[스크랩] 재건축, 재개발 사업절차 및 Q&A 도우미

재건축, 재개발 사업절차 및 Q&A 도우미     부동산센터 > 재개발/재건축 > 재개발재건축 사업절차 부동산센터 > 재개발/재건축 > 재개발Q&A 재개발이란? 주거지의 낡고 오래된 밀집주택으로 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 등 공공시설이 불량한 주거지역을 대상으로 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 기존 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업이다. 시행방법에 의한 분류    (클릭하세요^^) 철거재개발이란 무엇인가? 수복재개발이란 무엇인가? 개량재개발이란 무엇인가? 보전재개발이란 무엇인가? 순환재개발이란 무엇인가? 시행주체에 의한 분류 단독개발이란 무엇인가? 공동개발이란 무엇인가? 조합개발이란 무엇인가? 합동개발이란 무엇인가? 대상에 의한 분류 주거지개발이란 무엇인가? 상업 업무지구 재개발이란 무엇인가? 공공시설재개발이란 무엇인가? 도시재개발법에 의한 분류 주택재개발 사업이란 무엇인가? 도심재개발 사업이란 무엇인가? 공장재개발 사업이란 무엇인가? 부동산센터 > 재개발/재건축 > 재건축Q&A 재건축이란? 노후·불량주택의 소유자가 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 구역을 지정하고 재건축사업 절차에 따라 주택을 건설하는 사업이다. 정비사업 노후·불량주택의 소유자가 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 구역을 지정하고 재건축사업 절차에 따라 주택을 건설하는 사업이다. 기본계획 주거환경개선사업 주택재개발사업 주택재건축사업 구역지정(정비계획수립) 구역지정 대상은? 구역지정의 성격 재건축 주택조합 재건축 주택 조합이란 무엇인가? 재건축 추진위원회 재건축 추진위원회란 무엇인가? 재건축 추진위원회의 성격은 어떠한가? 재건축 추진위원회의 역할은 무엇인가? 재건축 조합원 재건축 조합원이란 무엇인가? 재건축 조합원의 권리는 어떠한가? 재건축 조합원의 의무는 무엇인가? 재건축 조합원의 자격은 어떠한가? 재건축 결의 재건축 결의란? 재건축 결의의 요건은 어떻게 되는가? 재건축 결의의 효력은 무엇인가? 창립총회 창립총회란? 안전진단 안전진단의 절차는 어떻게 되는가? 안전진단 사항은 무엇인가? 안전진단 기관은 어디인가? 안전진단의 기준은 어떻게 되는가? 조합설립인가 조합설립요건 재개발 및 재건축 사업의 조합원 및 조합의 기관 조합설립인가란 무엇인가? 조합립인가 절차는 어떻게 되는가? 조합 설립인가시 필요한 서류는 무엇인가? 조합 설립인가시 검토사항은 무엇인가? 조합설립인가의 효력은 무엇인가? 신탁등기 신탁등기란 무엇인가? 신탁등기는 왜 필요한가? 신탁등기의 시기는? 신탁에 따른 권리관계는 어떻게 되는가? 신탁등기와 관련된 서류는 무엇인가? 건축심의 건축심의란 무엇인가? 건축 심의의 대상은 무엇인가? 건축 심의 사항은 무엇인가? 건축 심의절차는 어떻게 되는가?(서울시의 경우) 건축 심의와 관련된 서류는 무엇이 있는가? 교통영향평가 교통영향평가 심의 대상은 무엇인가? 교통영향평가 심의 절차는 어떠한가? 교통영향평가 심의와 관련된 서류는 무엇인가? 사업시행인가 재건축 사업시행인가란 무엇인가? 재건축 사업시행인가 승인절차는 어떻게 되는가? 재건축 사업시행인가 신청 방법은 어떻게 되는가? 재건축 사업시행인가 심의 과정은 어떻게 되는가? 시공사 선정 시공사 선정이란 무엇인가? 시공사 선정 절차는 어떻게 되는가? 시공사 선정시 조합에서 준비할 서류는 무엇인가? 시공사에서 제출해야할 서류는 무엇인가? 도급제와 지분제의 비교 관리처분계획 관리처분계획의 의의는 무엇인가? 관리처분계획의 기준은 어떻게 되는가? 관리처분계획의 내용은 무엇인가? 관리처분계획의 통지는 어떻게 진행되는가? 관리처분계획의 시행령.시행규칙안 주요 내용 이주 및 철거 이주절차는 어떻게 되는가? 철거절차는 어떻게 되는가? 이주비 자금차입 방식 및 이주비 지급시 구비서류는 무엇인가?   부동산센터 > 재개발/재건축 > 재건축FAQ 재건축에 관한 질의내용으로 많은 분들이 질문하시는 내용에 대한 답변입니다. 궁금한 내용이 있으시면 본 메뉴를 이용해주십시오. (검색을 이용하면 편리합니다) 이 외에 더 자세한 문의는 상담서비스를 이용해주십시오. * 키워드입력  번 호 질 문 조 회 12 : 도급제와 지분제의 차이는 무엇입니까? 또 어떤 제도가 더 유리한가요? 2727 11 : 비조합원으로서 재건축 추진에 동의하지 않은 사람의 경우는 어떻게 하면 되나요? 2263 10 : 시공사 부도 때 조합원도 분양보증을 받을 수 있나요? 1475 9 : 재개발·재건축 입주권이나 아파트를 팔았을 때 양도소득세가 과세되는지요? 2899 8 : 재개발·재건축으로 2주택이 되었을 때 양도소득세는 어떻게 과세되는가? 2954 7 : 재건축 조합원분을 팔면 양도세를 내야 하나요? 팔면 어떤 절차를 거쳐야 하나요? 2376 6 : 재건축시 지분(평수)계산은 어떻게 되나요? 4576 5 : 재건축에 있어 1세대가 2이상의 주택을 소유한 경우에 2개이상의 주택을 공급받을 수 있나요? 1949 4 : 재건축조합원이 재건축 사업에 대한 불만으로 동의하지 않았을 경우 어떻게 되나요? 2035 3 : 저밀도 재건축이란 무엇입니까? 2233 2 : 조합원과 일반분양자의 등기비용은 서로 다르다는데 그 근거는 무엇인지요? 2516 1 : 지분제 중 확정지분제와 변동지분제와의 차이점은 무엇입니까? 2313 1 도급제와 지분제의 차이는 무엇입니까? 또 어떤 제도가 더 유리한가요? 시공사와의 공사계약방식인 ‘지분제’와 ‘도급제’에 대한 개념은 아래와 같습니다. 만약 주택경기가 활황이어서 분양가가 계속 인상되어진다면 지분제 방식보다는 도급제방식이 보다 유리할 것입니다. 반면에 반대의 현상이 있게 되면 오히려 지분제방식이 조합측에 유리할 것입니다. 그러므로 어떤 것이 유리한가에 대한 판단은 경기상황과 각 재건축 조합의 상황에 따라 달라질 것입니다. 또한 이러한 주택경기의 변화에 대하여 조합과 시공사측은 공동사업자라는 인식을 가지고 사업을 하기 위하여 ‘지분제’에 ‘도급제적’인 요건을 가미시킨 방식인 ‘변동지분제’를 채택하는조합도 많습니다. 비조합원으로서 재건축 추진에 동의하지 않은 사람의 경우는 어떻게 하면 되나요? 재건축사업은 안전진단검사를 받아 재건축허용결정을 받아야 하며 각 동별로 3분의2이상의 동의와 전체 5분의4이상의 동의를 얻어 재건축조합 설립인가를 받을 수 있습니다. 그리고 재건축사업에 동의하지 않은 비조합원은 조합설립인가 후 사업계획승인이전까지 보상 등 적절하게 협의하여 조합에서 매수를 할 수는 있으나 협의가 이루지지 않을 경우 매도청구소송에 의하여 법원에서 결정하는 매가로 강제매도됩니다. 시공사 부도 때 조합원도 분양보증을 받을 수 있나요? 아파트 분양 후 시공 건설사가 부도나 파산, 법정관리, 화의신청 등으로 공사를 계속할 수 없을 경우 이미 분양받은 아파트에 대하여는 '주택건설촉진법'에 따라 설립된 '대한주택보증(주)'에서 분양대금을 환급하거나 새로운 시공사를 선정하여 공사를 계속하게됩니다. 그러나 아쉽게도 주택건설촉진법시행령 제 43조의 5에서 정하는 보증의 종류에 재개발 또는 재건축 조합원에 대한 보증 근거 규정이 없기에 재개발·재건축 조합원은 보증을 받을 수 없습니다. 재개발·재건축 아파트라도 일반분양에 대하여는 보증이 되므로 입주자 모집공고에 의해 분양받은 일반분양계약자는 염려하지 아니하여도 됩니다. 재개발·재건축 입주권이나 아파트를 팔았을 때 양도소득세가 과세되는지요? 재개발·재건축 아파트의 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 원칙적으로 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 않습니다. 다만, 다음의 경우에는 1세대 1주택과의 형평성 차원에서 양도소득세가 과세되지 않습니다. 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원으로서 관리처분계획의 인가일 또는 사업계획의 승인일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 종전주택이 비과세 되는 1세대 1주택 요건에 해당되면 종전주택대신에 받은 아파트 입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다. 이경우 관리처분계획의 인가일 또는 사업계획의 승인일( 그전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일)현재 종전주택을 3년 이상 보유(서울,5대신도시, 과천 소재주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년이상 보유 및 1년이상 거주)하였어야 하며, 위 인가일 또는 승인일 뿐만 아니라 입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없어야 합니다. 종전주택의 재개발·재건축으로 아파트 입주권을 취득하였고, 동 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일) 이후에 이를 양도하는 경우 종전주택의 취득일부터 재개발·재건축 아파트의 양도일까지 기간을 통산하여 3년이상 (서울 5대 신도시 과천 소재 주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 보유기간 3년 이상 및 거주기간 1년 이상)이고, 양도당시 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다.   재개발·재건축으로 2주택이 되었을 때 양도소득세는 어떻게 과세되는가?  1) 주택을 보유하던 1세대가 그 주택의 재개발·재건축사업 기간 중 다른 주택을 일시 취득하여 살다가 재개발·재건축 아파트로 세대전원이 이사하게 되어 다른 주택을 팔게 될 때 보유기간 및 거주기간의 제한없이 이에대한 양도소득세가 과세되지 않습니다. 이경우 재개발재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축사업시행기간 중에 취득한 주택을 양도하여야 합니다. 그러나 재개발·재건축 사업시행기간 중에 취득한 주택을 양도하지 않고 재개발·재건축 아파트를 양도하게 되면 양도일 현재 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세됩니다.  2) 2주택을 보유하다가 그 중 하나가 재개발·재건축 시행으로 인하여 멸실되어 1주택과 재개발·재건축 아파트 입주권을 보유한 상태에서 재개발·재건축 아파트가 완공되기 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우(3년 이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·5대 신도시·과천 소재 주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 이에 대한 양도소득세가 과세되지 않습니다 그러나, 이 경우 재개발·재건축 아파트 입주권을 양도하게 되면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되므로 양도소득세가 과세됩니다  3) 1주택과 재개발·재건축 아파트 입주권을 보유하던 1세대가 재개발·재건축 아파트가 완공되어 1세대 2주택이 된 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축 아파트 외의 나머지 주택을 양도하게 되면(3년 이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·5대 신도시·과천 소재 주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 이에 대한 양도소득세가 과세되지 않습니다 그러나, 이 경우 재개발·재건축 아파트를 양도하게 되면 양도일 현재 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세됩니다 재건축 조합원분을 팔면 양도세를 내야 하나요? 팔면 어떤 절차를 거쳐야 하나요? 조합이 재건축사업을 위해 취득하였던 토지 등을 아파트를 건축하지 아니한 상태에서 그대로 양도하는 경우 그 양도차익에 대하여는 조합에 양도소득세 또는 특별부가세(법인세) 납세의무가 있습니다. -1999. 1. 1. 이후 1998.12.31. 소득세법시행령개정으로 1999.1.1. 부터는 사업승인일(사업승인전 종전건물이 철거된 경우에는 그 철거일) 현재 3년이상 주택을 보유하였고 분양권 양도일 현재 다른 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세헤택을 부여하고 있습니다. 이는 종전부터 있어 온 판례나 결정례를 과세당국이 인정하고 입법적으로 그 문제를 해결한 것입니다. -절차 정부는 주택경기활성화대책의 일환으로 1998년 8월 아파트분양권전매를 허용하였고 그 이후에도 전매요건을 완화하는 등 사실상 분양권전매를 자유화하였습니다. 이하 그 절차를 도시하면 다음과 같으며, 이 때 주의할 점은 정부에서 분양권전매를 허용하였다하여 관련조세가 자동적으로 면제 내지 비과세되는 것으로 오해하여서는 아니된다는 점입니다. 세금은 재정경제부소관 법률인 세법에 의하여, 분양권전매는 건설교통부소관 법률이나 지침에 의하여 결정된다는 것을 항상 유념하여야 하겠습니다. -전매절차 ① 분양계약체결 및 계약금지불 → ② 당사자간 분양권매매계약체결 → ③ 일반분양은 시공사에서, 조합원분양분은 조합과 시공사(2곳)에서 계약자 명의변경신청 → ④ 금융기관 대출승계신청 → ⑤ 분양계약자 명의변경 → ⑥ 관할 시.군.구청 지적과에서 계약서 검인 재건축시 지분(평수)계산은 어떻게 되나요? 신축 연면적(APT, 부대 복리시설 등) × 분양가 = 분양수입금액 분양수입 - 신축공사비 및 개발비용 = 개발이익 개발이익 ÷ 분양단가 = 개발면적 개발면적 ÷ 대지면적 = 지분율 기존평수 × 지분율 = 조합원 무상평수 재건축에 있어 1세대가 2이상의 주택을 소유한 경우에 2개이상의 주택을 공급받을 수 있나요? 구법에서는 재건축사업지역 내에 2 가구이상소유한 자에 대하여 1가구만 공급하도록 하고 있었으나, 7월부터 시행된 도시 및 주거환경 정비법제48조 2항 7호에 '주택재건축사업에서 1세대가 2이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있다. 다만, 투기의 우려가 있다고 인정되어 건설교통부령이 정하는 지역에 대하여는 1세대가 2이상의 주택을 소유하더라도2 이하의 주택을 공급하여야 한다'라고 규정하고 있어 2이상의 주택을 공급할 수 있도록 규정하였습니다. 그러므로 신법의 적용을 받는 재건축사업에서는 위의 규정에 의하여 공급받을 수 있을 것입니다. 구체적인 사항은 시행령, 시행규칙, 조례가 확정되어야 할 것이며, 각 재건축조합의 규약으로 주택공급에 관하여 정하고 있으므로 해당 조합규약을 참고하시기 바랍니다. 재건축조합원이 재건축 사업에 대한 불만으로 동의하지 않았을 경우 어떻게 되나요? 재건축사업의 조합원은 재건축지역의 토지 및 건축물을 소유한자로 재건축사업결의동의서를 제출한 자이며 조합원의 경우 매도청구소송의 대상이 될 수 없으며, 재건축사업에 동의를 한 조합원이 재건축사업에 불만이 있는 등으로 명도를 하지 않을 경우는 공사지연에 따른 손해배상책임 등 명도소송대상이 될 수 있습니다. 저밀도 재건축이란 무엇입니까? 1. 기본개념  1) 저밀도지역은 5층 이하의 아파트만 입지 할 수 있도록 지정된 지역으로, 고층.고밀의 재건축은 교통.주거환경/경관/일조 및 통풍, 도시기반시설 등에 제반 도시문제가 발생 할 것임으로 이를 최소화하기 위한 교통/환경/인구영향평가를 실시하고 그 내용을 반영합니다.  2) 특히 잠실,반포를 비롯하여 청담 도곡, 화곡, 암사.명일 등 5개 저밀도 아파트지구는 건교부가 76~79년도에 아파트지구로 지정하여 총면적 3,793천㎡에 50,152가구가 거주하고 있으며, 용적률은 잠실지구가 84.6%로 가장 낮으며, 청담.도곡지구가 117%로서 가장 높은 등 차이가 있습니다.  3) 저밀도지구는 일반 재건축 용적률 250%에 비해 높은 용적률을 적용받고, 대부분 인기 지역에 밀집되어 관심의 대상이 되고 있습니다. 2. 저밀도지구 용적률 : 270% ＋ 15%(인센티브) 조합원과 일반분양자의 등기비용은 서로 다르다는데 그 근거는 무엇인지요? 조합원과 일반분양자는 지방세의 과세대상과 세율이 각각 다르기 때문에 당연히 그 부담액의 크기가 달라지는 것입니다. 이를 비교표시하면 다음과 같습니다.     지분제 중 확정지분제와 변동지분제와의 차이점은 무엇입니까? 1) 지분제란? 이 방식은 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가•복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 것을 말한다. 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신 사업결과에 따른 추가이익은 시공사에게 돌아가기 때문에 대물보상제도라 불리기도 한다. 이 방식은 재건축 종료 후 잔여건물을 처분한 매각대금으로 건축비에 우선적으로 충당한 후 부족한 금액을 조합원들이 추가로 부담하고 잔여건물 매각대금이 건축비를 초과하는 경우에는 오히려 조합원에게 정산금으로 지급할 수도 있으므로 적어도 재건축기간 동안에는 조합원들에게 건축비 지급에 따른 금전적 부담은 없다. 이에 비해 개발이익이 발생할 경우 이를 시공사가 갖게 된다. 그러나 공사기간이 장기화될 경우 시공회사가 추가이익을 얻게 되는 것보다는 오히려 이에 따른 위험부담을 안게 될 가능성이 크다고 할 수 있다. 한편 지분제는 지분을 어떻게 정하는가에 따라 확정지분제와 변동지분제로 분류된다. 2) 확정지분제 확정지분제 또는 완전지분제는 계약시점에 조합원의 지분보상율을 확정하는 것으로, 한번 계약이 이루어지기만 하면 이후 조합과 시공자간에 큰 다툼이 없이 사업이 완료될 수 있다는 장점이 있다. 그러나 적절한 지분보상율이 아닌 경우에는 조합(조합원) 또는 시공사 측에 손익이 일방적으로 발생할 수 있다. 사업수행에 자신이 없는 대부분의 소형조합에서는 이 방법을 선호하고 있다. 고정지분제하에서는 사업수행에 따른 손익은 모두 시공사에 귀속되므로 시공사는 자신의 판단에 따라 사업참가여부를 결정하며 모든 위험을 부담한다. 3) 변동지분제 변동지분제는 변형지분제라고 불리기도 하는데, 사업시행에 따를 용적률변화, 이주기간의 지연여부, 토지가격평가결과 등에 따라 지분을 변동시킬 수 있도록 하는 계약형태이다. 양측의 이익을 적절하게 조정할 수 있다는 장점이 있으나 지분보상비율변동의 요건과 범위를 명확히 해 놓지 않으면 사업시행 중 내내 조합과 시공사간에 갈등이 발생할 수 있다

출처 : 부동산 재테크 패밀리

글쓴이 : 무릉도원 원글보기

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