지공급/제한적개발허용지역
관리지역 40/100	보전관리		자보지정곤란		80
	생산관리		농림지정곤란
	계획관리		개발가능	4	100
농림지역20/80			농업진흥지역+보전산지	2	80
자연환경보전지역20/80

건페율에 관한 특별규정

	농공	공원	개발	수산	취락	산단
건	60	60	40	40	60	80
용	150	100	100	80	-	계관×녹관농자 주산/개발/계관 3일주.1-2전주 취락공원농공1,2일주 공업,준거주 산업,일,유상 중상 20 40 50 60 70 80 보녹자생관농자 자생녹계관1전주 농공2전주 1일주 2일주 3일주전공 일공 준공 준주 유 근 일 중 80 100 150 200 250 300 350 400 500 900 1100 1300 1500 90 -

• 건축제한- 원칙 : 국계법시행령 / 예외 : 특별규정

1. 단독주택× : 유상, 전용공업 2. 연립다세대☓-유상/전공/일공/보녹/보관/농자

3. 아파트× : 1전주/1일주, 유상/전공/일공/녹관농자 4. 초중고× : 전용공업

5. 묘지관련시설 : 녹관농자 O 6. 위락시설 : 상업지역 O

7. 숙박시설0-상업지역/준공/계관(3층↓660m↓)

8. 제1종근생-모든 용도지역-종교집회장330m미만(↑→전주(1,000m↓)전공/생녹☓)

9. 2근생-원칙-전주/보녹/자☓, 안마시술소-전주/일주/보녹/농자☓ 단란주점-상업0

10. 의료시설-일반병원(전주/유상/자☓)격리병원(주/근상/유상/자☓)장례식장(전주일주전공/자☓)

11. 공장-전주/유상/보녹/보관/농자☓

12. 분뇨쓰레기시설-공/생녹/자녹/계관/생관/농자 가능 13. 묘지-녹관농자0

14.관광휴게시설-중상/일상☓일상0 15.운동시설-유상☓ 16/업무시설-전공/일공/자녹☓

17.가축시설-보관/자☓ 18.운전학원-생녹0 19.발전소-농0

-자연보전지역-관광단지☓-용도지역 변경 후 단지지정할 수 있다.

14. 용도지역 안에서 건축제한의 특례

①용도지역 안에서 취락지구/대령으로, 농공단지/산업입지법률 정하는 바에 의한다.

②농림지역 중 농업진흥지구/농지법, 보전산지/산지관리법, 초지/초지법

③자연환경보전지역 중 지정문화재,천년기념물/문화재법, 공원구역,공원보호구역/자연공원법,

상수원보호구역/수도법, 해양보호구역/해양생태계보전관리법률, 수산보호구역/수산업법

④보생관리지지역에서는 농수산/환경부/산립청장이 농지보전/자연환경보전/해양환경보전/신림보전에 필요시

농지법/자연환경보전법/야생동식물보호법/해양생태계보전관리법/산림자원조성법에 의함

15.용도지역안에서 건폐율

건폐율조정 용도지역내	건폐율강화	도시지역 과밀화방지, 도계위심의, 지정구역 최대40%↑범위내 도시게획조례로지정
	건폐율완화	준주거/일상/근상의 방화지구내 80%↑90%범위내 조례로 완화(내화구조/교차로합15m↑120도↓둘레1/3↑접한대지/교차☓8m↑도로접↕35m1/3도로접대지
	농지법건축물완화	보생관농자 안에서 농지법에 의한 건축물 60% 범위 내 조례로 정함
	도시계획시설(건)완화	유원지, 공원 국령으로 정함

-대지면적에 대한 건축면적/최소공지확보/과밀방지/일조채광통풍/연소차단/소화작업피난/식목위한공간확보/평면적제한

16.용도지역 안에서 용적율

- 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율/건축물 총규모규제/고도이용, 도시공간의 합리적이용으로 쾌적한도시환경을 조성/높이간접규제/도심지건축물총용적 규모를 미리파악가능/도로폭 적정산정가능

1)주거지역 안에서 조례로 용20%범위안에서 임대주택 추가건설을 허용할 수 있다.(임대주택의무화되는 주택재건축☓)

2)용적율의 완화-준주거/상(유상☓)/공업지역 안의 건축물/경관/방화/위생상 지장☓-120%↓완화

①공원광장(교통광장☓)하천등 건축금지된공지에 접한(20m↑) 대지/공지에 접한도로를 전면도로로 하는 대지안의건축물 ②너비25m↑도로에 20m↑접한대지안에 1천m↑건축물

3)대지제공 비율에 따른 완화 : 상업지역/정비구역 안에 공공시설부지 제공 경우-200%↓조례,

4)녹지 관리지역 창고 높이제한 : 조례, 공원/유원지- 국령으로 정함

5)용도지역미지정-자연환경보전지역 규정적용. 미세분-보전녹지/보전관리지역 적용

6)도시지역에서 다른 법률의 적용배제-도로법,접도구역제/고속국도법,접도구역제/농지법농지취득자격증명제

(녹지안에 도시계획시설에 필요☓농지 제외)

<용도지구>:

* 지정; 국장/시도지사가 도관으로 지정/변경

*용도지역을 전제, 용도지역의 기능강화, 국지적 지정, 수직적 규제, 중복가능, 행위제한은 건축제한만 있다. 원칙 : 도시계획조례 / 예외 : 특별규정

*시/도 조례로 정하는 용도지구 - 법정된 용도지구(지역☓구역☓)외의 용도지구의 변경은 도관으로(0)

법정된 용도지역지구구역으로 효율적토지이용을 달성할 수 없는 부득이한 경우/

행위제한의 최소화해야하고/완화적용 신설은 금지한다.

●도시계획조례에 의한 용도지구의 세분0-경관/미관/특정용도제한지구

*공항시설지구 안에서 건축제한은 건축법으로 하고 항공기 이착륙에 지장(☓)범위 안에서 도시관리계획 조례 로 정한다 (☓) - 건축법→항공법, 도시관리계획조례→도시계획조례

*용도지역지구구역은 모두 도시관리계획으로 지정하되 필수적이다.(☓)-용도지역/구역은 필요따라 지정한다.

*법령에서 지정할 수 있는 용도지구는 시설보호지구/리모델링지구 등이다. (0) → ?

*보존지구 안에 건축제한→

Ⓘ지정목적위배☓+도시계획조례적합 인정 ②행장협의+도계위 심의 ③문화재관리건축물 ④문화자원/중요시설물/생태계보호/보전을 저해☓건축물로서 ⑤ 도시계획조례가 정하는 것

*조례로정하는건축물을 건축할수없는지구-경관미관방재시설보호특정용도제한지구/공항☓용도/형태만 조례로

*조례로 정하는 건축물을 건축할 수 있는 지구 - 보존/개발진흥지구/도관계획 정하는 높이적용-고도지구

• 건축제한 예외 : 용도지역, 지구안의 도시계획 시설 → 적용×

• 용도지역 안에서 건축제한 - 농공단지 (산업입지법 적용)

①건축물 용도변경은 변경 후 용도지역 안에서 건축제한에 적합해야 한다.

②부속건축물은 주된 건축물 건축제한을 적용

증개축하고자 하는 부분이 용도지역 안에서 건/용/높 등 규모기준에 적합한 경우에만 증개축할 수 있다

• 용도지역 지정효과-용도지역안의 행위제한-건축제한의 원칙과특례/건폐율조정/용적율완화 3가지가 있다.

	번호	용도지구	세분	설명	기타
령	1	위락지구
	2	리모델링			경관/미관/고도지구 완화적용
리모델링시 →건축제한 완화	3	최고저고도지구	최고	과밀방지	도시관리계획으로 정한 높이↑↓☓
			최저	토지이용 고도화
	4	자수시경관지구	자연		도시계획조례정한건축물건축☓ 예외:지정목적위배☓도계위심의0 경관지구:건용높너비색채조경조례로정함 미관지구:높이규모담장대문/돌출물형태색채 조례로 세분가능
			수변
			시가지	양호한 환경조성
	5	중역일미관지구	중심지	토지이용도 높은지역
			역사문화	문화적 건축물
			일반
법	6	자집취락지구	자연	녹관농자	국계법 대통령령
			집단	개발제한구역	개특법
	7	방화지구
	8	방재지구			도시계획조례정한건축물건축☓ 예외:지정목적위배☓도계위심의0
	9	문중생보존지구	문화자원	문화적 시설 및 지역	문화재관리용/저해☓조례정한건축물
			중요시설물	국방상	저해☓조례정한건축물☓
			생태계	야생 동식물 서식처	저해☓조례정한건축물☓
	10	학공항공 시설보호지구	학교		장애0인정하여 조례정한건축물☓
			공용		예외:지정목적위배☓도계위심의0
			항만
			공항		항공법(건축물용도형태는장애☓범위내조례로
	11	주산유관/복특 개발진흥지구	유통		지구단위계획 or 관계법률에 의한 개발계획 수립되기전에는 개발에 위배☓범위내 조례가 정한 것 건축0
			복합
			주거
			산업
			관광,휴양
			특정
	12	특정용도제한지구			조례로 세분가능 주거기능훼손/청소년정서유해인정건축☓

-위락지구/리모델링지구/최고저고도지구/자수시경관지구/중역일미관지구/중역일미관지구/자집취락지구방화지구/방재지구 /문중생보존지구/학공항공시설보호지구/주산유관/복특개발진흥지구/특정용도제한지구

-리모델링 시 경미고에서 완화적용 -최고저고도지구는 도관으로 결정-자연취락지구는 국계법시행령으로

-집단취락지구는 개특법으로-공항은 항공법으로-개발진흥지구는 지구단위계획이나 관계법률에 의한 개발계획으로 정한다.

●건축제한/예외- ①도시계획시설은 적용하지 아니하고 ②경미고지구/리모델링건축물의높이규모제한완화는 조례로 정하며 ③시가화조정구역/수산자원보호구역안에서 건축제한 하며 ④건축물 아닌 시설-건축물적용

• 용도지구는 건축제한만 있고 용도구역은 국방상/공익상 불가피한 행장요청 /국장이 지장 없음을 인정한

사업만 시행/ 비도시계획사업은 법정된 행위만 허가 받아 행할 수 있다.

<용도구역> : 용도지역, 지구의 기능강화, 수직적규제, 중복지정×, 국지적지정

1.개발제한구역-국장이 지정하고 개특법이 행위를 제한하며 주택 신축이 허용되는 개발제한구역은 도시 무질서한 확산방지하고 도시주변 자연환경보전을 보전하며 도시민의 건전한 생활환경 확보하고 도시개발제한이 필요 하거나 국방부장관 요청 있어 보안상필요 경우 도관으로 결정한다

2.시가화조정구역

1)도시의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적,단계적 개발을 도모하기 위하여 국장이 5-20년 내에 시가화를 유보하기 위해 지정

2)국장이 직접/행장요청의해/도시지역과 주변지역에 도관으로 지정/변경하고 허가권자는 특광시군수이다

3)실효 - 만료된 다음날/관보에 고시

4)도시계획사업-원칙은 금지이나국방상/안보상 불가피하여 행장요청시 시가화조정구역 지정목적에 지장이

없다고 인정 경우만 시행가능

5)비도시계획사업

①농임어업용건축물/주택(신축☓) ②마을공동시설 ③공익/공용/공공시설 ④광공업위한건축물 ⑤기존건물개/재축/대수선 ⑥공사용가설건축물 ⑦용도변경행위(허용되는건축물로변경/공장업 종변경/금지된시설-근생/종교시설로변경) ⑧종교시설 증축(신축☓) ⑨입목의벌채조림육림 토석의채취 ⑩건축위한토질형질변경 Ⓐ공익사업수행형질변경 Ⓑ광물개발위한형질변경

Ⓒ 토지의합병/분할

6)사전협의-특광시군수가 허가시 허가권한있는자/공공시설관리자/장래관리자와 협의해야한다.

7)일반적인 허가기준-지장이 있으면 허가할 수 없다.

8)시가화조정구역 안에 있는 산림안 입목의 벌채/조림/육림의 허가기준-산림자원의 조성/관리에 관한법률적용

9)허가거부금지사항-축사/퇴비사/잠실/창고/관리용 건축물/건축신고시 허가에 갈음하는 행위

10)조건부허가(조경등) - 허가시는 도시계획사업시행자 의견청취해야 한다.

3. 수산자원보호구역-농림수산식품부장관-직접/행장요청에 의해 지정-공유수면,인접지를 도관으로 결정,

수산업법에 적용한다.

4. 도시자연공원구역-시도지사/도시자연환경/경관보호/도시민의 건전한 여가휴식공간제공/도시안에 식생이

양호한 산지개발을 제한 필요시 도관으로 결정할 수 있다. 도시공원및녹지에관한법률 적용

5. 1필의 토지가 2이상의 용도지역 등에 걸치는 경우의 행위제한

1. 원칙 : 걸치는 지역의 규정적용. 단,330㎡이하는 가장 큰 지역의 규정적용 (도로변띠모양상업지660㎡이하)

2. 예외 (1) 미관, 고도지구에 걸치는 경우 - 건물과 토지는 미관, 고도지구를 적용한다

(2) 방화지구 - 건물→방화지구 적용 (예외 : 방화벽-각각)

(3) 녹지지역 - 원칙 : 각각 예외 : 미관, 고도, 방화지구→미관/고도지구를 적용한다.

<지구단위계획>

1. 의의: 도시계획 수립대상 지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화/기능증진/미관개선/양호한 환경을 체계적 계획적 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획 - 제1종 지구단위계획(구역) 도시, 농, 산, 어촌을 제2종 지구단위계획(구역)-계획관리지역/개발진흥지구를 대상으로 한다.

2. 지구단위계획의 내용

①용도지역/용도지구세분/변경 ②지정목적 달성위한 기반시설배치/규모 ③도로로 둘러싸인 일단의 지역/구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획 ④건축물의 용도제한/건/용/높이최고/최저한도 ⑤교통처리계획 ⑥건축물의 배치/형태/건축선계획 ⑦환경/경관 ⑧높이깊이배치규모 ⑨대문담울타리 형태색채 ⑩간판의 크기형태색채재질/편의시설 계획/에너지 절약과 재활용/생물서식공간/물공기순환

-지구단위계획 중 반드시 포함되어야 할 사항 4가지

①지정목적 달성위한 기반시설배치/규모 ②도로로 둘러싸인 일단의 지역/구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획 ③건축물의 용도제한/건/용/높이최고/최저한도 ④교통처리계획

- 용도지역/용도지구의 세분/변경은 - ①주상공녹의 세분/변경 ②경관미관보존시설보호취락개발진흥지구의 세분변경-조례로 경관미관지구를 세분하거나 특정용도제한지구를 세분변경하는 경우를 포함하며 고도지구는 제외한다.

(1)제1종 지구단위계획구역임의적 지정 대상지역

-용도지구/도시개발구역/정비구역/택지개발예정지구/대지조성사업지구/산업단지/관광특구/개도시구역,

공원에서 해제되는구역/녹지-주상공으로 변경되는구역/새로도시지역편입되는지역/시범도시/개발행위허 제한지역/도관열람공고된지역/대규모시설이전폐지로발생한부지/주변지역/주택재건축사업의 공동주택부 지/1종지구와 접한 자녹지역/도시지역의 체계적 계획적인 관리개발이 필요한 지역

(2)제1종 지구단위계획구역 의무적 지정대상지역-토지이용및 건축에 관한 계획이 없는 때는 지정하지 않아도 된다

① 기간 : 정비구역, 택지개발예정지구가 사업완료후 10년이 경과된 지역

② 면적 : ① 30만㎡이상 시가화/공원에서 해제되는 지역 (녹지로 지정/존치되거나/개발계획수립☓지역은

제외), ② 30만㎡이상 녹지가 주상공으로 변경되는 지역

(3) 제2종 지구단위계획(구역) 지정-국장/특광시도지사

1) 계획관리지역으로 다음요건 해당지역

①면적이상 ② 기반시설공급할 수 있을것 ③자연환경/경관/미관을 해치지☓문화제훼손우려가 없을 것

ⓐ APT/연립건설이 포함된 경우 30만㎡↑(10만㎡↑/합30만㎡↑/국장지정범위내위치/지정규모이상 도로연결할 수 있을 것) ②수도권내 자연보전권역인 경우/초교부지/통학수용가능+동의얻은 경우 -10만㎡↑ ③기타 3만㎡↑

2) 도관의해 지정된 개발진흥지구로서 게획관리지역요건에 해당하고 다음지역에 위치할 것

1)주거/복합(주거0)/특정개발진흥지구-계획관리지역

2)산업/유통/복합개발진흥지구(주거☓)-계관/생관/농

3)관광휴양개발진흥지구-도시외의 지역

5. 지구단위계획구역 안에서 법률규정의 완화

건축제한/건페율/용적율/대지안의조경/대지와도로관계/건축높이제한/일조권/공개공지등확보/부설주차장의 설치/부설주차장의설치계획서(대지의분할제한☓대지안의공지☓건축선☓)

1)제1종지구구역안에서 완화

Ⓐ공공부지제공 건150%,용200%초과 완화☓

Ⓑ제1종지구계획으로 도시계획조례보다 완화적용할 수 있다.

Ⓒ주차장 100% 완화-한옥보존마을/차없는거리조성/기타국령정하는 것

Ⓓ제1종지구계획으로 용적율/건축법에의한 높이 120% 완화

1)도시지역에 개발진흥지구지정하고 그지역에 제1종지정 경우

2)특광시군 권고-①2필지↑하나의건축 ②합벽건축 ③주차장, 보행자통로 등 공동사용목적 2필지↑건축

2)제2종지구구역에서 완화적용

Ⓐ당해 용도지역/개발진흥지역 적용 건150%용200%이내 완화적용

Ⓑ개발진흥지구(계관지정 경우☓)에 지정된 2종지구에 apt/연립을 허용☓

3)지구단위계획의 수립기준

①개발제한구역에 수립시는 개특법내용을 우선적용할 것

②건축믈부설주차장은 동일가구내 건축물대지 바깥에 단독/공동 설치하도록 할 것

③대지바깥에 설치하는 건축물부설주차장의 출입구는 간선도로변에 두지 아니할 것

④대형건축물/공공사업시행/2필지↑공동개발필요경우-특정부분을 별도구역으로/지정계획의상세정도를달리정함

⑤경미사항을 정함

⑥제1종지정의무지역에 수립된 제1종지구계획은 당초 시행된 사업완료시 내용을 유지할 것

4)지구단위계획안에 대한 주민등의 의견 반영-주민제안에 의한 지구계획 경우 그 제안자/개발사업시행자

5. 실효

도시관리계획 결정고시일~ 3년내 지구단위계획 결정, 고시× → 다음날 (고시는 하여야)

※ 용도지역의 보층/보완은 - 용도지구 / 용도구역 / 지구단위계획 / 개발행위허가제로 보충/보완한다.

●개발행위허가기준규모(민간) - 5천(보녹/자), 1만(주상자생관), 3만미만(공관농)

●도시개발구역지정규모 - 30만(20만초교용지/동의,4차선도로) 3만(공업), 1만(보녹☓자생녹주상)

●거래허가기준면적 - 90무/100녹/180주/200상/250기/500농/660공/1,000임

●건축물있는 대지의 분할제한면적 - 60주,기타/150상공/200녹

●농지상한규모 - 1만상속귀농/ 1천주말체험농장/임대/사용대 경우 제한없음

ⓐ 지구단위구역-30만㎡↑(10만㎡↑/합30만㎡↑)②수도권내 자연보전권역인 경우/초교부지 /통학수용가능하고 동의얻은 경우-10만㎡↑ ③기타 3만㎡↑

<개발행위허가제> : 난개발 방지

1. 의의: 도시계획(사업)에 저촉될 우려가 있는 행위에 대하여 허가(재량행위)를 받게하는 제도.

계획의 적정성/기반시설 확보여부/주변 경관조화 등을 고려 허가여부 결정함으로 난개발을 방지하기 위한 제도. 부담제한 중 부작위부담이다. 계획제한으로 분류함.

2. 특광시군이 허거하는 허가대상행위

① 건축, 공작물 설치

② 경작을 제외한 절토/성토/정지/포장 방법과 공유수면매립에 의한 토지형질변경

③ 토지형질변경 목적 제외한 토석 채취

④ 건축물 있는 대지 토지분할을 제외한 토지분할 :(건축법적용)

⑤ 녹관농자 아닌 녹관자 내에서 1월이상 물건적치

다만,도시계획시설은 적용하지 않으며,

도시지역/계관 내 산림에서 토석채취나 토지형질변경에 의한 ①임도설치는-산림자원 조성 및 관리에 관한 법률로 ②사방사업은 사방사업법으로 보생관농자 내 산림에서 임도설치는 산지관리법을 적용한다

- 건축물 있는 대지 토지분할을 제외한 토지분할이란

①녹관농자 안에서 허가/인가 없이 행하는 토지분할

②건축법에 의한 분할제한면적 미만으로 분할하는 토지의분할 ③허가없이 5m이하로의 토지분할을 말한다.

※ 허가없이 허용되는 개발행위

① 재해복구위한 응급조치 ② 다음의 경미한 행위 ③ 도시계획시설부지에서 건축법상 신고대상인 신축을 제외한 개축, 증축 재축과 그에 필요한 토지형질변경 ④허가/신고 대상이 아닌 건축 ⑤다음의 공작물 설치 ⑦ 다음의 토지형질변경 ⑧다음의 토석의 채취 ⑨다음의 토지의분할 다음의 물건 쌓아놓는 행위

허가없이 허용되는 경미한 행위

1)공작물 설치-도시지역/지구단위구역에서 무게50톤↓부피50㎥↓수평투영면적25㎡↓ 공작물/도시,자연보호지 역.지구단위구역 외의 지역-무게 150톤↓부피 150㎥↓수평투영면적 75㎡↓ 공작물/녹관농자 아닌 녹관농 안에서 육상어류장 제외한 농임어업용 비닐하우스 설치

2)토지형질변경-높이 50㎝↓ 깊이 50㎝↓ 절토/성토/정지-포장은 제외하며 주상공 외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 않는 경우에 한한다./도시,자연보호지역.지구단위구역 외의 지역에서 면적660㎡↓지목변경을 수반하지 않은 절토/성토/정지/포장-조성 완료된 기존 대지 안에서 토지의굴착/국/지 시행사업의 형질변경

3)토석의 채취-도시지역/지구단위구역에서 채취면적 25㎡↓에서 부피 50㎥↓ 토석채취 /도시, 자연보호지역. 지구단위구역 외의 지역에서 채취면적 250㎡↓에서 부피 500㎥↓ 토석채취

4)토지의 분할-사도개설허가 분할/공공용지 하기위한 분할/행정재산 중 용도폐기분할/잡종재산 매각 등 분할/도시게획시설 부지로 지형도면고시 된 토지의분할/너비 5m 이하로 분할 된 토지의건축법의 분할제한면적 이상으로의 분할

5)물건 쌓아놓는 행위-녹지지역/지구단위구역에서 -무게 50톤↓부피 50㎥↓면적 25㎡↓

-관리지역무게 500톤↓부피 500㎥↓면적 250㎡↓

6)개발허가 받은 사항을 변경하는 경우에도 허가를 받아야 한다,

개발행위허가를 받지 않고 특광시군수에게 통지만으로 하는 경미한행위는-사업기간 단축/사업면적 5%범위 내 축소 /법령개정 인한 변경 3가지임

-응급조치는 조치 후 1월 이내에 특광시군에 신고해야한다.

3. 개발행위허가 기준

1)개발행위 규모가 용도지역별 특성을 감안한 면적기준에 적합하고

2)도시관리 내용에 배치되지 않으며

3)도시계획사업의 새행에 지장이 없고

4)주변환경/경관과 조하를 이루고

5)개발행위에 따른 기반시설 설치/그에 필요한 용지확보계획이 적정할 것

4. 개발행위허가 규모-보녹,자보- 5천㎡미만/주거,상업,자녹,생녹- 1만㎡미만/관리,농림,공업- 3만㎡미만

-개발행위허가대상 토지가 2이상의 용도지역에 걸치는 경우 각각 적용하되, 개발행위 대상인 총면적이 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과하면 안된다.

5.개발행위허가 면적기준을 적용하지 않는 경우

1)지구단위계획의 가구/획지에 기반시설 설치되었거나 토지형질변경과 기반시설 설치가 동시에 이루어진 경우

2)농어촌사업의 개발행위

3)건축물 건축/공작물 설치/지목변경을 수반하지 않고 시행하는 토지복원사업

4)페염전을 양식시설로 변경하는 경우

5)93년 이전 관리지역에 설치된 공장을 자동화/공정개선을 위해 증설 경우-기존부지 50%↓/총면적3만㎡↓ /기존 오염배출 50%↓

6)녹관농자 안 연접개발/수차부분적개발 경우 이를 하나의 개발행위로 보아 토지의 형질변경면적을 산정한다.

그러나 다음의 경우는 통산하지 아니한다.

①도시사업 부지인 경우

②20m↑도로/하천/공원 등 지형지물에 의해 분리되거나/진입로가 8m↑주간선도로/도로법도로에 직접연결경우

③개발행위인 토지가 자연취락지구/개발진흥지구/위락지구에 위치한 경우

④개발행위의 대상 토지에 1종근린/주택을 건축하는 경우 다만,용도변경을 하지 않는 조건을 붙인 경우

⑤계획관리지역 안에서 1만㎡ 미만인 공장부지를 50%범위 안에서 확장하는 경우- ⓐ2002.12.31 이전 공장 ⓑ 종전의 국토이용법/도시계획법/건축법의 건축제한 건폐용적율제한을 적용 받는 공장

⑥2002.12.31 이전 계획승인을 얻거나 신청한 경우로 2005.12.31까지 착공신고를 한 공장

3. 개발행위허가 절차

1)허기신청서제출-15일이내-도시계획사업시행자 의견청취-도시위심의-허가/불허가 결정 서면으로 통지한다.

2)허가신청서에는 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치/그에 따른 용지확보 위해방지/환경오염방지/경관 /조경에 관한 계획서를 첨부해야 한다. 다만, 개발밀도관리구역은 제외한다.3)도시위 심의사항-①건축위한 토지형질변경이 허가기준면적 이상인 경우 ②3만㎥↑토석채취허가 ③계획관리지역/미세분관리지역 건축위한 토지형질변경으로 그 부지면적이 1만㎡미만인 경우

- 국장/지자체장은 환경영향평가가 미포함된 경우는 관계행장에게 도시위 심의를 받도록 요청할 수 있다.

●개발행위에 대한 도시계획위원회 심의생략

①타법 심의 필한 구역내 개발행위 ②지구단위게획 수립지역 내 ③주상공 내 조례규모/위치등에 해당☓

④환경교통재해 영향평가받은개발행위(도시계획에 미포함 경우 행장에게 심의받도록 요청0)

⑤농촌개발사업행위 ⑥사방사업

4. 이행보증금의 예치 (국/지/투자/공공단체 예외)

(1) 이행보증금/예치사유-기반시설필요/붕괴손상/낙석먼지피해/차량통행으로오염발생/비탈면조경

(2) 이행보증금(현금/보증서,산림복구포함) : 반환 - 준공검사 즉시 (*주택법 하자보수반환 - 순차적)

(3) 원상회복명령 (4) 행정대집행 5)다른 법률 허가의제-건축허가 의제는 없다

5. 개발행위 허가 제한(조정)

1) 제한사유-1회 3년/연장 없는 경우- ①녹지+계획관리-수목집단생육/조수류집단서식 /우량농지-보전필요 ②환경오염우려-1회3년/2년 연장할 수 있는 경우-③기/관 수립중 지역 ④지구단위계획구역지정된지역

2) 제한권자 :시군의견듣고- 중도위/지도위심의거쳐 - 국장/시도지사/시군수가 지정

3) 제한기간 : 원칙 -1회 한해 3년이내 /1회 한해 2년이내 연장하고 관/공보에 미리고시

(4)도시계획시설부지내 개발행위허가의 제한

①도시계획시설이 아닌 건축물/공작물 설치제한-

ⓐ지장☓상부/하부건축/공작설치

ⓑ2007.7.1이전 도식메획시설과 아닌 시설이 설치되어 있는 경우 실시계획인가 받아 건폐율율 증가 없이 증축/대수선하여 도시계획시설 아닌 시설로 변경하는 경우

ⓒ도시계획시설 설치/이용/확장가능성에 지장이 없는 범위 안 도시계획시설 아닌 시설로 변경하는 경우

ⓓ도로점용허가 받아 건축/공작물 설치를 하는 경우

②가설건축물 건축등 허용- 고시일부터 2년이내 시행이 되지 않은 부지에 일정한 개발행위허가를 할 수 있다.

ⓐ단계게별수립☓/1단계집행계획포함☓ ⓒ장기간 시행☓부지-가설건축물/공작물설치,형질변경,건물개축/재축

6. 공공시설의 귀속

- 행정청 : 종전시설 - 무상귀속 / 새로운시설 - 관리할 관리청에 무상귀속

- 비행정청 : 종전시설 - 설치비용한도내/ 무상양도 0 / 새로운시설 - 관리할 관리청에 무상귀속

- 귀속시기 : 개발행위허가 받은자가 행정청경우/준공검사후 세목통지한날, 행정청☓/준공검사완료시

●공공시설 귀속과 관련있는것-기능성 대채가 아닌/새로 설치된 공공시설의 비용/원시취득 /법률에의한 물권변동 (기부체납☓)

7. 개발행위에 따른 기반시설의 설치(기반시설연동제)

- 개발밀도관리구역: 개발행위 집중으로 인구가 유입되고 기반시설이 부족할 것이 예상되지만 기반시설 확충이 곤란한 지역을 대상으로 용적율50% 내 건용 강화 적용하기 위해 지정되는 구역

-주상공에서 특광시군수가 지정

- 기반시설부담:건축시유발되는 기반시설설치정비개량을 위한부담금→부과방법기준/기반시설부담금에관한법률에서규정

- 지정기준 :①도로수준이 매우 낮아 차량퉁행이 지체지역(교통영향평가에의함)

②도로율용도지역별로 20%이하 ③향후 2년이내수도/하수도 용량 초과 예상 ④2년이내 학생수 20% 초과 예상지역 ⑤경계선 분명히 하고/주기적 검토 용적율완화/강화/해제등조치

* 도시공원 및녹지등에관한법률에 의한 점용허가대상이 되는 공원안에 기반시설은 도관계획으로 결정하지 아 니하고도 설치할 수 있다. 즉,도관계획으로 결정하여도 된다.

※기반시설-지상/하공간에 설치,국계법종류지정/도관에 의하지☓ 설치 경우 개별법률/공취법사업인정 절차 밟아야 한다

<도시계획시설>

1. 기반시설의 종류(공공시설)

분 류	도관계획으로결정(도시계획시설)	도관결정☓시행(기반시설)
교통시설	도로/철도/공항/주차장/자동차정류장/운하/궤도/삭도	자동차건설기계검사시설/자동차건설기계운전학원
공간시설	광장, 공원, 녹지, 유원지	공공공지
유통공급	유통업무설비, 수도, 가스, 공동구, 유류저장/송유설비	전기/열공급설비/방송통신시설/시장
문화체육	학교/운동장/	공공청사/문화체육/도서관/연구,복지/공공직업훈련/청소년수련시설
방재시설	하천/유수지	저수지/방화/방풍/방수/방조/사방설비
보건위생	화장장/공동묘지/납골시설/도축장	장레식장/종합의료시설
환경기초	하수도/폐기물처리시설/수질오염방지시설	폐차장

2. 기반시설의 세분-도로/자동차정류장/광장

3. 도시계획시설의관리 - ①특별규정 ②국가관리(국유재산법규정 관리청) ③지자체관리-조례(도시계획시설의 결정구조설치에관한규칙)

4.공동구

①공동구관리-특광시군수 (공동구관리협의회×)/공동구관리협의회-자문기관/필수기관,

②비용부담-설치의무자/점용예정비율로부담

⑤납부통지-인가고시후 즉시통지/공사착수전1/3↑공사기간만료일(완료일)전까지 납부

⑦시도시군비용보조0/빠짐없이 수용

⑨비용부담☓자 사용-조례에 의한 점용료/사용료납부

⑩전용면적 고려 배분한 관리비용 연2회 분할납부/년1회이상 안전점검

●설치기준 → 국토부령(국장×) ② 보상 → 따로 법률(공취법×)

5.광역시설

1)이의-광역적 정비체계 필요/2↑특광시군 걸치는시설/공동이용시설/광역시설도 기반시설이다.

2)설치관리-원칙:도시계획시설/설치관리에 관한 규정 적용(광역도시계획×)

예외/협약,협의회, ☓→도지사관리, 특수법인설치

3)환경오염시설/개발위축될광역시설을 타시군에 설치 경우-환경오염방지시설/편익시설시행/지원해야한다.

* 건축허가를 받으면 개발행위허가를 받은 것으로 본다(반대는×)

●도시계획시설부지안에 단계별집행계획이 수립된경우에는 행위제한이완화된다(☓)-1단계에 포함되어야한다

<도시계획시설부지에 대한 매수청구제도> - 손실보상규정× → 헌법불합치 판결

매수청구 절차

매수청구 →6개월이내→ 매수여부결정 →2년내→ 실제매수

↘ ↙

도시계획시설결정후 거절 매수× <대금지급:공취법준용>

10년내 사업×토지 ↳ 개발행위허가 ↵- 원칙 : 현금

지목이 대인 토/소 - 3층이하 단독주택- 예외 : 도시계획시설채권(10년내/지방재정법)

→매수의무자에게 매수청구가능 - 3층이하 제1종근생 전제조건 : 매수의무자가 지자체인 경우

• 매수의무자 - 공작물 설치 가능 ① 토지소유자가 원하는 경우 or

: 특광시군/시행자/설치의무자 ② 부재부동산 / 비업무용토지로서

• 청구권(형성권×)매수대금 3000만원 초과시 초과분

• 도시계획시설결정의실효: 시일로부터 20년경과된다음날 관/공보고시, 2000/7/1이전결정고시→2000/7/1기준

도관결정고시후2년이내지형도면작성고시☓/시가화유보기간만료일(5-20년다음날☓)/지구구역지정후3년이내 지구계획수립☓/도시개발구역3년이내실시계획인가신청☓

<도시계획시설사업> :

1. 도시계획시설을 설치/정비/개량하는사업-①도관의도시계획시설사업 ②도시개발법/도시개발사업 ③도주법/정비사업 세종류가 있다

2.시행절차-도시계획시설 결정․고시 →2년내→단계별집행계획→시행자지정→실시계획인가․고시→사업시행→공 사완료 보고→준공검사→공사완료 공고

3.도시계획시설 결정․고시되면 행위제한이 된다

4. 단계별집행계획

1)수립권자- 원칙 : 특광시군 - 예외 : 국장/도지사(직접입안경우)

2) 구분 - 1단계←3년→2단계 매년조정:2단계검토→1단계

3) 내용 - 재원조달계획, 보상계획 → 포함의무

4) 공고: 특광시군수/공보공고

5) 특징① 협의O ② 승인×, 공청회×, 주민의견청취×, 심의×, 실효×

6) 시행자지정 - 원칙 : 특광시군(특별규정있는경우제외)

- 예외 :①협의지정 ②협의☓-같은도/도지사-국장이지정

③국장이직접시행-국가계획/필요인정/시군의견듣고

④도지사시행-광역도시계획관련/필요인정시/시장군수의견듣고/직접시행

⑤지정받은자시행-(면2/3이상소유/수1/2동의이행담보)

5. 실시계획 인가․고시

1) 작성자: 시행자(설계도서/자금계획/시행기간첨부)

2) 인가권자 - 원칙 : 시도지사 - 예외 : 국장(국장이 지정)

3) 이행담보- 기반시설필요/붕괴손상/낙석먼지피해/차량통행으로 오염발생/비탈면조경/개발행위허가준용

4) 공고열람-관/공보/일간지에 공고/20일이상 열람

5) 인가고시의 효과 - 수용, 사용권취득- 의제사항 건축법-건축허가의제O 주택법-사업계획승인×

6) 수용의 특례 - 사업인정고시 간주- 재결기간(사업기간내)

7) 시행자지원조치-① 분할시행가능 ② 무료로 서류등 열람, 복사 ③ 공시송달

④ 수용, 사용권 부여 ⑤ 타인토지의 출입 등 ⑥ 국공유지의 처분제한

8) 공사완료 보고 - 시행자 준공검사신청-시도지사-준공검사 -공사완료 공고(시도지사/국장 (국장시행자)

*시도지사/국장이 시행자 : 실시계획인가, 공사완료보고, 준공검사 생략

도시계획시설사업의 실시계획인가를 받은 경우에는 토지형질변경에 관한 개발행위를 받은 것으로 본다(☓) - 개발행위허가 자체 적용이 없다.

*단계별집행계획은 도관계획에 의해 수립되나 별도의 계획임으로 함께 고시할 필요는 없고,

국민에 대해 구속력을 가지지 않으므로 실시계획과 상이하더라도 실시계획 효력에는 영향이 없다.

* 단계별집행계획은 국장/시도 승인 인가/결정을 거치지 않고 수립/작성한다.

특광시군 수립-공고함으로서 절차가 완료됨

6.비용부담

1)원칙 : 국가-국가예산. 지자체-지자체 행정청☓-그 자가 부담

2)예외 : 이익받은시도시군에부담/50%↓/조사측량설계관리포함☓/부담시키기전/행자부와협의/시도지사→

타시도지자체장과협의-협의☓/행정안전부결정에의함

3)공공시설관리자의 비용부담-협의부담-협의☓/국장-행장의견들어결정/1/3범위내(주된내용1/2↓)

7. 도시계획위원회

1)광역도시계획/도시계획/토지거래허가구역 등 국장의 권한사항과 타법에서 중도위심의사항을 심의하고

도시계획 조사연구 수행위해 설치한다.

2)25~30인(공무원☓자10인↑2년임기)/분과위원회 심의는 중도위심의로본다/전문위원둘 수 있다

3)시도/지도위20~25인, 시군/지도위15~25인/분과위원회심의는지도위심의로본다/제척사유(배우자/친족/법인소속)/3년초과☓범위내 대령정한기간경과후/공개요청시공개(투기유발/공익해할우려 경우/이름주민번호등☓)

3)도시게획상임기획단-조례정함/지자체장이 입안한 광기관 검토/기획/지도/조사/연구위해/지도위에둘수 있다.

<토지거래허가제>

1. 의의:투기방지를위하여/허가구역내에서/기준면적을초과한토지/소유권/지상권의이전/설정계약시에/허가를 받게하는 제도

2. 법적성질- 판례 : 인가 / 학문 : 인가 + 허가

3. 법적성격 : 법률행위적/형성적/수익적/쌍방적행정행위/보충적행위/요식행위

4. 지정권자: 국장지정 (동일시군구의 일부지정 → 시도지사 위임)

5. 지정대상지역: ①광/기/관 새로수립/변경지역 ②행위제한완화/해제지역

③개발사업진행/예정지역/인근지역 ④ 국장우려지역/행장요청지역

6. 지정기간: 5년이내 (투기계속존재시 재지정5년이내)

7. 지정절차- 최초지정 : 중도위심의→국장지정→범위/기간/면적공고후→시도지사통지

→시군구/등기소장 통지-시군구7일이상공고-15일이상열람

8. 재지정: 시도지사, 시군구의견청취 → 중도위~ ˝

9. 지정해제/축소- 기간내 지정사유 소멸시/시군구청장해제축소요청시/이유인정시/지체없이축해제/축소

10.지정효력 발생시기- 원칙 : 지정공고 5일후 - 예외 : 즉시 (재지정, 해제, 축소)

4. 토지거래허가

(1) 허가권자 : 시군구청장

(2) 허가대상권리: 토지소유권(건물×)/지상권(지역권×), 유상계약(예약)

(증여/사용대차상속유증사인증여/전세임차저당권×, 부담부증여O, 양도담보/매도담보/유저당계약/가등기담 보/대물변제O)

도시내지정☓	녹	주거	상업	도시외기타	농지	공업	임야
90㎡	100	180	200	250	500	660	1년↓동일인과일단토지전부/일부체결-전체로본다 지정후분할 경우/분할후최초거래허가0/공유지분도동일/도시계획사업☓ 1,000

(3) 허가기준면적: 다믐 면적이 타당하지×인정시 - 3배 이하 국장 따로 지정 공고한경우 그에 의한다.

(4) 허가기준- 토지이용목적에 적합성/토지이용계획등에 적합성/ 면적의적합성에 적합☓-허가☓

①자기거주용 ②복지/편익시설 ④기존사업에필요 ⑤수용3년↓허가구역내 대체토지취득 ⑥현상보존목적

③농임어업필요거주지내취득/20km↓수용후3년↓수용농지대체농지80km↓(공시지가종전합계↓,농업손실보상받은자포함)

(5) 무허가 계약의 효력: 무효/ 2년이하 징역 or 개별공시지가30%상당 벌금

(6) 토지이용의무-①자기거주용3년 ②복지/편익시설4년 ③농업목적2년 ④축임업토지3년/생산☓5년

⑤수용토지/기존사업용4년 ⑥대체토지2년 ⑦현상보전5년 ⑧기타5년

(7) 토지이용의무예외-①법령변경/이용목적이용☓ ②법령제한으로제한기간내있는경우 ③허가목적변경승인0

④해외이주 ⑤입영 ⑥재해로목적이행☓

(6) 포상금지급(과태료부과×) : 무허가, 부정허가, 허가목적대로이용×(공소제기/기소유에시에도 지급)5십만원

(7) 이행강제금-①3월이내기간이행의무명령-이행☓-취득가액10%범위/1년에1회반복부과(이용의무기간 후에는 부과×)

②이행전 이미 부과된 강제금은 징수하여야, 농지는농지법에의함

③불복시 30일이내 이의제기, 미리 문서로 징수의 뜻을 알려주어야

④목적이행☓방치10%/임대7%/목적상이이용5%/상기외7%

(8) 이의신청- 1월이내/시군구청장-도시위심의-통보

(6) 허가절차

민원~기간내허가: 허가증교부(허가여부/선매통지☓-다음날허가간주)

허가신청 →선매협의절차 →결렬시지체없이→ → 이의신청(시군구)

공동신청①공익사업용토지 불허가: 사유서면통지 1월이내청구

시군구 ②허가목적대로사용× ↳ 매수청구(허가대상권리:소유권,지상권)

시군구→국지정공中선매자지정시군구→국지정공中매수자지정

(감정가격/기재된가격)(공시지가/기재된가격) 단순청구권0

①허가신청서기재사항-주소성명/토지번지목면적/이용현황권리설정현황/건축공작물입목사항/이전설정권리종 류/계약예정금액/이용계획/취득자금조달계획(등기일까지변경가능)기재/시군구에신청-지체없이조사

②국/지/토공투자/공공기관과 일방/쌍방간 거래 경우-시군구와협의/협의성립시 허가간주

③국유재산 취득/매각-시군구청장에게 통보-협의간주

(7)거래허가제도의 적용배제

①수용/환매 ②경매 ③국유재산일반경쟁입찰매각 ④환지예정지지정/환지처분/채비지매각 ⑤주택법/주택대지/주택공급 ⑥택지개발공급 ⑦산단/분양 ⑧농지교환/분합 ⑨농어촌법/농지매입 ⑩회생/파산정리 Ⓐ국/지방세체납/강제집행 Ⓑ농어촌공사농지매매교환분할 Ⓒ외국정부/국제기구신고/허가받은것 Ⓓ자산관리공사취득/경쟁입찰매각/3회이상공매유찰토지매각Ⓔ조세등물납

(8)농지취득자격증명 의제- 토지거래계약받은 경우/녹지안의농지 거래허가 경우-농지취득자격요건에 적합한 지여부확인-농수산식품부장관에게 통보

(9) 검인의제-부동산특별조치법에 의한 검인 간주

* 거래예정금액은 허가기준이 아니므로 계약예정금액이 과다해도 허가를 하여야 한다.

* 단순히 채무를 변제 이유만으로 토지거래계약을 허가할 수 없다. 취득자가 허가기준에 적합해야 한다.

* 토지거래계약 허가는 거래계약을 일반적으로 금지시키고 일정한 요건을 갖춘 경우에 개별적으로 금지를 해 제하는 허가로서의 성질을 가진다(☓) - 허가구역 안에서도 토지거래자유가 인정되며 토지거래허가는 유동 적무효상태에 있는 허가 전 거래계약의 효력을 완성시켜 주는 인가로서의 성질을 가진다.

* 허가를 받지 않은 거래계약은 물권적효력을 물론 채권적효력도 발생하지 아니한다.

* 거래불허가처분에대한 이의신청에 대한 결정은 도시계획위원회의 심의를 거쳐 시군구청장이 행한다.

* 계약예정가액의 합리성여부는 문제삼지 아니한다. 공동신청/명의신탁해지로 인한 소유권이전(허가대상☓)

* 과태료처분에 불복있는 자가 행정소송을 재기하는 것은 허용되지 않는다.(0)-이의제기-법원에서 비송사건 절차에 의해 재판

* 행정청이 아닌 도시시설사업의 시행자가 행한 처분에 대하여는 당해 시행자에게 행정심판을 제기한다.(☓)- 그 시행자를 지정한 자에게 제기한다.

* 도시개발사업시행자가될수없는자- 한국자산관리공사/도시개발구역에 거주하는 주민의 조합, 토지소유자조합

* 도시개발구역은 도시관리계획결정으로 하여야한다.(☓) 도시개발사업에 관한 사항은 도관계획으로 결정한다.

5. 선매제도-①토지거래허가구역내에서/토지거래계약신청이 있는 경우/공익사업에필요한용지확보위해

/사적거래에선행하여/국지투공이토지를매수하는 제도/공익사업용,허가이용목적이용☓토지

②소유권이전허가신청-30일↓선매자지정-15일↓소유자에게매수가격등선매조건통지협의-1월이내 선매협의완료-지정일부터30일↓협의조서시군구에제출-협의☓/지체없이 허가/불허가처분통보

6. 지가동향조사-토지거래허가제도실시/토지정책을 수행하기위해 지가변동및토지거래상황을조사해야한다.

연1회↑조사/토공매월1회↑자료제출하게할수있다/비용은국가예산/

시도지사는수시로조사그결과허가구역지정축소해제요청국장-공시지가를-행정안전부에제공

국장필요시-행정안저부에 -토지관련자료요청

<시범도시지정>

1.지정목적-국장은 도시경제사회문화적인특성/개성있고 지속가능한발전을 촉진하기 위하여

직접/행장/시도지사 요청에 의하여 분야별 시범도시(지구/구역)을 지정할 수 있다.

2.지정기준-지역균형발전에기여/주민의호응도가높고/지정목적달성필요사업에 주민참여할 수 있고

/재원조달게획적정하고 실현가능할것

3.지정요청절차-행장/시도지사-설문조사/열람/주민의견청취-지도위자문-지자체장의견-국장에게 지정요청

<타인토지 출입>

1. 목적 : 조사, 측량 / 방해물제거, 변경, 일시사용 (사전동의)

-사전허가(소유자등현장없거나/소재불명-행정청은관할시군구통지-행정청☓시행자-시군구허가

2. 출입허가 및 통지 : 특광시군 허가 3일전까지 통지 (동의×)/일출전/일몰후출입☓/증표제시

3. 손실보상 :당사자 협의

당사자협의×→지방토지수용위원회에재결신청(공취법준용)→불복30일→중앙토지수용위원회/이의신청

→재재결→재결서받은날60일/이의신청재결서받으날30일→행정소송

- 손실을보상할자(입힌자×)

<벌칙>

1. 3년↓징역/3천만원↓벌금

①허가/변경허가☓/부정방법허가받아개발행위자 ②시가화조정구역내허가☓행위자

2. 2년/2천만원

①도관결정☓기반시설설치 ②지구단위구역에 적합☓건축/용도변경자 ③공동구에수용☓자 ④제한위반견축/용도변경한자 ⑤허가/변경허가☓거래게약/부전방법으로 토지거래게약허가 받은자

3. 1년/1천만워

허가/인가취소공사중지/개축이전/처분등 조치명령 위반한자

4. 양벌규정

법인대표자/대리인/사용인/종업원-법인 벌금형

5.1천만원과태료

①허가☓공동구점용/사용한자 ②허가/동의☓행워 ③행위방해/거부한자 ④검사거부방해기피자

6.5백만원이하과태료

미신고/미제출허위제출

7. 과태료의견진술기간 10일이상-30일이내불복-비송사건절차법 재판회부-국/지방세체납처분예징수

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                   

출처 : 아카데미디벨로퍼(부동산개발인모임)

글쓴이 : 안병관 원글보기

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