‘바뀌는 부동산 제도에 따라 새롭게 생겨나는 틈새 시장을 주목하라!’경기회복 기대감이 높은 올해 하반기에는 보금자리주택과 도시형 생활주택이 새로 공급되고 재건축 관련 규제 완화로 조합원 매물이 거래되는 등 제도 변화에 따른 새로운 유망 시장이 나타나 관심을 집중시킬 전망이다. 올해 하반기 부동산 시장과 관련, 달라지는 제도와 투자전략을 월별로 소개한다.
■7월, 3자녀 이상 특별공급 확대 노려라
29일 부동산업계에 따르면 오는 7월부터는 3자녀 이상을 둔 다자녀 무주택가구에 대한 특별분양 기회가 늘어난다. 공공주택 분양 때 3자녀 이상 무주택가구의 특별공급 물량이 기존 3%에서 5%로 확대된다. 특히 과밀억제권역의 경우 추가로 5%를 3자녀 이상 무주택가구에 우선 공급하게 돼 있어 공급물량의 10%까지 다자녀 무주택가구에 공급된다. 3자녀 이상 무주택가구를 위한 국민임대주택 우선공급 물량도 기존 3%에서 10%로 확대된다. 다자녀 무주택가구주라면 당첨 기회가 크게 넓어진 만큼 주요 신규 공급단지의 입주자모집공고를 챙겨보고 적극 청약하는 게 좋다.
매년 6월 1일 기준으로 과세되는 재산세가 올해부터 ‘공정시장가액비율’로 산정돼 내달 17일부터 부과된다. 새 과표기준인 공정시장가액비율은 주택이 60%, 토지 및 일반 건축물은 70%가 적용된다. 올해 내야 할 재산세에 큰 변동이 없는지 점검해야 한다.
■8월, 거래제한 풀린 재건축 조합원 매물 공략
무더위가 기승을 부리는 8월엔 재건축 관련 규제가 대거 풀린다. 8월 7일부터 재건축 조합원 지위양도 제한이 완화된다. 현재 투기과열지구 내 재건축 조합원은 조합설립인가 후 조합원 지위를 사고팔 수 없지만 이때부턴 사업단계별로 조건에 따라 조합원 매물 거래가 가능해진다. 조건은 ‘조합설립인가·사업시행인가 후 2년 이내에 사업인가를 받거나 착공에 들어가지 못한 단지’ ‘착공일로부터 3년 이내에 준공되지 않은 사업장’ 등이다.
부동산114 김규정 부장은 “서울 강남구 개포주공 아파트 등 사업이 지지부진한 강남권 주요 재건축 단지가 조합원 지위양도 규제 완화로 혜택을 볼 것”이라면서 “투자금을 회수하기 위한 조합원 매물이 늘어날 가능성이 있으므로 강남권 재건축을 노리는 사람이라면 이들 신규 출시 매물을 공략할 필요가 있다”고 말했다.
또 재건축 안전진단 절차가 현행 2회에서 1회로 줄어 초기 재건축단지 가운데 사업속도가 빨라지는 곳이 생길 전망이다. 다만 현재 서울시가 재건축 등 공공관리기능 강화 계획을 추진하고 있으므로 초기 재건축단지 투자는 신중해야 한다.
재건축·재개발 추진위 구성을 위한 주민동의 관리도 까다로워진다. 과거처럼 동의서 양식을 복사해서 사용하지 못하고 시장·군수·구청장이 제공하는 연번이 찍힌 동의서만 유효해진다.
8월에는 서울시의 장기전세주택(시프트)에 대한 재당첨 제한이 실시되므로 청약에 주의해야 한다.
■9월, 보금자리주택 관심 둬야
초가을로 접어드는 9월에는 보금자리주택 사전예약제가 처음 실시돼 관심을 집중시킬 전망이다. 서울 강남구 세곡지구와 서초구 우면지구, 경기 고양시 원흥지구, 하남시 미사지구에서 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 분양주택 1만2000∼1만5000가구가 사전예약 방식으로 공급될 예정이다.
사전예약은 대한주택공사 홈페이지를 통한 인터넷 접수가 원칙이며 1지망부터 3지망까지 예약할 수 있다. 사전예약에서 당첨되면 입주예약권을 갖게 되고 당첨 결정은 정식 입주자 모집단계에서 재확인하므로 무주택가구 조건 등 청약자격을 1년 이상 더 유지해야 한다.
■기타 도시형 생활주택 공급 등 주목해야
10월 전후 경기 성남 판교신도시에서 1만가구 정도가 집들이를 한다. 인근 지역 전세 및 매매가격 하락이 예상되므로 관심을 가질 만하다. 11월부터는 재개발을 추진하는 데 따른 상가 세입자의 휴업보상비 지급기준이 현행 3개월에서 4개월분으로 상향 조정되고 조합원 대상 분양 후 남은 상가분양권은 세입자들에게 우선 분양한다.
기숙사형과 원룸형 등 다양한 형태의 ‘도시형 생활주택’ 공급도 하반기 중 시작된다.새로운 상품인 만큼 소형 주택 수요자는 물론 임대사업을 검토하고 있는 투자자들도 눈여겨볼 만하다.
민간택지 아파트의 분양가상한제도 하반기 중 폐지될 전망이다. 분양가상한제가 폐지될 경우 분양가격이 오를지 여부도 관심사다. 이 밖에 노후건축물의 리모델링 연한이 20년에서 15년으로 5년 단축된다. 상가나 노후빌딩도 15년만 지나면 리모델링이 가능해지는 셈이다. 증축 규모 또한 기존 연면적 대비 10%에서 30%로 확대하는 방안이 추진되고 있다.
