1. 임차인 보증금을 인수하게 되어 보증금을 포기한 사례
경매 초보자 이씨는 지난해 11월 북부지원 경매에서 시가 1억원짜리 상계동 주공아파트 25평형을 7,920만원에 낙찰 받았다. 그러나 이씨는 자신이 대항력이 있는 임차인, 즉 최초 근저당보다 앞선 일자로 대항력(주민등록전입+임대차계약+주택의점유)을 갖춘 임차인의 임대보증금 4,600만원을 추가로 부담해야 한다는 사실을 나중에 알게되어 입찰보증금 10%를 울며 겨자먹기로 포기할 수 밖에 없었다. 그나마 잔금 90% 납입하기 전에 알아 손해를 792만원으로 줄였다는 것을 위안으로 삼아야 했다. 하마터면 1억원짜리 아파트를 1억2천5백만원에 살 뻔 했던 것이다.
2. 확정일자 확인 소홀로 임차인 보증금을 인수하게 되어 보증금을 포기한 사례
이씨는 지난 연말의 실수를 거울 삼아 경매에 대하여 많이 공부하고 다시 경매에 뛰어 들었다. 확정일자를 갖춘 세입자가 채권은행의 근저당권 설정일자 보다 앞서 주민등록 전입이 된 상일동 소재 아파트를 낙찰 받았다. 주민등록 전입, 주택의점유, 확정일자를 모두 갖춘 세입자가 당연히 배당을 받을것으로 분석을 한것이다. 그러나 배당결과를 살펴보니 세입자는 배당을 한푼도 받지 못했다. 세입자는 주민등록 전입후 일주일 지난뒤 전세계약서에 확정일자를 받았는데 그 사이에 은행의 근저당권 설정이 이루어 진것이다. 주민등록전입이 은행의 근저당권설정보다 앞서 이루어졌으나 물권적인 배당순위는 주민등록전입, 주택의점유, 확정일자 중 제일 나중 일자를 기준으로 결정되기 때문이다. 전세보증금을 배당 받지 못한 세입자가 대항력을 주장하게 되어 이씨는 다시 한번 입찰보증금만 날리게 된것이다.
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