[스크랩] 재개발투자. 관련법부터 알아야 한다

재개발투자. 관련법부터 알아야 한다

 

 

재개발에 관한 법은 종전 도시재개발법과 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법, 조택건설촉진접 중 재건축 관련 규정을 통합해 이를 큰폭으로보와.발전시킨 통합법으로, 2003년 7월 1일에 시행된 도시및주거환경정비법(도정법)이 그것이다.

 

 

l       도정법의 탄생과정

도시및주거환경정비법	도시재개발법
	주택건설촉진법(재건축부분) 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법

 

 

l       정비사업

-         주거환경개선사업

-         주택재개발사업

-         주택개건축사업

-         도시환경정비사업(종전 도심재개발사업)

 

 따라서 위의 표에서 제시된 모든 정비사업은 도정법의 규제를 받는다.

이와 유사한 사업으로 시장재개발.재건축이 있지만, 이는 중소기업의 구조 개선과 재래시장 활성화를 위한 특별조치법을 우선적으로 적용하고, 도정법을 보충 적용한다.

 

여기서는 주택재개발사업에 초점을 맞추어 살펴 보겠다.

도정법에서는 종전 재개발과 재건축 사이의 다른 용어를 다음과 같이 정의하고 있으니 숙지해두기 바란다.

 

 

l       용어의 통일

구   법		신법(도정법)
재개발	재건축	재개발.재건축
사업시행인가	사업계획승인	사업시행인가
재개발조합	재건축조합	정비사업조합
정관(법인)	규약(비법인사단)	정관(법인)
관리처분계획(필수)	관리처분계획(임의적)	관리처분계획(필수)
준공 및 사용검사	사용검사	준공인가
분양처분	--	이전고시
재개발 컨설팅사	재건축 컨설팅사	정비사업 전문 관리업자

 

 

 

대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 분양신청자중

관리처분 계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자이어야 한다.

1. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 및 건축물의 총가액(이하 '종전가액'이라 한다)중 다음 각목에 해당하는 가액을 제외한 가액(이하 '권리가액'이라 한다)이 당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액이상인자.

 

이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하 예정인 국공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함한다.

☞ 아래 2항(단독필지의 경우 20㎡이상, 지분의 경우 90㎡이상 소유자), 3항(토지와 상관없이 주택을 소유한자)의 규정에 의하여 분양권이 없다 하더라도, 25평형이 그 구역 내에 건립하는 가장 작은 평형일 경우, 분양신청자의 권리가액이 25평형의 분양가 이상이면 분양대상이 된다.예를 들어 18㎡의 단독필지나 70㎡의 지분소유자, 또는 건물의 일부를 소유한 자는 독립적으로 분양을 받을 수 없으나, 그 평가액이 25평형 분양가를 초과하는 경우에는 아래 2,3항의 요건에 충족되지 않더라도 분양대상이 된다.

가. 건축법 제2조제1호 규정에 의한 하나의 대지범위에 속하는 토지가 수필 지이거나 그 대지범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 구역지정고 시일(당해 토지등에 대하여 법제4조제3항제2호 내용을 최초로 결정고시 한 날을 말한다.이하같다)후에 그 토지의 일부를 취득(수필지중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물 중 1동 이상을 취득하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다)한 경유 그 해당가액

☞ 하나의 대지범위에 속하는 토지가 수 필지이거나

-여러 필지 위에 하나의 건물이 있는 경우나, 그 대지범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우

-한 필지 위에 수개의 건물이 있는 경우, 그 토지의 일부(1필지 또는 공유지분)나 건축물의 일부(1동 또는 공유지분)를 구역지정고시일 이후에 취득하였을 경우에는 그 해당가액은 분양대상 권리가액에서 제외한다.

 

따라서 구역지정고시일 이전에 취득하여 1,2,3항의 요건중 하나를 충족하면 분양대상이 된다.

나.하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정고시일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우 그 해당가격

☞ 한 필지 토지 위에 한 동(棟)의 건물이 있는 경우
토지와 건물의 소유자가 동일한 경우가 일반적이어서 하나의 분양권이 있는 것이 보통이나 토지와 건물의 소유자가 매매 등의 이유로 달라질 수도 있다.

 이 때 그 토지와 건물 소유자가 각각의 분양권을 가지려면 구역지정고시일 이전에 분리 취득하여야 한다는 뜻이다.

 97년도 이전에는 건물소유자에 대하여 '건축 당시부터 타인의 토지 위에 건축물만을 소유한 자'로 한정하여 분양권을 주었으나 개정된 조례는 이를 삭제하고 그 기준일을 구역지정고시일로 한 것이다.

다.지적법 제2조제3호 규정에 의한 1필지의 토지를 구역지정고시일 후에 분할취득 또는 공유지분으로 취득한 경우 그 해당가액

☞ 1필지의 토지를 구역지정고시일 이후에 20㎡이상으로 분필(分筆)하였거나, 공유지분으로 90㎡이상 취득한 경우에 분양권이 없다. 반대로 구역지정고시일 이전에 취득하면 분양권이 있다.

라. 신발생 무허가건축물의 경우 그 해당가액
☞일정요건에 해당하는 무허가건물을 제외한 신축 무허가건물은 분양권이 없다.

2.분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적(제1호 본문후단의 규정에 의한 국공유지 면적을 포함한다)중 제1호 가목 내지 다목 규정의 경 우로 취득한 토지면적을 제외한 잔여소유 토지면적이 서울특별시건축조례 제54조제2호 규정에 의한 일반주거지역의 대지면적의 최소한도기 준면적 이상인 자.

다만, 구역지정고시일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터이상 토지(다만,지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 경우는 제외한다)의 소유자는 사업시행고시일 후부터 법 제38조제2항 규정에 의한 공사완료공고일 기간동안 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다. 이하 이항에서 같다)전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양 대상자로 한다.

 

이 경우 주택소유여부에 관하여 필요한 사항은 주택공급에관한규칙 제6조제3항의 규정을 준용하며, 분양받을 권리를 양도받는 자의 경우에는 권리양수일(제27조제3항 규정의 부동산 등기부상 접수일자)부터 공사완료공고일 기간동안 양도받은 자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 한다

☞분양신청자가 시행구역 내에 소유하고 있는 토지면적의 합계가 90㎡이상이어야 한다. 이는 한 필지 상의 90㎡이든 여러 필지상의 소유지분의 합계가 90㎡이든 상관이 없으며, 또한 20㎡이하의 수개의 독립필지의 합계가 90㎡이든 상관없이 분양권이 있다.

단, 20㎡이상 90㎡미만의 단독필지 나대지 소유자는 무주택자에 한하여 분양권이 있다. 그러나 지목이 도로이면서 사실상 도로로 이용하고 있는 경우는 분양권이 없다. 따라서 지목은 도로이나 사실상은 대지로 이용되고 있는 경우에는 분양권이 있다.

 

***

재개발 구역 중에 주택을 건축하기가 곤란하여 나대지로 존재하는 필지가 있다. 이러한 나대지는 2003년 12월 30일(서울시 도시및주거환경정비조례시행일) 이전에 정비구역으로 지정된 경우에 20㎡이상 ～ 90㎡까지(지목이 도로인 경우는 제외)는 무주택자인 경우에 분양대상자가 된다.

그러나 조례시행일 이후라면 30㎡ ～ 90㎡까지로 최소 면적 단위가 30㎡이상으로 상향되었음에 유의 해야한다. 90㎡(약27.2평)이상이라면 조례시행일이나 다주택자와 상관없이 분양대상자가 된다.

지목이 '도로'라면 최소한 면적이 90㎡이상이 되어야 분양대상자가 된다. 지목이 '대'이지만 현재 도로로 이용되고 있어 실제 재산권 행사에 제약을 받는 토지도 있는데 이 경우에 30㎡(약9평)이상 이라면 분양대상자가 된다.

단, 무주택자인 경우 분양대상자라 함은, 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.

3. 종전의 건축물 중 주택
(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함 한다)을 소유한 자. 다만, 그 주택이 제1호 가목, 나목 또는 라목에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다

☞97년 이전에는 '건축당시부터 타인의 토지위에 건축물만을 소유한 자'로 제한하였으나 개정조례에서는 구역지정고시일 이전에 분리취득한 자도 분양대상에 포함시켰다

① 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다

가. 수인의 분양신청자가 하나의 세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상 에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)인 경우
☞하나의 세대에 1개의 분양권밖에 없다.

나.제①항제3호 규정에 의한 하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우
다.제①항각호 규정에 의한 분양대상기준에 합당하게 수인의 토지 등의 소유자가 함께 분양신청한 경우
라. 제①항제1호각목(제1항제2호 및 제3호에서 준용되는 경우를 포함한다)의 규정에 따라 분양대상에서 제외된 자로서 구역지정고시일 이전의 권리유형 및 규모를 기준으로 함으로써 그 권리가 제1항각호의 분양대상에 합당하여 당해 토지 등의 소유자 수인이 함께 분양신청한 경우
☞제①항1호각목에 해당하는 자는 독립된 분양권이 없으나 그 토지 또는 건물 전체가 분양대상에 합당하여 공동으로 신청한 경우는 1개의 분양권을 수인에게 준다

② 제1항제1호 가목 내지 다목의 규정중 취득의 범위는 공동주택
(그 지분의 토지를 포함한다)을 취득하는 경우와 구역지정고시일 이전에 이미 일부취득된 소유권을 규모나 유형의 변동없이 단순이전되는 경우를 제외하며, 토지 또는 건축물의 취득일은 부동산 등기부상의 접수일자를 기준으로 한다

☞위에서 본 바와 같이 분양대상기준이나 분양대상자의 권리가액결정의 기준일은 구역지정고시일이다.

 

 따라서 구역지정고시일 이후에 분양권을 확보하거나 또는 자신의 권리가액을 높여 큰 평수의 아파트를 배정받을 목적으로 위 제①항제1호가목 내지 다목에 해당하는 물건을 취득하였다 하더라도 독립된 분양권을 확보할 수 없고, 아파트 평형배정의 기준이 되는 권리가액에 포함시킬 수도 없으며 오직 현금청산의 대상이 될 뿐이다.

 

그러나 구역지정고시일 이전에 이미 제①항제1호가목 내지 다목에 해당하는 지분을 취득을 하였거나 일부취득하여 이미 분양권을 확보하고 있거나, 이미 권리가액에 정상적으로 합산된 경우는 구역지정고시일 이후에 이를 규모나 유형의 변동없이 단순이전하는 경우, 이를 양수한 자는 설령 구역지정고시일 이후에 지분 또는 일부취득하였다 하더라도 독립한 분양권 또는 자신의 권리가액에 합산시킬 수 있는 것이다.

또한 토지 또는 건축물의 취득일은 등기부상의 접수일자를 기준으로 하는데 이는 97년 이전에는 원인일자를 기준으로 하였던 관계로, 매매계약서를 구역지정고시일 이전으로 소급하여 등기를 하는 경우가 많아, 예상치 못했던 조합원이 생기고 원래는 43평형 분양대상이었던 조합원이 33평형으로 밀려나는 등 폐해가 많아 이를 개정한 것이다.

④제20조 규정에 의하여 확보된 임대주택부지
(법제8조 규정에 의한 시행자가 시행하는 경우에한한다)에 건설하는 임대주택에 대한 건설, 입주대상, 임대 및 관리에 관하여는 규칙이 정하는 바에 의한다

⑤ 상가등 분양대상 부대복리시설의 분양대상자는 분양신청자중 관리처분 계획 기분일 현재 다음 각호의 순위 및 자격을 기준으로 규약,정관 또는 시행규정이 정하는 바에 의한다

Ⅰ.제1순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축시설 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인ㆍ허가 또는 신고 등를 포함한다. 이하 이항에서 같다)을 필한 당해 건축물의 소유자로서 종전가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이항에서 같다)이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액이상인 자

Ⅱ.제2순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축시설용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액이상인 자

Ⅲ.제3순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축시설 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 당해 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은 자

Ⅳ.제4순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축시설 용도와 동일하거나 유사한 시설인 당해 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양 단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은 자

Ⅴ.제5순위: 공동주택을 분양받지 않은 자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액이상인 자

Ⅵ.제6순위: 공동주택을 분양받은자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분 양단위규모 추산액이상인 자

Ⅶ.제7순위: 기타 분양을 희망하는 토지등의 소유자로서 제28조제2항 규정에 따라 분양이 가능한 자

⑥제4항의 규정에 의한 해당세입자가 입주를 포기하거나 입주후 퇴거 등의 사유로 공가가 발생하였을때는 주택공급에관한규칙 제19조제1항제4호에 해당하는 자에게 특별공급할 수 있다.이 경우 특별공급한 임대주택은 서울특별시도시개발공사가 매입하여 공급한다.

 

 단독이나 다가구를 다세대로 전환한 경우

원래 준공때부터 다세대 주택은 각각 세대가 조합원이면서 분양대상자이다. 그러나 현재 다세대라 하더라도 원래는 단독이나 다가구주택이었는데 나중에 다세대로 전환된 경우는 조심하여야 한다.

조례시행일인 2003년 12월 30일 이전에 단독이나 다가구 주택을 다세대로 전환하여 구분등기를 완료한 주택은 전용면적 60㎡(18.15평)이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급한다고 되어 있으므로, 잘못하면 큰 평형은 고사하고 아예 조합원 분양대상자가 되지 못하는 사태가 발생할지도 모른다.

-이 경우에도 전환된 다세대 주택의 면적이 60㎡를 초과하는 경우라면 문제가 발생하지 않는다.(서울시 도시및주거환경정비조례 부칙 제5조 참고)

 

***무허가건물

◇`불량지분` 나돌아 주의 필요=지분거래가 활발해지자 아파트를 분양 받을 수 없거나 조합원자격이 주어지지 않는 `불량 지분`매물도 대량으로 나돌고 있다.

특히 국ㆍ공유지내 무허가건물이 불량지분으로 나도는 경우가 많다. 현행 서울시 조례상 무허가건물이 재개발조합지분으로 인정 받으려면 관할 구청의 무허가건물관리대장에 등재된 것이어야 한다.

무허가관리대장에 등재되지 않았어도 82년 4월8일 이전에 건립된 연면적 85㎡이하의 주거용건물 중 81년 서울시의 1차 항공사진에 수록됐거나, 재산세납부 등의 공부를 통해 확증 된 경우라면 조합지분으로 인정된다.

하지만 최근 시장에 나도는 무허가건물중에는 해당 대장에 등재되지 않은 가짜 조합원 지분이 상당수 섞여 있다. 특히 조합원 전원이 국공유지내 무허가주택 소유자인 신림1구역 인근 부동산중개업소에선 이 같은 가짜지분이 다량으로 나돌고 있다.

정식 조합원지분이지만 아파트를 분양 받지 못하는 불량물건도 자주 볼 수 있다. 아파트를 분양받으려면 해당 토지가 최소 90㎡(27.225평)이상이고 토지ㆍ건축물의 감정가액이 재개발을 통해 지어지는 아파트 최소평형의 건축공사비 이상이어야 한다.

따라서 아파트 분양에 관심이 있는 실수요자라면 되도록 토지 30평이상의 지분을 매입하는 게 바람직하다

 

출처 : 부동산 재테크 패밀리

글쓴이 : 김용태 원글보기

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