[스크랩] 부동산투자, 10년 후 대비한 전략들...정봉주 하나은행 부동산PB팀장

부동산 경기가 바닥을 찍었다고도 하고 회복조짐도 보인다고 한다. 본격 회복세를 타기에는 시간이 더 걸린다는 얘기도 들린다.

특히나 청라지구처럼 투자자들이 몰리는 곳을 보면 따라서 투자해야 할 것 같은 조바심마저 든다. 그러면서도 혹시나 다시 부동산 경기가 나빠지기라도 하면 어쩌나 하는 걱정도 떨쳐버릴 수 없다.

내집 마련을 고민하고 있는 실수요자라면 그 어느 때보다 결정을 내리기가 쉽지 않은 요즘이다. 도대체 언제쯤, 어떻게 내 집을 마련하는 것이 좋을까.

정봉주 하나은행 부동산PB팀장에게 이에 대한 솔직한 조언을 들어봤다. 그는 기업은행 PB팀장을 거쳐 금융연수원에서 타 은행 PB들을 상대로 부동산 강의를 펼치기도 했다.

정 팀장은 본래 은행원 출신이 아니다. 오히려 10년 이상 현장에서 실력을 키워왔다. 부동산 현장의 평판에 힘입어 은행에서도 고액자산가 고객들을 상대하게 된 독특한 이력의 소유자다.

◆"10년 후 집값을 내다봐라"

일단 '묻지마 아파트 청약시대'는 지난 듯 보인다. 완전히는 아닐지라도 이제는 수요자들이 꼼꼼히 따져보기 시작했다. 최근 추세만 보더라도 분양가가 높거나 위치나 조건이 좋지 않으면 어김없이 미분양사태를 맞는다.

부동산 경기가 좋을 때 무조건 집을 샀다가 집값이 떨어진 후에 입주하게 되는 시장의 경험 때문이다. 잠실 재건축 단지만 하더라도 한 채당 12억원까지 갔다가 7억~8억원 선까지 주저앉기도 했다.

부동산투자는 그래서 좀 더 긴 시각이 필요하다. 얼마나 멀리 봐야 할까.

정봉주 팀장은 "5년에서 10년 후의 시장상황에 대한 나름의 분석과 예측이 필요하다"며 "1~2년 살다가 팔 것이 아니라면 좀 더 멀리 내다볼 필요가 있다"고 강조했다.

그렇다면 미래를 예측할 때 고려해야 할 키워드는 무엇일까.

정 팀장은 △저성장 △저출산 △고령화 세가지를 꼽았다. 특히 저성장시대에 접어든 상황에서 과거의 고도성장기의 부동산가격 급등을 기대하기 어렵다는 것.

부동산경기는 실물경기의 흐름에 많은 영향을 받는데 성장속도가 늦춰지면 그만큼 주택가격도 과거의 속도를 재현하기는 힘들다는 설명이다. 저출산 및 고령화 문제도 주택 수요에 많은 영향을 미치게 된다. 인구가 줄고 평균 연령이 높아지면 공격적인 주택매입수요는 줄 수밖에 없다.

또 다른 변수는 앞으로 10년 동안 서울 및 수도권에서 대규모 공급이 이뤄진다는 점이다. 2기 신도시에서부터 각종 택지개발지구, 뉴타운, 서남권 및 동북부 르네상스, 보금자리주택, 재개발, 재건축 등 각종 대규모 공급물량이 예정돼 있다.

정 팀장은 "과거 1991년 1기 신도시가 공급된 후 10여년간 집값이 횡보하거나 조정을 받은 바 있다"며 "공급이 늘면 집값은 어느 정도 조정을 받을 수밖에 없으며 그 효과가 언제 나타나느냐의 문제일 뿐"이라고 지적했다.

◆생각을 바꿔라

그렇다면 내집 마련에는 어떤 전략이 필요할까.

정봉주 팀장은 "너무 다급하게 구입하려고 하지말고 여유를 갖고 접근하라"고 조언한다. 그는 서울시에서 공급하고 있는 장기전세주택 '시프트'나 앞으로 공급될 '보금자리주택'을 추천했다. '당장 집을 사야 한다'는 생각에서 벗어나 '리스크를 최소화할 수 있고 거주의 편리성 및 지역적 장점을 누릴 수 있는 집을 선택하라'는 충고다.

시프트의 경우 서울시에서 공급을 지속적으로 확대하고 있는 추세다. 또 서울 도심에서 공급되므로 교통 등 거주상 이점이 많다.

보금자리주택 역시 올해 전국적으로 13만가구가 추진된다. 특히 서울 강남의 세곡지구 및 서울 서초의 우면지구의 경우 강남생활권이라는 측면에서 큰 인기를 끌 것으로 보인다.

분양주택의 경우 기존 분양가보다 15% 저렴한 중소형 주택을 공급하고 임대주택의 경우도 영구임대, 전세형, 지분형 등 다양한 유형으로 선을 보일 계획이어서 수요자들의 선택의 폭이 넓은 것도 장점이다.

◆서울 도심으로 'U턴'하라

그래도 내 손으로 내집을 장만하고 싶다면 어디로 가야 할까.

정 팀장은 "신도시 등 서울 외곽지역이 그동안 내 집 마련의 주요 공략지였다면 이제는 서울 도심으로 눈을 돌릴 때도 됐다"고 밝혔다. 그동안 서울 도심은 사통팔달의 교통여건 및 직장과의 근접성 등 여러 장점을 내재하고 있었지만 낙후된 환경 등으로 외면을 받아온 것이 사실이다.

그렇지만 정 팀장이 서울 도심에 눈을 돌리는 이유는 앞으로 도시환경이 크게 개선될 가능성이 높기 때문. 뉴타운 등을 통해 주거환경이 바뀌고 녹지가 넓어져 쾌적성이 높아지면 자연스레 생활하기 좋은 곳으로 변모하게 된다.

그는 "원래 예쁜 신부였는데 이제는 화장까지 하니 더 예뻐지는 것 아니겠냐"며 너스레를 떨기도 했다.

정 팀장이 주목하는 곳은 우선 서남권 르네상스지역. 그동안 저평가돼 왔던 지역이므로 다른 지역에 비해 리스크가 적은 것이 장점이다. 이 지역은 주거와 공장이 혼재돼 있어 상대적으로 외면 받아 왔지만 앞으로 산업ㆍ주거ㆍ문화공간으로 기능을 분리해 새로운 도시로 만든다는 것이 서울시의 방침이다.

정 팀장은 "지하철 9호선 및 공항철도, 그리고 뉴타운, 재개발지역 등을 따라 주목받는 생활권이 형성될 것"이라며 "기존의 경부축 등 오랫동안 관심 받아온 지역에만 국한해 투자처를 축소시킬 필요는 없다"고 강조했다.

출처 : KFG(주)와 함께 하는 돈되는 정보

글쓴이 : pruing9410 원글보기

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