[스크랩] 초보를 위한 맞춤 경매투자전략 ...[실전경매 길라잡이~북극성]

경매를 처음 시작하는 분들이 가장 궁금해 하는 것이 투자시기, 투자지역 그리고 투자자금이다. 
 
첫째, 투자시기를 살펴보자.
요즘같이 부동산 경기가 정체되어 있을 때는 더욱 갈피를 잡기 힘들다. 일반적으로 경기가 좋지 않으면 매물이 많아 가격이 하락하지만, 지금은 사는 사람도 파는 사람도 없다.

 

조만간 부동산 가격이 바닥을 치고 곧 반등할 것이라는 기대감과 아직 바닥을 치지 않았다는 우려감이 혼재되어 있기 때문이다.
 
그러나 큰 틀에서 보자면 부동산 침체의 원인인 금융위기가 해결되고 실물경제가 회복된다면, 투자자의 움직임이 따라 부동산 가격이 다시 상승할 것으로 보인다.

 

왜냐하면 공급은 그대로인데 수요가 증가하기 때문이다. 작년과 올해의 주택 공급률이 급락한 효과가 2-3년 후에는 주택 공급 부족 사태로까지 연결 될 수 있어, 내 집 마련이나 부동산 투자자의 입장에서는 지금 시기를 눈여겨봐야 한다.
 
둘째, 투자 지역이다.
지면의 특성상 모든 것을 구체적으로 다 말 할 수는 없지만, 투자의 큰 흐름으로 보자면 호재가 있는 몇 몇 지방을 제외하고는 서울 및 수도권에 투자 하는 것이 안전한 선택이라고 본다.
 
문제는 본인의 자금력이다. 움직일 수 있는 자금은 한정되어 있는데 무작정 서울지역만 타깃으로 경매물건을 공략할 수는 없는 노릇이다.

따라서 특정지역만 고집하기보다 본인의 형편과 능력에 맞는 물건을 찾는 수고가 필요하다.
 
그래서 세 번째, 투자자금에 따른 맞춤 전략이 필요한 것이다.
오늘은 이 같은 맞춤 전략을 통해 소액으로 경매에 성공한 사례를 소개하고자 한다.
 
3년 전 필자는 평소에 잘 알고 지내던 선배에게서 한 분을 소개 받았다. 이 분은 사업 실패 후 재기를 위해 백방으로 노력하다 필자에게 도움을 요청한 것이다.

 

서로 간 진심어린 상의 끝에 그 분은 필자를 도우며 경매 투자 노하우를 배우기로 했다. 필자의 말 한마디 한마디를 놓치지 않고 필기 하면서 열심히 공부하고, 밤낮 가리지 않고 임장을 다니셨다.
 
실제로 본인이 투자할 수 있는 금액은 1200만원 정도였으므로 수도권뿐만 아니라 다방면으로 적절한 물건을 찾아보았다.

 

그렇게 6개월 정도가 지난 후 충남 천안 목천읍에서 17평짜리 아파트가 나왔다.

여러 개의 물건이 동시에 나온 것으로서 최저가가 49%까지 하락한 물건이었다. 물건이 여러 개이기 때문에 공격적인 입장보다는 신중한 입장으로 물건을 공략하기로 했다.
 
꼼꼼한 권리분석과 수 차례 임장을 통해 세 개의 물건 중에 하나를 1666만원에 낙찰 받았다.

당시 아파트 시세가 3천 1만 원이었고, 전세가가 2천 만 원이었다.

 

전세가보다 더 싸게 낙찰 받은 것이다. 세금, 이사비, 중개수수료, 도배, 장판 등 부대비용을 합쳐 총 2천여 만 원이 들어갔으며, 수요가 많아 4개 월 만에 1천 9백만 원으로 임대를 했다.
 
결과적으로 보면 100만원을 투자해 2년이 넘은 시점에서 세금을 제하고 그 열배인 천만 원을 벌었다. 투자자금에 따른 맞춤전략이 성공한 것이다.
 
최근 건설사가 무리하게 여러 채의 아파트를 매입한 후 부도가 나는 바람에 아파트가 대량으로 경매에 나오는 경우가 많이 보인다. 지난주에도 회원들에게 이와 비슷한 물건을 추천해 드렸다.
 
물론 이런 물건이 무조건 좋은 것은 아니다. 이 경우 호재 여부를 떠나 시세 차익만으로도 수익을 낼 수 있는 매력이 있으나, 함께 진행되는 다른 물건이 모두 낙찰되지 않으면 명도시기가 길어지는 등의 문제점이 있을 수 있다.

 

때문에 어떤 물건이건 다양한 변수들을 꼼꼼하게 살피고 그에 대한 자금계획과 대응을 미리 세워둬야 한다.
 
이처럼 경매는 투자시기, 투자지역, 투자자금 등 삼박자가 잘 맞아야 한다.
그러나 이보다 가장 중요한 것은 일단 먼저 '해'보는 것이다.
 
요즘 경매를 공부하시는 분들이 부쩍 늘었지만, 실질적으로 낙찰을 받은 분들은 많지 않다.
필자가 누누이 강조하지만, 이제 갓 경매를 시작한 분들은 처음부터 무리하게 투자자금을 끌어들이지 말고 소액으로 들어갈 수 있는 물건을 공략하는 것이 좋다.

 

한 방에 큰 수익을 얻고자 하는 욕심만 버리면 얼마든지 시작할 수 있다. 수익성만 쫓은 채 리스크 있는 물건을 공략한다면 크나 큰 손실로 후회와 좌절을 맛보는 것이 또한 경매이다.
 
때문에 경매 초보자에게 가장 중요한 것은 당장의 수익이 아니라 경매절차를 직접 체험해 보는 일련의 과정들이다.

 

권리분석부터 낙찰-명도-임대 및 매매까지 전체적인 사이클을 돌려보면 부동산을 보는 시야부터, 경매의 흐름과 함정, 추가적으로 공부해야 하는 부분이 무엇인지 깨닫게 된다.

 

초보자에게 이만큼 소중하고 값진 자산은 없다.
 
물론 낙찰이 한 번에 되는 것은 아니다.
낙찰은 수많은 임장과 패찰을 통해 잡을 수 있는 기회이고, 수익은 낙찰로 부터 얻을 수 있는 값진 결과이다. 경매는 패기나 오기가 아니라 실전이다.

 

일단 큰 욕심 부리지 말고 자신의 수준에 맞는 물건을 찾아 꼼꼼하게 분석했다면, 이제는 엉덩이를 움직여 보자.

경매공부 10년 보다 낙찰 한 번 받는 것이 낫다는 말이다.

출처 : KFG(주)와 함께 하는 돈되는 정보

글쓴이 : pruing9410 원글보기

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