◆개정 취지
▲지역 특성화 사업 촉진을 위해 시·도지사 등 지정권자의 결합개발 제도를 신설했다.
공원, 문화재, 공공시설의 복원 등 사업의 효율적인 추진을 위해 필요한 경우, 하나의 도시개발구역을 2 이상으로 분할하거나, 서로 떨어진 2 이상의 구역을 하나로 묶어 구역을 지정(결합개발) 가능케 했다.
▲지정 방법과 절차 등 세부사항은 시·도 도시개발조례가 정하는 바에 따른다. 단 지정권자가 국토부장관의 경우에는 따로 정할 수 있다.
도시개발사업 결합개발 도입, 구릉지·역세권 묶는다
용도지역 다를 경우 개발이익 분배에 따른 논란 예상
◆개정 효과
도시개발사업 결합개발 제도 도입이 주요 골자로서, 연접되지 않은 2개 이상의 지역을 단일 사업구역으로 지정하거나, 하나의 지역을 2 이상으로 분할해 시행하도록 하는 것이다.
▲사업구역은 일반적으로 단일 구역 경계로 지정하나, 지정권자가 연접되지 않은 2개 이상의 지역을 단일 구역으로 지정한 사례는 있으나, 용도지역이 다른 지역을 하나의 도시개발사업구역으로 지정 시 개발이익 등에 관해 논란이 예상된다.
▲서울시는 문화재 복원 등을 위해, 다른 원거리의 개발사업을 결합해 하나의 도시개발사업구역으로 시행 건의로 이뤄진 것이다.
◆유사 입법례
정비구역의 분할 및 결합
▲시장·군수는 정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호를 위해 필요하다고 인정하는 경우에는 도시정비법 제4조에 의한 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하거나, 서로 떨어진 2 이상의 구역(도시정비법 제4조제1항에 따라 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 한함) 또는 정비구역을 하나의 정비구역으로 지정 신청할 수 있다. <개정 2009.2.6>
▲제1항에 따라 정비구역을 분할하거나 서로 떨어진 지역을 하나의 정비구역으로 지정해 정비사업을 시행하고자 하는 경우 시행 방법과 절차에 관한 세부사항은 시·도 조례로 정한다. <신설 2009.2.6>
촉진구역 지정 요건의 완화
▲법 제9조제4항에 따라 연접한 2 이상의 지역이 서로 다른 요건에 따라 각각 도시정비법에 따른 주거환경개선사업 또는 재개발사업을 시행하는 촉진구역의 지정 요건에 해당되는 경우에는 촉진사업 방식이 같은 2 이상의 지역을 통합해 하나의 촉진구역으로 지정할 수 있다.
▲법 제9조제4항에 따라 도시 경관의 보호 및 원활한 촉진사업의 추진을 위해 필요한 경우 촉진지구 안에서 서로 떨어진 2 이상의 지역을 도시정비법에 따른 주거환경개선사업·재개발사업 또는 도시환경정비사업을 시행하는 하나의 촉진구역으로 지정할 수 있다.
▲제1항 내지 제4항에 따른 촉진구역의 면적은 3만㎡ 이상이어야 한다. 다만 지형 조건 및 지역 여건으로 부득이한 경우에는 면적이 3만㎡ 미만인 때에도 촉진구역으로 지정할 수 있다.
정비구역 분할 및 결합 시행방법 등
▲도시정비법 제34조제2항에 따라 사업시행자가 정비구역을 분할하거나 결합해 시행하고자 하는 경우 다음 기준에 따른다.
-구청장이 정비구역을 통합 또는 분할하는 것이 지형여건 등에 따라 불가피하다고 인정하는 경우에는 따라 정비구역을 변경할 수 있다. 다만 서로 떨어진 지역을 하나의 정비구역으로 결합하는 경우에는 법 제4조제1항에 따라 정비구역을 변경해야 한다.
▲도시정비법 제34조제2항에 따라 서로 떨어진 지역을 하나의 정비구역으로 결합해 시행하는 정비사업은 다음 각 호의 기본방향에 적합해야 한다.
-구릉지의 도시경관을 보호하면서 낙후된 주택지의 정비 사업을 원활히 하기 위해 개발이 용이한 역세권 지역 등과 결합해 정비사업을 시행할 수 있다.
-결합개발은 구릉지와 역세권을 각각의 지형이나 기반시설 등 지역 특성에 맞게 정비하기 위한 정비방식으로서, 토지이용계획, 건축물의 밀도 및 높이 계획, 정비기반시설 계획 등 정비계획은 지역 특성을 고려해 수립해야 한다.
-결합개발은 구릉지구역의 도시경관을 보호하기 위해 제한된 용적률을 고도이용이 가능한 역세권구역에 이전해 개발하는 것으로 구릉지구역은 이전된 용적률을, 역세권구역은 결합개발로 인해 공공에 기여한 만큼의 용적률을 인센티브로 받는 방식이다.
▲서로 떨어진 지역을 하나의 정비구역으로 지정해 정비사업을 시행하고자 하는 경우 별표2에서 정한 시행방법과 절차에 따라야 한다.
▲재정비특별법에 따른 촉진사업에 대해도 제1항부터 제3항까지를 준용한다. 이 경우‘정비구역’은‘촉진구역’을 말한다.
◆결합개발 제도의 문제점
촉진계획에 의한 촉진구역뿐만 아니라, 촉진지구의 지정시에도 면적기준의 완화 적용을 받게 됐다. 이는 광역개발의 개념이 무너지는 것을 의미하고, 결국 전시행정에 의해 전국적으로 무늬만 촉진지구가 지정될 것으로 보인다.
촉진지구 지정의 요건
▲시·도지사는 재정비특별법 시행령 제6조제3항 단서에 따라 촉진지구의 면적기준을 완화해 적용하려는 경우에는 다음 각 호의 기준에 따른다. <신설 2008.6.20, 2009.3.31>
-1호, 2호: (기존과 같음)생략한다.
-3호: 기반시설이 열악한 지역으로서 도시정비법 제4조에 따른 정비구역이 4 이상 연접한 지역으로 주거지형은 15만㎡ 이상, 중심지형: 10만㎡ 이상이다.
-4호: 산지·구릉지 등과 같이 주거여건이 열악하면서 경관을 보호할 필요가 있는 지역과 역세권 등과 같이 개발여건이 상대적으로 양호한 지역을 결합해 촉진사업을 시행하려는 지역 주거지형은 15만㎡ 이상, 중심지형: 10만㎡ 이상이다.
위 제3호의 경우 재개발구역 4개를 통합해 촉진지구로 지정하거나 개발한다면, 현재 진행 중인 사업은 촉진지구 지정 및 촉진계획이 수립될 때까지 그 진행이 중단될 수 있으며, 촉진계획수립 이후에 추진위 또는 조합설립 변경인가를 받아야 한다. 또한 촉진지구로 지정될 경우에 기반시설의 부담비율이 늘어나기 때문에 재개발사업비가 늘어날 가능성이 매우 높고, 재개발사업구역의 면적이 변경(증감)됨에 따라 추진위 또는 조합 구성원 간의 또 다른 분쟁의 여지가 있다.
◆국가의 기반시설비 지원의무
촉진사업의 가장 큰 걸림돌은 막대한 기반시설 비용부담에 있다. 촉진계획에 따라 촉진지구 안·밖에서 설치하는 도로 및 상하수도시설 등 모든 기반시설의 설치비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담해야 하기 때문이다. 비록 국가 또는 시·도지사로 하여금 기반시설의 설치에 소요되는 비용을 지원할 수 있도록 했지만, 현실은 막대한 비용이 소요되는 기반시설 설치비용을 조합원들이 모두 부담하는 경우가 많아 사업성이 떨어진다는 이유에서 촉진사업이 시행되는 대부분의 구역에서 조합원들의 불만이 터져 나오고 있다. 이 때문에 지난달 30일 민주당 김희철 의원은 사업시행자가 단독으로 부담하던 기반시설 설치비용을 국가, 시·도지사, 시장·군수·구청장 및 사업시행자가 공담으로 부담하는 것으로 재정비특별법 개정안을 발의하기도 했다<본지 38호 11면>.
한편 지난해 말 정부가 기반시설 설치비용의 50/100 범위에서 의무적으로 지원하도록 재정비특별법이 개정됐는데, 이번 시행령 개정안에서 그 조건을 정하고 있다.
도시영세민을 집단으로 이주시켜 형성된 낙후지역 등 기반시설이 열악한 지역과 전국 평균 재정자립도에 미치지 못하는 지자체에는 국가가 기반시설 설치비용을 의무적으로 지원키로 했는데, 개정안은 여기에 조건을 추가해 소요되는 비용이 당해 지자체의 과거 3년간 평균 예상액의 30/100 이상이란 요건을 추가한 것이다. 또한 국가가 설치비용을 지원하는 기반시설은 비용분담계획상 지자체가 설치하도록 계획된 도로, 공원, 주차장으로 지자체별 800억원의 한도에서 지원할 수 있다.
국토부 관계자는 “국가가 비용을 지원해야 하는 기반시설이 열악한 지역을 구체화 했다”며 “입법예고한 시행령 개정안 제32조제4항제1호에서 정한 요건을 2개 이상 충족하거나 제1호의 요건과 제2호에서 정한 요건을 각각 하나 이상씩 충족해야만 국가가 기반시설 설치비용을 지원한다”고 밝혔다
◆도시정비법상 결합개발제도의 응용과 문제
재정비특별법 시행령에서는 도시경관의 보호 및 원활한 촉진사업의 추진‘이라는 양자의 요건을 충족해야 한다.
▲도시정비법은 ‘정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호를 위해 필요하다고 인정하는 경우’로 그 요건을 선택적으로 함으로써 도시정비법에서 그 범위를 확장했다. 그 시행 방법과 절차에 관한 세부사항은 시·도 도시정비조례로 정하는 등 서울시의 입장이 강력히 반영된 것으로 보여 서울시 도시정비조례의 개정 향방이 주목된다.
▲양자의 차이점을 인식하지 못한 도시정비법의 개악으로, 이 결합개발제도가 무분별하게 시행될 경우 자연환경을 해칠 위험이 많으며, 재정비특별법의 존재 의미가 없어져 도시정비법과 통폐합의 의견이 제기되고 있다.
▲그 외에도 재정비특별법 시행령에서는‘주거환경개선사업·재개발사업 또는 도시환경정비사업’을 시행하는 하나의 촉진구역으로 지정할 수 있도록 했으나, 도시정비법에서는 개념상으로는 ‘모든 정비사업’이 포함될 수 있다.
▲결합개발제도상 역세권과 구릉지를 하나의 촉진구역(재개발사업)으로 진행한 경우 구릉지(300세대 미만은 임대주택 건립의무 제외)와 역세권을 합해 당연히 300세대가 넘게 되므로 당연히 임대주택 건립의무가 발생한다(동대문구 이문, 휘경 촉진사업의 경우에도 임대주택 문제가 제기됨).
도시개발사업의 결합개발 지정은 시·도 도시개발조례로 규정
도시개발사업에서의 결합개발의 지정 방법과 절차에 관한 세부사항은 시·도 조례가 정하는 바에 따르도록 규정하나, 경기도의 경우 일선 시·군·구에 도시개발조례로 운용하고 있다.
◆도시개발구역의 분할 및 결합
도시개발구역을 지정하는 자(이하‘지정권자’)는 도시개발사업의 효율적인 추진 또는 공원, 문화재 등 공공시설의 복원 등을 위해 필요하다고 인정하는 경우에는 도시개발구역을 둘 이상의 구역으로 분할하거나, 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 결합해 하나의 도시개발구역으로 지정할 수 있다.